Construire sa maison : taxes et avantages fiscaux

La construction d'une maison implique des obligations fiscales pour le propriétaire. Dans le même temps il peut bénéficier d'avantages fiscaux sous certaines conditions.

En faisant le choix d'une maison neuve donc économe en énergie, vous réduirez vos factures et vos charges, ce qui va sécuriser votre budget, donc les remboursement de votre prêt immobilier. Et vous aurez les moyens de payer les taxes et autres contributions toujours associées à la réalisation d'un projet immobilier dans le neuf.

Crédit gratuit. Autre atout de la construction : vous pouvez profiter d'avantages et notamment de coups de pouce financiers substantiels. En 2020, vous bénéficiez notamment du prêt à taux 0 % (PTZ) si la maison à construire constitue votre première résidence principale. Rappelons que le PTZ est un crédit gratuit accordé par l’État pour encourager l'accession à la propriété.

Défiscalisation. Les particuliers qui font construire en vue de donner la maison en location profitent, eux, d’un avantage fiscal conséquent : le dispositif Pinel. Il s'agit d'une réduction d'impôt qui varie selon la durée de mise en location de la maison. Au maximum, cette réduction d'impôts peut atteindre 53.000 €.

Taxes à payer. En faisant construire, vous devrez également payer certaines taxes et autres contributions comme les frais de notaire pour le terrain, la taxe d'aménagement et les impôts locaux. Des sommes à prévoir le plus tôt possible pour bâtir un budget solide et sans mauvaises surprises. Ce dossier liste toutes ces taxes pour vous permettre de bâtir un budget construction sans surprise.

Le prêt à taux 0 % pour faire construire sa maison

Le Prêt à taux 0 % ou PTZ est un crédit gratuit accordé aux ménages qui accèdent pour la première fois à la propriété. Il est bien adapté aux projets d'achat dans le neuf. Vous êtes donc concerné par cette aide de l’État si vous faites construire votre maison individuelle pour la première fois.

Durée de validité. Parce qu'il aide de nombreuses familles à accéder à la propriété et qu'il soutient le bâtiment et donc l'emploi, l’État a décidé de reconduire le PTZ en 2020. Plus précisément, ce crédit gratuit est valable jusqu'au 31 décembre 2021 sur les secteurs immobiliers dits tendus, soit les zones A et B1 du dispositif (grandes métropoles, région parisienne, Côte d'Azur, etc.). Sur ces adresses, il représente 40% du prix du projet et ne concerne que le neuf. Dans les secteurs détendus (villes moyennes, secteurs ruraux), le PTZ dans le neuf compte pour 20% du prix du projet et n'est possible que jusqu'au 31 décembre 2020.

Les atouts du PTZ. Cette aide à l'accession simple : son montant peut être déterminé à l'avance mais surtout, elle est versée dès l’acquisition. Le PTZ est puissant : il peut atteindre 138.000 € pour un foyer de 5 personnes et plus en zone A (la plus chère). Le PTZ est aussi familial, puisque la composition du foyer fiscal est un élément déterminant pour le calcul de son montant, de sa durée de remboursement et de son différé. Enfin, le PTZest en phase avec le marché : les montants obtenus prennent en compte les disparités de prix selon la localisation du bien.

Les bénéficiaires du PTZ. Ce coup de pouce est réservé aux particuliers qui accèdent pour la première fois à la propriété (primo-accédants), pour l'achat ou la construction de leur résidence principale, à condition qu'ils n'aient pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant la demande de PTZ. Une exception peut être faite dans cette dernière hypothèse pour les personnes handicapées ou des ménages ayant perdu leur résidence principale à la suite d'une catastrophe naturelle.

Les achats financés par le PTZ. Il finance la construction d’une maison (contrat de construction de maison individuelle, achat sur plans) ainsi que, le cas échéant, l’acquisition du terrain. Le prêt ne peut financer qu’une maison destinée à constituer votre résidence principale (le logement que vous occupez au moins huit mois par an et qui constitue le centre de vos intérêts personnels, professionnels et familiaux) dans le délai maximal d’un an suivant l’achèvement de la construction. Le logement ne peut donc pas devenir une résidence secondaire ni être mis en location (sauf rares exceptions).

Les conditions de ressources du PTZ. L’octroi du PTZ est soumis au respect par l’emprunteur de plafonds de ressources. Ceux-ci sont toutefois suffisamment importants pour permettre aux ménages aux revenus modestes mais aussi intermédiaires de bénéficier du prêt ; seules les personnes les plus aisées sont finalement exclues. En d'autres termes, près de 80% des Français peuvent bénéficier de cette aide. Le plafond des ressources à ne pas dépasser, c'est la somme des revenus fiscaux de référence de l'année N-2 de toutes les personnes destinées à occuper le logement (pour un prêt en 2020, ce sont donc les revenus de 2018 figurant sur l'avis d'imposition reçu en 2019).

Le montant du PTZ. Il représente 40 % du coût total réel de l’opération (coût de la construction et, le cas échéant, de l’acquisition du terrain) retenu dans la limite d’un plafond dans les zones A et B1. le montant est ramené à 20 % du coût total réel de l’opération (coût de la construction et, le cas échéant, de l’acquisition du terrain) retenu dans la limite d’un plafond dans les zones B2 et C. En zone A, la plus chère, le montant du PTZ peut atteindre 138.000 €  pour une famille de cinq personnes.

Vous pouvez calculer le montant exact de votre prêt à taux 0 % en utilisant le calculateur mis en place par le ministère en charge du logement. D'autres informations sont disponibles sur le site de l'Agence nationale d'information sur le logement (notamment son simulateur, sur www.anil.org).

Remboursement du PTZ : le principe. La durée et les modalités de remboursement d’un prêt à taux 0% varient en fonction de plusieurs facteur. Il s'agitdes revenus de l’emprunteur (ceux de l’avant-dernière année précédant celle de l’offre de prêt, donc 2018 pour un prêt octroyé en 2020), de la situation géographique du logement, du nombre de personnes destinées à l’occuper. En effet, le remboursement est « familiarisé » puisque la composition du ménage est prise en compte : les familles bénéficient donc d’un remboursement adapté tenant compte de leur situation.

Le paiement du PTZ. Il s'effectue toujours en deux phases. Il commence par une période de différé (de cinq, dix ou quinze ans) pendant laquelle le prêt n'est pas remboursé. Ensuite, vient une période de remboursement (de quinze, douze ou dix ans), qui s'effectue par le versement d’une somme tous les mois, comme pour un prêt classique, et ce à mensualités constantes.

Un couple avec deux enfants fait construire en 2020 une maison en zone B2. Le montant du projet : 250.000 € terrain compris. Ce ménage gagne 50.000 € par an (revenu fiscal de référence 2018 pour une demande déposée en 2020). Le montant de son PTZ s'élève à 44.000 € et sera remboursé après un différé de 5 ans pendant 15 ans à raison de 244 €/mois.

Pour mesurer l'impact du PTZ, on notera simplement que les intérêts bancaires ne s'appliquent que sur 206.000 € (250.000 - 44.000). Sans PTZ, les intérêts auraient été calculés sur l'ensemble des 250.000 € (notre couple finance sont projet sans apport personnel puisque le PTZ est justement considéré comme un apport). Pour tout savoir sur le PTZ et notamment découvrir comment en profiter, vous pouvez consulter notre dossier sur cette aide à l'accession.

Le dispositif Pinel pour investir et défiscaliser

Le dispositif Pinel a été reconduit : une très bonne nouvelle pour les particuliers qui souhaitent réaliser un investissement locatif dans le neuf en 2020. Attention toutefois : l'avantage est valable jusqu'au 31 décembre 2021, mais uniquement dans les marchés immobiliers très demandeurs (secteurs tendus, zones Abis, A et B1 du dispositif), soit l'Ile-de-France et les grandes métropoles. En revanche, dans les secteurs détendus (zones B2 et C), il n'est plus possible d'investir en Pinel.

Mode d'emploi pour payer moins d'impôts. Si vous faites construire une maison pour la mettre en location, vous pouvez alléger votre impôt grâce à l'avantage fiscal Pinel. A condition de louer la maison pendant 6, 9 ou 12 ans, selon la durée de location vous déduisez directement de votre impôt sur le revenu 12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient du projet (maison plus terrain) dans la limite d'un plafond par mètre carré de surface habitable (5.500 €) et sans pouvoir dépasser globalement 300.000 €. L'avantage fiscal est étalé sur six ans au minimum et 12 ans au maximum.

  • Pour une location de six ans  l'avantage fiscal est de 12 %. Le montant a déduire sera au maximum de 36.000 €, soit 6.000 € de réduction d'impôt par an.
  • Pour une location de neuf ans l'avantage fiscal sera de 18 % avec un montant maximum à déduire de 6.000 € par an soit un montant sur maximum de 54.000 € sur la période.
  • Pour une location de douze ans , l'avantage fiscal atteint 21 % du prix du logement et atteint un montant maximum de 63.000 € (6.000 € par an les neuf premières années et 3.000 € par an pendant les trois dernières années).

Pour une maison de 200.000 € que vous faites construire en 2020, le gain total peut atteindre 24.000 € soit 4.000 € par an pour une location pendant six ans, pour une location de neuf ans 36.000 € soit 4.000 € par an et enfin 42.000 € au total pour une location de 12 ans soit 4.000 €/an les pendant neuf ans puis 2.000 €/an les trois dernières années.

L'adresse du projet de construction. La maison à construire doit se situer en zone A, A bis ou B1, c'est-à-dire en région parisienne, dans les grandes agglomérations, sur la Côte d'Azur, dans le Genevois français et dans les départements d'outre-mer (ainsi que dans les zones d'anciens sites de défense dont la liste est à venir). Pour savoir si une commune est éligible au Pinel, il faut consulter le zonage complet.

Pinel : les engagements. L'investisseur s'engage à louer au minimum six ans et maximum douze ans pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel. Le logement doit être loué « vide » à usage de résidence principale du locataire. Par ailleurs, le loyer ne doit pas être supérieur à certains plafonds qui varient en fonction du lieu de situation du logement et de sa surface. Les locataires doivent en outre satisfaire à certaines conditions de ressources.

De nombreux constructeurs proposent des offres spéciales investisseurs en locatif. Outre la maison et le terrain, elles incluent le financement, le remplissage locatif, la gestion des assurances, etc. N'hésitez pas à vous renseigner ! Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre dossier spécialement dédié à l'investissement locatif en maison neuve et aux avantages fiscaux en cliquant ici.

Maison individuelle : taxes et impôts locaux

L'achat d'un terrain à bâtir est soumis à certains frais d'acquisition, couramment appelés « frais de notaire ». Des frais à prendre en compte pour bien calculer votre budget construction.

Les droits de mutation. Lorsque vous achetez votre terrain, vous versez des droits de mutation, qui représentent dans la plupart des cas  5,80 % du prix de la parcelle. Aux droits de mutation , il faut ajouter les émoluments du notaire, autrement dit sa rémunération. Ils sont tarifés et se calculent sur le montant du prix d'achat. A ces honoraires s'ajoutent des frais divers et des émoluments de formalités, correspondant au coût des démarches que le notaire accomplit pour votre compte (demande de certificat d'urbanisme, d'état de situation hypothécaire, etc.). Au bout du compte, ces "frais de notaire" comptent pour 7 à 8% du prix du terrain.

Construction et TVA. La construction de votre maison ne va pas échapper au fisc. Elle est en effet soumise à la TVA à 20 %, qui est comprise dans le prix de vente. Notez que cette taxe ne porte que sur la maison -les terrains sont soumis aux droits de mutation). Si vous achetez votre maison neuve à un promoteur, dans le cadre de la vente sur plans, la TVA porte sur le terrain et la maison. 

La taxe d'aménagement (TA). C'est la principale taxe d'urbanisme.Elle finance les politiques urbaines et la protection des espaces naturels. Le montant de la TA varie selon la superficie de la maison et les taux appliqués par la commune et le département. La TA est acquittée en deux fractions légales : la première douze mois après la date d'obtention du permis de construire, la seconde après cette même date. Si son montant est inférieur à 1.500 €, elle n'est payée qu'en une seule fois. Pour en savoir plus, consultez notre article sur la taxe d'aménagement.

Le versement pour sous-densité (VSD), facultatif et d'un faible montant, a pour objectif de permettre aux communes qui le souhaitent de lutter contre l'étalement urbain (dans un souci d'économie d'énergie et de diminution des coûts en matière d'équipements collectifs).

Maison individuelle : quels impôts locaux ?

Une fois installé dans votre maison, vous allez devoir payer vos impôts locaux, en l'occurrence la taxe d'habitation et la taxe foncière. Bien évidemment, vous avez prévu dans votre budget les sommes nécessaires.

La taxe d'habitation

Pourquoi payer ? Cette taxe est due si certaines conditions sont remplies. D'abord le logement doit être meublé. Le fisc entend par habitation meublée, les locaux pourvus d'un ameublement suffisant pour permettre une occupation effective. Sont imposables les locaux exclusivement consacrés à l'habitation ainsi que leurs dépendances. Pour être imposable à la taxe d'habitation, il est nécessaire que le contribuable ou sa famille puissent occuper le logement à tout moment même s'ils n'usent pas de cette faculté. Les résidences secondaires sont donc concernées.

Le calcul de la taxe d'habitation. La taxe d'habitation est calculée sur la valeur dite « locative cadastrale » du logement. Ces valeurs sont déterminées par l'administration fiscale avec l'aide des services du cadastre en tenant compte de nombreux paramètres : catégorie de l'immeuble, surface, éléments de confort, état d'entretien, etc. Elles sont réactualisées chaque année. Des abattements pour charge de famille existent. Les collectivités peuvent également décider d'en instituer des supplémentaires au bénéfice des plus modestes.

Réforme et suppression progressive.  La suppression de la taxe d’habitation est progressive, sur trois années jusqu’en 2020. Les ménages concernés bénéficient d'un abattement sur la taxe d’habitation de 30 % pour 2018 et de 65 % en 2019, jusqu’à une exonération totale en 2020. Ces exonérations ne concernent pas tous les ménages pour 2020. Le système est décrit sur le site des impôts.

La taxe foncière et la maison neuve

Tout propriétaire d'une habitation principale ou secondaire au 1er janvier de l'année de l'imposition doit cet impôt. Si le propriétaire vend son bien en cours d'année, il reste redevable pour l'année entière. Sont imposables toutes les constructions fixées au sol à perpétuelle demeure (non déplaçables) et qui présentent le caractère de véritable bâtiment.

Une exonération temporaire pour le neuf. les constructions nouvelles, les reconstructions ou additions de constructions bénéficient systématiquement d'une exonération de la taxe foncière pour les deux premières années. Pour en bénéficier, le contribuable doit déposer dans les quatre-vingt-dix jours qui suivent l'achèvement une demande auprès du bureau du cadastre ou du centre des impôts fonciers du lieu de situation du bien. Les communes peuvent décider d'une exonération complémentaire lorsque le logement a une performance énergétique particulièrement élevée. Renseignez-vous en mairie pour savoir si vous pourrez bénéficier de cette exonération supplémentaire de taxe foncière.

Maison : revente, plus-values et fiscalité

Vous pouvez être amené, à plus ou moins long terme, à vendre votre maison. Cette revente peut être parfois taxée. En effet, vous pouvez être concerné par l'imposition sur la plus-values que vous réalisez. Mais le plus souvent, vous échappez à cette taxe.

Exonération pour la résidence principale. La vente d'une résidence principale est exonérée d'imposition sur la plus-value sans conditions, notamment de délai de détention. Il suffit que la maison constitue votre résidence principale au moment de la vente, la résidence étant le lieu où se situe le centre de vos intérêts personnels, professionnels et familiaux. Il arrive que le vendeur déménage avant d'avoir vendu son logement, et qu'un certain laps de temps s'écoule avant la vente. L'administration fiscale admet que le vendeur bénéficie de l'exonération si un délai maximal d'un an s'écoule entre son départ et la vente de son ex-logement. Toutefois, pour bénéficier de l'exonération, le vendeur ne doit pas avoir loué le logement ni même y avoir logé gratuitement des proches. 

Les logements taxés sur la plus-value. Si la maison ne constitue pas votre résidence principale lorsque vous vendez (résidence secondaire par exemple) et que vous ne la détenez pas depuis au moins trente ans, vous allez être imposé sur la plus-value réalisée.Vous bénéficiez d'abattements progressifs en fonction de la durée de détention. La maison est totalement exonérée au bout de 22 ans (30 ans pour les prélèvements sociaux). Pour en savoir plus, vous pouvez consulter ce dossier sur les plus-values immobilières réalisé sur notre site PAP.fr. .

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