Faire construire une maison en Île-de-France

L’Île-de-France est souvent vue comme une gigantesque ville, faite de zones urbanisées ponctuées d’espaces verts… La réalité ? Si la région est la plus peuplée et la plus dense de France, un peu moins de 20 % de son territoire est bâti, les trois quarts étant composés de forêts, de cultures et autres espaces naturels selon l’Institut Paris Région, un organisme public qui passe au crible l’aménagement et l’urbanisme en Île-de-France. En clair : la région parisienne se distingue par son cadre naturel, calme et convivial, auquel s’ajoute une desserte par la route et les transports en commun de premier plan, sans oublier son dynamisme, première région économique de France oblige.

Et la construction de maison individuelle dans tout ça ? Elle résiste ! Bon an mal an, les constructeurs implantés dans la région réalisent six mille à neuf mille ventes. Entre 70 et 80 % ces projets voient le jour dans les huit départements franciliens, essentiellement en grande couronne, là où les terrains sont les plus nombreux. Les autres élisent domicile dans les régions limitrophes, voire sur le littoral ou à la campagne, nombre de Franciliens quittant les secteurs urbanisés pour changer de vie, qu’il s’agisse de s’installer pour la retraite ou pour télétravailler.

La maison individuelle plébiscitée

Ce qu’il faut surtout retenir : en région parisienne peut-être plus qu’ailleurs, « les familles préfèrent vivre en maison individuelle », explique David Lacroix, président de Maisons Berval et Maisons Evolution (Gorupe Hexaôm) et président régional du Pôle Habitat -FFB. « Elles y trouvent le calme et la sérénité, mais aussi un jardin, un élément de plus en plus apprécié, notamment après les périodes de confinement. » Preuve de cet engouement, le prix des maisons anciennes augmente de près de 24 % entre fin 2017 et fin 2022 selon les chiffres des Notaires du Grand Paris. Un bond qui s’explique par une offre nettement inférieure à la demande.

👉 Si la maison neuve résiste, c’est aussi parce qu’elle a de sérieux atouts à faire valoir. « Elle offre un grand confort et un très haut niveau de performances, gage d’économie d’énergie et de valorisation du patrimoine », poursuit David Lacroix. Fabien Cuminal, directeur général de Cofidim (Le Pavillon Français, Maisons Sésame, Archivim, etc.), avance d’autres arguments : « les maisons neuves d’aujourd’hui sont personnalisées et de plus en plus souvent sur mesure, de quoi correspondre vraiment aux besoins et aux désirs des familles. Et puis ce type de projet est plus facile à mener que la rénovation d’une maison ancienne, où les surprises et les dépassements de budget sont toujours possibles ».

En région parisienne, l’essentiel des projets est mené dans le cadre du Contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI-loi de 1990). Et c’est là un autre atout de la maison neuve. « Le CCMI est particulièrement sécurisant », indique Jimmy Juliot, directeur général de Maisons Lelièvre. « Il intègre une garantie de livraison à prix et délais convenus. Avec elle, l’acquéreur est sûr d’avoir sa maison dans les délais et au prix prévu lors de la signature. Car en cas de défaillance du constructeur, son assureur, le garant, trouve et paie une autre entreprise pour terminer les travaux. »

🙋‍♀️ Le CCMI est aussi rassurant pour les banques, qui financent en priorité les projets menés sous ce cadre juridique.

Où trouver un terrain en région parisienne ?

L’Île-de-France est une région rurale (on rappelle que 20 % de son territoire est urbanisé). Mais y trouver un terrain à bâtir n’est pas forcément évident. La construction y est très réglementée, les espaces naturels et agricoles protégés… Et depuis quelques années, l’accent est mis sur la lutte contre l‘artificialisation des sols et la promotion de la construction de la ville sur la ville.

Et pourtant : il reste bien des parcelles disponibles à la vente, qu’elles soient proposées par des particuliers (on parle de diffus) ou des aménageurs qui commercialisent des lotissements. Mais il faudra faire un choix. « Il est possible de vivre en secteur dense, mais les terrains sont chers et complexes à construire », relève Daniel Lair-Lachapelle, président de l’association Domexpo et directeur commercial ouest IDF chez Hexaôm. Et d’ajouter : « l’autre option, c’est de s’éloigner des villes et de s’orienter vers la grande couronne, là où les parcelles sont plus faciles à bâtir pour un coût moins important. »

Pour autant, les candidats à la maison neuve ne sont pas prêts à se couper du monde pour poser leur première pierre. La priorité, c’est la desserte par la route, les transports en commun, mais aussi la proximité des commerces, des écoles et des services. « Le choix d’un emplacement pratique et bien desservi est très important : trop de transports pèsent sur le budget et donc le reste à vitre des familles, ce qui peut compliquer l’obtention du financement », rappelle Cécile Roquelaure, directrice des études et de la communication chez Empruntis. Sans compter qu’un bon emplacement facilite la revente et augmente les chances de plus-values.

Opération maison plus terrain

Le bon plan reste de recourir aux constructeurs. Pour faciliter les projets de leurs clients, ils ont créé des services d’aide à la recherche du terrain. « Nous avons conclu des partenariats avec des aménageurs, de quoi proposer un choix de parcelles en lotissement à nos clients », indique Jimmy Juliot. « Ces terrains sont livrés bornés, viabilisés et prêts à bâtir, ce qui limite les frais annexes. » La grande majorité des constructeurs actifs sur la région parisienne propose des opérations maisons plus terrains. Elles permettent de gagner du temps et de profiter de prix optimisés.

🙋‍♀️ Dans le cadre du Contrat de construction d’une maison individuelle, le constructeur ne peut vendre directement le terrain. C’est l’aménageur qui s’en charge, la signature du CCMI venant dans un second temps.  

Quel est le prix des terrains en Île-de-France ?

Une étude réalisée par le ministère de la Transition écologique indique qu’en Île-de- France, la surface moyenne du terrain se situe à 651 m² pour un prix moyen de 151 400 €, soit près de 233 €/m². Au résultat, l’Île-de-France est la région la plus chère de l’Hexagone, devant Provence-Alpes-Côte d’Azur à 176 €/m². Reste une bonne nouvelle : « le prix des terrains à bâtir en région parisienne est en léger recul depuis quelques mois, ce qui redonne un peu de pouvoir d’achat immobilier aux candidats à la construction », observe Fabien Cuminal.

Dans la capitale, les opportunités se comptent sur les doigts de la main et les prix atteignent des sommets, dépassant souvent le million d’euros. En petite couronne, dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne, la densité urbaine est forte. Dès lors, le terrain reste rare. Les parcelles sont plus petites, entre 200 et 400 m² et les prix grimpent. Selon la notoriété de la commune, son emplacement et la proximité des transports en commun, ils fluctuent entre 200 000 et 300 000 €. Avec des pics à 400 000 ou 450 000 € sur des sites de premier plan.

S'éloigner de Paris

En seconde couronne, dans les secteurs urbanisés de la Seine-et-Marne, des Yvelines, de l’Essonne ou du Val-d’Oise, la taille de la parcelle augmente. Elle varie entre 500 et 600 m², avec des prix qui, en moyenne, oscillent entre 130 000 et 160 000 €. Dans certaines communes des Yvelines comme Chatou ou Croissy... le foncier vaut une fortune, dépassant les 1. 200 €/m². Conséquence : « dans quelques villes très recherchées où l’offre est extrêmement réduite, le prix du terrain peut représenter les deux tiers du coût de l’opération », observe Miguel Gomes, gérant d’Yvelines Traditions. C’est encore plus vrai dans certaines communes élitistes, qui ne veulent pas densifier leur urbanisme et qui imposent des terrains de grande taille qui accueilleront une vaste maison, au prix conséquent.

Votre budget est beaucoup plus limité ? Éloignez-vous davantage. En grande couronne, vous pourrez par exemple dénicher des parcelles en lotissement de petite dimension et donc assez abordables. « 300 m² suffisent le plus souvent aux acheteurs, explique David Lacroix, les habitudes changent, les candidats à la maison veulent juste un espace terrasse et barbecue. » Si vous envisagez plus de surface, visez la très grande couronne (40 à 50 km de la capitale) où les terrains sont beaucoup plus abordables.

👉 Une opération terrain + construction peut y être réalisée autour de 350 000/400 000 €. Moins cher qu’un deux-pièces dans l’ancien à Paris !

Où voir des maisons en Île-de-France ?

Visiter des maisons, c’est un bon moyen de s’assurer du savoir-faire des constructeurs. Vous pouvez ainsi vous rendre sur l’un des quatre villages expositions franciliens Domexpo. Ils rassemblent une soixantaine de maisons dans lesquelles vingt constructeurs dévoilent leur savoir-faire et aident les particuliers à concrétiser leur projet de construction.

👉 Outre la découverte de leurs gammes, ils vous présenteront leurs nombreux services comme l’aide à la recherche du terrain et du financement. www.domexpo.fr

Architecture : traditionnelle ou contemporaine ?

Sur le plan de l'architecture, tout dépend de la complexité du terrain. Cette question, ce choix ne revêtent pas la même importance sur une petite parcelle coincée entre deux immeubles que sur un terrain plus ample en secteur rural où l’architecte pourra exercer pleinement ses talents. Sur les grandes surfaces, il est en effet plus facile de créer la maison à l’esthétique soignée et unique dont vous rêvez, qu’elle soit ultramoderne, contemporaine ou plutôt traditionnelle. Car il faut le souligner : en région parisienne, les constructeurs proposent une belle palette de possibilités architecturales, de la longère traditionnelle à la villa ultracontemporaine en passant par des styles plus classiques.

Dans la région, le contemporain reste très tendance

Chez la plupart des constructeurs, les façades sont claires, épurées et percées de grandes baies vitrées aux menuiseries anthracite. Les toits plats ont aussi la cote. Mais, attention, les ABF (architectes des Bâtiments de France) veillent au grain. « Il y a beaucoup de monuments, d’églises en Île-de-France, lance Alexandre Valente de Valente Constructions, les ABF, en présence d’un monument classé, quel qu’il soit, prescrivent des toitures à deux ou quatre pans, des tuiles de terre cuite, des gouttières en zinc… » Selon ce professionnel, un dossier sur trois serait confronté aux ABF. Pour David Lacroix, « les ABF sont assez divisés en matière d’architecture contemporaine, certains sont très ancrés dans la tradition, d’autres apprécient les formes très épurées façon Le Corbusier. »

Petit terrain : des maisons à étage

Sauf à faire construire sur un terrain de bonne dimension, les maisons sont rarement de plain-pied. « Car pour cela, il faut une longue façade, ce qui est difficile à dénicher », lance Patricia Jacquin, responsable commerciale chez Demeures d'Île-de-France. En outre, « une maison de plain-pied coûte plus cher, car elle nécessite des travaux de fondations et de toiture plus importants à surface équivalente, l’écart s’établit à environ 10 % », affirme Alexandre Valente. Un avis plus tempéré chez Maisons Pierre : « faire construire une maison à étage nécessite moins de fondations, mais en présence de sols argileux, marécageux, avec des marnes, des carrières comme c’est souvent le cas en Île-de-France, il faut prévoir des fondations renforcées et parfois poser des pieux. Et comme les terrains sont souvent entre deux maisons, il faut aussi éviter de fragiliser ces bâtiments, autant d’éléments qui se répercutent sur le prix de la future maison. »

Plans : nouvelles tendances

Dans la plupart des cas, la maison s’élèvera sur deux niveaux, voire davantage selon la superficie du terrain. Le plan idéal consiste à accueillir, en rez-de-chaussée, la grande pièce de vie, la cuisine, la suite parentale avec sa salle d’eau et son dressing, ainsi qu’un bureau (demande forte aujourd’hui, télétravail oblige), susceptible de se transformer en chambre d’appoint le cas échéant. « Nous prévoyons en effet un bureau ou une chambre d’amis dans toutes nos maisons », confirme Nicolas Foschia, dirigeant de Maisons Foschia. L’étage, lui, se dédie au minimum à trois chambres, voire quatre ou cinq, les familles recomposées étant légion.

🗣️ « Notre clientèle aime les espaces dédiés, les parents occupant l’aile droite, les enfants l’aile gauche, explique Alain Perrard, cofondateur des Maisons de Céline, ils apprécient aussi d’avoir deux bureaux, l’un pour monsieur, l’autre pour madame, on peut même concevoir un espace bureau au sous-sol. » Reste que sur un terrain étroit, la suite parentale n’est pas toujours possible au rez-de-chaussée, car elle nécessite 20 à 25 m² à elle seule, ce qui laisse peu de place pour le reste.

Côté finitions, tout est possible, des plus simples aux plus raffinées. Mais, là aussi, les acquéreurs font souvent des concessions. « Ils veulent de l’espace, mais comme les coûts de construction augmentent, nous sommes parfois obligés de ramener nos clients à la réalité et de simplifier l’architecture pour rendre la maison moins coûteuse », note Patricia Jacquin. D’ailleurs, selon Miguel Gomes, « les premiers rendez-vous ne sont jamais faciles quand on aborde la question, les mètres carrés n’étant pas toujours ceux qu’ils souhaiteraient ». Malgré tout, construire avec un budget restreint reste possible. « Prévoir des combles qui pourront être aménagés plus tard reste la solution la plus simple », conseille Antoine Effeian, directeur commercial des Maisons Barbey Maillard.

Quels matériaux pour les maisons en Île-de-France ?

En Île-de-France, la plupart des maisons sont réalisées en maçonnerie, soit en parpaing, soit en brique, soit les deux, ces matériaux tenant près de 90 % du marché selon l’Observatoire des modes constructifs du Pôle Habitat-FFB. Certains professionnels optent pour le béton cellulaire, d’autres étant spécialisés dans la maison bois. Autre spécificité de la région parisienne : plus de neuf maisons sur dix sont bâties sur vide sanitaire. Ce procédé garantit la solidité de la maison, notamment sur les sols argileux, mais aussi la protection contre les remontées d’humidité.

🪵 Côté chauffage, la plupart des constructeurs privilégient la pompe à chaleur air/air ou air/eau et les poêles à bois. C’est le cas chez Barbey Maillard. « Nous proposons des pompes air/eau avec plancher chauffant basse température, qui assurent chauffage en hiver et rafraîchissement en été, ou des poêles à granulés complétés de ballons d’eau chaude thermodynamiques, ces chauffe-eau alimentés par une petite pompe à chaleur », note Antoine Effeian. « La pompe à chaleur offre un excellent confort et elle emploie des énergies renouvelables, ce qui permet de cadrer avec les impératifs de la RE 2020, qui prône la décarbonation de l’énergie et des matériaux », ajoute Fabien Cuminal. « Pour les petites maisons, nous pouvons aussi installer des poêles à granulés. » Chez Berval, Valente Constructions, Yvelines Tradition ou encore Archivim, la pompe à chaleur s’impose là encore.

Des maisons « intelligentes »

Bien sûr, toutes les maisons construites aujourd’hui sont intelligentes et permettent de gérer la lumière, le chauffage, l’alarme, les volets, etc., par pilotage à distance via votre smartphone. Les dispositifs sont plus ou moins sophistiqués selon le niveau d’exigence des acquéreurs. Surtout, ces automatismes facilitent l’adaptation des maisons aux exigences de confort d’été de la Réglementation environnementale 2020, qui encadre le logement neuf depuis janvier 2022. Pilotés par des capteurs et motorisés, les volets roulants se ferment tout seuls en été lorsque la température monte. Et comme la maison est très bien isolée, les intérieurs restent frais et donc vivables.

Construire pour investir

En Île-de-France, une petite minorité de particuliers font construire pour ensuite louer. Une opération gagnante car l’offre locative en maison est nettement inférieure à la demande. Du coup, les maisons se louent facilement pour peu que l’emplacement soit bien choisi. Un atout qui vaut aussi pour la revente, ce qui optimise les chances de plus-values. Côté fiscalité, les maisons ne sont pas éligibles à la réduction d’impôts Pinel, qui est donc réservée aux appartements neufs. Un mal pour un bien : en Pinel, les loyers et les ressources des locataires sont plafonnés. Donc, celui qui loue sans cet avantage fiscal perçoit un meilleur loyer et loue à qui bon lui semble.

🙋‍♀️ En location meublée, le propriétaire investisseur bénéficie d’une fiscalité favorable avec des loyers non imposables. Et dans ce secteur, la demande locative est là encore inférieure à la demande.

Quel est le prix des maisons en région parisienne ?

Les coûts de construction se sont envolés ces deux dernières années

1️⃣ Première responsable : la nouvelle RE 2020. « Elle impose des exigences supplémentaires par rapport à l’ancienne Réglementation thermique 2012 (RT 2012), notamment en matière d’isolation et d’emploi de matériaux bas carbone », estime Fabien Cuminal. D’une façon générale, la hausse des prix entraînée par la RE 2020 tourne autour de 8 à 10 %. Consolez-vous : avec une maison RE 2020, vous ferez des économies très significatives sur vos factures de chauffage et d’eau chaude. À l’heure où le coût des énergies s’envole, c’est très appréciable. En cas de revente, ce label fera aussi la différence avec de l’ancien mal isolé.

2️⃣ Autre responsable de la hausse des prix des maisons neuves : l’inflation qui touche les matériaux et l’énergie. Les briques, le béton, le bois, l’acier, tout coûte aujourd’hui plus cher. Une envolée qui concerne aussi bien le gros œuvre (fondations, murs, toitures) que les équipements ou encore les prestations comme le carrelage et le parquet. Attention toutefois : ces augmentations touchent aussi les appartements neufs et l’ancien, qui a le plus souvent besoin de gros travaux de rénovation pour offrir un confort adapté à la vie d’aujourd’hui. Souvent un projet de rénovation coûte, tout compris, bien plus cher que la construction d’une maison individuelle.

• Les prix moyens tournent autour de 2 000 à 2 200 €/m².
• L’entrée de gamme, lui, démarre à environ 1 600 €/m².
• Quant au haut de gamme, il peut monter très haut. De belles demeures contemporaines aux formes sophistiquées ou encore des maisons passives (elles peuvent se dispenser de chauffage et de climatisation) dépassent les 3 000 €/m².

👉 Ces prix valent pour des maisons de qualité, qui respectent les normes et les réglementations et qui sont bâties sous le très protecteur régime du Contrat de construction d’une maison individuelle, le fameux CCMI évoqué en début d’article. L’occasion de rappeler qu’il faut éviter les pseudo-professionnels qui proposent des prix anormalement bas, aboutissant à des maisons de faible qualité bâties sans garanties. Bref, ce qui compte, c’est le rapport qualité/prix !