Bâtir son plan de financement

De l'apport personnel aux assurances en passant par le taux d'intérêt, la durée, les garanties et les aides de l'Etat, nous avons balisé pour vous les étapes du crédit immobilier. Suivez le guide pour financer votre projet de construction dans de bonnes conditions !

La plupart des projets de maison neuve se financent par un crédit immobilier. Votre objectif, c'est de convaincre la banque de vous accorder un crédit immobilier. Vous devrez donc satisfaire à leurs conditions d'octroi. Ce qui n'a rien d'impossible, bien au contraire. Les banques, aujourd'hui, cherchent des clients et utilisent le crédit immobilier pour les séduire. Autrement dit, si vous respectez les règles de base du plan de financement, vous avez toutes les chances d'obtenir un crédit. Mieux : un bon crédit, avec un taux performant, un remboursement adapté à l'évolution de votre situation, des assurances efficaces et économiques, etc.

Vos objectifs face aux critères des banques. En matière de crédit immobilier, gardez en tête que les banques cherchent à limiter les risques d'impayés. Vous devez donc afficher un profil rassurant et montrer que vous êtes capable de respecter vos engagements sur toute la durée du crédit. Comment faire ? Placez un peu d'’apport personnel dans votre plan de financement. Veillez à la tenue de votre compte, sachant que les découverts prolongés ne sont pas bien vus. Respectez la règle des 33% (vous ne pourrez pas consacrer plus du tiers de vos revenus à votre échéance de prêt). N’hésitez pas à recourir aux financements aidés comme le PTZ. Consultez plusieurs banques pour choisir l'offre la plus compétitive. Bref, informez-vous et agissez en consommateur averti.

Le prêt et l'apport personnel

La construction de votre plan de financement commence par l’apport personnel. C'est l’argent que vous pouvez placer dans votre projet sans faire appel au crédit. Le principe : plus vous placez d'apport dans votre projet, moins vous empruntez, plus vous réduisez la durée et plus le taux d'intérêt est bas. Un bon apport représente environ 20% du budget global.

Constituer votre apport. Disposer d’un apport personnel ne signifie pas nécessairement avoir fait des économies. Vous pouvez par exemple le constituer à l’aide du PTZ (voir plus loin), du prêt Action Logement, ou encore recourir à la solidarité familiale (une donation par exemple). Si vous êtes employé d’une société de plus de cinquante salariés, vous pouvez débloquer votre participation aux bénéfices de l’entreprise.

Emprunter sans apport. Vous n’avez pas d’apport ? Les portes du crédit ne vous sont pas pour autant fermées. Nombre de banques peuvent accorder des prêts qui financent l’intégralité de votre projet de construction (financement à 100%). Certaines formules intègrent même les frais annexes. On parle alors de crédit à 110%. Pour décrocher ce type de prêt, vous devrez présenter un solide dossier et faire le tour des établissements financiers. Consultez également les constructeurs : ils sont nombreux à avoir conclu des partenariats avec des banques. Ils peuvent ainsi vous aider à décrocher votre prêt.

A noter : ne perdez pas de vue qu’un achat immobilier engendre des frais annexes. Prenez-les en compte dès le départ pour éviter toute mauvaise surprise. Les principaux frais annexes : les droits de mutation du terrain (5,80% du prix) et les honoraires du notaire liés à cet achat ainsi qu’aux contrats de prêts si ceux-ci sont garantis par une hypothèque ou caution, la taxe d’aménagement ou encore les éventuels frais de raccordement aux différents réseaux : égout, gaz, électricité.

Crédit : combien emprunter ?

Vous devez respecter la règle des 33% d’endettement : votre échéance de crédit ne peut pas dépasser le tiers de vos revenus mensuels. Dans ce calcul, les banques tiennent compte de vos autres crédits en cours ou encore d'éventuelles pensions alimentaires. On parle de capacité d'endettement nette de charges. Un ménage qui gagne 4.000 € par mois nets et qui rembourse 600 € de crédit à la consommation verra sa capacité d'endettement calculée sur 3.400 €. Sa mensualité maximale sera de 1.133 €.

Votre profil et les critères bancaires. Les banques respectent toute une série de critères pour accorder un crédit immobilier. Elles sont attentives au reste à vivre. C’est la somme dont vous disposez une fois votre mensualité de crédit payée. Le reste à vivre est le plus souvent estimé à 1.250 € pour un couple plus 250 € par enfant (sommes mensuelles). Une famille avec deux enfants devra garder un reste à vivre minimal de 1.750 € par mois. En dessous, la banque refusera le crédit.

Sécuriser les remboursements. Si vous êtes locataire, votre future mensualité, à revenus équivalents, devra rester assez proche de votre loyer actuel (c'est le saut de charges, qui doit rester raisonnable). Les banques se penchent aussi sur la tenue de votre compte bancaire (pas de découverts ni d'incidents de paiement ou d'avis à tiers détenteur). La stabilité de la situation professionnelle est un atout : au moins un des membres du couple devra être en CDI. Les CDD et les indépendants devront justifier de trois ans de revenus plus ou moins réguliers alors que pour les CDI, ce sont les trois derniers bulletins de salaire qui sont examinés.

Votre maison et votre crédit. Les banques s’intéressent également à votre projet. Elles veillent à la fiabilité et à la solidité financière du constructeur et préfèrent les sociétés qui ont de l'expérience sur le marché. Elles privilégient les projets bâtis dans le cadre du Contrat de construction d'une maison individuelle (CCMI-loi de 1990). C'est le seul cadre juridique à toujours intégrer une garantie de livraison à prix et délais convenu. Ainsi, vous êtes sûr que la maison sera bien terminée, même en cas de défaillance du constructeur. Or les garanties du crédit (hypothèque ou caution) sont assises sur la maison. Avec un CCMI-loi de 1990, la banque est donc assurée de la réalité de sa garantie. Si vous passez par un autre interlocuteur (architecte, maître dœuvre ou marchés de travaux avec des entreprises, les conditions de crédit seront plus strictes. Attention : les projets d'autoconstruction sont très difficiles à financer par un crédit.

Conseil : gardez une marge de manœuvre financière. Vous pourrez faire face à d'éventuels imprévus. Vous serez également assuré de pouvoir terminer l'ensemble de votre projet puisqu'il vous restera de l'argent pour l'ameublement, l'équipement électroménager ou encore la piscine. Cette argent mis de côté va également rassurer la banque, ce qui va faciliter l'obtention de votre crédit.

Bénéficier des aides financières

Vérifiez si vous pouvez prétendre aux prêts aidés. Ils vous permettent d’obtenir des conditions plus avantageuses que celles d’un crédit classique et/ou de boucler votre budget construction.

Le prêt à taux 0% (PTZ). C’est un prêt gratuit, sans intérêts à payer. Distribué par la quasi-totalité des banques, il ne finance que l’achat de la première résidence principale neuve. Pour l’obtenir, vous devez respecter des plafonds de ressources. Rassurez-vous : aujourd’hui, plus de 80% des Français peuvent bénéficier de ce coup de pouce. Une famille de quatre personnes qui fait construire dans une ville de province de moins de cinquante mille habitants ne doit pas gagner plus de 48.000 € net par an pour en profiter (conditions 2018). Ce prêt est constitutif de votre apport personnel. Le montant représente un pourcentage du prix de l’opération, elle-même plafonnée. Ensuite, le montant accordé est calculé en fonction du nombre de personnes composant votre ménage et de la zone dans laquelle vous faites construire votre maison.

A noter : pour tout savoir sur le PTZ, consultez notre dossier spécial qui lui est spécialement dédié. Il fait le point sur ses conditions, son montant, ses remboursements, ses avantages. 

Le prêt à l'accession sociale (PAS). C’est un prêt conventionné délivré sous conditions de ressources (les mêmes que celles du PTZ). Il est destiné à financer la résidence principale de l’emprunteur. Il peut financer jusqu’à 100% du coût de votre achat. Ses atouts : il est garanti par l'Etat et certains de ses frais annexes sont plafonnés. Depuis 2018, il n'ouvre plus droit au bénéfice de l'APL Accession. Le Prêt Conventionné est une variante moins avantageuse du PAS.

Le prêt Action Logement. Si vous travaillez dans une entreprise d’au moins dix salariés, vous pouvez bénéficier d’un prêt Action Logement. Son montant varie de 7.000 à 25.000 € selon l’adresse de la maison, sans pouvoir dépasser 30% du coût de votre projet. Le taux est actuellement de 1% hors assurances. Renseignez-vous auprès du service du personnel de votre entreprise pour savoir si vous pouvez en profiter.

L’épargne logement. Principe : au terme d’une phase pendant laquelle vous économisez, votre épargne ouvre droit à un prêt dont le montant est fonction des intérêts acquis, donc du montant épargné, et dont le taux est fonction de la date à laquelle vous avez ouvert votre compte. Il existe deux formules : le Plan épargne logement (PEL) et le compte épargne logement (CEL). Si leur taux ne sont pas forcément compétitifs par rapport à ceux des crédits du secteur libre, notez qu'ils sont constitutifs d'apport personnel.

Les crédits immobiliers proposés par les banques

Etape suivante : les crédits immobiliers du secteur bancaire classique. Ils financent votre projet en tout ou partie, la plupart des prêts aidés ne comptant que pour une partie de votre projet (sauf les prêts PAS et les PC). Pour bien choisir le vôtre, vous vous pencherez sur le taux, la durée et les modalités de remboursement.

Le taux d’intérêt. Il est établi par la banque en fonction de votre dossier (nature du projet, apport personnel, revenus, situation professionnelle, etc.). Par exemple, le taux d’intérêt sera plus élevé pour un crédit sur vingt-cinq ans avec 20% d’apport que pour un prêt sur quinze ans avec 40% d’apport. Choisissez un crédit à taux fixe : ils sont très proches de leurs plus bas niveaux historiques et n'augmenteront pas en cas de hausse future des indices financiers.

La mensualité. C'est ce que vous payez à la banque chaque mois pour rembourser votre crédit. Aujourd'hui, elles s'adaptent à l’évolution de votre situation. Avec les mensualités modulables, vous ajustez vos remboursements une fois par an à la hausse ou à la baisse. Les banques plafonnent le montant des modulations à 10, 20, voire 30% de la mensualité. Autre possibilité : reporter une ou plusieurs mensualités en fin de crédit. Cette possibilité n’est ouverte qu’un nombre de fois limité au cours de la durée du prêt (en général cinq fois). Certains établissements proposent la possibilité de suspendre pendant six mois à un an le remboursement du crédit. A noter : nombre de plans de financement intègrent plusieurs crédits (PTZ avec prêt Action Logement, épargne logement et crédit bancaire classique, etc.). Tous ne se payent pas de la même façon, ce qui peut faire varier les mensualités. Solution : les crédits dits emboîtables. Ils sont « lissés » afin que les échéances restent constantes tout au long du prêt.

La durée de remboursement. Aujourd'hui, elle varie de 5 à 30 ans. Mais vous, en tant qu'emprunteur, la choisirez en fonction de vos objectifs : emprunter davantage, réduire le montant d'intérêts à payer et plus encore obtenir votre prêt. Car c'est l'un des avantages des crédits d'aujourd'hui : conçus à la carte en fonction des besoins des emprunteurs, ils sont pensés pour maintenir, voire augmenter votre pouvoir d'achat immobilier.

Allonger le crédit pour emprunter plus. A montant emprunté équivalent, plus la durée de remboursement s’allonge, plus la mensualité baisse, plus les intérêts sont élevés. Pour 800 € par mois, vous empruntez 129.817 € à 1,40% sur quinze ans et vous payez 14.183 € d’intérêts. Avec la même échéance, mais à 1,90% sur vingt-cinq ans, l’emprunt monte à 190.929 € et les intérêts à 49.071 €. Les crédits au long cours ont la cote. Les durées sur 25 ans et plus comptent pour 38% de la production de prêts à l'habitat à l'automne 2018, contre 26% en 2017 et 17% en 2015 selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA.

La durée aide à emprunter. Autre atout de l’allongement du prêt : à capital emprunté équivalent, vous faites baisser la mensualité. Pour un prêt de 180.000 € à 1,40% sur quinze ans, vous remboursez 1.109 € chaque mois. Vous devez gagner 3.330 € net par mois pour obtenir cet emprunt (règle des 33% de capacité d’endettement). Pour le même montant mais à 1,90% sur vingt-cinq ans, la mensualité descend à 754 €. Cet emprunt est accessible à une famille gagnant 2.270 € net par mois. A vos calculettes pour choisir le bon équilibre durée/mensualité/intérêts à payer !

Crédit immobilier : à qui emprunter ?
Les banques généralistes. Adressez-vous d’abord à votre banque car c’est elle qui vous connaît le mieux. Ensuite, tournez-vous vers des établissements généralistes (les banques de dépôt classiques). Elles peuvent consentir des conditions très attractives. Pour y obtenir un crédit immobilier, vous êtes obligé d’y ouvrir un compte.
Les spécialistes. Leur métier est de consentir des crédits immobiliers. Elles cherchent à s’adapter à chaque situation. Vous n’avez pas besoin d’y ouvrir un compte pour emprunter.
Les courtiers. Ces intermédiaires spécialisés dans le crédit se chargent de faire jouer la concurrence à votre place. Ils peuvent vous décrocher le taux le plus bas, la garantie la mieux adaptée à votre situation et de bonnes conditions d’assurances. Le plus souvent, ce service est payant. Comptez en moyenne 1% du capital emprunté. Mais dans ce cas, la banque prêteuse ne prend pas de frais de dossier.

Les prêts spécial construction

Lorsque vous signez un contrat de construction, vous payez la maison au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Dans le même temps, vous continuez à supporter un loyer. Pour éviter cet écueil, vous commencerez à rembourser le capital lorsque vous aurez emménagé dans votre nouvelle demeure. Pendant la construction, vous n’acquitterez des mensualités que pour payer les intérêts de l’emprunt. Ce sont les intérêts intercalaires. Ils sont calculés au taux du prêt et versés jusqu’au déblocage complet du crédit.

Différer le capital et les intérêts. Certaines banques vous proposent un différé total d’amortissement. Le principe : vous commencez à rembourser votre prêt (le capital et les intérêts) seulement à la remise des clés. C’est une situation confortable pour l’emprunteur. Mais elle va alourdir le coût du prêt : les intérêts non payés pendant la construction sont capitalisés et augmentent le montant de votre emprunt.

Les frais annexes du crédit immobilier

Un crédit, ce n’est pas qu’un taux. Vous devez prendre en compte les frais annexes, des garanties aux assurances. En d'autres termes, pour bâtir un plan de financement sûr et solide, vous devez penser global en prenant en compte tous ses aspects, tous ses frais et tous ses coûts.

Les bons comptes. Pour choisir votre crédit, basez-vous sur le taux annuel effectif global (TAEG). Il comprend le taux brut plus les frais annexes. Deux types de frais vous sont en effet facturés : les frais de dossier (négociables, ils comptent pour 1% environ du capital emprunté) et les frais d’assurances.

A savoir : le plus souvent, les contrats de prêts incluent une pénalité pour remboursement anticipé. Tarif : 3% des capitaux restant dus au moment où vous décidez de rembourser sans pouvoir dépasser un semestre d’intérêts, ce dernier montant étant calculé sur le taux moyen du crédit. Ces pénalités sont négociables. Les faire baisser diminue le coût global du crédit.

Les assurances. Vous ne pouvez pas emprunter sans une assurance décès invalidité. Tarif moyen : 0,30% du capital emprunté. Un coût qui va s’ajouter à la mensualité. Or toutes les assurances ne se ressemblent pas. Chaque banque travaille avec une compagnie avec laquelle elle a négocié un contrat de groupe. En termes de prix comme de prestations, ce contrat peut ne pas vous convenir. Nous vous conseillons de faire jouer la concurrence entre compagnies d’assurances.

Economiser sur l'assurance. Vous pouvez faire appel à une autre assurance que celle proposée par votre banque à condition qu’elle présente les mêmes garanties. Vous pouvez ainsi, notamment si vous êtes jeune, obtenir de meilleurs tarifs auprès d’assurances spécialisées. Si l’assurance ainsi proposée présente le même niveau de garantie que celle que vous propose votre banque, celle-ci doit l’accepter sans modifier le taux d’intérêt qu’elle a proposé pour votre prêt. Vous pouvez aussi changer d'assurance à tout moment dans l'année qui suit la signature du contrat. Ensuite, à chaque anniversaire de ce même contrat, vous pouvez là encore prendre une autre assurance. dans tous les cas, les garanties doivent être les mêmes que celles imposées par la banque prêteuse.

Un crédit sous garanties
Pour se protéger des impayés, les banques exigent une garantie. Vous pouvez opter pour l’hypothèque ou la caution d’une société spécialisée. Leur coût peut varier sensiblement lors de la mise en place de ces garanties. Avec une caution, une partie des frais vous est restituée en fin de crédit. Avec l’hypothèque, en revanche, des frais de mainlevée sont dus en fin de remboursement (coût : 1% environ du capital emprunté). Notez qu’en pratique, vous n’aurez pas toujours le choix, la banque pouvant imposer telle ou telle garantie.

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