Agrandir sa maison : combles aménagés ou surélévation

Combles aménagés ou surélévation : faites évoluer votre maison

- 23 oct. 2017

Gagner des mètres carrés, créer de nouvelles pièces : c’est possible avec l’aménagement des combles et la surélévation. Certains constructeurs ont développé cette activité et la majorité d’entre eux propose des maisons à combles aménageables pour vous faciliter la tâche.

Faire évoluer votre maison au gré de vos besoins et de ceux de votre famille ? C’est possible grâce à l’aménagement des combles, voire à la surélévation de la toiture ! Mieux : de nombreux constructeurs proposent des villas évolutives, avec des combles aménageables qui vous permettront de gagner des mètres carrés supplémentaires moyennant un minimum d’aménagements.

Prendre de la hauteur. Autre possibilité : surélever votre demeure d’ici quelques années pour vous offrir des chambres, un bureau ou encore une salle de bains en plus sans avoir à déménager. Là encore, de nombreux constructeurs se sont positionnés sur ce marché. Ils proposent des maisons et des solutions constructives adaptées en utilisant les mêmes façons de travailler : contrat détaillé, interlocuteur unique, prise en charge des formalités, etc.

Hauteur et surface. Pour aménager des combles, vous devez pouvoir disposer d’une hauteur minimale de 1,80 m sur la majorité de l’espace créé (hauteur légale pour prendre en compte la surface habitable), les rampants pouvant alors être utilisés pour installer des équipements (par exemple un ballon d’eau chaude pour une salle de bains) ou des rangements. Pour une véritable habitabilité des pièces créées, la hauteur doit plutôt se situer aux alentours de 2,20 m ou plus. Mais lorsque la pente de la toiture est inférieure à 30°, vous ne disposez pas de la hauteur minimale requise. Il faut alors, si possible, modifier la pente du toit, ou procéder à une surélévation.

Préparer son projet d’agrandissement

Votre projet d’aménagement des combles ou de surélévation doit répondre aux normes techniques de construction en vigueur en utilisant des matériaux et des procédures de mises en œuvre régis par les normes des Documents techniques unifiés (D.T.U.). Votre projet doit aussi respecter la réglementation locale des Plu (Plans locaux d’urbanisme) que vous devez consulter en mairie, et le cas échéant, si votre projet est situé dans un secteur sauvegardé autour des monuments historiques ou dans un périmètre adjacent de 500 mètres, vous devez obtenir le feu vert de la part des architectes des Bâtiments de France (ABF) dont l’avis prévaudra sur celui de la commune.

Attention à la toiture. Il est crucial de vérifier si vous pouvez ou non modifier la pente du toit si nécessaire, lorsque la pente de votre toiture est inférieure à 30° et ne permet pas d’aménager les combles. Dans ce cas, il va falloir créer une nouvelle charpente afin que l’angle de la toiture soit de 45°, et installer des lucarnes ou des fenêtres de toit pour laisser entrer la lumière du jour, en respectant les formes et dimensions préconisées. Votre nouvelle couverture sera plus haute, ce qui changera l’apparence de votre maison. Vous devez vérifier la faisabilité de ce projet, car il n’est pas toujours permis de modifier l’angle d’une toiture. Et même si ces travaux sont possibles, vous ne pouvez pas dépasser la hauteur maximale autorisée.

Les démarches administratives pour agrandir sa maison

Vous devez effectuer des démarches administratives avant de vous lancer dans des travaux d’aménagement des combles ou de surélévation. Une déclaration préalable est notamment exigée pour les travaux qui créent entre 5 et 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol. Le seuil est porté à 40 m² si la construction est située dans une zone urbaine d'une commune couverte par un Plan local d'urbanisme (Plu) ou un document assimilé (par exemple, un plan d'occupation des sols). Entre 20 et 40 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol, un permis de construire est toutefois exigé si, après réalisation des travaux, la surface ou l'emprise totale de la construction dépasse 150 m².

C’est permis ? Un permis de construire est exigé pour les travaux qui ont pour effet de créer une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m², ou de créer une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m² dans les zones urbaines couvertes par un Plan local d'urbanisme (Plu) ou un document assimilé. De même, vous devez obtenir un permis de construire si les travaux modifient les structures porteuses ou la façade du bâtiment, si ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination ou s’ils portent sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou situé dans un secteur sauvegardé.

Attention : depuis le 1er mars 2017, la loi sur la liberté de création, architecture et patrimoine a fixé le seuil de recours à un architecte à 150 m². Cette mesure s’applique à toute demande de permis de construire déposée à partir de cette date.

Toiture : combles perdus ou combles aménageables

Si votre maison possède des combles aménageables, les travaux seront simples. Le plancher est spécialement conçu pour supporter les charges. Les branchements d’eau et l’installation électrique sont déjà en place. Il vous suffira de cloisonner pour créer les pièces (attention à ne pas détériorer l’isolation et l’étanchéité) et de raccorder les réseaux. Une solution économique et pratique. D’ailleurs, de plus en plus de constructeurs proposent des maisons avec des combles aménageables.

Combles perdus. Dans ce cas et si la pente du toit est supérieure à 30°, vous allez pouvoir aménager vos combles. Il va falloir principalement modifier la charpente, créer un plancher porteur et une trémie pour installer un escalier, isoler et étanchéifier la toiture, prévoir les différents raccordements (chauffage, eau, électricité) et fenêtres… Qu’elle soit traditionnelle ou industrielle, la charpente va devoir supporter la modification de la répartition des charges de la toiture. Ensuite, il va falloir construire un plancher porteur, constitué soit une dalle sèche soit de panneaux isolants rigides, recouverts de panneaux de particules et d'un revêtement décoratif (parquet, carrelage…), et d’une isolation thermique et phonique. Il faudra ensuite procéder au cloisonnement pour délimiter les pièces et installer tous les raccordements nécessaires selon la destination des pièces. Bref, des travaux de grande ampleur. Nous vous conseillons de choisir, dès le départ, une maison avec des combles aménageables.

Surélever la toiture

Si la pente de votre toiture est inférieure à 30°, vous allez devoir rehausser votre toiture, voire ajouter un étage supplémentaire. La rehausse ou surélévation peut être partielle ou totale, sur toute la surface déjà construire. Elle devra s’adapter aux types de charpente et de couverture. Le béton est le matériau le plus souvent retenu pour élever ses murs, mais il faut être vigilant sur les calculs de masse, la pression exercée sur la structure de la maison qui pouvant être trop importante. Plus légère, plus rapide et moins coûteuse, les ossatures en bois ou en métal s’imposent de plus en plus comme solution de surélévation. Ensuite, il faudra là encore réaliser des plans détaillés pour créer des ouvertures, délimiter les pièces et leur destination, mettre en place les raccordements nécessaires, tout en tenant compte de l’isolation et de l’étanchéité de la toiture existante.

Isolation et étanchéité de la toiture

Vos travaux d’aménagement des combles vont aussi être l’occasion de vérifier l’état de votre toiture. Vous pouvez être amené notamment à prévoir des travaux d’isolation et d’étanchéité, voire de réfection de votre couverture. D’où l’importance de bien réfléchir à son projet en amont : des combles tout neufs pourraient être rapidement endommagés en cas de fuite de la toiture ! Un vrai gâchis de temps et d’argent ! Le premier des retours sur investissement de vos travaux d’isolation se fait au travers du confort ressenti dans les nouvelles pièces. Le second concernera votre porte-monnaie : à défaut de baisser votre facture globale, vous n’augmenterez pas vos dépenses en matière d’énergie alors que vous disposerez d’une surface plus grande.