Si vous achetez un terrain situé en secteur argileux, vous avez de grandes chances d’avoir une étude de sol ! En effet, depuis le 1er octobre 2020, conformément à la loi Elan, les vendeurs d’un terrain soumis à un risque moyen ou fort de retrait gonflement des argiles (RGA) doivent fournir à l’acquéreur une étude dite G1. Cette dernière définit la nature des fondations qui doivent être construites et identifie les autres risques géotechniques tels que la présence d’eau, les glissements de terrain, la présence de cavités souterraines, de terrains mitoyens risquant d’être impactés, de sols très compressibles… Ce document doit être annexé à la promesse de vente ou à défaut à l’acte authentique de vente.
Diminuer les risques de sinistres
L’étude G1 a été imposée par l’Etat afin de réduire la sinistralité des bâtiments générée par les sols soumis au RGA. Sous l’effet des pluies ou de la sècheresse, les argiles gonflent et se rétractent à la manière d’éponges provoquant des fissures sur la façade des maisons en cas de fondations inappropriées. Un phénomène qui se développe au fil de sécheresses devenues plus fortes et fréquentes. Près de 50 % du territoire français est concerné. Construire sa maison vous explique comment se déroulent l’étude G1 que devra vous remettre votre vendeur et l’étude dite G2 AVP (avant-projet) qui sera nécessaire pour choisir les fondations de votre maison.
L'étude de sol peut conseiller de réaliser des recherches complémentaires en cas de risques avérés. C'est le cas si une carrière est située sous l'emprise de la future maison.© i.e CD78/N. Duprey Un devis à préparer
Si le vendeur suspecte une présence d’argile sur son terrain en consultant la carte https://errial.georisques.gouv.fr, il doit contacter une entreprise géotechnique. Cette dernière élaborera un devis en tenant compte du type de sondages à effectuer et le nombre à prévoir, ce dernier variant selon la surface de la parcelle, son accessibilité. L’entreprise étudiera aussi les cartes géologiques, la topographie du terrain... Le devis validé par son client, le géologue se rend sur place pour examiner le sol. Il peut y découvrir des anomalies qui n’étaient pas répertoriées sur les cartes comme la présence de remblais, un affaissement de terrain, rendu visible par la déformation d’un arbre par exemple…
Le classement de la parcelle
Il effectuera ensuite un sondage à l’aide d’une tarière (outil en forme d’hélice) enfoncée dans le sol ou d’une pelle mécanique. « La pelle mécanique permet d’effectuer un sondage plus précis », précise Jean-Luc Briard, directeur régional ouest Infraneo, société géotechnique. « Cet engin permet ainsi de récolter une plus grande quantité de terres et de mieux évaluer la nature et la disposition des différentes strates. » Un prélèvement de sol sera effectué pour analyse en laboratoire afin d’évaluer sa sensibilité au retrait-gonflement et définir le classement de la parcelle : aléa faible, moyen ou fort. Il arrive d’ailleurs que certains terrains, classés en aléa moyen de RGA par les cartes, soient déplacés dans une autre catégorie grâce à cette étude !
Une tarière permet de prélever un échantillon de terre pour s'assurer de la composition du terrain.© GPH Une étude G2 nécessaire
Dans le cas d’un terrain exposé à un risque de retrait-gonflement moyen ou fort, le géologue préconise des fondations qui seront soit superficielles, soit profondes. Des indications générales figurent aussi dans le rapport. Ce dernier peut conseiller un drainage de l’eau à réaliser en amont d’un terrain pentu si la future maison est implantée au bas de la pente. Le géologue conseillera également la réalisation d’une étude G2 AVP (avant-projet). Cette étude définit les dimensions des fondations adaptées à la configuration de la maison. C’est le constructeur qui fera réaliser cette étude de sol pour chiffrer le coût des fondations afin de calculer le prix de la maison figurant dans le contrat de construction de maison individuelle (CCMI), signé par l’acquéreur.
Tester la résistance du sol
Contactée par le constructeur de maison, l’entreprise géotechnique prépare son devis pour la G2 AVP. Le prix de cette étude dépend du nombre de sondages qui seront effectués, ce dernier variant selon le type de construction : plain-pied, étage, sous-sol, surface construite… Le devis validé, le géologue effectuera sur place des sondages aux quatre coins de la future maison à l’aide d’un pénétromètre dynamique par exemple. Il s’agit d’une pointe enfoncée dans le sol qui calcule sa capacité à supporter le poids de la maison. En cas de doute sur les résultats obtenus, un pressiomètre peut être utilisé pour obtenir des données plus précises. Le principe ? Une sonde gonflée à une certaine pression est introduite dans un trou creusé à une profondeur comprise entre 6 et 10 m (pour des fondations superficielles). La déformation de la sonde détermine la résistance du sol. Seul inconvénient de cette machine : son coût : deux fois plus cher que l’emploi du pénétromètre dynamique. Un sondage de reconnaissance à la tarière sera aussi effectué pour déterminer les composants du sol. Les échantillons seront de nouveau envoyés au laboratoire pour une analyse plus poussée, notamment en cas d’aléa fort.
A l'aide de l'étude de sol dite G2 AVP, le bureau d'étude béton dimensionne les fondations selon les spécificités du sol et les caractéristiques de la maison.© Vincent Bauza GPH Déterminer le type de fondations
Dans son rapport, le géologue calcule les dimensions des fondations adaptées ainsi que leur profondeur. Cette dernière oscille en moyenne entre 1,20 et 2 m en cas de risque argileux fort, selon la nature et la localisation des argiles. Les fondations de la maison devant en effet s’ancrer à une profondeur où la teneur en eau des argiles est stable. Les argiles ne sont plus alors soumises au retrait-gonflement. Si cette étude limite la sinistralité, ce n’est pas pour autant une assurance tous risques, comme le rappelle Jean-Luc Briard : « Une bonne étude doit permettre d’avoir un risque négligeable ou d’être identifié comme un risque résiduel minimalisé pour la phase travaux. Mais le risque n’est jamais nul ! » À moins d’effectuer un sondage tous les mètres et d’avoir des finances sans limites…
Pour réaliser les fondations de la maison, le constructeur peut suivre les préconisations de l'étude de sol G2 avant-projet ou respecter les dispositions en matière de construction définies par voie réglementaire.© Ariane Constructions Combien coûte une étude de sol ?
Les tarifs des études de sol sont librement négociés par les entreprises géotechniques. Comptez environ 720 € pour une étude de sol dite G1 et 1 200 € au minimum pour une étude de sol dite G2 AVP. Ces prix varient selon le nombre de sondages devant être effectués, l’accessibilité, la surface du terrain et le type de machines devant être utilisé. En cas d’un terrain divisé en plusieurs lots, le prix des sondages facturé pour chacun des lots peut être divisé par deux. Il vaut mieux choisir une entreprise géotechnique connaissant bien le secteur où vous ferez construire. Cette expertise locale sera en effet précieuse pour la pertinence des sondages effectués et la qualité des résultats obtenus.
Des responsabilités enfin clarifiées
Depuis la loi Elan, les obligations des vendeurs de terrains exposés à un risque de retrait-gonflement des argiles sont bien définies. Le vendeur doit en effet transmettre une étude G1 à son acquéreur. Il existe en revanche deux options pour le constructeur qui signera un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec son client. Soit le professionnel suit les préconisations de l’étude géotechnique de conception (G2 avant-projet) qu’il réalisera pour le compte de l’acquéreur du terrain, soit il respecte les techniques particulières de construction définies par voie réglementaire. Dans le CCMI, le prix de la maison étant forfaitaire et définitif, si le prix des fondations devait être supérieur à celui figurant dans le contrat signé par l’acquéreur, le surcoût serait à la charge du constructeur. Le client n’a rien à payer.
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