Bâtir entre Centre et Val-de-Loire

Mis à jour par Construire sa maison le 29 août 2023

Dynamique et agréable à vivre, surnommé à raison le jardin de la France, le Centre suscite bien des coups de cœur chez les familles en quête de maison neuve. Comment passer du rêve à la réalité ? Que faut-il savoir sur le terrain, l'architecture, les plans, les équipements ? Toutes les réponses avec nos experts.

Des volumes très travaillés pour cette familiale à la belle personnalité.

Sommaire

💰 Quels prix pour les terrains ?
Quelle parcelle choisir ?
Architecture : quelles solutions ?
Comment organiser les plans ?
Comment créer un confort responsable ?
Une maison à quel prix ?

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Modèles de maisons en Centre-Val-de-Loire

Du Cher au Loiret en passant par le Loir-et-Cher, l’Indre-et-Loire et l’Eure-et-Loir, le Centre cumule les atouts. L’Île-de-France et Paris sont toutes proches, permettant aux « navetteurs » de télétravailler, mais aussi de se déplacer facilement vers les pôles d’activité de la région parisienne. Mais surtout, le Centre bénéficie d’une authentique qualité de vie, avec des métropoles régionales à taille humaine tout en étant pourvoyeuses d’emplois, des poumons verts comme la Sologne ou le Berry, les bords de la Loire ou d’affluents aménagés pour la mobilité douce...

🗣️ « Avec tous ses avantages, la région est recherchée par de jeunes actifs voulant s’extraire de l’Île-de-France tout en y ayant rapidement accès, mais aussi par familles locales, ou encore par des seniors souhaitant profiter d’un véritable art de vivre... », analyse Sébastien Dourthe, président de Pierre et Terre. Cette attractivité est confirmée par Domexpo.

Selon une étude de cette association qui fédère 4 villages-exposition en Île-de-France, nombre de familles de la région parisienne choisissent de poser leur première pierre du côté de l’Eure-et-Loir. Ils y trouvent cette qualité de vie qui fait la bonne renommée de la région, mais aussi une offre de terrain plus étoffée qu’en Île-de-France. De quoi favoriser les projets de construction, la maison neuve restant très recherchée. Soucieux de satisfaire cette demande, les constructeurs sont bien implantés dans la région. Ils proposent des maisons adaptées à toutes les envies et à tous les budgets, mais aussi de nombreux services comme l’aide à la recherche du terrain et du crédit, la prise en charge de toutes les formalités, ou encore des opérations terrain plus maison aux prix optimisés.

Les constructeurs du Centre proposent des maisons avec un bon rapport qualité/prix. © Maisons à Vivre

💰 Quels prix pour les terrains ?

En matière de construction de maison individuelle, on l’a dit, le Centre fait partie de ces rares régions où l’offre de terrain est bien réelle. Autre bonne nouvelle : « Après des années de hausse, les prix du foncier se stabilisent même s’ils restent élevés, notamment sur le pourtour des métropoles régionales », explique Ludivine Pinault, responsable de la communication du groupe Villadim qui couvre la maison individuelle dans le Centre via les marques Maisons Ericlor, Priméa et Barraco Constructions. « C’est la proximité des services, notamment des écoles et des transports en commun, qui fait la différence, les adresses les plus urbaines, dont les mieux équipées, étant forcément plus chères que les autres », confirme Sébastien Dourthe.

Selon les statistiques du ministère de la Transition écologique, le prix du terrain en Centre-Val-de-Loire serait de 63 800 € pour 1 000 m² avec un prix moyen de 61 €/m² contre 90 €/m² sur la France entière. Ce qui la place en tête de la région où le foncier a le moins augmenté en 10 ans : + 27 % contre + 61 % en Paca, + 57 % en Occitanie... Mais ces chiffres ne sont que des moyennes et dans la région, l’éventail des prix est plutôt large :

autour de 300 €/m² en toute proximité du centre de Tours;
200 €/m² à Montlouis desservi par le train ;
100 €/m² à Blois ;
65 à 70 €/m² à Bourges ou Châteauroux ;
50 €/m² près d’Amboise.

👉 En Eure-et-Loir, en lisière de l’Île-de-France, les prix remontent à 220 €/m² près de Chartres ou de Dreux.

Faire construire votre maison

Quelle parcelle choisir ?

⚠️Attention : ces prix ne prennent pas en compte la spécificité des terrains. Dans le cas d’une parcelle isolée, en diffus (elle est vendue par un particulier), il faut vérifier les dispositions du Plan local d’urbanisme (Plu), sachant qu’en secteur protégé (proximité d’un monument ou d’une église par exemple), des règles architecturales plus strictes peuvent être imposées, ce qui va faire monter le coût de la maison. Attention également aux frais engendrés par les réseaux si la parcelle n’est pas viabilisée. En zone soumise à un aléa de retrait-gonflement des argiles, le vendeur du terrain devra fournir à l’acquéreur une étude de sol préalable dite G1. Ensuite, le constructeur réalisera une étude de sol de conception dite G2 pour choisir les fondations adaptées.

En lotissement, les risques sont moins importants

Ces parcelles sont toujours constructibles, viabilisées et les règles d’urbanisme sont définies par le Règlement de lotissement. De même, l’aménageur fournit à son client particulier l’étude de sol de l’opération pour anticiper le risque argile. Dès lors, le constructeur fera réaliser l’étude G2 par un géotechnicien. Bref, en lotissement, les terrains sont livrés prêts à bâtir, ce qui permet d’éviter les mauvaises surprises financières. À noter également : « en lotissement, l’heure est à la densification et les parcelles sont désormais plus petites », indique Ludivine Pinault. « Cela permet d’économiser le foncier tout en permettant aux familles de faire construire tout en profitant d’un jardin facile à entretenir. Ces terrains étant situés en zones périurbaines, leurs propriétaires profitent de la proximité des transports, des écoles, des services. »

Jeux de volumes et de matériaux pour une grande familiale bien dans son époque. © Michel PERREAU-Maisons CPR

Architecture : quelles solutions ?

Les constructeurs proposent des modèles standards de maison, personnalisables. Ils peuvent aussi réaliser une maison « sur mesure », partant d’une feuille blanche. « Faire construire, c’est prendre en compte les souhaits et le budget du client, les règles d’urbanisme, les demandes des ABF, et les impositions de la réglementation environnementale 2020, le texte qui encadre la construction », explique Jimmy Juliot, directeur général de Maisons Lelièvre, un constructeur francilien qui exerce aussi dans l’Eure-et-Loir. En d’autres termes, les constructeurs sont là pour accompagner les clients et leur apporter les bonnes réponses. Il ne faut donc pas hésiter à les rencontrer pour bien s’informer.

🏠 L’un des points les plus importants, c’est l’impact de la RE 2020 sur le projet. Ce texte pousse à la création de maisons plus compactes. Logique : plus la surface de paroi en contact avec l’extérieur est réduite, plus la performance énergétique est optimisée. « Mieux vaut éviter les décrochés de toiture et de façade pour ne pas avoir de ponts thermiques », précise Ludivine Pinault. « Pour éviter la standardisation, la monotonie, nous jouons sur les couleurs d’enduit, les parements, les teintes des menuiseries tout en privilégiant l’harmonie et l’élégance, mais aussi l’insertion dans l’environnement. »

Côté toiture, dans un modèle classique, c’est une inclinaison deux ou quatre pans selon le département. Alors que l’ardoise est de rigueur en Touraine, la tuile s’invite en Indre et Loire et dans le Cher. Si la mairie et les architectes des Bâtiments de France l’autorisent, la toiture-terrasse, végétalisée ou non, est demandée. Et le plus souvent, en raison de son coût élevé, ne se fait que sur une partie de la maison, au-dessus du garage par exemple.

🙋‍♀️ Plus l’architecture est compliquée, plus le coût de la maison est élevé.

Un projet emblématique des tendances d'aujourd'hui, avec l'association d'un toit plat et d'une toiture-terrasse. www.alpha-construction.net © Alpha Constructions Centre

Comment organiser les plans ?

Selon l’étude du ministère de la Transition écologique, la surface moyenne de la maison en Centre Pays de Loire est de 123 m², soit une superficie équivalente à celle observée en France métropolitaine. Mais selon le budget, la surface peut osciller entre 80 et 130 m² et bien au-delà sachant qu’à partir de 150 m², le recours à un architecte est obligatoire. Les constructeurs proposant de grandes surfaces ont bien souvent des architectes intégrés dans leur structure.

Petites ou grandes superficies, l’optimisation de l’espace est de mise, tout comme celle de la pièce à vivre comme l’observe Ludivine Pinault, « la grande pièce commune servant d’espace de vie où la famille se retrouve reste incontournable pour les acquéreurs quitte à réduire la superficie des chambres, à se passer de dressing ». Pour les adeptes du télétravail, très pratiqués par ceux qui font la navette entre le Centre et l’Île-de-France, c’est souvent une chambre servant à la fois de bureau et de chambre d’amis qui est utilisée. « Nous avons anticipé le télétravail en organisant des mezzanines pouvant s’aménager en espaces de travail ou dans l’espace collectif en créant un renfoncement avec des claustras », précise Alexandra Lelong, responsable marketing chez Maisons CPR.

👉 Que la maison soit en U, en L, de plain-pied ou en étage, la suite parentale avec chambre et salle d’eau est un grand classique avec dressing si possible. W.c. indépendants, salle de bains pour les enfants participent au confort de la famille. Mais si l’on ajoute plusieurs w.c. indépendants et salles de bains, la consommation énergétique va s’en ressentir au travers des dépenses occasionnées par les ventilations et par l’eau chaude sanitaire. Et comme la RE 2020 a pour objectif de réduire les dépenses d’énergie, il faudra faire des arbitrages. En clair : plus il y a de pièces humides, plus il y a de bouches de VMC, plus il faut isoler, plus les prix grimpent...

Des lignes sobres et équilibrées pour une architecture facile à vivre. © Maisons Bazin Vassort

Comment créer un confort responsable ?

La RE 2020 est certes contraignante, mais elle permet aux maisons de s’adapter au changement climatique tout en économisant l’énergie. L’orientation de la maison, le mode de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, mais aussi le confort d’été sont pris en compte dans cette région où la chaleur d’été s’intensifie. La pompe à chaleur s’avère désormais majoritaire en Centre Pays de Loire : elle est utilisée à 69 % comme moyen de chauffage, bien loin devant le gaz (17 %) selon une récente étude du pôle Habitat FFB. Cette même étude précise que la Pac Air-Eau prédomine (55 %). « Elle permet un plancher chauffant, voire rafraîchissant, en cas de réversibilité, très appréciable pour le confort d’été », note Sébastien Dourthe.

☀️ Un confort d’été qui passe par l’isolation et l’orientation de la maison, mais aussi l’installation de brise-soleil. Reste que la principale solution employée, c’est la fermeture automatique des volets, qui ombrage l’intérieur de la maison dès que le thermomètre remonte. Les constructeurs proposent aussi des systèmes très efficaces : lors des nuits d’été, deux fenêtres s’entrouvrent, créant un effet de tirage qui chasse l’air intérieur trop chaud pour le remplacer par un air extérieur plus frais. Ces solutions sont automatisées, mais elles peuvent aussi être pilotées par smartphone. Quelques constructeurs comme Maisons Pierre, dans sa gamme Confort Plus, installent des panneaux photovoltaïques sur la toiture, ce qui s’amortit rapidement par les économies d’énergie réalisées.

Adaptation réussie au terrain, jeux d'ombres et de lumière pour marier style et confort en toute saison. © Pierre et Terre

Une maison à quel prix ?

Pour satisfaire divers types d’acquéreurs, du jeune primo-accédant au quinquagénaire voulant se faire construire une seconde maison avec un maximum de confort, les constructeurs révèlent tout leur savoir-faire et leur adaptation. Dès lors, les prix peuvent osciller entre 1 600 et 2 500 €/m², voire au-delà. Certains professionnels proposent plusieurs gammes de maisons visant des acquéreurs différents. Avec Priméa, Villadim s’adresse aux primo-accédants tout comme Maisons CPR avec Zoe ou encore Maisons Pierre avec « Ma Première Maison » ou Maison à Vivre avec « Home Sweet Home ». Ces villas optimisent leur surface pour marier prix accessibles et confort de vie.

À l’opposé, Villadim propose des maisons haut de gamme sur mesure avec sa marque Barraco Constructions. Entre ces deux extrêmes, la plupart des constructeurs revendiquent des maisons à prix abordables, autour de 1 900 €/m² pour un réel agrément de vie. Des constructeurs comme Maisons CPR proposent de faciliter la tâche des clients qui recherchent des cuisinistes, des spécialistes de la salle de bains, des meubles, des paysagistes pour la clôture, la pergola... « Avec notre entité BOHome, nous obtenons pour nos acquéreurs des prix ultra-compétitifs leur procurant un réel gain sur l’aménagement intérieur et extérieur », souligne Alexandra Lelong.

Ce qu’il faut retenir : quelle que soit la gamme, les constructeurs se distinguent par leur exceptionnel rapport qualité/prix. Pour une maison de moyenne gamme d’une centaine de mètres carrés avec un terrain de 600 m², il faut compter dans les 300 000 € à titre indicatif. Les promoteurs, dont l’offre se compose à 95 % d’appartements, le mètre carré passe souvent la barre des 4 000 €. La rénovation ? Si l’on prend en compte l’achat de la villa et les travaux de rénovation, le prix est supérieur à celui de la maison neuve. Et cette dernière offre un atout en plus : les bons professionnels travaillent sous le régime du Contrat de construction d’une maison individuelle, un cadre très protecteur qui garantit toujours la livraison à prix et délais convenus !