Crédit : avec ou sans apport ?

Pour accorder un crédit immobilier, les banques se basent sur toute une série de critères, comme votre capacité d’endettement, votre reste à vivre, la gestion de vos finances personnelles ou encore votre situation professionnelle. Mais aujourd’hui, l’un des plus importants, c’est l’apport personnel, autrement dit la somme que vous placez dans votre financement sans recourir au crédit. Les banques sont en effet plus exigeantes sur ce point et rechignent à accorder un prêt si vous ne disposez pas d’un minimum de fonds propres. Le point sur cette question cruciale pour les emprunteurs avec Ludovic Huzieux, fondateur du courtier en crédit immobilier Artemis Courtage.

© Artemis Courtage

Construiresamaison.com : emprunter sans apport personnel, c’est encore possible ?
Ludovic Huzieux : aujourd'hui, c’est très difficile. Les banques, d’une façon générale, demandent au moins 10 % d’apport personnel hors frais annexes pour accorder un crédit. Dans de rares cas, il reste possible de trouver des prêts à 100 %, où l’emprunteur fournit les frais annexes en apport. Mais les crédits à 110 %, qui financent l’intégralité du projet (le terrain, la maison et les frais annexes) ont pratiquement disparu du marché.

Pourquoi les banques demandent-elles de l’apport ?
Parce qu’il les rassure en limitant le risque de crédit. Un ménage qui dispose d’apport montre qu’il sait épargner et qu’il sera a priori capable de rembourser. Avec de l’apport, le prêt est moins important, sa durée plus courte et son taux plus bas, ce qui là encore réduit les risques. Ces fonds propres permettent aussi et surtout de respecter plus facilement deux conditions sur lesquelles les banques ne transigent pas : la mensualité de remboursement ne peut pas dépasser le tiers des revenus (taux d’effort de 33 % maximum) et la durée du prêt est plafonnée à vingt-cinq ans. Enfin, l’apport limite la casse en cas de vente contrainte (perte d’emploi, divorce…) avec une décote sur le prix. Rembourser une banque avec un emprunt qui couvre 80 % de la dette immobilière est plus facile qu’avec un prêt sans apport, qui finance 100 % du projet.

Comment constituer et/ou augmenter l’apport personnel ?
L’emprunteur pourra mobiliser son épargne ou encore débloquer la participation aux bénéfices de son entreprise. Il peut aussi recourir aux donations parents/enfants ou grands-parents/petits-enfants, dont une partie est exonérée de droits. Les prêts aidés comme le PTZ (Prêt à taux zéro), le prêt Action Logement ou encore les formules issues de l’épargne logement sont considérés comme de l’apport personnel par les banques et facilitent l’obtention du crédit.

Quelques conseils pour les emprunteurs ?
En matière de crédit immobilier, les banques n’aiment pas le risque. Il faut donc leur présenter un profil rassurant. Les comptes doivent être purgés des découverts et des prêts à la consommation. Pas question de se présenter avec des incidents de paiement, des avis à tiers détenteur ou des fichages Banque de France. Mieux vaut disposer d’une épargne résiduelle qui représentera au moins six mois de mensualités. La stabilité professionnelle (emploi en CDI ou dans la fonction publique) est très bien vue par les établissements financiers. Enfin, l’emprunteur préparera son dossier en amont, pourquoi pas avec un courtier, pour savoir s’il cadre avec tous les critères des banques.