Faire construire une maison en Ile-de-France

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Avec un foncier plutôt cher, les acquéreurs franciliens se tournent vers de petits terrains. Ils y construisent des maisons contemporaines qui marient confort et plans optimisés.

C’est peu dire que les Franciliens ont envie de nature, d’espace et de calme. Témoin les Parisiens : en six ans, la capitale a perdu 62 000 habitants selon l’Insee. Si certains prennent le chemin de la province, d’autres préfèrent rester en Ile-de-France pour son bassin d’emplois ou pour garder une proximité familiale en s’installant dans des villes moyennes ou dans une commune rurale. Les chiffres témoignent de cette cote croissante : en janvier 2021, les ventes des constructeurs franciliens bondissent de 11 % en rythme annuel contre 4,5 % sur la France entière selon l’indicateur spécialisé Markémétron/Caron Marketing.

Contrairement à d’autres régions, la demande provient essentiellement de ménages actifs. Peu de retraités se font construire une maison, excepté dans quelques communes très chics des Yvelines ou du Val-d’Oise. Et la crise sanitaire n’a fait que renforcer le lien avec la maison. La demande est particulièrement forte, le Pôle Habitat de la Fédération française du bâtiment n’hésitant pas à évoquer un engouement pour la maison neuve en Ile-de-France. Ce n’est d’ailleurs pas un hasard si certains constructeurs ouvrent des agences en plein Paris...

Varier les couleurs des enduits modernise cette familiale traditionnelle. www.maisonssesame.fr

Comme le souligne David Lacroix, président de Maisons Berval et Maisons Evolution (groupe Hexaôm) et président régional du Pôle Habitat FFB Ile-de-France : « en région parisienne, la maison permet d’échapper à une forme de promiscuité verticale et d’avoir plus de surface à vivre dedans et dehors. On sent qu’il y a une demande croissante, renforcée par la pandémie, tant pour les primo-accédants que pour ceux qui réalisent un second achat. Et pour profiter à plein de ces espaces, les acquéreurs n’hésitent pas à changer de département, quitte à aller à l’extrême limite de la région ».

Un mouvement confirmé par Marco Polomat, technico-commercial chez les Maisons d’Andréa : « il est clair que les acquéreurs recherchent l’espace, notamment extérieur, et pour disposer d’une parcelle de terrain, même petite, ils sont prêts à s’éloigner ». Mais ils ne sont pas forcément enclins à aller n’importe où. Ils s’intéressent par exemple aux communes d’ores et déjà desservies par les transports en commun et celles où le Grand Paris Express devrait passer à plus ou moins long terme. Bref, on veut du vert et de l’espace, mais il n’est pas question de se couper du monde ! 

Architecture : entre tradition et modernité

En Ile-de-France, les constructeurs ont mis au point deux stratégies pour satisfaire les acquéreurs. Les uns proposent une base catalogue, conçue comme un recueil d’idées. Les clients s’en inspirent pour personnaliser leur futur foyer. Les autres partent d’une feuille blanche pour élaborer des projets intégralement sur mesure. Dans les deux cas, la priorité est donnée au dialogue, dans le cadre d’un projet co-construit entre le professionnel et son client. Au résultat, l’heure de la standardisation, de l’habitat monotone reproductible à l’infini est bel et bien révolue.

Mais, explique Yann Nauleau, directeur du marketing chez Maisons Pierre, « dans un cas comme dans l’autre, le professionnel veille au respect du plan local d’urbanisme de la commune, notamment si la parcelle est située dans un périmètre protégé ou classé, placé sous l’autorité des Bâtiments de France ». Car, en région parisienne, les règles d’urbanisme peuvent être très strictes tout en variant d’une ville à l’autre. C’est pourquoi les constructeurs s’informent et dialoguent avec les communes et les architectes des Bâtiments de France. L’objectif : savoir ce qui est autorisé et faciliter l’obtention du permis de construire.

Bâtie selon une méthode industrialisée, cette maison associe performance, rapidité de construction et très bon rapport qualité/prix. www.logelis.com

Nombre d’acquéreurs se tournent vers la maison contemporaine, souvent qualifiée de « villa d’architecte » avec une ligne épurée, des volumes plutôt cubiques, de grandes baies et une toiture plate. Un style qui exige une vraie expertise. « La toiture terrasse nécessite une grande rigueur de pose, notamment en matière d’étanchéité et certaines municipalités imposent qu’elle soit végétalisée pour compenser l’emprise environnementale du béton », souligne Sofiane Bouaissi, directeur des ventes chez Géoxia (Maison Familiale, Maisons Phénix, Maison Castor notamment).

A l’opposé, la maison traditionnelle, qui s’inspire des longères briardes, garde des adeptes. Elle séduit notamment ceux qui veulent de la toiture à deux ou quatre pans, mais aussi des lucarnes et des modénatures afin d’ornementer les façades. Les maisons à la Mansart, reconnaissables à leur brisis de toiture, restent très recherchées et son souvent imposées du côté de Versailles ou de Maisons-Laffitte dans les Yvelines ou sur Senlis et Chantilly, dans le Val-d’Oise.

Mais aujourd’hui, les acquéreurs souhaitent marier les styles. « Ils cherchent le plus souvent et si cela est possible par rapport à la commune et aux périmètres protégés, une mixité dans l’architecture », remarque Marco Polomat. « Ce style reprend la tradition avec une toiture à deux ou quatre pans, des tuiles très foncées, voire des ardoises et lui ajoute une touche contemporaine avec une toiture terrasse sur une avancée, des grandes baies, des menuiseries gris anthracite. » Certaines mairies peuvent aussi demander un bardage bois avec ou sans parement pierre.

Une proposition francilienne qui souligne son caractère avec des harmonies de couleurs et des lignes sages. www.maisonlol.com

Les acquéreurs font montre de mesure dans leurs choix. Ils évitent les audaces architecturales. D’abord parce qu’ils ont bien conscience qu’une maison trop extravagante, aux formes complexes, coûte cher. Mais surtout, « ils savent qu’une maison trop atypique, trop originale aura du mal à trouver preneur lorsqu’il faudra revendre ». L’occasion de rappeler l’une des règles d’or de l’immobilier, quelle que soit la nature du projet : quand on achète, il faut toujours penser à la revente !

Les constructeurs se mettent au vert
Déjà très performante, la maison neuve va devenir encore plus écologique. Avec la Réglementation environnementale, RE 2020, qui entrera en vigueur en janvier 2022, elle associera très haute efficacité énergétique et réduction de son empreinte carbone. Elle devra aussi s’adapter aux impératifs de sobriété foncière. Des chantiers sur lesquels les constructeurs franciliens planchent déjà, comme le montrent les exemples suivants. Maisons Berval (Groupe Hexaôm) signe son concept Les Cinq Eléments, des villas à l’architecture bioclimatique compacte, l’une d’entre elles étant bâtie en brique de terre crue issue du recyclage des terres des chantiers du Grand Paris Express. Maisons Pierre emploie un nouvel isolant alvéolaire performant, facile à poser et 100 % recyclable, la solution Hybris d’Actis. Et ce constructeur est un pionnier en matière d’habitat à énergie positive. Côté maisons bois, des spécialistes comme Arteck, Ami-Bois ou Trecobois sont bien présents sur la région et nombre de constructeurs plus classiques proposent eux aussi des solutions bois. Bref, les pros sont en ordre de bataille pour passer le cap de cette RE 2020 !

Bois, pierre, tuiles petit moule,baies vitrées : tout le raffinement de cette maison qui reprend les formes classiques de la région. www.maisons-chenes.com

Télétravail, numérique et jardin : tiercé gagnant

Habiter une maison, c’est rechercher de l’espace. En cette période de crise sanitaire, cela nécessite, pour ceux qui quittent Paris ou la première couronne, de créer un bureau ou un coin travail pour s’isoler et télétravailler. « Depuis près d’un an, les acheteurs envisagent de travailler plusieurs jours par semaine en dehors de l’entreprise. Nous devons donc revoir la conception des maisons pour créer cet espace de travail. Cela peut se traduire par une pièce en plus ou par un coin bureau », explique Nicolas Foschia, dirigeant de Maisons Foschia.

Ce que confirme Miguel Gomes : « les acheteurs nous demandent une pièce dédiée au travail, qui peut être une chambre prévue pour accueillir famille et amis, ou un espace collé au living, totalement fermé ou séparé par une verrière ». Parfois, ajoute Sara Pedrosa, cogérante de Maisons Renobat, « ce peut être aussi une chambre parentale plus spacieuse pour pouvoir s’isoler et placer un bureau ». Autre option qui gagne du terrain : l’abri de jardin habitable, aménagé en bureau, pour travailler au calme sans empiéter sur la surface de la maison.

Grande tendance en Ile-de-France : associer une toiture classique à un toit terrasse, comme pour allier tradition et modernité. www.valente-construction.fr

Télétravail rime avec bonne couverture numérique. En Ile-de-France, rares sont les zones grises ou blanches mais les constructeurs notent que les acheteurs demandent de plus en plus si le secteur est couvert ou va être couvert par la 5 G. Mieux vaut aussi vérifier s’il est raccordé à la fibre. Le jardin, même petit, fait partie de la maison. C’est une « pièce en plus » où l’on peut aussi travailler dès qu’il fait beau. Une étude, réalisée par Domexpo, rappelle que le jardin offre divers autres avantages : un espace de jeux sécurisés pour les enfants, un potager, ainsi qu’un petit coin de terrasse, de plus en plus en bois où s’installent tables, chaises, barbecue pour se réunir entre familles et amis.

L’aménagement intérieur de la maison, hors espace télétravail, n’évolue guère comme le mentionne Sara Pedrosa : « la suite parentale, la cuisine totalement ouverte ou semi fermée par une verrière donnant sur une grande pièce de vie et au minimum deux autres chambres à l’étage ou pas selon les constructions ». Les constructeurs s’efforcent d’optimiser la conception bioclimatique, avec un plan qui suit la course du soleil. Ce qui n’est pas forcément facile s’il l’on s’installe sur un petit terrain en secteur urbain. Mais dans ce cas, ils proposent de nombreuses solutions pour augmenter la luminosité, avec par exemple des fenêtres de toit, des puits de lumière…

Côté domotique, les volets roulants et chauffage pilotés de l’intérieur sont désormais un grand classique. La manœuvre peut aussi s’exercer depuis un smartphone et donc à distance, de sa voiture, de son bureau, de son lieu de vacances. L’acheteur peut y ajouter des modules pour installer une alarme, l’ouverture d’une grille ou des volets, la modulation du chauffage, l’arrosage… Nombre de constructeurs proposent en option des packs domotique, qui permettent de gérer le confort et la sécurité tout en profitant de prix optimisés.

Econome et décarbonée, cette réalisation ouvre la voie à un habitat toujours plus sobre en énergie. www.reabelle.fr

Maison : combien ça coûte en Ile-de-France ?

Selon le ministère de la Transition écologique, le prix moyen d’une maison s’élève à 204.500 € pour une surface moyenne de 131 m² et hors terrain. Des chiffres à manier avec précaution puisqu’ils reflètent une moyenne tant en surface qu’en prix, ne tenant pas compte des prestations données par les constructeurs. Ainsi, à titre indicatif, chez Maisons Berval, une villa de 150 m² avec des prestations haut de gamme, affiche un prix moyen de 280.000 € alors que la maison Evolution du même groupe, de 110 m² avec prestations standard, se situe autour de 180.000 €.

Chez Géoxia, entre la gamme Phénix et Maison Familiale, la moyenne évolue entre 130.000 et 170.000 €. Chez Maisons Pierre, dans la gamme Ma Première Maison, une surface de 90 m² n’atteint pas les 100.000 €. Chez Maisons Renobat, les prix oscillent entre 1.800 et 2.500 €/m² alors que dans sa gamme Art et Traditions Françaises, davantage orientée vers les primo-accédants, les valeurs fluctuent entre 1.400 et 1.800 €/m². Bref, il y en a pour tous les budgets, des jeunes familles qui achètent pour la première fois à ceux qui revendent un bien pour s’offrir une grande demeure.

Une proposition contemporaine, où l'on remarque deux tendances fortes : les nombreuses ouvertures et les mélanges de matériaux. www.lesmaisonsbm.com

Le plus souvent, la maison est livrée en formule prête à décorer, sans peinture ni papier peint. « La peinture n’est pas vraiment le métier des constructeurs. Elle se ferait d’ailleurs sur une maison pas séchée et pas chauffée, ce qui occasionnerait plus de réserves à la livraison. En plus, les acheteurs aiment bien mettre un peu de leurs mains dans leur maison », assure Sofiane Bouaissi. En revanche, selon Nicolas Foschia, « dans la maison sur mesure, l’acquéreur veut une maison clés en main, peinture, parquet et finitions haut de gamme comprises ».

Pour optimiser les prix et faciliter le projet, les constructeurs proposent des offres maison plus terrain. La parcelle est spécialement adaptée, les règles d’urbanisme et les caractéristiques du terrain sont bien identifiées, le prix est optimisé… Et l’acquéreur n’a pas à parcourir la région pour trouver son bonheur. De façon plus générale, les constructeurs proposent de plus en plus de services. Ils prennent en charge permis de construire, formalités et aide à la recherche du crédit. L’occasion de rappeler qu’en région parisienne, les taux des prêts immobiliers, comme partout en France, sont très proches de leurs plus bas niveaux historiques.

Ici, le contemporain s'offre des toits à deux pentes, une harmonie entre le blanc et le gris, sans oublier les nombreuses baies vitrées. www.archivim.fr

Cinq conseils pour construire en Ile-de-France
> Contacter les aménageurs professionnels. Ils sont nombreux à intervenir en région parisienne et à commercialiser des terrains prêts à bâtir bénéficiant de nombreuses garanties. En plus, ces opérations bénéficient le plus souvent d’une bonne desserte.
> Visiter les villages Domexpo en Ile-de-France, sorte de salon permanent de la maison individuelle. L’occasion de découvrir des maisons grandeur nature, de s’informer sur toutes les étapes du projet et de profiter des services des professionnels exposants.
> Vérifier le cadre juridique de l’opération. Ceux qui travaillent sous le régime du Contrat de construction offrent de nombreuses protections (garantie de livraison à prix et délais convenus notamment) et incluent l’assurance dommages-ouvrage dans leur contrat.
> Prendre en compte le sol argileux de l’Ile-de-France, notamment près de la Seine, nécessitant parfois des fondations plus profondes et donc un surcoût de construction. Sur ces sites, les vendeurs de terrains sont tenus de fournir une étude de sol à leur acquéreur.
> Vérifier la bonne couverture 4 ou 5 G auprès des opérateurs. De même, il faut s’assurer que le terrain est raccordé à la fibre, qu’il dispose d’une bonne couverture Internet. Et oui : le télétravail est passé par là !

Une grande contemporaine toute entière tournée vers la lumière... Et le confort de ses propriétaires ! www.lesmaisonsrenobat.com

Elisabeth Lelogeais

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