Risque argileux : étude de sol désormais obligatoire

Deux arrêtés viennent enfin de clarifier la mise en œuvre des études de sol préalables sur les terrains situés dans les zones exposées à un risque argile moyen ou fort. La date du 1er octobre a enfin été fixée.

Depuis la loi Loi Elan votée en novembre 2018, des études de sols préalables ont été rendues obligatoires sur les terrains à bâtir situés en zone exposées à un risque argile moyen ou fort. La date initiale prévue par le législateur était fixée au 1er janvier 2020 pour l’entrée en vigueur de la mesure. De retards en retards, les arrêtés nécessaires à son application n’ont été publiés qu’en juillet dernier au Journal officiel. Deux arrêtés datés du 20 septembre 2020 viennent de les modifier « dans le but de sécuriser juridiquement les contrats de vente et les contrats de construction mentionnés aux articles L. 112-21, L. 112-22 et L. 112-23 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) conclus entre le 1er janvier 2020 et le 1er octobre 2020 ». Des arrêtés qui vont enfin clarifier les responsabilités du vendeur du terrain, de l'acheteur et du constructeur.

Quels sont les terrains concernés ? La loi ne s'applique qu’aux terrains constructibles destinés à la construction de maisons. Seules les parcelles exposées à un risque (ou aléa) moyen ou fort de retrait-gonflement des argiles sont concernées. Pour connaître ces zones, une carte réalisée par le Bureau d’études géologiques et minières (BRGM) est consultable sur le site officiel www.georisques.gouv.fr. A noter qu’une future communication ministérielle devrait venir préciser qu’une seule étude géotechnique globale pour les lotissements non sur chaque lot devrait suffire à la lecture de l’article R112-6 du CCH.

A quoi sert une étude de sol ? Tous les sols ne se valent pas. Et les sols argileux avec leur capacité à gonfler pendant les périodes humides et à se rétracter pendant les périodes sèches présentent un vrai risque pour la solidité et la stabilité des maisons. Ces mouvements de terrain, si les fondations ne reposent pas sur une formation stable, peuvent alors engendrer des fissures, voire des lézardes sur les murs. Une reprise des fondations s’impose alors. L’étude de sol a pour but d’identifier avant le premier coup de pioche, la géologie du terrain et de proposer en cas de besoin des fondations adaptées à ce phénomène de gonflement et de retrait. Le coût moyen constaté est de 1.010 €TTC pour une étude type G1 et de 1.520 €TTC pour une étude type G2.

utilisation d'une tarrière

Goulet d’étranglement. D’après une enquête réalisée par le Pôle Habitat FFB auprès de ses adhérents pour les contrats de construction de maison signés à compter du 1er octobre 2020, il y a un vrai risque d’effet « entonnoir » sur le terrain. D’après le syndicat, les délais moyens constatés pour la réalisation d’études géotechniques (G1 et G2 confondues) sont d'un mois et demi. Plus d’un quart des répondants indiquent des délais supérieurs à deux mois pour la réalisation des études type G1 et près de 40 % rencontrent des délais similaires pour les études G2. Les délais de vente de terrains à bâtir sont prolongés en moyenne de 1,5 mois, les délais de signature des contrats de construction de 1,8 mois et les délais d’ouverture de chantiers de deux mois.

Nouveaux CCMI. Les Contrats de construction de maison individuelle avec ou sans fourniture du plan ont dû être modifiés. Ils précisent désormais que si le constructeur dispose d’une étude géotechnique de conception de type G2, il est tenu d’en suivre les recommandations et ne peut donc pas opter pour des techniques alternatives. En cas de non-respect des recommandations figurant dans l’étude qu’il avait à sa disposition lors de la conception de la maison, sa responsabilité sera en jeu en cas de sinistre dû à l’argile.

Etude desol : G1 ou G2 ?
L’étude de sol préalable de type G1 concerne le vendeur du terrain. Réalisée au stade de l’étude préliminaire d’un avant-projet sommaire, elle permet de définir les principes généraux de construction envisageables pour le projet. C'est cette étude G1 que le vendeur de terrain doit communiquer à son acquéreur.
L’étude G2 est plus approfondie. Elle est réalisée au stade de l’avant-projet. A partir de sondages géologiques, elle préconise le type de fondations à réaliser en fonction des caractéristiques précise de la maison envisagée..

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