Maison container : une autre façon de construire

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Eriger en un temps record un habitat sur mesure, à l’esthétique atypique et au confort étudié. C’est la promesse de la maison container. Dépoussiérée des poncifs, elle séduit désormais un public curieux de s’aventurer hors des sentiers battus de la construction traditionnelle. Un projet à aborder avec précautions…

Imaginer, concevoir et réaliser une maison originale en quelques mois et à moindre frais, c’est l’opportunité qu’ont su saisir certains particuliers en optant pour une maison faite de containers. Bien loin de l’image d’Epinal d’habitat low-cost qui lui colle à la tôle, ce type d’habitat répond aujourd’hui « aux aspirations des Français, en quête de solutions plus greens et moins coûteuses pour se loger dans de bonnes conditions », explique GreenKub, une entreprise spécialisée dans la création d’espaces à vivre extérieurs.

Cette maison container, elle serait facile à mettre en œuvre, économique, écologique et modulaire… Mathieu Burin, président du groupe Heméa, spécialisé dans l’accompagnement personnalisé des projets de rénovation et d'architecture d'intérieur, assure de son côté qu’elle est « résolument inscrite dans notre époque et dans les tendances du futur ». Autre avantage et non des moindres, cette solution offre une grande liberté architecturale, en combinant les formes comme autant de volumes habitables. Sur mesure, on vous dit !    

Maison container : un concept atypique

Une maison container, c’est un bâtiment réalisé avec des containers de transport maritime, qu’ils soient neufs ou d’occasion. Le concept n’est pas si récent. Dès 2005, en Europe, le premier chantier emblématique fut réalisé à Amsterdam pour convertir des conteneurs en logements étudiants. Ils sont aujourd’hui 3.000 à vivre dans ces cubes en acier aménagés en petits appartements : 22 mètres carrés tout confort comprenant une petite cuisine, une salle de bains, une chambre, et même un balcon pour certains.

Les containers peuvent aussi servir à loger des étudiants.

En France, Le Havre a été la première ville à adopter en 2010 ce type de logement universitaire. De grandes métropoles lui ont ensuite emboîté le pas, offrant ainsi un habitat bon marché (300 à 450 € de loyers mensuels pour les habitants) et rapide à mettre en œuvre.

Pourtant, la maison container n’a pas comme unique vocation de répondre à la problématique du logement social. Elle séduit aujourd’hui un public conscient de ses atouts qui souhaite sortir du parcours classique de l’acquisition avec un habitat pensé sur mesure et conforme à leurs aspirations écologiques.

Se lancer dans un tel projet n’est pas sans difficultés nuance toutefois GreenKub, « le concept de ces habitations est souvent porté par des architectes quand les projets ne sont pas réalisés en autoconstruction ». En France, peu d’entreprises sont rodées à la pratique. « Il existe par ailleurs peu d’informations à disposition des particuliers et les questions techniques ont du mal à trouver des réponses », regrette le président du groupe Hemea.

Un habitat modulaire

Qu’on la nomme Cargotecture ou Arkitainer, cette solution architecturale repose sur un principe simple : constituer un bâtiment à partir de cubes, principalement en acier, particulièrement résistants, dont les dimensions varient entre 40 pieds, soit 12 m de long et 20 pieds, soit 6 m de long, pour une hauteur de 2 m 59 et une largeur de 2 m 44.

La réalisation, plutôt ludique, relève quant à elle du véritable jeu de construction. A vous de les emboîter, de les assembler ou de les superposer de manière à créer l’habitat dont vous rêvez. Leur conception leur permet en effet de résister à leur propre poids, mais aussi et surtout à leur empilement les uns sur les autres. Avec une portance de 1.500 kg au mètre carré, ils ne requièrent en effet aucun renfort extérieur.

Un concept qui se veut pertinent par sa simplicité de mise en œuvre mais qui offre aussi des perspectives intéressantes d’évolution, notamment pour un foyer qui s’agrandit. « Les particuliers mettent au cœur de la démarche la notion même d’évolutivité », souligne GreenKub, et de poursuivre « on peut imaginer le container en extension ou surélévation ». Seul impératif, que ces nouveaux espaces trouvent leur place naturellement dans l’environnement existant et dans la continuité du bâti.

Une signature architecturale

Habiter dans un container ne signifie pas forcément vivre dans un petit espace. Si la modularité est de mise, la personnalisation de votre logement est véritablement la clé de voute du projet. Faites parler votre créativité. « Sous leurs apparences a priori austères, les containers constituent une base idéale pour des architectures à l’esthétique ultracontemporaine et industrielle », rappelle GreenKub.

Avec des containers, on bénéficie de nombreuses possibilités architecturales.

Libre à vous d’assembler les modules pour en faire un vaste espace de plusieurs centaines de mètres carrés ou de diviser la maison en deux ailes séparées par un grand hall vitré. La réalisation de surélévations ou d’étage en porte-à-faux est aussi une solution appréciée. « Un traitement encore plus moderne consiste à créer des corridors entre chaque structure via un couloir arrière commun », ajoute Hemea.

Et cette société de poursuivre, « Ne faites pas l’impasse sur les surfaces vitrées et les grandes ouvertures pour une luminosité optimale et un dialogue permanent entre l’intérieur de la maison et son environnement ». Cela dit, la maison container sera forcément bien pourvue en fenêtres et autres baies, la réglementation thermique 2012, le texte qui encadre la construction, l’imposant. Avec cette loi, la surface vitrée doit compter pour au moins un sixième de la surface habitable. Une imposition qui devrait être la même avec la prochaine réglementation environnementale RE 2020, qui entrera en vigueur début 2022.

A l’instar d’une maison classique, jouez sur les perspectives en créant des pièces de tailles différentes. On peut ainsi reprendre la distribution couramment rencontrée dans la majorité des maisons d’aujourd’hui. Avec par exemple des espaces jour bien séparés des espaces nuit, une suite parents, une cuisine semi-ouverte sur le salon... Pour autant, les maisons containers offrent bien des possibilités en termes d’aménagements « Valoriser un espace central dans un esprit loft est aussi une option très en vogue » explique ainsi Hemea.

N’oubliez pas vous avez l’opportunité de donner un tout autre look que celui d’un container à votre maison ! A vous d’inventer le bardage qui va avec : bois, pierre, PVC ou panneaux métalliques… Le choix est vaste. Veillez simplement à créer un habitat harmonieux et surtout bien intégré dans son environnement. Pas question de faire tache dans le paysage !

Attention aux règles d’urbanisme !

Garde-fou : la maison container est assujettie aux mêmes règles d’urbanisme qu’une construction traditionnelle. Le terrain qui l’accueille doit être constructible et le permis de construire est obligatoire. Avant de vous lancer dans un tel projet, prenez soin de consulter les dispositions du plan local d’urbanisme (Plu) de votre localité. Le Plu vous donne le détail des règles d’urbanisme à respecter concernant notamment l’aspect des façades, la couleur, l’inclinaison des toits.

Pour consolider votre projet et avoir des certitudes sur sa faisabilité, demandez un certificat d’urbanisme opérationnel en mairie. Ce document vous dira quelles sont les règles que vous devrez respecter. Notez qu’elles sont plus strictes si vous êtes en secteur protégé. Si votre maison se situe dans un périmètre de 500 m autour d’un monument (église par exemple), vous devrez solliciter l’avis de l’architecte des Bâtiments de France (ABF). Vous pouvez aussi consulter votre Conseil en architecture, urbanisme et environnement (CAUE) pour savoir ce que vous pouvez faire… ou pas (la liste est sur www.fncaue.com).

Maison container : comment construire ?

Le choix des containers présente des atouts. « Ils ont l’avantage de ne pas nécessiter de lourds travaux d’édification ni de grosses fondations », fait valoir GreenKub. Une simple chape de béton, voire des pieux métalliques vissés dans le sol, suffisent à les installer durablement sur leur site. Une fois la structure posée, le corps de votre maison est terminé. « Cette simplicité de construction impacte directement le coût de main d’œuvre ! De ce point de vue, une maison container peut être de 20 à 30 % moins chère qu’une maison ordinaire », souligne-t-on chez Hemea. Tout dépendra évidemment de ce que vous souhaitez faire comme aménagement intérieur.

Ce système de pieux métalliques vissés dans le sol est bien adapté aux maisons containers.

N’oubliez pas de prendre en compte les frais liés à l’isolation et l’étanchéité, deux gros postes de dépenses qui vont venir alourdir la facture. A titre d’exemple, pour un conteneur neuf de 20 pieds, comptez environ 2.500 à 4.000 €. Pour le même conteneur d’occasion, tablez sur 1.500 € environ. Quant aux modules, ils peuvent être facilement transportés par bateau, par camion ou par le rail, puisqu’ils ont été conçus et standardisés pour ces modes d’expédition. Sachez que depuis le port d’achat, le trajet est facturé en moyenne 600 € par conteneur (dans un rayon de moins de 100 km).

Détail pratique mais important : veillez à ce que le terrain soit accessible aux camions qui transportent les containers. Ces éléments, par nature, ne sont pas manuportables. Certaines parcelles difficiles d’accès (lots arrière issus de divisions parcellaires par exemple) ne sont pas adaptées à ce type de constructions. Ce point est à vérifier avant de signer le compromis de vente du terrain à bâtir. 

Qui dit métal dit isolation renforcée

Le métal étant un piètre isolant, il est indispensable de réaliser une isolation soignée et renforcée avec une étanchéité parfaite. N’oubliez pas que les conteneurs doivent être assis sur une structure de béton, ce qui augmente le risque d’un pont thermique à ce point de contact. Dans leur majorité, les professionnels reconnaissent que la maison conteneur pose des défis particuliers. Le traitement des ponts thermiques, technique essentielle en matière d’économie d’énergie, fait intégralement partie des enjeux de ce type de réalisation.

Attention : « la pose d’un bardage est le moyen le plus courant pour isoler ces habitations peu communes et ne pas venir « manger » l’espace intérieur », prévient GreenKub. Sur le long terme, il favorise l’inertie thermique, protège la façade bien sûr mais aussi les murs intérieurs contre l’humidité et les moisissures. On retrouve là tous les avantages de l’isolation par l’extérieur.

Pour faire respirer la maison, vous devrez installer une ventilation mécanique contrôlée. La simple flux adaptera son débit au nombre d’habitants pour évacuer l’humidité. La double flux récupère les calories de l’air sortant pour préchauffer l’air entrant tout en assurant une fonction filtration. Système intermédiaire, la ventilation mécanique par insufflation assure une très bonne qualité de l’air intérieur.

Autre point : la pose d’un réseau électrique dans une maison container diffère de la pose d’un réseau dans une construction classique. Il n’est pas toujours possible de faire passer les gaines dans les murs, encore moins si vous décidez de conserver la tôle d’origine. Pour placer les différents câblages, il faudra donc opter pour des chemins, des goulottes et autres plinthes que vous pourrez dissimuler dans un faux plafond, un double plancher ou des cloisons internes.

Confort d’été : une priorité

Attention au confort d’été. Mal conçue, une maison container peu devenir une étuve aux beaux jours. Là encore, une isolation renforcée jouera un rôle positif. Privilégiez également la conception bioclimatique. Des arbres à feuilles caduques placés devant la façade sud atténueront les ardeurs du soleil en été, mais les laisseront passer en hiver pour chauffer gratuitement l’intérieur. La maison pourra aussi être équipée d’automatismes astucieux : des capteurs déploieront des brise-soleil et baisseront automatiquement les volets roulants s’il commence à faire chaud.   

La pose d’un pare-vapeur sur les parois internes des containers peut être également envisagé pour réduire la formation d’humidité dans votre maison. Vous pouvez évidemment renforcer la performance énergétique du logement en privilégiant un vitrage renforcé pour vos ouvertures. Il vous faudra faire un choix judicieux entre vitrages peu émissifs (ils retiennent la chaleur du soleil à l’intérieur) et vitrage à contrôle solaire (ils empêchent cette même chaleur d’entrer pour éviter une envolée de la température).

Etude thermique et conformité à la réglementation

Cette question de confort d’été, comme toutes celles relevant des règles à respecter sont définies par l’étude thermique. Réalisé par un bureau d’études spécialisées, elle détermine les meilleures solutions à adopter pour optimiser le confort et la performance de la maison. Elle sert également à fixer les différents coefficients à respecter dans le cadre de la RT 2012, comme le besoin bioclimatique (Bbio), le coefficient d’énergie primaire (Cep) et la Température intérieure conventionnelle (TIC). Car la maison container, comme toutes les autres, doit satisfaire aux exigences de la RT 2012.

A cet effet, une pré-étude thermique sera jointe à la demande de permis de construire (c’est obligatoire). Vous signerez une attestation par laquelle vous vous engagez à respecter cette RT 2012. Et la conformité de la maison sera vérifiée en fin de chantier, notamment par la réalisation d’un test d’étanchéité. Si la maison ne satisfait pas à la RT 2012, vous n’aurez pas votre certificat de conformité et vous devrez la remettre à niveau. « Le non-respect des règles de construction constitue un délit passible de sanctions pénales pouvant aller jusqu'à une amende de 45 000 €, portée à 75 000 € et six mois d’emprisonnement en cas de récidive », avertit l’association Promotélec.

Dès le 1er janvier 2022, la RT 2012 sera remplacée par la Réglementation environnementale RE 2020. Cette dernière renforce les exigences au niveau du bâti, lequel devra être 30 % plus performant qu’avec la RT 2012. Il faudra donc renforcer l’isolation et l’étanchéité des maisons containers. Le confort d’été devra être encore plus étudié. Surtout, la maison container devra présenter une très faible empreinte carbone. Le recyclage et l’emploi de matériaux biosourcés deviendra progressivement la norme et la maison container devra s’y adapter sous peine de ne pas obtenir son permis de construire. 

Un habitat vraiment écologique ?

En matière de développement durable, la maison container ne fait pas l’unanimité. Si elle constitue une option intéressante dans le cadre de l’économie circulaire, on ne peut l’envisager comme la solution écologique parfaite. « La proximité du lieu d’achat du container et celle du terrain où on le destine peut faire considérer le choix de ce matériau comme pertinent ou non », justifie GreenKub. En revanche, pour un conteneur neuf, l'écobilan est clairement défavorable puisque l'énergie grise nécessaire à la fabrication de l'acier est très importante.

L'intérieur des maisons containers adopte souvent une déco contemporaine.

Les plus vertueux, ce sont les containers d’occasion dits de dernier voyage. Ils ont beaucoup navigué mais répondent encore largement aux impératifs techniques d’une habitation. Vérifiez bien toutefois la présence, sur l’une des portes de chacun de vos containers, d’une plaque métallique immatriculée attestant qu’ils répondent bien à la norme I.S.O. Sachez aussi que la structure métallique des conteneurs les rend hermétiques aux champs électriques extérieurs, ce qui peut perturber le fonctionnement de certains appareils (radio, téléphone mobile, TV avec antenne intérieure...) à l'intérieur d'une maison container.

Le recyclage, l’écologie, c’est un angle primordial pour ces porteurs de projet insiste le groupe Hemea. Les maisons containers ont un impact environnemental limité par rapport aux bâtiments traditionnels. « Les futurs occupants veillent à réduire au maximum leur empreinte écologique en équipant le logement de panneaux solaires, d’un poêle, voire d’un puits canadien et de collecteurs d’eau de pluie… ». Côté isolation, « ils optent souvent pour la paille, la laine de bois ou le chanvre, des matériaux biosourcés aux performances thermiques éprouvées ». A noter que le plancher en bois est à éviter car le container peut être imprégné de différents produits toxiques émanant du fret transporté lors de son premier cycle de vie.

Le vrai prix des maisons containers

Mais au fait : combien ça coûte de bâtir une maison container ? En fait, l’enveloppe budgétaire va dépendre de la surface, des matériaux employés pour l’isolation, le bardage ou encore la ventilation. En kit, le mètre carré démarre aux alentours de 800 à 900 € hors adaptation au terrain et branchements. Dans ce cas, elle est très abordable puisque l’acquéreur maître de l’ouvrage, en réalisant lui-même le montage, fait de sérieuses économies. Mais le projet ne s’improvise pas et il faut être capable de mener le chantier à son terme dans des délais raisonnables tout en respectant les normes et autres réglementations.

L’autre option, c’est la maison livrée prête à habiter. Ici, ce sont des entreprises qui se chargent du montage. Là encore, le niveau des prestations et des équipements ou encore la surface vont influer sur le prix. Et puis la main d’œuvre a forcément un coût. Mais c’est aussi l’assurance que la maison container sera bâtie dans les règles de l’art. Dans ce cas, le prix d’une maison container reste proche de celui d’une maison neuve classique. Il faut en moyenne compter entre 1.300 et 1.800 € du mètre carré en fonction de la surface, des aménagements et du niveau de performance, toujours hors branchements et adaptation au terrain.

Garanties et construction : pièges à éviter

Au-delà des questions d’écologie, d’architecture ou de performance, les maisons container, c’est aussi une affaire de droit et de contrat. Le plus souvent, elles sont bâties sous le régime du contrat d’entreprise ou des marchés de travaux, en négociant directement avec le professionnel. Vous versez un acompte et vous réglez le solde selon un échéancier que vous avez négocié avec ces intervenants. Avec un architecte, le contrat est davantage organisé et vous avez l’assurance que les travaux seront réalisés dans les règles de l’art. Et puis l’architecte a un devoir de conseil et d’assistance envers son client.

De rares professionnels bâtissent des maisons containers sous le régime du Contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI-loi de 1990). C’est le cadre juridique employé par les constructeurs traditionnels (il représente 65 % du marché total de la maison à bâtir). Ce contrat est particulièrement sécurisant. Le prix est global, forfaitaire et définitif et surtout, vous bénéficiez d’une garantie de livraison à prix et délais convenus. Vous avez ainsi la certitude que votre maison sera bien terminée dans les délais prévus, même si le constructeur fait faillite.

Maison container : assurable et finançable ?

Ceux qui travaillent sous CCMI intègrent le plus souvent l’assurance dommages-ouvrage dans leur contrat. Ce qui vous simplifie la vie et réduit les frais. Dans ce cas, cette assurance qui facilite la mise en œuvre de la garantie décennale coûte 2 à 3 % du prix de la maison contre 7 à 8 % lorsqu’elle est souscrite à titre individuel. L’occasion de rappeler que la dommages-ouvrage est toujours obligatoire, quel que soit l’intervenant, quel que soit le cadre juridique et quel que soit le mode constructif (article L 241-1 du Code des assurances).

Hors CCMI, les porteurs de projet devront s’occuper eux-mêmes de la dommages-ouvrage. Ils devront trouver l’assureur, monter le dossier (il leur faut par exemple fournir les assurances en responsabilité décennale des entreprises qui interviennent sur le gros œuvre). Et il faudra payer cette facture égale à 7 ou 8 % du prix…

Si vous ne souscrivez pas la dommages-ouvrage, ce sera à vous de prouver la responsabilité des entreprises fautives en cas de dommages de nature décennale (défaut d’isolation, problème de structure, etc.). Si vous revendez dans les dix ans qui suivent la réception, c’est vous qui serez responsable de ce risque. Pour le transférer à votre acquéreur, vous devrez faire réaliser une expertise de la maison et consentir une grosse diminution de prix.

Enfin, le financement peut être délicat. N’oubliez jamais que c’est le logement qui garantit le crédit par l’intermédiaire de l’hypothèque ou de la caution. Or la banque compte bien réduire les risques quant à cette garantie. « Elle veut notamment avoir la certitude que la maison se revendra dans de bonnes conditions pour récupérer sa mise en cas d’impayés », explique Philippe Taboret, directeur général-adjoint du courtier Cafpi. Dans la mesure où les maisons containers restent atypiques, la banque va sans doute passer le dossier au crible avant de rendre sa décision.

Le choix du type de contrat, donc des protections, compte également en matière de financement. « Avec un CCMI, elle est sûre que la maison sera bien terminée et donc que sa garantie existe bien. Ce qui n’est pas le cas avec les autres contrats. » C’est pour cette raison que les banques hésitent à financer les autoconstructeurs, voire les projets en contrat de maîtrise d’œuvre. Et qu’elles acceptent plus facilement les projets sous CCMI, quel que soit leur mode constructif.