Faire construire une maison en Ile-de-France

Qui l’aurait cru ? Alors que l’Île-de-France est vue comme une région très urbanisée, où les immeubles sont omniprésents, 9 500 maisons individuelles y ont obtenu leur permis de construire en 2019 selon le ministère de la Transition écologique et solidaire. S’il paraît à première vue étonnant, ce chiffre est pourtant logique : 57 % des communes franciliennes sont dites rurales et occupent 64 % du territoire selon l’Institut Paris Région. En d’autres termes, on y trouve des terrains. Il est donc possible d’y faire construire.

Les familles franciliennes souhaitant poser leur première pierre entre petite et grande couronne devraient même être plus nombreuses à l’avenir. La période inédite de confinement a ravivé les envies d’espace, de confort et de jardin. Et puis il faut bien reconnaître que la maison est bien adaptée au télétravail. Pour autant, ces citadins refusent de s’exiler au fond des bois et misent sur ces communes calmes et proches de la nature, mais aussi connectées aux pôles économiques régionaux par des transports performants.

Reste à se lancer. Même si les disponibilités foncières existent, trouver une parcelle n’est pas toujours évident. Le projet devra se conformer à des règles d’urbanisme strictes, la région comptant nombre de secteurs sauvegardés. La validation par l’architecte des bâtiments de France (ABF) est souvent un passage obligé. L’acquéreur doit faire des arbitrages financiers, le prix du terrain pouvant atteindre la moitié du budget global. Bref, un accompagnement par un professionnel sérieux est souvent nécessaire pour mener le projet à bon port.

Quelle architecture choisir ?

En termes d’architecture, les maisons sagement contemporaines et les styles classiques sont les plus prisés. Leurs formes s'inspirent du cube, elle accueillent de belles baies vitrées. « On assiste à un retour des toits en pente, tant pour des raisons de choix des acquéreurs que de règles d'urbanisme », observe-t-on chez Cofidim (Le Pavillon Français, Maisons Sésame).

L’architecture n’est pas pour autant monotone, les constructeurs misant sur la personnalisation. « On utilise des matériaux de façades comme l’enduit bicolore ou tricolore, du bois ou de la pierre… », note-t-on chez Maisons Barbey Maillard. On trouve aussi des parements de pierre, de petits appuis de fenêtres en alu avec des plaques de rebord très fines, ou des menuiseries noires ou gris argent. L’idée, c’est de proposer des maisons qui s’intègrent avec bonheur dans le tissu urbain existant tout en offrant un cachet bien à elles.

La tradition n'est jamais loin. « Dans certains cas, on s’efforce de garder un esprit ancien, avec pignon étroit et façade élargie et des combles aménageables », ajoute-t-on chez Cofidim. C'est ainsi que la maison typique de l'Île-de-France, avec ses deux lucarnes, sa toiture de tuiles et sa forme rectangulaire reste bien présente dans la région. Quoi qu’il en soit, les constructeurs proposent toujours de larges possibilités de personnalisation et de plus en plus du sur-mesure pour s’adapter à toutes les demandes.

Attention aux secteurs sauvegardés, nombreux en région parisienne. Sur ces sites, les règles d’urbanisme sont strictes et le projet devra être approuvé par l’architecte des Bâtiments de France. Certaines dispositions, comme les pentes de toiture, le type de tuiles, les teintes d’enduits, les parements de façades ou encore les couleurs de volets peuvent vous être imposés. Abordez la question avec les constructeurs. « Un bon pro connaît son secteur et peut utilement conseiller les particuliers », signale-t-on chez Cofidim. « Nombre d’entre eux travaillent avec les ABF, ce qui permet de gagner du temps pour décrocher le permis de construire. »

Plans et aménagements : quelles tendances ?

Les plans sont rarement atypiques. « Les acquéreurs veulent un logement pratique et fonctionnel et anticipent même la revente de leur bien, remarque-t-on chez Archivim. Pour ceux de nos clients qui approchent de la retraite, nous avons développé une gamme de maisons déjà adaptées aux normes PMR, pour les personnes à mobilité réduite. Par exemple, une chambre en rez-de-chaussée pourra être facilement aménagée en montant une cloison. »

La maison à étage remporte un vrai succès. « Compte tenu de la surface des parcelles et des contraintes d’urbanisme, il est difficile de construire de plain-pied. Aussi les chambres des enfants se retrouvent à l’étage, tandis que le rez-de-chaussée est composé d’une grande pièce à vivre donnant sur une cuisine ouverte et d’une suite parentale avec salle de bains, parfois accompagnée d’un dressing, le plus souvent en U dans une pièce à part, pas toujours pourvue de fenêtre », décrit-on chez BDL (marques Lesmaisons.com, Ma Maison Bois, Habitat Concept et Maisons Picardes).

L’étage accueille les chambres des enfants et la ou les pièces d’eau. Dans les salles de bains, les acquéreurs demandent de grands bacs à douche sans parois, avec un pommeau décalé par rapport à la robinetterie, et une double vasque. La baignoire n’est plus demandée que pour donner un bain aux jeunes enfants. Les salles de bains additionnelles servent de séparation entre deux chambres avec lesquelles elles communiquent.

Autre tendance : « les acquéreurs anticipent aussi les évolutions familiales à venir, en optant pour des combles aménageables par exemple, où se réservent la possibilité d’une extension ultérieure », note-t-on chez BDL. Pour ceux qui sont intéressés par ces possibilités d’agrandissement, il faut vérifier si ces travaux sont possibles sur les plans techniques et juridiques, en consultant le Plan local d’urbanisme en mairie. Mieux vaut en parler avec le constructeur, qui saura conseiller son client.

La domotique gagne du terrain. « Les maisons sont équipées de volets roulants à commande centralisée tout comme la porte d’entrée ou le garage, avec la possibilité de réguler son chauffage, explique-t-on chez Cofidim. Certains optent même pour des serrures connectées commandées depuis un smartphone ou des systèmes de télésurveillance. » Les fabricants proposent aussi des solutions intelligentes d’aération et de rafraîchissement nocturne. La nuit, une fenêtre et une fenêtre de toit s’entrouvrent automatiquement pour remplacer l’air intérieur par un air extérieur frais et sain.

De quoi sont faites les maisons ?

Une étude EDF livre d’intéressantes précisions sur les maisons bâties en zone climatique H1a de la réglementation thermique actuelle (RT 2012), zone à laquelle appartient l’Île-de-France. Le béton, essentiellement sous forme de blocs rectifiés, occupe la moitié du marché, suivi par la brique (27 %), le reste étant dévolu aux ossatures bois ou métal. Bref, des solutions classiques et fiables.

90 % des maisons sont bâties sur vide sanitaire. « L’espace vide qu’il laisse entre le plancher de la maison et le sol en lui-même garantit une meilleure isolation et permet à l’eau de s’évacuer en cas d’inondations », explique-t-on chez Maisons Pierre. « Son autre action bénéfique : il agit sur le tassement des sols. Ainsi, les fissurations de carrelages et cloisons seront épargnées. Cette installation se réalise sur terrain plat ou pentu selon l’humidité du sol. »

Côté énergie, la pompe à chaleur se retrouve dans 43 % des maisons neuves. La chaudière à condensation occupe 36 % du marché, une part en augmentation, de nombreux terrains étant raccordés au gaz de ville. 18 % d’entre elles sont équipées d’un chauffage bois, le plus souvent un poêle à granulés avec régulation. Ils peuvent chauffer des maisons de cent mètres carrés sans problème. Quant à l’eau chaude, elle est produite dans la moitié des cas par un ballon thermodynamique, la pompe à chaleur prenant en charge cette fonction dans plus de 40 % des maisons neuves franciliennes.

Ces dernières affichent un haut niveau de qualité technique. Leur coefficient bioclimatique maximale (Bbio max) doit, selon la réglementation thermique 2012, être obligatoirement inférieur à 73. L’étude EDF révèle que leur Bbio moyen est à 65. En clair : les maisons neuves sont plus performantes que ne l’impose la réglementation thermique actuelle, la RT 2012. De même, ces villas ne doivent pas consommer plus de 65 kWh/m²/an (plafond réglementaire). En réalité, elles affichent une consommation moyenne de 57 kWh/m²/ an. Un excellent résultat, trois à cinq fois meilleur que l’ancien !

Maison neuve : combien ça coûte ?

Reste une question qui compte : le prix. La maison moyenne s’affiche à 194.100 € pour 129 m2 selon une étude du ministère de l’écologie, soit dans les 1.500 €/m². Mais attention : l’éventail de prix est particulièrement large. Les demeures haut de gamme ou les constructions passives passent allègrement la barre des 2.000, voire des 2.500 €/m². Mais nombre de constructeurs proposent des maisons dites d’entrée de gamme, de grande qualité, à des prix particulièrement attractifs.

Ces modèles démarrent aux alentours de 1.100 €/m² hors foncier et adaptation au terrain. Des constructeurs comme Maisons Phénix (Groupe Geoxia), Maisons Pierre, Maisons d’en France, Maisons France Confort, Maisons Lol (groupe Barbey Maillard), Maisons Sésame s’en sont fait une spécialité. Précisons que ces acteurs travaillent sous le régime du Contrat de construction-loi de 1990 et qu’ils incluent l’assurance dommages-ouvrage dans ce même contrat, ce qui permet de proposer cette protection obligatoire à des prix très compétitifs.

Les constructeurs présents sur la région offrent une très large gamme de maisons. Certains, comme Yvelines Tradition, se sont spécialisés dans le haut de gamme. « Nous proposons des solutions sur mesure, en partant d’une feuille blanche. Nous travaillons avec des architectes et nous associons étroitement le client à la conception de son projet. » Il est aussi possible de bâtir des maisons bois, certains spécialistes comme Ami-Bois s’étant implantés dans la région.

En matière de prix, les acquéreurs franciliens sont bien informés. « Ils ne recherchent pas le plus petit prix, mais une maison au meilleur rapport qualité/prix, avec un véritable accompagnement dans les domaines techniques, juridiques et financiers », relève-t-on chez Maisons Berval et Maisons Evolution (Groupe Hexaôm). Entre autres exemples, les familles qui font construire se tournent très majoritairement vers les professionnels qui travaillent sous le régime du Contrat de construction-loi de 1990. Elles savent que ce cadre juridique leur assure notamment une garantie de livraison à prix et délais convenus, de quoi mener le projet de maison neuve l’esprit serein.

Louise Granger

Modèles de maisons