Les étonnants chiffres du marché des terrains

Chaque année, le ministère de la Transition écologique publie une étude très détaillée sur le prix des terrains à bâtir. La dernière en date, éditée en décembre 2022, décortique les projets réalisés en 2021. On y apprend notamment que la parcelle compte en moyenne pour 31 % du prix global du projet. Mais plusieurs chiffres interpellent : le prix moyen du mètre carré moyen de terrain à bâtir s’établit à 90 € toujours en 2021, une baisse de 1,1 %, qui survient après une augmentation de 3,7 % en 2020 et de 1 % en 2019. Dans le même temps, la surface moyenne progresse de 2,5 %, passant de 924 à 947 m². « En conséquence, la hausse du prix moyen des parcelles achetées ralentit avec une progression de 1,4 % contre 2,5 % en 2020, passant de 84 120 € en 2020 à 85 290 € en 2021 », révèle l’étude.

Inversion de tendance

Ces données apparaissent comme paradoxales. Les années précédentes, le prix du mètre carré de terrain à bâtir grimpait et les acquéreurs, pour compenser, optaient pour des surfaces plus petites pour maîtriser leur budget. Que s’est-il passé en 2021 ? C’est simple : les acquéreurs sont allés plus loin pour acheter moins cher et plus grand. « En 2021, la structure des achats de terrains entre types d’aires d’attraction des villes s’est déformée en faveur des aires des petites villes (de moins de 50 000 habitants et rurales) présentant des prix de terrain par mètre carré plus faibles », indique l’étude du ministère.

Plus loin, c’est moins cher

L’étude du ministère confirme que le prix des terrains à bâtir recule au fur et à mesure que l’on s’éloigne des grandes agglomérations. Et de préciser : « le prix moyen au mètre carré des parcelles achetées augmente en fonction de la taille des aires d’attraction. De 51 €/m² en milieu rural, il s’établit à 198 €/m² dans l’aire d’attraction de Paris en 2021 ». Les grandes métropoles régionales sont encore plus onéreuses. Marseille tourne à 240 €/m², Toulon à 240 €/m², Annecy à 218 €/m², Montpellier à 215 €/m², Avignon à 211 €/m², Perpignan à 207 €/m² et Lyon à 200 €/m² énumère l’étude. Pas de quoi solvabiliser les familles.

© SDES/EPTB 2021

Des budgets préservés

En optant pour l’éloignement, les candidats à la construction compensent « la forte inflation du prix des matériaux, le prix moyen au mètre carré des maisons bâties en 2021 gagnant 4,2 % », selon l’étude. Et oui : l’augmentation du prix des matériaux a démarré avant la guerre en Ukraine… Les nouveaux comportements des acquéreurs tiennent aussi aux tendances « post-Covid-19 ». Avec les différents épisodes de confinement, la cote pour les villes moyennes et les communes rurales s’est envolée. Les familles y ont trouvé du calme, la proximité avec la nature, des atouts valorisés par le confort et la performance des maisons neuves.

Le retour de la hausse des prix ?

Reste à savoir si le mouvement va durer. Le prix des maisons continue de grimper, la faute à l’inflation sur les matériaux et aux surcoûts liés à la Réglementation environnementale 2020. Pour compenser, les acquéreurs devraient continuer à se tourner vers les villes moyennes et les communes rurales, là où les terrains sont, on l’a dit, plus nombreux et moins chers. Le ralentissement actuel du marché pourrait aussi augmenter l’offre et faire baisser les prix.

⚠️ Attention toutefois aux mesures de lutte contre l’artificialisation des sols prévues par la loi Climat. Elles devraient bien faire reculer l’offre dans les prochaines années, poussant les prix à la hausse...