Faire construire une maison en Ile-de-France

Une chose est sûre : avec ses 12 000 km2, l’Île-de-France constitue l’une des plus petites régions du territoire national, mais elle est aussi, avec ses 12 millions d’habitants, la plus peuplée (19 % de la population française). Il est vrai qu’avec un PIB (Produit intérieur brut) qui compte pour 30 % de celui de l’Hexagone, elle se place en tête des régions les plus attractives.

C’est la raison pour laquelle elle attire beaucoup de nouveaux arrivants et qu’elle mise sur la densité urbaine et les immeubles pour les loger. Et si la capitale a tendance à perdre des habitants (11 000 par an en moyenne selon la dernière étude de l’Insee), les départements limitrophes profitent de cette désaffection. À commencer par la Seine-Saint-Denis (+ 1 % de croissance par an) qui devient le département le plus peuplé de la région. Les Hauts-de-Seine et les Yvelines, eux, pâtissent de leur cherté et ne progressent plus que de 0,3 % par an.

La Seine-et-Marne, l’Essonne et le Val-d’Oise (+ 0,7 % de croissance de population) et dans une moindre mesure le Val-de-Marne (+ 0,6 %) tirent mieux leur épingle du jeu. Il est vrai que la crise sanitaire a aussi poussé les habitants à changer leur fusil d’épaule et à se tourner vers des villes bien desservies, mais plus aérées et moins chères. D’où un mouvement vers les départements les plus ruraux de la région, voire une tendance à passer les frontières de la région pour s’installer dans l’Oise, l’Eure, le Loiret, l’Yonne, etc.

Autant de mouvements sociodémographiques qui pèsent sur un marché des terrains à bâtir déjà très tendu. Si vous projetez de faire construire, vous serez sans doute confronté à un dilemme : « soit vivre en secteur dense où les terrains sont complexes à construire, soit s’éloigner pour devenir propriétaire d’une maison moins coûteuse, mais nécessitant des temps de transports plus longs et plus chers », résume Alexandre Sion, responsable Marketing et Communication du groupe Géoxia qui détient plusieurs marques de maisons dont deux sont présentes en Île-de-France : Maisons Phénix et Maison Familiale. 

L’architecture contemporaine plébiscitée

Au plan architecture, tout dépend de la complexité du terrain. Cette question, ce choix ne revêtent pas la même importance sur une petite parcelle coincée entre deux immeubles que sur un terrain plus ample en secteur rural où l’architecte pourra exercer pleinement ses talents. Su les grandes surfaces, il est en effet plus facile de créer la maison à l’esthétique soignée et unique dont vous rêvez, qu’elle soit ultra moderne, contemporaine ou plutôt traditionnelle.

Dans la région, le style contemporain reste très tendance. Chez la plupart des constructeurs, les façades sont claires, épurées et percées de grandes baies vitrées aux menuiseries anthracite. Les toits plats ont aussi la cote. Mais, attention, les ABF (architectes des Bâtiments de France) veillent au grain. « Il y a beaucoup de monuments, d’églises en Île-de-France, lance Alexandre Valente de Valente Constructions, les ABF, en présence d’un monument classé, quel qu’il soit, prescrivent des toitures à deux ou quatre pans, des tuiles de terre cuite, des gouttières en zinc… ». Selon ce professionnel, un dossier sur trois serait confronté aux ABF. Pour David Lacroix, à la fois président des marques Maisons Berval et Maisons Evolution (groupe Hexaôm) et du Pôle Habitat de la Fédération française du bâtiment d’Île-de-France, « les ABF sont assez divisés en matière d’architecture contemporaine, certains sont très ancrés dans la tradition, d’autres apprécient les formes très épurées façon Le Corbusier ».

Sauf à faire construire sur un terrain de bonne dimension, les maisons sont rarement de plain-pied. « Car pour cela, il faut une longue façade, ce qui est difficile à dénicher », lance Patricia Jacquin, responsable commerciale des demeures d’Île-de-France. En outre, « une maison de plain-pied coûte plus cher, car elle nécessite des travaux de fondations et de toiture plus importants à surface équivalente, l’écart s’établit à environ 10 % », affirme Alexandre Valente. Un avis plus tempéré chez Alexandre Sion : « faire construire une maison à étage nécessite, certes, moins de fondations, mais en présence de sols argileux, marécageux, avec des marnes, des carrières comme c’est souvent le cas en Île-de-France, il faut prévoir des fondations renforcées et parfois poser des pieux, des raquettes. Et comme les terrains sont souvent entre deux maisons, il faut aussi éviter de fragiliser ces bâtiments, autant d’éléments qui se répercutent sur le prix de la future maison ».

Bref, dans la plupart des cas, vous l’aurez compris, la maison s’élèvera sur deux niveaux, voire davantage selon la superficie dont vous avez besoin. Le plan idéal consiste à accueillir, en rez-de-chaussée la grande pièce de vie, la cuisine, la suite parentale avec sa salle d’eau et son dressing, ainsi qu’un bureau (demande forte aujourd’hui), susceptible de se transformer en chambre d’appoint le cas échéant. « Nous prévoyons en effet un bureau ou une chambre d’amis dans toutes nos maisons », confie Nicolas Foschia, qui dirige Maisons Foschia.

L’étage, lui, se dédie au minimum à trois chambres, voire quatre ou cinq, les familles recomposées étant légion. « Notre clientèle aime les espaces dédiés, les parents occupant l’aile droite, les enfants l’aile gauche, explique Alain Perrard, co-fondateur des Maisons de Céline, ils apprécient aussi d’avoir deux bureaux, l’un pour monsieur, l’autre pour madame, on peut même concevoir un espace bureau au sous-sol. » Reste que sur un terrain étroit, la suite parentale n’est pas toujours possible au rez-de-chaussée, car elle nécessite 20 à 25 m2 à elle seule, ce qui laisse peu de place pour le reste.

Côté finitions, tout est possible, des plus simples aux plus raffinées. Mais, là aussi, les acquéreurs font souvent des concessions car ils préfèrent avoir de l’espace. « Ils veulent de l’espace, mais comme les coûts de construction augmentent, nous sommes parfois obligés de ramener nos clients à la réalité et à simplifier l’architecture pour rendre la maison moins coûteuse, note Patricia Jacquin. D’ailleurs, selon Miguel Gomes, le patron d’Yvelines Traditions, les premiers rendez-vous ne sont jamais faciles quand on aborde la question, les mètres carrés n’étant pas toujours ceux qu’ils souhaiteraient. » Malgré tout, construire avec un budget restreint reste possible. « Prévoir des combles qui pourront être aménagés plus tard reste la solution la plus simple », précise Antoine Effeian, directeur commercial des Maisons Barbey Maillard.

Modes constructifs et prestations

En Île-de-France, la plupart des maisons sont réalisées en maçonnerie, soit en parpaing, soit en brique, soit les deux. Chez Berval, le parpaing est privilégié et chez Maisons Evolution, c’est la brique. « Toutes nos maisons sont faites sur vide sanitaire avec, éventuellement, un sous-sol en parpaing et de la brique thermoplus pour les pièces à partir du rez-de-chaussée », explique Patricia Jacquin. « On utilise le bloc béton avec doublage polystyrène qui est d’une résistance thermique de 5,6 à 10 selon l’épaisseur des murs. En matière de réglementation thermique, la RE 2020 impose au moins des murs de 35 cm, nous sommes à 45 cm », indique Alain Perrard.

Le constructeur Woodblok (ex Ecolocost) se détache du lot car, comme son nom l’indique, il propose des maisons à ossature bois standardisées. « Après avoir construit la première maison à énergie positive labellisée Bepos Effinergie en 2014, la première maison conforme au label Energie+/Carbone- en 2017 et avoir réalisé vingt-huit maisons dotées des labels Bepos Effinergie, E+C- et Passivhauss en 2020, je veux rendre la construction passive abordable pour tout le monde. Pour y parvenir, il faut accepter la standardisation », explique Maxime Brard, le patron de cette société.

Et d’expliquer : « un constructeur ne peut pas sortir une maison passive sur mesure à moins de 2 400 HT, un tarif impossible à supporter pour un jeune ménage et avec mon industrialisation, le coût de la maison est ramené à 1 800 € HT. J’aimerais même parvenir à 1 200 € HT pour une maison prête à finir ». Pour obtenir la performance Passivhaus (la maison n’a pas besoin de chauffage), Woodblock mise sur des murs de 40 cm d’épaisseur, la dalle, la toiture et les murs sont enveloppés d’une paroi isolante (comme un thermos). Les fenêtres sont équipées de triple vitrage et la ventilation est en double flux (elle récupère les calories de l’air sortant pour préchauffer l’air entrant). « Avec ce mode constructif, on atteint 90 % de l’objectif, et ensuite reste à choisir le système de chauffage », conclut Maxime Brard.

Côté chauffage justement, la plupart des constructeurs privilégient désormais la pompe à chaleur air/air ou air/eau et les poêles à bois. C’est le cas chez Barbey Maillard. « Nous proposons des pompes air/eau avec plancher chauffant basse température ou des poêles à granulés complétés de ballons d’eau chaude thermodynamiques, ces chauffe-eau alimentés par une petite pompe à chaleur », note Antoine Effeian.

C’est également le cas chez Geoxia (Maisons Phénix et Maison Familiale) : « la pompe à chaleur offre un excellent confort et elle emploie des énergies renouvelables, ce qui permet de cadrer avec les impératifs de la RE 2020, qui prône la décarbonation de l’énergie et des matériaux », indique Alexandre Sion. « Pour les petites maisons, nous pouvons aussi installer des poêles à granulés. » Chez Berval, Valente Constructions, Yvelines Traditions ou encore Archivim, la pompe à chaleur s’impose là encore. « Nous utilisons la pompe à chaleur air/eau double service (elle produit aussi l’eau chaude) avec plancher chauffant sur tous les niveaux,
explique Michel Hadjhadj, patron d’Archivim, société spécialisée dans les maisons haut de gamme. On peut aussi envisager des panneaux solaires, mais l’aspect esthétique les rend peu attrayants. »

Bien sûr, toutes les maisons construites aujourd’hui sont intelligentes et permettent de gérer la lumière, le chauffage, l’alarme, les volets, etc. par pilotage à distance via votre smartphone. Les dispositifs sont plus ou moins sophistiqués selon le niveau d’exigence des acquéreurs. Surtout, ces automatismes facilitent l’adaptation des maisons aux exigences de confort d’été de la Réglementation environnementale 2020, qui encadre le logement neuf depuis janvier 2022. Pilotés par des capteurs et motorisés, les volets roulants se ferment tout seuls en été lorsque la température monte. Et comme la maison est très bien isolée, les intérieurs restent frais et donc vivables.

Un coût de construction en hausse

Parallèlement aux prix des terrains, les coûts de construction se sont également envolés ces deux dernières années. Première responsable : la nouvelle RE 2020. « Elle impose des exigences supplémentaires par rapport à l’ancienne Réglementation thermique 2012 (RT 2012), notamment en matière d’isolation et d’emploi de matériaux bas carbone », estime Alexandre Sion. Chez Maisons Pierre, Pierre Jude, le président, estime que la hausse des coûts liée à la RE 2020 varie de 5 à 6 % par rapport à l’ancienne réglementation (RT 2012). Consolez-vous : avec une maison RE 2020, vous ferez des économies très significatives sur vos factures d’énergie. À l’heure où le coût des énergies s’envole, c’est très appréciable. En cas de revente, ce label fera aussi la différence avec de l’ancien mal isolé. 

Autre responsable de la hausse des prix des maisons neuves : l’inflation qui touche les matériaux et l’énergie. Les briques, le béton, le bois, l’acier, tout coûte aujourd’hui plus cher. Une envolée qui concerne aussi bien le gros œuvre (fondations, murs, toitures) que les équipements ou encore les prestations comme le carrelage et le parquet. Attention toutefois : ces augmentations touchent aussi les appartements neufs et l’ancien, qui a le plus souvent besoin de gros travaux de rénovation pour offrir un confort adapté à la vie d’aujourd’hui. Souvent un projet de rénovation coûte, tout compris, bien plus cher que la construction d’une maison individuelle.

Selon une étude réalisée par le ministère de la Transition écologique et publiée en décembre dernier, une maison individuelle neuve valait en moyenne 214 300 € fin 2020 en Île-de-France, soit 1 600 €/m2, le tout pour une surface de plancher moyenne de 134 m2. Là encore, une moyenne qui ne reflète pas les disparités existantes entre constructeurs. D’autant que crise sanitaire et guerre en Ukraine font, en outre, flamber les prix de certains matériaux.

D’après les constructeurs interrogés, comptez 1 400 €/m2 chez Demeures d’Île-de-France. Geoxia proposent deux marques en Île-de-France : Maisons Phénix et Maisons Familiales. Pour la première, le prix démarre à partir de 1 200 €/m2 et pour la seconde à partir de 1 600 €/m2. « Chez Maisons Barbey Maillard/Maison LOL, une maison en R+1 de 100 m2 habitables avec garage accolé coûte environ 150 000 € », renchérit François Effeian. Autrement dit, comptez 1 500 €/m2.

Chez Maisons Berval, « une maison de 150/160 m2 se paie 2 000 à 2 500 € le mètre carré selon les finitions demandées », précise David Lacroix, mais chez Maisons Evolution, les modèles qui s’adressent aux primo-accédants, plus standardisés et plus maîtrisés en coûts, débutent à 1 500 €/m2 ». Maisons Foschia annonce un tarif entre 2 300 et 2 800 €/m2 pour des maisons prêtes à vivre (extérieurs non faits). Chez Valente Construction, comptez autour de 1 750 €/m2 en moyenne. Chez Archivim, les tarifs oscillent entre 2 500 et 3 000 €/m2. Idem chez Les Maisons de Céline ou chez Yvelines Traditions.

Ces prix appellent des précisions très utiles. À surface et prestations équivalentes, la construction de maison individuelle offre le meilleur rapport qualité/prix du marché, loin devant l’ancien à rénover et les appartements neufs proposés par les promoteurs. Confortables et économes, les maisons neuves sécurisent les remboursements de crédit, leurs factures d’énergie se ramenant à quelques centaines d’euros par an. Enfin, ces villas de nouvelle génération n’auront pas besoin d’être rénovées dans le futur. Et elles se
revendront plus vite, à meilleur prix que les autres. C’est d’autant plus vrai que la maison est de plus en plus demandée en Île-de-France, besoin d’espace et de verdure obligent ! 

par Christine Lambert

 Modèles de maisons