Avec une inflation élevée, des taux d'intérêt qui montent et un pouvoir d'achat en berne, les banques ne financent que les dossiers jugés sans risques. Alors avec des conditions d'octroi de plus en plus restrictives, s'informer et bien préparer sa demande de prêt est un préalable indispensable. Un prêt immobilier, c’est un tout. Au-delà du taux d’intérêt, il comprend des garanties, des assurances, des mensualités et il s’établit sur une certaine durée. Des points qui comptent en termes de coût (plus la durée est longue, plus le taux d'intérêt sera élevé), mais aussi de fonctionnement et de sécurité.
Connaître les conditions des banques. Autre point important : pour obtenir votre financement, vous devez présenter un dossier irréprochable pour satisfaire aux critères des banques. Le moindre défaut peut être fatal. Les points analysés concernent la nature de votre projet et celle de votre crédit immobilier, mais aussi votre profil d'emprunteur (revenus, type de contrat de travail, gestion de vos finances, etc). Logique : les banques cherchent à limiter au maximum le risque d'impayés. Nos conseils et nos solutions pour maximiser vos chances d'obtenir un crédit immobilier économique, sûr, adapté à votre projet de construction et à l'évolution de votre situation.
Les règles strictes du HCSF
C'est le Haut Conseil à la stabilité financière (HCSF) qui fixe les règles d'octroi des crédits immobiliers. Le taux d’effort (appelé aussi taux d'endettement) des emprunteurs ne peut en aucun cas dépasser 35 %. Les mensualités de remboursement (incluant aussi l’assurance décès invalidité) ne doivent ainsi pas représenter plus de 35 % des revenus mensuels du foyer. La durée d’emprunt reste limitée à vingt-cinq ans. Les banques ne peuvent pas dépasser ces limites. Des exceptions demeurent possibles, mais elles ne peuvent pas représenter plus de 20 % des crédits accordés par trimestre. Enfin, 80 % des dérogations doivent servir à financer l’acquisition d’une résidence principale et 30 % sont réservés aux primo-accédants.
1 : informez-vous sur le crédit immobilier
Première recommandation : bien s'informer sur tous les aspects du crédit immobilier. Heureusement, vous disposez aujourd'hui de nombreuses sources. Commencez par parcourir nos sites (www.construiresamaison.com, mais aussi www.pap.fr). Ils contiennent de très nombreux renseignements concernant les taux, les garanties, l'Assurance décès invalidité (ADI) et sa possible délégation, les frais annexes, les critères des banques, etc. Régulièrement mis à jour, ils tiennent compte des dernières évolutions du crédit et notamment des critères des banques.
Emprunt : des sites pour s'informer. Vous pouvez aussi consulter le site de l'Agence nationale d'information sur le logement (www.anil.org), le site de la Fédération bancaire française (www.lesclesdelabanque.com). Le site de l'administration française (www.service-public.fr) comprend une rubrique sur les prêts aidés (PTZ notamment) et une rubrique questions/réponses très fournie sur ce sujet. Si les infos qui circulent sur les forums sont souvent utiles, certaines d'entre elles peuvent être approximatives, voire fausses. N'hésitez pas à les vérifier.
A savoir : taux, assurances, délégation, garanties, remboursement... Le crédit immobilier reste un univers complexe, surtout lorsqu'on emprunte pour la première fois. Si vous ne comprenez pas certains points, n'hésitez pas à vous les faire réexpliquer, plusieurs fois au besoin, par la banque, le courtier ou le constructeur. Pour vous, tout doit être clair pour vous permettre de bien vivre vos remboursements, donc votre projet.
2 : soignez votre profil d'emprunteur
Pour vous accorder votre crédit, les banques vont passer votre dossier au crible pour savoir si vous entrez dans leurs grilles d'attribution. Un apport de 20 % est aujourd'hui un minimum. Les crédits à 100 % n'existent plus. N'espérez pas une réponse positive si vous ne possédez pas cette somme. Sachez que le Prêt à taux zéro (PTZ) est considéré comme constitutif d'apport.
Votre mensualité de prêt ne doit pas dépasser 35% de vos revenus nets de charges (la banque tient notamment compte de vos prêts à la consommation) et la maturité du crédit ne doit pas excéder vingt-cinq ans (avec une tolérance de deux ans de différé d’amortissement dans les cas où l’entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l’octroi du crédit).
- Attention également au reste à vivre, autrement dit à l'argent qu'il va vous rester une fois votre mensualité de crédit immobilier payée. Là encore, chaque banque applique ses propres règles. Le plus souvent, le reste à vivre varie de 1 200 à 1 500 € par mois pour un couple, plus 300 à 500 € par mois par enfant à charge.
- La banque étudie avec soin un troisième indicateur : le saut de charges ou la différence entre votre ancien loyer et la future mensualité du crédit immobilier. Ce montant doit rester raisonnable et être en cohérence avec vos revenus. Le cas de figure idéal est une mensualité qui s'écarte peu du montant du loyer, mieux, qui est inférieure à celui-ci. Si la mensualité est supérieure au loyer, êtes-vous en mesure d'absorber cette dépense additionnelle ?*
- En plus de revenus stables et d'un apport personnel conséquent, les banques demandent aussi de l'épargne résiduelle. Elle correspond à la somme qu'il reste aux emprunteurs une fois qu'ils ont versé l'apport à la banque. Si ce n'est une condition décisive dans la décision d'octroi d'un crédit immobilier, cette épargne joue néanmoins sur le taux d'intérêt accordé.
Votre situation financière personnelle. Elle doit être saine et irréprochable (pas de comptes à découvert depuis au moins six mois, peu ou pas de crédits à la consommation). Il vaut mieux emprunter en couple (deux revenus sont plus sécurisants qu'un seul). Et les coemprunteurs devront être en CDI. Les indépendants devront prouver la stabilité de leurs revenus sur les trois dernières années.
A savoir : soyez transparent avec la banque et communiquez-lui toutes les informations nécessaires. Si vous avez été à découvert, prenez le temps de nettoyer vos comptes.
3 : tenez compte de votre projet de construction
La banque s'intéresse de près à votre projet de construction. Pour vous accorder votre prêt, elle va analyser l'adresse de la maison. Elle tient compte de l'éloignement par rapport à votre lieu de travail pour calculer votre reste à vivre. Elle préfère financer les projets bien placés et bien desservis, qui résistent le mieux à une éventuelle baisse des prix de l'immobilier. En cas d'impayés, la maison, qui sert de garantie au crédit via l'hypothèque ou la caution, sera revendue et la banque est logiquement très attachée à la valeur de sa garantie.
Contrat de construction et crédit. Les banques voient d'un très bon œil les projets bâtis sous le régime du Contrat de construction d'une maison individuelle (CCMI-loi de 1990), puisqu'ils contiennent obligatoirement une garantie de livraison à prix et délais convenus. Ainsi, la banque est certaine que la maison (qui garantit le crédit) sera bel et bien terminée. Hors CCMI, les banques accordent plus difficilement le crédit, certaines le refusant. Quel que soit le cadre juridique, elles exigent souvent le certificat d'assurance dommages-ouvrage pour prêter.
Il est établi par la banque en fonction de votre dossier. Plus elle le juge risqué, plus le taux va grimper. Il sera par exemple plus élevé pour un crédit sur vingt-cinq ans avec 20 % d’apport que pour un prêt sur quinze ans avec 30 % d’apport. C'est ce critère de durée qui va le plus influer sur le taux. En d'autres termes, ce n'est pas parce que vos revenus sont moyens ou que votre apport n'est pas très important que le taux va être plus cher. N'oubliez pas que le profil le plus sécurisant pour une banque, c'est celui du « bon père de famille », qui gère sérieusement son argent, qui est capable d'épargner et qui respecte ses engagements.
A savoir : le taux est important, mais il ne fait pas tout. Prenez également en compte les frais annexes, les garanties, les assurances, mais aussi les souplesses de fonctionnement (mensualités modulables et/ou reportables) pour bien choisir. Bref, basez-vous sur le rapport qualité/prix de votre crédit.
5 : surveillez le taux de l'usure !
Afin d'éviter de placer les acquéreurs dans une situation difficile, la Banque de France fixe un taux maximal au-delà duquel ils ne peuvent plus emprunter : le taux de l'usure. Ce dernier se calcule en fonction de l'évolution des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit, augmentés d'un tiers (ordonnance n° 2006-346 du 23 mars 2006 relative aux sûretés). Le Taux annuel effectif global (TAEG) proposé par la banque doit être inférieur à ce seuil. Lorsque le taux de l'usure augmente moins rapidement que les taux de crédit, cela entraîne de nombreux blocages de dossiers immobiliers. Une banque qui passe outre le taux d'usure risque une amende de 300 000 € et le conseiller est passible de deux ans d'emprisonnement ( article L341-50 du Code de la consommation).
6 : fixez la bonne durée de remboursement
Plus on allonge la durée du prêt, plus la mensualité baisse. On peut emprunter davantage avec une même mensualité ou augmenter son reste à vivre. Pour 1 000 € par mois, vous emprunterez 139 800 € à 3,50% hors assurance sur quinze ans. Avec la même échéance, mais à 3,88% sur vingt-cinq ans, l’emprunt atteindra 191 853 €.
On peut aussi faire baisser la mensualité. Autre atout de l'allongement des durées : à capital emprunté équivalent, vous faites baisser la mensualité. Ce qui vous permet de respecter plus facilement la règle des 35 % de capacité d’endettement. Pour un prêt de 300 000 € à 3,59 % (assurance comprise) sur quinze ans, vous remboursez 2 158 € chaque mois. Les revenus du ménage doivent atteindre environ 6 000 € net par mois pour obtenir cet emprunt. Pour le même montant emprunté à 3,88 % sur vingt-cinq ans, la mensualité descend à 1 510 €. L'emprunt est alors possible pour une famille gagnant autour de 4 000 € par mois. Pour choisir la bonne durée en fonction du montant d'intérêts à payer, n’hésitez pas à faire des simulations par les banques. Il existe de nombreux outils en ligne.
A savoir : En avril 2023 (source Crédit Logement/CSA), la maturité moyenne des crédits est de deux cent cinquante mois, soit vingt ans et dix mois. Plus de 66 % des prêts octroyés ont une durée comprise entre vingt et vingt-cinq ans.
7 : pensez aux prêts spécial construction
Lorsque vous signez un contrat de construction, vous payez la maison au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Des intérêts intercalaires seront calculés sur les montants des fonds débloqués, en fonction du taux de votre crédit. Ils viennent s'ajouter au coût initial du crédit immobilier. Dans le même temps, vous supportez un loyer (notamment si vous êtes primo-accédant). Pour éviter cet écueil, vous commencerez à rembourser le capital lorsque vous aurez emménagé.
Différer le capital et les intérêts. Certaines banques proposent un différé total d’amortissement. Vous commencez à rembourser votre prêt (le capital et les intérêts) seulement à la remise des clés. Demandez à la banque si elle peut vous accorder un différé et faites faire des simulations financières pour voir si cette solution est pertinente.
A savoir : si vous faites construire votre résidence principale pour la première fois, vous pouvez bénéficier du PTZ. Accordé sous condition de ressources, le montant de ce crédit gratuit dépend de la composition de votre famille et de l’adresse de la maison. Autres aides : les crédits d’Action-logement, l’épargne-logement, ou encore les prêts conventionnés (PC) ou les Prêts à l’accession sociale (PAS).
8 : négociez les frais annexes de votre emprunt
Pour comparer les différentes propositions et choisir votre crédit en toute connaissance de cause, basez-vous sur le taux annuel effectif global (TAEG). Il comprend le taux brut plus les frais annexes. Deux types de frais vous sont en effet facturés : les frais de dossier (négociables, ils varient entre 500 et 1 000 € en moyenne) et l’assurance décès-invalidité. Les prêts incluent des pénalités pour remboursement anticipé. Tarif : 3 % des capitaux restant dus sans dépasser un semestre d’intérêts. Ces pénalités sont négociables. Elles peuvent être réduites, voire supprimées.
Bon à savoir : avec le Prêt d'accession sociale (PAS), les frais d'instruction du dossier de demande de prêt sont plafonnés et les frais de rémunération du notaire sont réduits. En outre l'hypothèque est exonérée des taxes de publicité foncière.
9 : choisissez la bonne assurance de prêt
Souscrire un crédit immobilier, c'est se pencher sur les assurances, qu'il s'agisse de la décès-invalidité ou de l'assurance perte d'emploi. Des postes à examiner de près pour bâtir un bon plan de financement.
L’assurance décès-invalidité. Si elle n'est pas obligatoire d'un point de vue juridique, elle est systématiquement imposée par les banques. Son taux dépend de votre profil (âge, étant de santé, etc.). Tarif moyen : 0,30% du capital emprunté. Mais ce montant dépend du risque que vous présentez. L'assurance est plus chère pour les seniors ou pour les fumeurs, par exemple.
L’assurance perte d’emploi. Elle n’est pas obligatoire. Elle offre une certaine sécurité, mais elle reste chère (jusqu'à 0,80 % du capital emprunté. Sa mise en œuvre est complexe, car elle est assortie de délais de carence et de franchise qui compliquent son déclenchement et limitent son efficacité. À vous de voir si vous jugez une telle protection nécessaire. Naturellement elle ne concerne pas les fonctionnaires.
10: pensez à la délégation d'assurance !
11: n'oubliez pas les garanties du crédit immobilier
Pour se protéger des impayés, les banques exigent une garantie. Vous pouvez opter pour l’hypothèque (environ 1,5 % du prêt) ou la caution d’une société spécialisée (environ 1 % du prêt). Avec une caution, une partie des frais vous est restituée en fin de crédit. Avec l’hypothèque, en revanche, des frais de mainlevée sont dus en fin de remboursement (coût : 1 % environ du capital emprunté).
A savoir : demandez si vous pouvez prendre la garantie la mieux adaptée à votre situation même si, en pratique, la banque peut imposer telle ou telle garantie. Notez également que si vous n'avez pas d'apport, le crédit sera garanti par une hypothèque.
12 : faites jouer la concurrence entre les banques
Certaines banques peuvent proposer des conditions d'emprunt très attractives. Elles utilisent en effet le crédit immobilier comme produit d'appel pour séduire de nouveaux clients. Conséquence : ne vous contentez surtout pas de consulter uniquement votre propre banque. Certes, elle vous connaît et sait apprécier vos atouts. Mais vous êtes déjà client, ce qui ne la poussera pas forcément à vous proposer des conditions compétitives. En clair : consultez plusieurs établissements et comparez les propositions.
A qui emprunter ? Commencez par consulter votre banque de dépôt. Elle connaît tout votre historique bancaire (salaires, épargne, crédits...). Si vous êtes un bon client, elle saura vous faire une offre attractive. Autre option : le courtier en prêts immobiliers. Vous montez le dossier avec lui et il le transmet à ses banques partenaires. Il vous soumettra alors la meilleure offre du moment. Si vous passez par cet intermédiaire, vous devrez selon toute probabilité changer de banque pour y domicilier vos comptes.
A savoir : n'hésitez pas à parler crédit avec les constructeurs. La plupart d'entre eux ont signé des partenariats avec des banques. Du coup, ces dernières sont rassurées puisqu'elles connaissent leur façon de travailler. Ce qui facilite souvent l'obtention de crédits spécialement adaptés à votre projet de construction. D'autres constructeurs ont monté des structures de courtage en crédit, qui, elles aussi, vous aideront à trouver votre financement.
Crédit immobilier : ne passez pas à côté de la délégation d'assurance
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