Maison neuve : un financement très particulier

Votre objectif, en tant qu’emprunteur, ce n’est pas forcément de décrocher le meilleur taux : c’est avant tout obtenir le crédit qui va financer votre projet de construction. Les banques vont ainsi vous demander de respecter de nombreuses conditions. Elles tiennent à l’apport personnel, au reste à vivre, au saut de charges si vous êtes locataires candidat à l’accession à la propriété, à la gestion de vos finances personnelles, à votre situation professionnelle, etc. Dans le même temps, vos remboursements ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus tandis que votre durée de remboursement est plafonnée à vingt-cinq ans, plus éventuellement deux ans au titre du temps de chantier. Autre élément crucial : votre projet de construction. Car une maison neuve ne se financement pas comme un logement ancien ! Le point sur cette question qui compte avec Cécile Roquelaure, directrice des études du courtier Empruntis.

© Empruntis

Construiresamaison.com : par où commencer pour financer une maison neuve ?
Cécile Roquelaure : Par la préparation. Ce type de projet est en effet particulier : l’emprunteur doit financer deux biens (le terrain et la maison), les délais sont plus longs et certains critères bancaires diffèrent par rapport à un achat dans l’ancien. Donc, il faut bien s’informer avant de se lancer. L’emprunteur doit aussi calculer précisément son budget en se projetant dans une maison prête à vivre. Il doit intégrer tous les éléments de la maison dans son budget, y compris les aménagements comme la terrasse et le jardin ; mais aussi les éléments de décoration. Le particulier qui sacrifie certaines dépenses ne sera pas satisfait et sera tenté de prendre un crédit conso pour terminer ce qui doit l’être. Ce qui peut le mener au surendettement.

En quoi les critères bancaires sont-ils différents pour les opérations de construction ?
Les banques demandent un apport personnel minimum de 10 % du montant du projet plus les frais de notaire pour le terrain plus les frais annexes. L’épargne résiduelle (les économies de l’emprunteur qui ne sont pas placées dans le financement) compte pour un an de mensualités de crédit contre six à huit mois dans l’ancien. Cette somme sert à assumer une éventuelle hausse du prix des matériaux, ou encore à faire face à des difficultés de remboursement passagères. Le reste à vivre (ce qu’il reste à l’emprunteur une fois sa mensualité payée) pourra être plus important notamment si la maison est éloignée du lieu de travail, compte tenu du coût élevé des carburants. Evidemment, l’emprunteur doit respecter les critères classiques comme la stabilité professionnelle ou la tenue de compte bancaire impeccable.

Les banques s’intéressent au type de contrat ?
Les banques préfèrent nettement financer les projets menés dans le cadre du Contrat de construction d’une maison individuelle. Ce CCMI est le seul contrat à toujours intégrer une garantie de livraison à prix et délais convenus. Avec elle, la maison sera forcément terminée, même en cas de défaillance du constructeur. Or cette même maison, c’est aussi la garantie qui couvre le crédit. Donc, avec un CCMI, les banques sont certaines de disposer de cette garantie, réduisant considérablement le risque qu’elles prennent en accordant le prêt. L’acquéreur y trouve lui aussi de la sécurité, ce qui d’ailleurs l’objectif premier du CCMI. Par ailleurs, les banques examinent les finances du constructeur, ses assurances, la souscription de l’assurance dommages-ouvrage. Les contrats de maîtrise d’œuvre ou d’architecte, les marchés de travaux sont bien plus difficiles à financer car moins sécurisants (ils n’ont pas de garantie de livraison à prix et délais convenus). D’ailleurs, de nombreuses banques ne prêtent qu’aux CCMI.

Un dernier conseil pour les emprunteurs ?
Se faire accompagner par de bons professionnels pour prendre le moins de risques possible, un conseil qui vaut pour la maison, le terrain, mais aussi le financement. Les courtiers connaissent bien les spécificités de la construction et sont en mesure d’apporter de nombreuses solutions aux particuliers en quête de maison neuve. Les consulter en amont du projet permet de savoir si le dossier respecte les critères bancaires, si le financement peut être obtenu, combien l’on peut emprunter. Cette démarche est gratuite, les courtiers n’étant payés que si le crédit est accordé.