Acheter un terrain à bâtir en Centre-Val-de-Loire

Avant tout, commencez par vérifier que votre budget vous permet de faire construire. « En région Centre-Val-de-Loire, nous constatons que trop de prétendants à la maison viennent nous voir sans aucune préparation, ils tirent des plans sur la comète et s’aperçoivent après coup qu’ils ne peuvent pas acheter le modèle dont ils rêvent, ce qui crée des déceptions », remarque Arnaud Filhue, le gérant de l’agence Maisons Le Masson d’Orléans.

Alors, de quel budget disposez-vous ? Mettez sur le papier toutes vos recettes (salaires, pensions, etc.), retranchez-y toutes vos dépenses incompressibles sans les minimiser (impôts, transports, garde d’enfants, chauffage…). Prenez rendez-vous avec votre banquier et faites-lui faire des simulations. Profitez-en pour vérifier les aides auxquelles vous pourriez avoir droit (prêt à taux zéro par exemple). Et surtout vérifiez que la banque est d’accord pour vous prêter.

En région Centre-Val-de-Loire, les banques sont de plus en plus pointilleuses sur la qualité des dossiers d’emprunt. Outre les critères habituels, elles scrutent la qualité du projet et donc sa facilité de revente en cas de défaillance de votre part.  « Elles financent de moins en moins les projets qui ne sont pas réalisés sous contrat de construction de maison individuelle (CCMI) », indique encore Arnaud Filhue. Ces banques ont évidemment raison. Car c’est le seul contrat qui garantit la construction de votre future maison dans les temps et les éventuelles malfaçons qui pourraient en résulter.

 Terrain : payez le juste prix

Chaque parcelle a ses particularités. Son prix dépend de sa taille, de sa largeur de façade, mais aussi et surtout de sa localisation. Pour vous aider à y voir clair dans le marché du Centre-Val-de-Loire et payer le juste prix, interrogez les agents immobiliers et les lotisseurs. étudiez aussi les statistiques des notaires de France (www.immobilier.notaires.fr).

À Tours, par exemple, le mètre carré varie de 130 à 190 €, avec un prix médian à 160 €, soit 80 000 € pour 500 m2. Un prix médian qui gomme, malgré tout, d’importantes disparités d’un secteur à l’autre. À Joué-lès-Tours, aux portes de Tours, une parcelle de 350 m2 s’affiche à 159 000 € et à Saint-Avertin, une autre de 549 m2 est proposée à 168 000 €.

Même phénomène dans l’agglomération orléanaise où les Notaires de France font état d’une fourchette allant de 100 à 220 €/m2 avec un prix médian à 190 €/m2. « Ici, un terrain de 500 à 600 m2 vaut environ 150 000 €, ce tarif descend à 60 000/80 000 € en première ou seconde couronne et à 40 000/50 000 € en troisième couronne, soit 30 à 40 km de la ville », résume Arnaud Filhue.

Dans la très attractive Chartres, « il faut compter dans les 100 000 € aux abords immédiats de la ville, 80 000 € à 5/10 mn et 60 000 € en s’éloignant davantage », résume Karim Touili, président des Maisons Vivalia sur le secteur. Dans un quartier proche du centre-ville, un terrain de 750 m2 s’est vendu près de 200 000 €. Mais à 10 mn en voiture de Chartres, un autre de 450 m2 s’est échangé à 79 000 €. En vous éloignant de 15/20 mn de là, vous pourrez dénicher une parcelle de 750 à 950 m2 entre 55 000 et 70 000 €. À Dreux, tablez sur 85 000 € pour 400 m2.

À Blois, l’offre oscille le plus souvent entre 45 000 et 80 000 € selon la superficie (de 400 à 800 m2). À Bourges, les parcelles s’affichent plutôt autour de 700 à 1 000 m2 et se négocient entre 50 000 et 70 000 €. À Vierzon, elles sont plus grandes et abordables. Pour 1 500 à 2 000 m2, comptez entre 20 000 et 30 000 €. Quant à Châteauroux, une parcelle de 700 à 1 000 m2 se négocie généralement autour de 50 000/60 000 € mais, proche du centre, un terrain de belle dimension peut s’envoler à 150 000 €.

Attention : si votre parcelle s’inscrit en secteur diffus, c’est-à-dire hors lotissement, pensez aux frais de viabilisation éventuels. Ils peuvent être élevés. En zone rurale, par exemple, le tout-à-l’égout n’existe pas forcément, ce qui vous obligera à prévoir une fosse septique et entraînera un surcoût non négligeable, pouvant atteindre 10 000 €.

Faites réaliser une étude de sol

Vous avez sélectionné un terrain ? Avant de signer, intéressez-vous à ses qualités. S’il n’est pas bien placé ou s’il recèle de gros défauts, il peut nuire à vos espoirs de plus-value dans le temps. Raison pour laquelle vous devez apporter un soin particulier aux caractéristiques de ce terrain.

Privilégiez, si vous le pouvez, un terrain de forme simple, sans dénivelé, d’environ 500/600 m2 avec une largeur de façade de 15 à 20 mètres. Intéressez-vous aussi à son orientation. C’est très important à l’heure de la RE 2020. Si cette orientation est optimale, vous capterez le plein de chaleur en hiver et le plein de fraîcheur en été, et ferez des économies sur vos factures de chauffage et d’électricité.

La nature du sous-sol est également essentielle. En Centre-Val-de-Loire, les secteurs argileux sont très nombreux et les phénomènes de retrait-gonflement très préjudiciables aux maisons (risque de fissurations). « La région abrite la zone argileuse la plus dense de France, reconnaît Stéphane Pierre, il ne faut pas oublier qu’autrefois, il existait une mer ici. » Et Karim Touili de compléter : « 30 à 40 % de notre offre se situe en zone argileuse et nécessite une étude de type G2 », complète Karim Touili.

Vous pouvez visualiser ces zones sur le site www.georisques.gouv.fr. Une nouvelle réglementation (loi Elan de 2018) renforce la protection de l'acquéreur. Depuis le 1er octobre 2020, le vendeur d'un terrain situé dans une zone à fort aléa de retrait-gonflement des argiles doit fournir une étude de sol à son acheteur. Il s'agit d'une étude de sol dite G1 étude de site et principes généraux de construction. Elle permet d'identifier les risques et de prendre les bonnes décisions techniques.

Toujours en terrain argileux, le constructeur doit réaliser cette étude de sol G2. Elle passe le terrain au crible et permet de définir le bon type de fondation pour votre projet. Avec elle, il est aussi possible de repérer d’autres problèmes. « Sur une parcelle située à la Chapelle Saint-Mesmin, nous avons découvert une cavité de 400 m3 sous la maison que nous devions construire. Du coup, il a fallu faire 45 000 € de travaux, raison pour laquelle nos contrats de construction proposent un prix fondations comprises et donc sans surprise pour le client », ajoute Arnaud Filhue. Autre avantage de l'étude G2 : elle permet de contracter une assurance dommages-ouvrage à prix réduit. Rappelons que cette assurance, toujours obligatoire, facilite la mise en œuvre de la garantie décennale.

Vérifiez les règles d’urbanisme

Si vous optez pour un terrain en lotissement, vous n’aurez rien à vérifier. Le lotisseur se chargera de tout, y compris du bornage, de la viabilisation et de l’étude de sol. Idem si vous choisissez une opération « terrain + construction » proposée par 90 % des constructeurs en région Centre-Val-de-Loire, ceux-ci s’appuyant alors sur des terrains dont ils ont déjà analysé les qualités.

En revanche, un terrain en diffus requiert votre vigilance. Le Plu (Plan local d’urbanisme) vous renseignera sur sa constructibilité, de même que sur beaucoup d’autres éléments : type de construction autorisé, emprise au sol, recul par rapport aux limites du terrain, hauteur maximale… Demandez un certificat d’urbanisme, si possible opérationnel (si les plans de votre maison sont déjà aboutis). Ce qui vous permettra d’être rassuré sur la faisabilité de votre projet.

Vérifiez aussi le risque inondation qui figure d’ailleurs au premier plan des risques naturels dans la région en raison des crues de la Loire, mais aussi d’autres rivières comme le Cher, l’Indre ou encore la Vienne. Selon la Dreal, plus de 300 000 habitants et 80 000 emplois y sont directement exposés. Bref, si une jolie rivière ou un charmant ruisseau coule en bordure de votre futur terrain, assurez-vous qu’il ne se transformera pas en torrent impétueux à l’automne ou au printemps.