Crédit : taux d'intérêt, mode d'emploi

Après la légère hausse enregistrée ce printemps, les taux immobiliers ont reculé au début de l’été pour aujourd’hui se stabiliser. Au résultat, ils restent très proches de leurs plus bas niveaux. En juillet 2020, la moyenne hors assurance et toutes durées confondues pour les prêts effectivement accordés s’établit à 1,25%, contre 1,11% lors du plancher record de la fin 2019 selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Sur vingt ans, la durée la plus fréquente, le taux moyen avant négociation est à 1,40% en août 2020, contre 1,10% il y a huit mois d’après les courtiers en crédit. Des niveaux qui ne devraient guère bouger d’ici l’an prochain.

Le prix du crédit. Pour vous qui comptez faire construire, cet argent bon marché constitue une belle opportunité. Vous conservez une bonne capacité d’emprunt et vous respectez plus facilement la règle des 33% de taux d’effort (votre mensualité de crédit ne peut pas dépasser le tiers de vos revenus nets des autres charges). Mais justement : comment le taux d’intérêt de votre prêt immobilier va-t-il être calculé ? Quelles sont les règles à respecter pour emprunter et mieux encore décrocher un bon taux ? Les réponses de Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux.com

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Construiresamaison.com : Le taux d’un prêt immobilier, comment ça marche ?
Maël Bernier : Il est fixé en fonction du prix de l’argent sur les marchés financiers, du taux directeur de la banque centrale européenne (BCE), de la marge et des frais pris par la banque lors de la fabrication du crédit, mais aussi du profil de l’emprunteur et des caractéristiques de son projet. Le principe : plus la banque estime le risque élevé, plus le taux monte. C’est pour cette raison qu’un emprunt sur 25 ans, qui présente davantage d’incertitudes en termes de remboursement, est plus cher qu’un crédit sur 15 ans.

Comment la banque apprécie-t-elle ce risque ?
Elle se base sur toute une série de critères : les revenus de l’emprunteur, sa situation professionnelle, la gestion de ses finances, la somme qui lui reste une fois la mensualité payée, l’apport personnel… Puis elle prend sa décision, toujours en fonction du risque. Par exemple, le taux d’intérêt obtenu par une famille aux revenus moyens avec deux CDI et des comptes sans découvert ni incidents de paiement pourra être, à durée équivalente, plus bas que celui d’un particulier aisé qui jette l’argent par les fenêtres.

Le taux d’intérêt, c’est la priorité en matière de crédit ?
Le taux brut ne fait pas tout. L’emprunteur doit raisonner de façon globale, en fonction du Taux annuel effectif global ou TAEG. Ce dernier intègre le taux du prêt, l’assurance décès-invalidité, les garanties, les frais de dossier, etc. C’est la seule façon objective de comparer les propositions des banques. Autre point important : il faut choisir un crédit avec des mensualités modulables et reportables. Avec ces souplesses de fonctionnement, l’emprunteur peut adapter ses remboursements à l’évolution de sa situation financière.

Des recommandations pour bien emprunter ?
Le particulier doit se préparer et calculer au plus juste son enveloppe budgétaire, en intégrant tous les aspects du projet et tous les frais annexes. Pour ce faire, il peut recourir aux services d’un courtier. Avec cette solution, le particulier connaît le montant qu’il emprunte et sait ce qu’il peut acheter. Il maîtrise son budget et évite les mauvaises surprises. La consultation d’un courtier est gratuite puisqu’il est rémunéré que si le crédit est accordé. Et elle est discrète, cet intermédiaire étant tenu au secret professionnel.

Un dernier conseil ?
Pour réduire le risque et faciliter l’obtention du prêt, mieux vaut signer un Contrat de construction-loi de 1990. Avec sa garantie de livraison à prix et délais convenus, c’est le cadre juridique le plus sûr. L’emprunteur est assuré de voir sa maison terminée dans les délais prévus et sans surcoût. La banque, elle, a la certitude de disposer de la garantie qui couvre l’emprunt, ce qui réduit considérablement le risque. C’est si vrai que de nombreuses banques ne financent plus que les projets menés sous le régime du Contrat de construction-loi de 1990.