Construire dans les Antilles françaises

🌴 Vivre aux Antilles, à 7 000 km de la Métropole, c’est profiter d’un climat tropical toute l’année, d’un soleil généreux rafraîchi par les alizés, d’une végétation luxuriante, de plages de sable fin bordées de cocotiers. Où que l’on décide de vivre, la mer n’est jamais bien loin. Quoi de mieux pour bâtir sa maison ? Ce cadre idyllique ne doit toutefois pas faire oublier qu’un certain nombre de précautions doivent être prises, et ce, à toutes les étapes de la construction. Nos conseils.

Comment choisir son constructeur aux Antilles ?

Les entreprises du bâtiment, ce n’est pas ce qui manque aux Antilles. Mais trouver le constructeur qui répondra à toutes vos attentes n’est pas aussi aisé qu’il y paraît. Faites jouer la concurrence. Mais ne vous laissez pas tenter par le moins-disant. Ce sont souvent de faux constructeurs peu scrupuleux qui n’offrent quasiment aucune garantie. Votre choix doit donc porter sur un constructeur qui travaille dans le respect des règles de la profession. Pour dénicher la perle rare, reportez-vous au site du Pôle Habitat de la FFB (www.polehabitat-ffb.com). Les adhérents de cette organisation travaillent dans les règles et notamment sous le régime très protecteur du Contrat de construction d'une maison individuelle (CCMI, voir plus loin).

👉 La Foire de Paris qui a lieu chaque année au printemps est également une piste à suivre. « On y rencontre une clientèle d’investisseurs ou de futurs retraités », confie Prescilia Vautour de Maisons Beterbat, constructeur martiniquais qui possède notamment une agence en Métropole, à Créteil (94). Vous pouvez aussi faire votre propre recherche sur place ou via internet.

Rappelons qu’un vrai constructeur prend en charge l’ensemble de votre projet. De la conception de la maison à la remise des clés, c’est votre unique interlocuteur. Il élabore les plans (ou vous les lui fournissez), s’occupe du permis de construire, vous aide à trouver un financement, exécute au moins le gros œuvre de la maison. Bref, il pilote l’ensemble du chantier et vous remet les clés une fois les travaux terminés.

Le contrat de construction d’une maison individuelle

En Guadeloupe comme en Martinique, un vrai professionnel se reconnaît à son contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI). Instauré par la loi du 19 décembre 1990, il vous protège. « Avec ce contrat, le client est remboursé des sommes versées au départ si le chantier ne peut pas commencer en raison de la non-obtention du permis de construire, d’un refus de prêt, si le client fait jouer son droit de rétractation ou si le chantier n’est pas ouvert dans les délais initialement prévus », énumère Christophe Convers de Villarchipel (groupe Keops) qui œuvre en Guadeloupe et en Guyane. Idem chez Maisons Satec/Alizea, groupe implanté en Martinique. « Nous remboursons l’acompte versé de 5 % si les conditions suspensives du contrat (obtention des prêts, du permis de construire…) ne se réalisent pas, on est les seuls à proposer cette garantie en Martinique », indique Alain Koch, directeur de cette société.

Parmi les garanties du CCMI, le prix est global, forfaitaire et définitif. Ainsi, dans une période où les matériaux ne cessent d’augmenter, il ne pourra pas modifier ce prix. Sauf, si le contrat dispose d’une clause de révision. Mais, dans ce cas, celle-ci ne pourra s’appliquer qu’en fonction de l’indice BT 01 calculé par l’Insee et non sur une base fantaisiste. Mais surtout, le CCMI garantit toujours la livraison de la maison au prix et dans les délais convenus lors de la signature. En cas de défaillance du constructeur, son garant se charge de trouver une autre entreprise pour terminer le chantier dans les temps et sans surcoût.

⚠️ Ne vous laissez pas abuser par une entreprise qui veut vous dissuader de souscrire l’assurance dommages-ouvrage au prétexte que cette assurance fait double emploi avec l’assurance décennale et qu’elle est coûteuse. Cette assurance que vous devez obligatoirement souscrire permet, en effet, de préfinancer les travaux de réparation sans subir de batailles d’experts et de procédure d’indemnisation interminable. Sans cette assurance, en cas de pépin (malfaçons sur le gros œuvre par exemple), combien d’années devrez-vous attendre pour obtenir réparation ?

Comment choisir son terrain aux Antilles ?

Terrain en lotissement

Au stade du choix du terrain, méfiez-vous des coups de cœur. Une belle parcelle à la végétation luxuriante ou avec vue imprenable sur la mer des Caraïbes ou l’Atlantique, n’est pas un gage de qualité. Un terrain en lotissement s’avère plus sécurisant qu’un terrain isolé. Il est forcément constructible et viabilisé. « Nous avons créé une structure foncière qui nous permet de développer du foncier de qualité », explique Alain Koch. Le groupe vient d’ailleurs de lancer la commercialisation d’un lotissement à Schoelcher, secteur très recherché à proximité de Fort-de-France.

En optant pour ce type de terrain, vous n’aurez donc, en principe, aucune mauvaise surprise. Néanmoins, lisez bien le règlement du lotissement et ce qu’il impose en termes de construction, de clôture, etc. Il peut être plus restrictif que le Plan local d’urbanisme de la commune (Plu) s’il en existe un (ce qui n’est pas toujours le cas aux Antilles). À défaut, c’est le Pos (Plan d’occupation des sols) ou le règlement national d’urbanisme (RNU) qui s’applique. En Martinique, c’est par exemple le cas à Ducos, Rivière Pilote, Diamant, Sainte-Anne, Fonds-Saint-Denis ou encore Macouba.

Terrain isolé

Les terrains isolés détenus par des particuliers exigent plus d’attention. « Si c’est nous qui les conseillons, c’est qu’ils sont de qualité », précise Prescilia Vautour. Mais si vous prospectez vous-même, prudence. Première vérification : assurez-vous que la personne qui vous vend le lot est bien propriétaire. « Aux Antilles et notamment en Martinique, 40 % du foncier s’inscrit en indivision, les successions n’étant pas faites, ce qui rend les ventes complexes, poursuit Prescilia Vautour, les jeunes sont davantage sensibilisés à ces questions et la loi votée pour faciliter les sorties d’indivision participe à la résorption progressive de ces situations. »

Évaluez les qualités du terrain

« Les parcelles en diffus, non préparées et non viabilisées, peuvent engendrer des coûts supplémentaires », prévient Christophe Convers. Attention donc aux aménagements à prévoir. « Sur un terrain pentu, un sous-sol ou demi-sous-sol sera nécessaire, ce qui renchérira les coûts de construction », confie encore Prescilia Vautour. Penchez-vous, aussi, sur le raccordement aux réseaux et notamment sur l’assainissement. Le terrain peut être raccordé à un réseau collectif communal (tout-à-l’égout). Mais si ce n’est pas le cas, il faudra installer une fosse septique ou une microstation d’épuration. Et le surcoût risque d’être salé. « Pour notre part, nous ne laissons rien au hasard : coût des travaux sur le domaine public si le terrain n’est pas viabilisé, coûts des raccordements ou encore du chemin d’accès, nos clients n’ont aucune mauvaise surprise », affirme Christophe Convers.

Une étude de sol indispensable en zone argileuse 

En lotissement ou en diffus, le sous-sol doit être analysé. « En Guadeloupe, ne faites pas l’économie d’une étude de sol, car les terrains argileux impropres à la construction en l’état sont fréquents. Notre ancienneté nous permet de connaître ces zones à risques, nous demandons alors une étude de sol de type G2 AVP (avant-projet), explique Christophe Convers, le Nord de Grande Terre et les plaines alluvionnaires sont souvent impactées, un terrain en contrebas sera plus à risque qu’une parcelle de sommet de Morne. »

👉 La Martinique n’échappe pas à cet aléa. « Nous avons beaucoup de sols limoneux argileux, explique Alain Koch, en présence d’argile gonflante, on effectue l’étude G2 AVP et on prévoit généralement un vide sanitaire. Mais, si le sol est limoneux, instable, un radier autoporté plus coûteux sera nécessaire. Cela peut par exemple être le cas dans des secteurs comme Case Pilote au nord de l’île ou Sainte-Anne, au Sud ». Conseil : à la signature de la promesse de vente du terrain, prévoyez une clause suspensive vous permettant de renoncer à l’achat si l’étude géotechnique révèle des travaux d’adaptation de la maison trop coûteux.

💰Des terrains à quels prix ?

Aux Antilles, le marché des terrains se concentre essentiellement sur les grands pôles économiques. En Martinique, c’est la Cacem (Communauté d’agglomération du centre de la Martinique) qui regroupe Fort de France, Schoelcher, Saint-Joseph et Le Lamentin qui remporte la plupart des suffrages.

• Au Lamentin, un terrain de 730 m² s’affiche à 150 € le mètre carré. Le sud de l’île est encore plus cher.
• À Rivière- Salée, les lots peuvent grimper à 180/200 €/m².
• Aux Trois-Îlets, un terrain de 550 m² est parti à 270 €/m². Le nord de la Martinique est plus abordable.
• À Le Robert, compter 130 €/m2 pour 1 000 m².
• Plus au nord, à Morne-Rouge ou à Basse-Pointe, comptez entre 80 et 100 €/ m². Mais il faut intégrer un coût du terrassement souvent renchéri, les terrains étant plus pentus qu’au sud.

Même situation en Guadeloupe. Au centre (à la jonction de Grande-Terre et Basse-Terre), le poumon économique de l’archipel reste soumis à une forte pression foncière. Premier bassin de population du département, Cap Excellence, qui regroupe les Abymes, Baie-Mahault et Pointe-à-Pitre, compte plus de cent mille habitants et près de la moitié des emplois de l’île.

• Sur une ville comme Baie-Mahault, il faut tabler sur 200 €/m². Idem au Gosier.
• Au Lamentin, le tarif baisse d’un petit cran (180 €/m²)
• à Goyave (150 €/m²),
• à Saint-François, les prix montent à 250 €/m², à certains endroits, le foncier peut même atteindre 300 €/m².

Quelle architecture pour votre maison aux Antilles ?

Certains constructeurs proposent uniquement des maisons sur mesure. « Nous prenons le temps de bien connaître nos clients pour leur proposer des maisons entièrement personnalisées, confirme Christophe Convers, 50 % de la demande concerne les maisons sur mesure. » Elles nécessitent toutefois une enveloppe conséquente. C’est pourquoi la plupart des professionnels proposent également des modèles préconçus, personnalisables et à prix optimisés.

L'architecture traditionnelle résiste

Au plan architectural, les maisons sont souvent de plain-pied, mais, avec la diminution des superficies de terrain, les versions à étage sont plus fréquentes qu’autrefois. Bien que le contemporain ait le vent en poupe, la tradition créole reste bien ancrée. Et pour cause. « Nous sommes limités, en termes de créativité par les contraintes liées au climat tropical : vent, pluie, salinité de l’air… », signale Christophe Convers.

Les villas d’aujourd’hui conservent donc de longs toits pentus débordant sur la terrasse, pièce maîtresse de la maison dans le prolongement du salon et de la cuisine. « Aux Antilles, le climat nous autorise à vivre dehors toute l’année et nous ne nous en privons pas », lance Prescilia Vautour. Mais le coût de la terrasse n’est pas neutre puisqu’elle possède une vraie toiture (souvent dissociée du toit principal), ce qui, avec le récent renchérissement des coûts de construction, conduit certains acquéreurs à la réduire, voire à la supprimer. « Certaines maisons sont même désormais proposées sans terrasse », observe Alain Koch.

Parmi les touches de modernité observées, citons les teintes de toitures et de façades, à l’origine très franches et criardes (rouge, jaune, vert, bleu…), qui se font plus neutres (blanc, gris, taupe…). Ici, compte tenu des règles parasismiques, la pente de toit doit au minimum être de 15 %, voire de 20 % dans certains cas, ce qui exclut les toits plats. Autre nouveauté, « nos maisons s’équipent de très grands volets roulants de 3,50 m pour vivre ouvertes », note Christophe Convers. Ce qui ne les empêche pas d’être dotées de multiples fenêtres afin d’offrir une bonne ventilation naturelle.

Des plans intérieurs ouverts

À l’intérieur, les cloisonnements se réduisent au strict minimum, justement pour laisser circuler l’air, mais aussi pour offrir de beaux volumes aux pièces de vie. La maison comporte le plus souvent quatre pièces dont un séjour avec cuisine ouverte, trois chambres bien séparées des pièces de vie, dont une suite parentale avec douche et dressing. Comme en Métropole, carrelages grands formats ou façon lames de parquet ont la cote. Les pièces d’eau sont particulièrement soignées (douche à l’italienne, équipements et robinetterie design…).

Des constructions très encadrées

Les Antilles sont régulièrement balayées par des cyclones. Raison pour laquelle il faut éviter de construire dans les zones à risque de glissement de terrain ou de submersion (bord de mer). Vérifiez aussi que le constructeur respecte les règles paracycloniques imposées aux Antilles, qui permettent aux maisons de résister aux vents violents (jusqu’à 250 km/heure). Ces règles prennent en compte la prise au vent (nécessité de limiter les débords de toitures pour éviter leur soulèvement), le contreventement (la construction doit résister à la poussée du vent sur la toiture) et l’ancrage au sol nécessitant des fondations suffisamment profondes.

Outre le risque cyclonique, il existe aussi un fort risque sismique. D’autant que les Antilles sont classées en risque de sismicité maximale (5). D’où des normes parasismiques très strictes, visant à ce que la structure de la maison (fondations, murs, toits) absorbe les secousses. Une norme NF EN 1998-1, dite Eurocode 8, a été élaborée pour toute construction de plus de 200 m2 de plancher. En maison individuelle, le constructeur peut toutefois suivre des règles simplifiées (Guide de construction parasismique DHUP CPMI-EC8 Z5). Concrètement, une construction en maçonnerie traditionnelle doit être ceinturée au niveau des fondations, de tous les angles de murs, des planchers et des bords supérieurs des murs. Tous les éléments de charpente sont également solidarisés via un chaînage.

Ici, le climat étant tropical, c’est la réglementation thermique, acoustique et aération Dom (RTAA Dom 2016) de même que les réglementations thermiques spécifiques à chaque île (RTG pour la Guadeloupe et RTM pour la Martinique) qui s’appliquent. Grosso modo, cette réglementation se décline en quatre volets : améliorer le confort acoustique en maîtrisant les coûts ; favoriser la ventilation naturelle et limiter le recours à la climatisation tout en garantissant la qualité de l’air intérieur ; limiter la consommation énergétique de la maison et améliorer le confort hygrothermique (température et taux d’humidité) et enfin avoir recours à l’énergie solaire pour au moins 50 % des besoins en eau chaude de la maison. En d’autres termes, « nous n’isolons pas les murs ni ne prévoyons de double vitrage, car le climat tropical nous permet de vivre ouverts sur l’extérieur, explique Christophe Convers, en revanche, nous prévoyons l’isolation de la toiture conformément à la RTG ou RTAA Dom, nous sommes très sensibles à la conception bioclimatique de nos villas. »

💰 Combien coûte une maison aux Antilles ?

Ici, la plupart des maisons de constructeur sont bâties en parpaings ou en briques (fabriquées sur place). Les maisons à ossature bois restent plus rares, car plus chères. Les toitures sont souvent en tôle ondulée colorée et les menuiseries (importées) en alu ou en PVC.

🗣️ « La plupart de nos acquéreurs optent pour des modèles entre 100 et 120 m², explique Prescilia Vautour, chez Beterbat, il faut compter 1 600 à 1 700 €/m² pour une maison en maçonnerie et 20 % de plus pour une maison en structure bois ». Chez Villarchipel, qui propose différents modèles, celui baptisé Puerto Rico, d’une superficie de 106 m² Shob, démarre à 165 000 € (hors branchement, terrassement, fosse septique).

👉 Chez Maisons Satec/Alizéa, le panier moyen se situe autour de 250 000 € (100 à 115 m²). Ces prix n’incluent évidemment pas le terrain.