Acheter un terrain en Martinique et en Guadeloupe

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Sur les deux îles, l'engouement pour la maison individuelle reste fort mais les terrains sont parfois difficiles à trouver.

Au stade de la recherche du terrain, le fait d’être épaulé par un CMiste vous sera d’une aide précieuse. « Aujourd’hui, les bons terrains sont difficiles à trouver en Martinique, raison pour laquelle, avec nos partenaires fonciers, nous sélectionnons des lots de qualité que nous proposons ensuite à notre clientèle, explique Alain Koch, sur les cinquante maisons que nous construisons chaque année, nous apportons une trentaine de terrains à nos acquéreurs. »

Selon les Notaires de France, sur l’ensemble de l’île, le prix médian d’une parcelle se situe à 100 €/m2 en moyenne. Mais, si le Nord peut voir ce prix tomber à 50 €/m2, en revanche, le centre, poumon économique de l’île, et le Sud enregistrent un tarif médian à 130 € m2. Des tarifs qui ne reflètent pas toujours la réalité. Au Lamentin, par exemple, secteur Gondeau, un terrain de 1.000 m2 à proximité de toutes les commodités et doté d’une vue mer, s’affiche à 324.000 €. Mais, à Ducos, non loin de là, une autre parcelle, munie du tout-à-l’égout, est proposée à 105.000 €.

Le nord de l’île affiche des prix plus raisonnables. Sur la côte atlantique, à Sainte-Marie, un terrain de 1 000 m2 peut être acquis pour 89.000 €. Au Vauclin, comptez 100.000 € pour 900 m2. Sur la côte Caraïbe, les prix remontent. À Saint-Pierre, un lot de 550 m2 avec vue sur la mer et la montagne Pelée s’affiche à 90.000 €. Et plus on se rapproche de Fort-de-France et du Lamentin, plus les valeurs montent. Au Carbet, une parcelle de 500 m2 est proposée à 130.000 €. À l’extrême sud, touristique, le Marin, Les Trois-Îlets, Le Diamant ou encore Sainte-Luce ne sont pas non plus à la portée de toutes les bourses. Au Marin, un terrain de 944 m2 s’affiche à 156.000 € et aux Trois-Îlets, un lot de 700 m2 peut être acquis pour 150.000 €.

Un peu plus vaste que la Martinique, la Guadeloupe n’est pas plus abordable. Selon les Notaires de France, le prix médian d’un terrain s’y établit à 110 €/m2 avec une valeur basse à 80 €/m2 et une valeur haute à 150 €/m2. « Les prix étant élevés, les superficies ont tendance à diminuer pour continuer à les rendre accessibles, d’autant que l’appétence des acquéreurs ne faiblit pas, explique Harry Oguenin, gérant des Maisons Caribois.

À Baie-Mahaut, « les terrains se négocient entre 200 et 400 €/m2 », indique Jean Longérias, de Guadeloupe Construction. Un lot de 3.000 m2 y est à vendre 700.000 €. Non loin, le Gosier offre quelques opportunités. Selon l’endroit, comptez 80.000 à 160.000 € pour 800 à 1.000 m2. Sur Grande Terre, des secteurs touristiques comme Sainte-Anne ou Saint-François restent chers. À Sainte-Anne, un lot de 700 à 1.500 m2 s’y échange entre 100.000 et 300.000 €.

Sur Basse Terre, Trois-Rivières, Capesterre, Bouillante sont plus excentrées donc moins chères. À Capesterre, un terrain avec vue mer et montagne est actuellement à la vente à 87 000 €.  En revanche, à Deshaies, Pointe Noire, Petit Bourg ou Sainte-Rose, plus proches de Baie Mahaut, les tarifs remontent. À Petit Bourg, un lot de 600 à 700 m2 peut être acquis autour de 130.000 €.

En Martinique et en Guadeloupe, la pression foncière est forte.

Des règles à suivre

Les terrains de charme, en pleine nature, ce n’est pas ce qui manque aux Antilles. Mais, avant de « craquer » pour un petit bout de terre à la végétation luxuriante, faites quelques vérifications. Si vous passez par un particulier, assurez-vous que le terrain est non seulement constructible mais qu’il appartient bien à la personne qui vous le vend. « Aux Antilles, il existe beaucoup de problèmes d’indivision et les propriétaires sont parfois difficiles à identifier, tant il y a eu d’indivisions », avertit Harry Oguenin.

Si vous achetez à un particulier, assurez-vous aussi que le terrain est non seulement constructible mais aussi viabilisé. Si les travaux de viabilisation n’ont pas été réalisés, attention : la note risque d’être salée. En outre, le secteur vous oblige-t-il à demander une autorisation de défrichement ? C’est parfois le cas.

Côté configuration de la parcelle, un terrain pentu offre généralement une jolie vue, soit sur la mer, soit sur la montagne, voire sur les deux. Mais, vérifiez ce que cela implique en termes de fondations. « En règle générale, sur un terrain en pente, on prévoit un sous-sol ou un demi-sous-sol, forcément plus coûteux qu’un vide sanitaire », indique Harry Oguenin.

Autre point à étudier : l’assainissement. Est-il non collectif ou avez-vous la possibilité de vous raccorder à un réseau collectif ? Dans ce cas, assurez-vous qu’il n’est pas trop vétuste comme c’est souvent le cas, notamment en Guadeloupe où 60 % des ménages sont raccordés à un réseau d’assainissement non collectif. « En Guadeloupe, on a des difficultés d’approvisionnement d’eau potable et des réseaux d’eaux usés non conformes ou qui n’existent pas, ce qui oblige les acquéreurs à prévoir des microstations d’épuration ou des fosses septiques », confirme Jean Longérias, de Guadeloupe Construction.

En matière de sous-sol, des risques existent aussi en présence de sable ou d’argile comme c’est généralement le cas aux abords du littoral. « L’étude géotechnique réclamée en métropole au moment de la vente de terrains à bâtir dans les secteurs à sols argileux n’a pas cours ici, note Harry Oguenin, mais du côté de Saint-François, les notaires commencent à demander cette étude. » Les constructeurs sérieux effectuent de toute façon cette étude. « Au stade de l’avant-projet, nous en réalisons une afin de déterminer les fondations à prévoir, indique Alain Koch, ici les fondations classiques se traduisent par une dalle portée sur semelle. Un vide sanitaire peut toutefois être nécessaire qui induit 8.000 € de surcoût par rapport à des fondations classiques et s’il est nécessaire de poser des micropieux ou des semelles filantes, ce surcoût passe à 20.000/25.000 €. »

Conseil. Si vous voulez vous procurer le Plan local d’urbanisme (Plu) de façon à vérifier les règles de construction, sachez que toutes les communes ne sont pas pourvues de ce document et qu’il vous faudra, dans ce cas, vous adresser à la DEAL (Direction de l’environnement, de l’aménagement et du logement) au sein de la Préfecture de région.