LÎle-de-France est souvent vue comme une gigantesque ville, faite de zones urbanisées ponctuées despaces verts La réalité ? Si la région est la plus peuplée et la plus dense de France, un peu moins de 20 % de son territoire est bâti, les trois quarts étant composés de forêts, de cultures et autres espaces naturels selon lInstitut Paris Région, un organisme public qui passe au crible laménagement et lurbanisme en Île-de-France. En clair : la région parisienne se distingue par son cadre naturel, calme et convivial, auquel sajoute une desserte par la route et les transports en commun de premier plan, sans oublier son dynamisme, première région économique de France oblige.
Et la construction de maison individuelle dans tout ça ? Elle résiste ! Bon an mal an, les constructeurs implantés dans la région réalisent six mille à neuf mille ventes. Entre 70 et 80 % ces projets voient le jour dans les huit départements franciliens, essentiellement en grande couronne, là où les terrains sont les plus nombreux. Les autres élisent domicile dans les régions limitrophes, voire sur le littoral ou à la campagne, nombre de Franciliens quittant les secteurs urbanisés pour changer de vie, quil sagisse de sinstaller pour la retraite ou pour télétravailler.
Faire construire votre maison
La maison individuelle plébiscitée
Ce quil faut surtout retenir : en région parisienne peut-être plus quailleurs, « les familles préfèrent vivre en maison individuelle », explique David Lacroix, président de Maisons Berval et Maisons Evolution (Gorupe Hexaôm) et président régional du Pôle Habitat -FFB. « Elles y trouvent le calme et la sérénité, mais aussi un jardin, un élément de plus en plus apprécié, notamment après les périodes de confinement. » Preuve de cet engouement, le prix des maisons anciennes augmente de près de 24 % entre fin 2017 et fin 2022 selon les chiffres des Notaires du Grand Paris. Un bond qui sexplique par une offre nettement inférieure à la demande.
👉 Si la maison neuve résiste, cest aussi parce quelle a de sérieux atouts à faire valoir. « Elle offre un grand confort et un très haut niveau de performances, gage déconomie dénergie et de valorisation du patrimoine », poursuit David Lacroix. Fabien Cuminal, directeur général de Cofidim (Le Pavillon Français, Maisons Sésame, Archivim, etc.), avance dautres arguments : « les maisons neuves daujourdhui sont personnalisées et de plus en plus souvent sur mesure, de quoi correspondre vraiment aux besoins et aux désirs des familles. Et puis ce type de projet est plus facile à mener que la rénovation dune maison ancienne, où les surprises et les dépassements de budget sont toujours possibles ».
En région parisienne, lessentiel des projets est mené dans le cadre du Contrat de construction dune maison individuelle (CCMI-loi de 1990). Et cest là un autre atout de la maison neuve. « Le CCMI est particulièrement sécurisant », indique Jimmy Juliot, directeur général de Maisons Lelièvre. « Il intègre une garantie de livraison à prix et délais convenus. Avec elle, lacquéreur est sûr davoir sa maison dans les délais et au prix prévu lors de la signature. Car en cas de défaillance du constructeur, son assureur, le garant, trouve et paie une autre entreprise pour terminer les travaux. »
🙋♀️ Le CCMI est aussi rassurant pour les banques, qui financent en priorité les projets menés sous ce cadre juridique.
Où trouver un terrain en région parisienne ?
LÎle-de-France est une région rurale (on rappelle que 20 % de son territoire est urbanisé). Mais y trouver un terrain à bâtir nest pas forcément évident. La construction y est très réglementée, les espaces naturels et agricoles protégés Et depuis quelques années, laccent est mis sur la lutte contre lartificialisation des sols et la promotion de la construction de la ville sur la ville.
Et pourtant : il reste bien des parcelles disponibles à la vente, quelles soient proposées par des particuliers (on parle de diffus) ou des aménageurs qui commercialisent des lotissements. Mais il faudra faire un choix. « Il est possible de vivre en secteur dense, mais les terrains sont chers et complexes à construire », relève Daniel Lair-Lachapelle, président de lassociation Domexpo et directeur commercial ouest IDF chez Hexaôm. Et dajouter : « lautre option, cest de séloigner des villes et de sorienter vers la grande couronne, là où les parcelles sont plus faciles à bâtir pour un coût moins important. »
Pour autant, les candidats à la maison neuve ne sont pas prêts à se couper du monde pour poser leur première pierre. La priorité, cest la desserte par la route, les transports en commun, mais aussi la proximité des commerces, des écoles et des services. « Le choix dun emplacement pratique et bien desservi est très important : trop de transports pèsent sur le budget et donc le reste à vitre des familles, ce qui peut compliquer lobtention du financement », rappelle Cécile Roquelaure, directrice des études et de la communication chez Empruntis. Sans compter quun bon emplacement facilite la revente et augmente les chances de plus-values.
Opération maison plus terrain
Le bon plan reste de recourir aux constructeurs. Pour faciliter les projets de leurs clients, ils ont créé des services daide à la recherche du terrain. « Nous avons conclu des partenariats avec des aménageurs, de quoi proposer un choix de parcelles en lotissement à nos clients », indique Jimmy Juliot. « Ces terrains sont livrés bornés, viabilisés et prêts à bâtir, ce qui limite les frais annexes. » La grande majorité des constructeurs actifs sur la région parisienne propose des opérations maisons plus terrains. Elles permettent de gagner du temps et de profiter de prix optimisés.
🙋♀️ Dans le cadre du Contrat de construction dune maison individuelle, le constructeur ne peut vendre directement le terrain. Cest laménageur qui sen charge, la signature du CCMI venant dans un second temps.
Quel est le prix des terrains en Île-de-France ?
Une étude réalisée par le ministère de la Transition écologique indique quen Île-de- France, la surface moyenne du terrain se situe à 651 m² pour un prix moyen de 151 400 €, soit près de 233 €/m². Au résultat, lÎle-de-France est la région la plus chère de lHexagone, devant Provence-Alpes-Côte dAzur à 176 €/m². Reste une bonne nouvelle : « le prix des terrains à bâtir en région parisienne est en léger recul depuis quelques mois, ce qui redonne un peu de pouvoir dachat immobilier aux candidats à la construction », observe Fabien Cuminal.
Dans la capitale, les opportunités se comptent sur les doigts de la main et les prix atteignent des sommets, dépassant souvent le million deuros. En petite couronne, dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne, la densité urbaine est forte. Dès lors, le terrain reste rare. Les parcelles sont plus petites, entre 200 et 400 m² et les prix grimpent. Selon la notoriété de la commune, son emplacement et la proximité des transports en commun, ils fluctuent entre 200 000 et 300 000 €. Avec des pics à 400 000 ou 450 000 € sur des sites de premier plan.
S'éloigner de Paris
En seconde couronne, dans les secteurs urbanisés de la Seine-et-Marne, des Yvelines, de lEssonne ou du Val-dOise, la taille de la parcelle augmente. Elle varie entre 500 et 600 m2, avec des prix qui, en moyenne, oscillent entre 130 000 et 160 000 €. Dans certaines communes des Yvelines comme Chatou ou Croissy... le foncier vaut une fortune, dépassant les 1. 200 €/m². Conséquence : « dans quelques villes très recherchées où loffre est extrêmement réduite, le prix du terrain peut représenter les deux tiers du coût de lopération », observe Miguel Gomes, gérant dYvelines Traditions. Cest encore plus vrai dans certaines communes élitistes, qui ne veulent pas densifier leur urbanisme et qui imposent des terrains de grande taille qui accueilleront une vaste maison, au prix conséquent.
Votre budget est beaucoup plus limité ? Éloignez-vous davantage. En grande couronne, vous pourrez par exemple dénicher des parcelles en lotissement de petite dimension et donc assez abordables. « 300 m2 suffisent le plus souvent aux acheteurs, explique David Lacroix, les habitudes changent, les candidats à la maison veulent juste un espace terrasse et barbecue. » Si vous envisagez plus de surface, visez la très grande couronne (40 à 50 km de la capitale) où les terrains sont beaucoup plus abordables.
👉 Une opération terrain + construction peut y être réalisée autour de 350 000/400 000 €. Moins cher quun deux-pièces dans lancien à Paris !
Où voir des maisons en Île-de-France ?
Visiter des maisons, cest un bon moyen de sassurer du savoir-faire des constructeurs. Vous pouvez ainsi vous rendre sur lun des quatre villages expositions franciliens Domexpo. Ils rassemblent une soixantaine de maisons dans lesquelles vingt constructeurs dévoilent leur savoir-faire et aident les particuliers à concrétiser leur projet de construction.
👉 Outre la découverte de leurs gammes, ils vous présenteront leurs nombreux services comme laide à la recherche du terrain et du financement. www.domexpo.fr
Architecture : traditionnelle ou contemporaine ?
Sur le plan de l'architecture, tout dépend de la complexité du terrain. Cette question, ce choix ne revêtent pas la même importance sur une petite parcelle coincée entre deux immeubles que sur un terrain plus ample en secteur rural où larchitecte pourra exercer pleinement ses talents. Sur les grandes surfaces, il est en effet plus facile de créer la maison à lesthétique soignée et unique dont vous rêvez, quelle soit ultramoderne, contemporaine ou plutôt traditionnelle. Car il faut le souligner : en région parisienne, les constructeurs proposent une belle palette de possibilités architecturales, de la longère traditionnelle à la villa ultracontemporaine en passant par des styles plus classiques.
Dans la région, le contemporain reste très tendance
Chez la plupart des constructeurs, les façades sont claires, épurées et percées de grandes baies vitrées aux menuiseries anthracite. Les toits plats ont aussi la cote. Mais, attention, les ABF (architectes des Bâtiments de France) veillent au grain. « Il y a beaucoup de monuments, déglises en Île-de-France, lance Alexandre Valente de Valente Constructions, les ABF, en présence dun monument classé, quel quil soit, prescrivent des toitures à deux ou quatre pans, des tuiles de terre cuite, des gouttières en zinc » Selon ce professionnel, un dossier sur trois serait confronté aux ABF. Pour David Lacroix, « les ABF sont assez divisés en matière darchitecture contemporaine, certains sont très ancrés dans la tradition, dautres apprécient les formes très épurées façon Le Corbusier. »
Petit terrain : des maisons à étage
Sauf à faire construire sur un terrain de bonne dimension, les maisons sont rarement de plain-pied. « Car pour cela, il faut une longue façade, ce qui est difficile à dénicher », lance Patricia Jacquin, responsable commerciale chez Demeures d'Île-de-France. En outre, « une maison de plain-pied coûte plus cher, car elle nécessite des travaux de fondations et de toiture plus importants à surface équivalente, lécart sétablit à environ 10 % », affirme Alexandre Valente. Un avis plus tempéré chez Maisons Pierre : « faire construire une maison à étage nécessite moins de fondations, mais en présence de sols argileux, marécageux, avec des marnes, des carrières comme cest souvent le cas en Île-de-France, il faut prévoir des fondations renforcées et parfois poser des pieux. Et comme les terrains sont souvent entre deux maisons, il faut aussi éviter de fragiliser ces bâtiments, autant déléments qui se répercutent sur le prix de la future maison. »
Plans : nouvelles tendances
Dans la plupart des cas, la maison sélèvera sur deux niveaux, voire davantage selon la superficie du terrain. Le plan idéal consiste à accueillir, en rez-de-chaussée, la grande pièce de vie, la cuisine, la suite parentale avec sa salle deau et son dressing, ainsi quun bureau (demande forte aujourdhui, télétravail oblige), susceptible de se transformer en chambre dappoint le cas échéant. « Nous prévoyons en effet un bureau ou une chambre damis dans toutes nos maisons », confirme Nicolas Foschia, dirigeant de Maisons Foschia. Létage, lui, se dédie au minimum à trois chambres, voire quatre ou cinq, les familles recomposées étant légion.
🗣️ « Notre clientèle aime les espaces dédiés, les parents occupant laile droite, les enfants laile gauche, explique Alain Perrard, cofondateur des Maisons de Céline, ils apprécient aussi davoir deux bureaux, lun pour monsieur, lautre pour madame, on peut même concevoir un espace bureau au sous-sol. » Reste que sur un terrain étroit, la suite parentale nest pas toujours possible au rez-de-chaussée, car elle nécessite 20 à 25 m2 à elle seule, ce qui laisse peu de place pour le reste.
Côté finitions, tout est possible, des plus simples aux plus raffinées. Mais, là aussi, les acquéreurs font souvent des concessions. « Ils veulent de lespace, mais comme les coûts de construction augmentent, nous sommes parfois obligés de ramener nos clients à la réalité et de simplifier larchitecture pour rendre la maison moins coûteuse », note Patricia Jacquin. Dailleurs, selon Miguel Gomes, « les premiers rendez-vous ne sont jamais faciles quand on aborde la question, les mètres carrés nétant pas toujours ceux quils souhaiteraient ». Malgré tout, construire avec un budget restreint reste possible. « Prévoir des combles qui pourront être aménagés plus tard reste la solution la plus simple », conseille Antoine Effeian, directeur commercial des Maisons Barbey Maillard.
Quels matériaux pour les maisons en Île-de-France ?
En Île-de-France, la plupart des maisons sont réalisées en maçonnerie, soit en parpaing, soit en brique, soit les deux, ces matériaux tenant près de 90 % du marché selon lObservatoire des modes constructifs du Pôle Habitat-FFB. Certains professionnels optent pour le béton cellulaire, dautres étant spécialisés dans la maison bois. Autre spécificité de la région parisienne : plus de neuf maisons sur dix sont bâties sur vide sanitaire. Ce procédé garantit la solidité de la maison, notamment sur les sols argileux, mais aussi la protection contre les remontées dhumidité.
🪵 Côté chauffage, la plupart des constructeurs privilégient la pompe à chaleur air/air ou air/eau et les poêles à bois. Cest le cas chez Barbey Maillard. « Nous proposons des pompes air/eau avec plancher chauffant basse température, qui assurent chauffage en hiver et rafraîchissement en été, ou des poêles à granulés complétés de ballons deau chaude thermodynamiques, ces chauffe-eau alimentés par une petite pompe à chaleur », note Antoine Effeian. « La pompe à chaleur offre un excellent confort et elle emploie des énergies renouvelables, ce qui permet de cadrer avec les impératifs de la RE 2020, qui prône la décarbonation de lénergie et des matériaux », ajoute Fabien Cuminal. « Pour les petites maisons, nous pouvons aussi installer des poêles à granulés. » Chez Berval, Valente Constructions, Yvelines Tradition ou encore Archivim, la pompe à chaleur simpose là encore.
Des maisons « intelligentes »
Bien sûr, toutes les maisons construites aujourdhui sont intelligentes et permettent de gérer la lumière, le chauffage, lalarme, les volets, etc., par pilotage à distance via votre smartphone. Les dispositifs sont plus ou moins sophistiqués selon le niveau dexigence des acquéreurs. Surtout, ces automatismes facilitent ladaptation des maisons aux exigences de confort dété de la Réglementation environnementale 2020, qui encadre le logement neuf depuis janvier 2022. Pilotés par des capteurs et motorisés, les volets roulants se ferment tout seuls en été lorsque la température monte. Et comme la maison est très bien isolée, les intérieurs restent frais et donc vivables.
Construire pour investir
En Île-de-France, une petite minorité de particuliers font construire pour ensuite louer. Une opération gagnante car loffre locative en maison est nettement inférieure à la demande. Du coup, les maisons se louent facilement pour peu que lemplacement soit bien choisi. Un atout qui vaut aussi pour la revente, ce qui optimise les chances de plus-values. Côté fiscalité, les maisons ne sont pas éligibles à la réduction dimpôts Pinel, qui est donc réservée aux appartements neufs. Un mal pour un bien : en Pinel, les loyers et les ressources des locataires sont plafonnés. Donc, celui qui loue sans cet avantage fiscal perçoit un meilleur loyer et loue à qui bon lui semble.
🙋♀️ En location meublée, le propriétaire investisseur bénéficie dune fiscalité favorable avec des loyers non imposables. Et dans ce secteur, la demande locative est là encore inférieure à la demande.
Quel est le prix des maisons en région parisienne ?
Les coûts de construction se sont envolés ces deux dernières années
1️⃣ Première responsable : la nouvelle RE 2020. « Elle impose des exigences supplémentaires par rapport à lancienne Réglementation thermique 2012 (RT 2012), notamment en matière disolation et demploi de matériaux bas carbone », estime Fabien Cuminal. Dune façon générale, la hausse des prix entraînée par la RE 2020 tourne autour de 8 à 10 %. Consolez-vous : avec une maison RE 2020, vous ferez des économies très significatives sur vos factures de chauffage et deau chaude. À lheure où le coût des énergies senvole, cest très appréciable. En cas de revente, ce label fera aussi la différence avec de lancien mal isolé.
2️⃣ Autre responsable de la hausse des prix des maisons neuves : linflation qui touche les matériaux et lénergie. Les briques, le béton, le bois, lacier, tout coûte aujourdhui plus cher. Une envolée qui concerne aussi bien le gros uvre (fondations, murs, toitures) que les équipements ou encore les prestations comme le carrelage et le parquet. Attention toutefois : ces augmentations touchent aussi les appartements neufs et lancien, qui a le plus souvent besoin de gros travaux de rénovation pour offrir un confort adapté à la vie daujourdhui. Souvent un projet de rénovation coûte, tout compris, bien plus cher que la construction dune maison individuelle.
- Les prix moyens tournent autour de 2 000 à 2 200 €/m².
- Lentrée de gamme, lui, démarre à environ 1 600 €/m².
- Quant au haut de gamme, il peut monter très haut. De belles demeures contemporaines aux formes sophistiquées ou encore des maisons passives (elles peuvent se dispenser de chauffage et de climatisation) dépassent les 3 000 €/m².
👉 Ces prix valent pour des maisons de qualité, qui respectent les normes et les réglementations et qui sont bâties sous le très protecteur régime du Contrat de construction dune maison individuelle, le fameux CCMI évoqué en début darticle. Loccasion de rappeler quil faut éviter les pseudo-professionnels qui proposent des prix anormalement bas, aboutissant à des maisons de faible qualité bâties sans garanties. Bref, ce qui compte, cest le rapport qualité/prix !
Modèles de maisons en Île-de-France





















Avec la collaboration de C.Lambert