Construire sa maison : taxes et avantages fiscaux

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La construction d'une maison implique des obligations fiscales pour le propriétaire. Dans le même temps il peut bénéficier d'aides et avantages fiscaux, sous conditions.

En faisant le choix d'une maison neuve donc économe en énergie, vous réduirez vos factures et vos charges, ce qui va sécuriser votre budget, donc les remboursement de votre prêt immobilier. Et vous aurez les moyens de payer les taxes et autres contributions toujours associées à la réalisation d'un projet immobilier dans le neuf.

Crédit gratuit. Autre atout de la construction : vous pouvez profiter d'avantages et notamment de coups de pouce financiers substantiels. En 2021, vous bénéficiez notamment du prêt à taux 0 % (PTZ) si la maison à construire constitue votre première résidence principale. Rappelons que le PTZ est un crédit gratuit accordé par l’État pour encourager l'accession à la propriété.

Taxes à payer. En faisant construire, vous devrez également payer certaines taxes et autres contributions comme les frais de notaire pour le terrain, la taxe d'aménagement et les impôts locaux. Des sommes à prévoir le plus tôt possible pour bâtir un budget solide et sans mauvaises surprises. Ce dossier liste toutes ces taxes pour vous permettre de bâtir un budget construction sans surprise.

Investissement locatif. Une maison neuve peut être mise en location mais n'est plus éligible au dispositif Pinel.

Le prêt à taux 0 % pour faire construire sa maison

Le Prêt à taux 0 % ou PTZ est un crédit gratuit accordé aux ménages qui accèdent pour la première fois à la propriété. Il est bien adapté aux projets d'achat dans le neuf. Vous êtes donc concerné par cette aide de l’État si vous faites construire votre maison individuelle pour la première fois.

Le montant du PTZ. Parce qu'il aide de nombreuses familles à accéder à la propriété et qu'il soutient le bâtiment et donc l'emploi, l’État a décidé de reconduire le PTZ. Plus précisément, ce crédit gratuit est valable jusqu'au 31 décembre 2022 dans toute la France. Il représente 40 % du coût total réel de l’opération (coût de la construction et, le cas échéant, de l’acquisition du terrain) retenu dans la limite d’un plafond dans les zones A et B1. le montant est ramené à 20 % du coût total réel de l’opération retenu dans la limite d’un plafond dans les zones B2 et C. En zone A, la plus chère, le montant du PTZ peut atteindre 138.000 € pour une famille de cinq personnes.

Les atouts du PTZ. Cette aide à l'accession simple : son montant peut être déterminé à l'avance mais surtout, elle est versée dès l’acquisition. Le PTZ est puissant : jusqu'à 138.000 €. Le PTZ est aussi familial, puisque la composition du foyer fiscal est un élément déterminant pour le calcul de son montant, de sa durée de remboursement et de son différé. Enfin, le PTZ est en phase avec le marché : les montants obtenus prennent en compte les disparités de prix selon la localisation du bien.

Les bénéficiaires du PTZ. Ce coup de pouce est réservé aux particuliers qui accèdent pour la première fois à la propriété (primo-accédants), pour l'achat ou la construction de leur résidence principale, à condition qu'ils n'aient pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant la demande de PTZ.
Des exceptions : la condition de non-propriété de la résidence principale ne s'applique pas lorsque le bénéficiaire du prêt ou l'un des occupants du logement est titulaire d'une carte d'invalidité ou s'il bénéficie d'une allocation pour adulte handicapé ou de l'allocation d'éducation pour personne assumant la charge d'un enfant handicapé. De même la condition de non-propriété ne s'applique si la résidence principale de l'emprunteur a été rendue inhabitable de façon définitive du fait d'une catastrophe naturelle ou technologique (pour le détail des exceptions, voir le Code de la construction et de l'habitation, articles L 31-10-3 et  D 31-10-3).

Les achats financés par le PTZ. Le prêt à taux 0 % finance la construction d’une maison (contrat de construction de maison individuelle, achat sur plans) ainsi que, le cas échéant, l’acquisition du terrain. Le prêt ne peut financer qu’une maison destinée à constituer votre résidence principale (le logement que vous occupez au moins huit mois par an et qui constitue le centre de vos intérêts personnels, professionnels et familiaux) dans le délai maximal d’un an suivant l’achèvement de la construction. Le logement ne peut donc pas devenir une résidence secondaire ni être mis en location (sauf rares exceptions).

Les conditions de ressources du PTZ. L’octroi du PTZ est soumis au respect par l’emprunteur de plafonds de ressources. Ceux-ci sont toutefois suffisamment importants pour permettre aux ménages aux revenus modestes mais aussi intermédiaires de bénéficier du prêt ; seules les personnes les plus aisées sont finalement exclues. En d'autres termes, près de 80 % des Français peuvent bénéficier de cette aide. Le plafond des ressources à ne pas dépasser, c'est la somme des revenus fiscaux de référence de l'année N-2 de toutes les personnes destinées à occuper le logement (pour un prêt en 2021, ce sont donc les revenus de 2019 figurant sur l'avis d'imposition reçu en 2020).

Vous pouvez calculer le montant exact de votre prêt à taux 0 % en utilisant le calculateur mis en place par l'Agence nationale d'information sur le logement (Anil).

Remboursement du PTZ : le principe. La durée et les modalités de remboursement d’un prêt à taux 0% varient en fonction de plusieurs facteur. Il s'agit des revenus de l’emprunteur, de la situation géographique du logement et du nombre de personnes destinées à l’occuper. En effet, le remboursement est « familiarisé » puisque la composition du ménage est prise en compte : les familles bénéficient donc d’un remboursement adapté tenant compte de leur situation.

En pratique, le remboursement s'effectue toujours en deux phases. Il commence par une période de différé (de cinq, dix ou quinze ans) pendant laquelle le prêt n'est pas remboursé. Ensuite, vient une période de remboursement (de quinze, douze ou dix ans), qui s'effectue par le versement d’une somme tous les mois, comme pour un prêt classique, et ce à mensualités constantes.

Un couple avec deux enfants fait construire en 2021 une maison à Saint-Pair-sur-mer (50) en zone B2. Le montant du projet : 250.000 € terrain compris. Ce ménage gagne 50.000 € par an (revenu fiscal de référence 2019). Le montant de son PTZ s'élève à 44.000 € et sera remboursé après un différé de 5 ans pendant 15 ans à raison de 244 €/mois.

Pour mesurer l'impact du PTZ, on notera simplement que les intérêts bancaires ne s'appliquent que sur 206.000 € (250.000 - 44.000). Sans PTZ, les intérêts auraient été calculés sur l'ensemble des 250.000 € (notre couple finance sont projet sans apport personnel puisque le PTZ est justement considéré comme un apport). Pour tout savoir sur le PTZ et notamment découvrir comment en profiter, vous pouvez consulter notre dossier sur cette aide à l'accession.

Maison individuelle : taxes et impôts locaux

L'achat d'un terrain à bâtir est soumis à certains frais d'acquisition, couramment appelés « frais de notaire ». Des frais à prendre en compte pour bien calculer votre budget construction.

Les droits de mutation. Lorsque vous achetez votre terrain, vous versez des droits de mutation, qui représentent dans la plupart des cas  5,80 % du prix de la parcelle. Aux droits de mutation , il faut ajouter les émoluments du notaire, autrement dit sa rémunération. Ils sont tarifés et se calculent sur le montant du prix d'achat. A ces honoraires s'ajoutent des frais divers et des émoluments de formalités, correspondant au coût des démarches que le notaire accomplit pour votre compte (demande de certificat d'urbanisme, d'état de situation hypothécaire, etc.). Au bout du compte, ces "frais de notaire" comptent pour 7 à 8 % du prix du terrain.

Construction et TVA. La construction de votre maison ne va pas échapper au fisc. Elle est en effet soumise à la TVA à 20 %, qui est comprise dans le prix de vente. Notez que cette taxe ne porte que sur la maison puisque les terrains sont soumis aux droits de mutation. Si vous achetez votre maison neuve à un promoteur, dans le cadre de la vente sur plans, la TVA porte sur le terrain et la maison. 

La taxe d'aménagement (TA). C'est la principale taxe d'urbanisme et peut représenter plusieurs milliers d'euros. Elle finance les politiques urbaines et la protection des espaces naturels. Le montant de la TA varie selon la superficie de la maison et les taux appliqués par la commune et le département. La TA est acquittée en deux fractions légales : la première douze mois après la date d'obtention du permis de construire, la seconde après cette même date. Si son montant est inférieur à 1.500 €, elle n'est payée qu'en une seule fois. Pour en savoir plus, consultez notre article sur la taxe d'aménagement et la page du site du Ministère de l'économie.

Le versement pour sous-densité (VSD), facultatif et d'un faible montant, a pour objectif de permettre aux communes qui le souhaitent de lutter contre l'étalement urbain (dans un souci d'économie d'énergie et de diminution des coûts en matière d'équipements collectifs).

Maison individuelle : quels impôts locaux ?

Une fois installé dans votre maison, vous allez devoir payer vos impôts locaux, en l'occurrence la taxe d'habitation et la taxe foncière. Bien évidemment, vous avez prévu dans votre budget les sommes nécessaires.

La taxe d'habitation

Pourquoi payer ? Cette taxe est due si certaines conditions sont remplies. D'abord le logement doit être meublé. Le fisc entend par habitation meublée, les locaux pourvus d'un ameublement suffisant pour permettre une occupation effective. Sont imposables les locaux exclusivement consacrés à l'habitation ainsi que leurs dépendances. Pour être imposable à la taxe d'habitation, il est nécessaire que le contribuable ou sa famille puissent occuper le logement à tout moment même s'ils n'usent pas de cette faculté. Les résidences secondaires sont donc également concernées.

Le calcul de la taxe d'habitation. La taxe d'habitation est calculée sur la valeur dite « locative cadastrale » du logement. Ces valeurs sont déterminées par l'administration fiscale avec l'aide des services du cadastre en tenant compte de nombreux paramètres : catégorie de l'immeuble, surface, éléments de confort, état d'entretien, etc. Elles sont réactualisées chaque année. Des abattements pour charge de famille existent. Les collectivités peuvent également décider d'en instituer des supplémentaires au bénéfice des plus modestes.

Réforme et suppression progressive. La suppression de la taxe d’habitation est progressive. A ce jour, 80 % des contribuables ne sont plus concernés par cette taxe. Pour les 20 % qui la paient encore, elle va diminuer progressivement (de 30 % en 2021) pour disparaître en 2023.

La taxe foncière et la maison neuve

Tout propriétaire d'une habitation principale ou secondaire au 1er janvier de l'année de l'imposition doit cet impôt. Si le propriétaire vend son bien en cours d'année, il reste redevable pour l'année entière. Sont imposables toutes les constructions fixées au sol à perpétuelle demeure (non déplaçables) et qui présentent le caractère de véritable bâtiment.

Une exonération temporaire pour le neuf. En principe, une maison neuve est exonérée de taxe foncière pendant deux ans. Attention cependant : cette exonération peut être limitée de manière plus ou moins forte par un décision des collectivités locales.
Dans de rares cas une exonération plus longue est possible pour une construction dont la performance énergétique est supérieure à la norme en vigueur.
Pour connaitre les règles locales, vous pouvez interroger la mairie/la communauté de communes ainsi que le constructeur.

Maison : revente, plus-values et fiscalité

Vous pouvez être amené, à plus ou moins long terme, à vendre votre maison. Cette revente peut être parfois taxée. En effet, vous pouvez être concerné par l'imposition sur la plus-values que vous réalisez. Mais le plus souvent, vous échappez à cette taxe.

Exonération d'impôt pour la résidence principale. La vente d'une résidence principale est exonérée d'imposition sur la plus-value sans conditions, notamment de délai de détention. Il suffit que la maison constitue votre résidence principale au moment de la vente, la résidence étant le lieu où se situe le centre de vos intérêts personnels, professionnels et familiaux.
Fréquemment le vendeur déménage avant d'avoir vendu son logement et un certain laps de temps s'écoule avant la vente. L'administration fiscale admet que le vendeur bénéficie de l'exonération si la vente s'effectue dans un délai « normal » entre son départ et la vente de son ex-logement, soit une période d'un an même si au cas par cas un délai plus long peut être admis. Toutefois, pour bénéficier de l'exonération, le vendeur ne doit pas avoir loué le logement ni même y avoir logé gratuitement des proches. 

taxation de la plus-value pour les résidences secondaires. Si la maison ne constitue pas votre résidence principale lorsque vous vendez (c'est votre résidence secondaire ou un investissement locatif) et que vous la détenez depuis au moins trente ans, vous êtes imposé sur la plus-value réalisée.Vous bénéficiez d'abattements progressifs en fonction de la durée de détention. La plus-value est totalement exonérée au bout de 30 ans. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre dossier sur les plus-values immobilières et notre calculette.

Maison : quel investissement locatif ?

Faire construire sa maison, c'est bien évidemment le plus souvent pour en faire son domicile ou sa résidence secondaire. Toutefois, ce peut être aussi pour la mettre en location. Tout est alors possible : en vide, en meublé, à l'année, sur de plus courtes périodes ou seulement à des touristes. A chacun son choix en fonction de ses besoins et possibilités. En revanche, la fiscalité des loyers sera la même que pour la location d'un logement ancien. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter nos articles sur les revenus fonciers et les bénéfices industriels et commerciaux ainsi que nos vidéos (par exemple : Louer vide ou meublé : que choisir ?).

Les maisons neuves exclues du Pinel. Les particuliers qui font construire une maison ne peuvent plus opter pour le dispositif d'investissement locatif « Pinel » si le permis de construire a été déposé à compter du 1er janvier 2021.
Dans les secteurs tendus (zones Abis, A et B1), soit l'Ile-de-France et les grandes métropoles, le dispositif Pinel reste possible en 2021, de manière certes marginale :

  • pour une maison ancienne qui fait l'objet de travaux si important qu'elle est ensuite assimilée à une maison neuve (voir pour les travaux nécessaire le 2° du 2 du I de l'article 257 du Code général des impôts);
  • pour une maison ancienne qui ne satisfait pas aux caractéristiques de décence et qui fait l'objet de travaux de réhabilitation permettant au logement d'acquérir des performances techniques voisines de celles d'un logement neuf ;
  • pour une maison issue de la transformation d'un local affectée précédemment à un usage autre que l'habitation.

Le dispositif Pinel permet au propriétaire bailleur qui met en location vide à usage de résidence principale du locataire en respectant des plafonds de loyer et de ressources de bénéficier d'une réduction d'impôt qui peut atteindre 63.000 € sur douze ans. Pour savoir plus sur la défiscalisation Pinel, notre article Investir dans le neuf avec la loi Pinel.

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