Les banques ne prêtent pas à n’importe qui. Plus précisément, elles n’accordent des prêts immobiliers qu’à ceux qui sont capables de les rembourser. Comment font-elles pour vérifier que vous avez les moyens de faire face à vos échéances ? Elles vont s’assurer de la régularité de vos revenus en se basant notamment sur votre situation professionnelle (CDI bienvenus), sur la tenue de vos comptes bancaires (pas question d’être à découvert), entre autres exemples. Les banques doivent également tenir compte des consignes de réduction des risques imposées par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), un organisme qui dépend du ministère des Finances et qui joue le rôle de gendarme du crédit. Les explications de Caroline Arnould, directrice du développement du courtier Cafpi.
© CafpiConstruiresamaison.com : Quelles sont les dispositions prises par le HCSF ?
Caroline Arnould : Depuis deux ans, le HCSF émet des recommandations visant à encadrer plus strictement les conditions d’octroi des prêts immobiliers aux particuliers. Le 1er janvier 2022, ce sont deux règles principales qui ont pris force de loi. D’une part, les remboursements (taux d’effort) de l’emprunteur ne peuvent pas dépasser 35% de ses revenus nets de charge avant impôts. D’autre part, la durée des prêts immobiliers doit rester en-dessous de vingt-cinq ans plus deux ans pour tenir compte du temps de chantier en maison individuelle. Soit, pour ce type de projet, un maximum de vingt-sept ans.
Quelles sont les solutions pour respecter ces consignes ?
Pour rester en dessous des 35% de taux d’effort, l’emprunteur peut allonger la durée sans dépasser les plafonds imposés par le HCSF. Autre solution : placer davantage d’apport personnel dans le projet. Le crédit étant moins important, respecter les critères de durée et de taux d’effort devient plus facile. Sur notre site, nous avons créé une calculette HCSF. Adaptée à chaque projet, elle permet de savoir rapidement si l’on satisfait à ces conditions et quelles solutions mettre en œuvre pour les respecter.
Emprunter sans suivre consignes du HCSF, c’est possible ?
Les banques disposent d’une marge de manœuvre, 20% des dossiers pouvant déroger aux critères du HCSF. Pour savoir s’il peut entrer dans ce quota, l’emprunteur consultera un courtier en amont du projet immobilier. Cet intermédiaire travaille en étroite collaboration avec les banques. Il connaît celles qui peuvent prêter aux particuliers qui dépassent les plafonds de taux d’effort et de durée. En parallèle, l’emprunteur veillera à la qualité de son dossier : comportement bancaire stable, pas ou peu de découvert, présence d’épargne de précaution, peu de crédit conso… Il faudra également expliquer les raisons des dépenses imprévues aux banques.
Un dernier conseil ?
L’emprunteur fera réaliser une étude approfondie de son profil et préparera son dossier avant de démarrer son projet de construction. Il prendra par exemple le temps de nettoyer ses comptes des éventuels découverts, sachant que la banque va décortiquer ses trois derniers relevés bancaires. Grâce à cette stratégie d’anticipation, il saura s’il peut obtenir son crédit, combien il pourra emprunter et vers quel établissement se tourner pour décrocher un bon financement avec un bon taux, des souplesses de fonctionnement et une assurance protectrice au meilleur prix.
Taux de l'usure : l'autre limite du crédit immobilier
Pour éviter le surendettement, le taux annuel effectif global de votre crédit (il comprend le taux nominal, l'assurance, la garantie et les frais annexes) ne peut pas dépasser un maximum nommé taux de l'usure. Calculé tous les trois mois par la Banque de France, il est par exemple fixé à 2,40% pour les emprunts supérieurs à vingt ans pour le deuxième trimestre 2022. Si le TAEG de votre crédit s'établit à 2,45% sur vingt-deux ans, par exemple, la banque refusera votre demande. Les solutions pour rester dans les clous : augmenter votre apport personnel, ou encore souscrire une autre assurance décès-invalidité que celle proposée par la banque prêteuse. Cette option, autrement nommée délégation d'assurance, fait baisser le prix de la décès-invalidité à garanties équivalentes. Le mieux, c'est encore de vérifier si vous restez en-dessous du taux de l'usure avant de lancer votre projet en consultant votre banque ou un courtier. Si vous dépassez ce plafond légal, vous pourrez faire le point sur les solutions à mettre en place.
Pour en savoir plus sur les conditions de crédit immobilier, voir notre dossier Les critères des banques pour emprunter.
Construire en secteur dense : les constructeurs montrent l'exemple
Une rénovation globale pour gagner 5 classes au DPE d'une maison
« Nous devrions atteindre entre 75 000 et 80 000 ventes de maisons en 2026 »
Maisons : 55 % du territoire français exposé aux risques de fissures
