Au fil de la vie les besoins évoluent. Arrivée d’un enfant, hébergement d’un parent âgé, nécessité de caser un bureau, télétravail oblige, ou encore de pousser les murs pour gagner des mètres carrés dans le salon ou la cuisine… les raisons d’agrandir votre toit dans un futur plus ou moins proche ne manquent pas. Les solutions non plus. Un conseil : au moment de faire construire, anticipez et réfléchissez à la façon dont les plans de votre maison pourraient se prêter à un agrandissement. Et parlez-en avec votre constructeur pour concevoir un projet adapté.
En privilégiant un agrandissement, votre maison prendra de la valeur. Elle trouvera encore plus facilement acquéreur lorsque l’heure de la revente aura sonné. Et si vous vous plaisez dans votre quartier, vous n’aurez pas à déménager. Reste qu’agrandir votre maison signifie de gros travaux et le recours à une entreprise qualifiée, capable de gérer tous les corps de métiers et de piloter votre projet de A à Z. Alors, comment vous y prendre ? Nos conseils.
Aménager les combles
Cette solution vous permet d’agrandir la maison sans empiéter sur le jardin. Mais vos combles sont-ils aménageables ? Idéalement, ils nécessitent une pente de toit supérieure à 25°. Quelle que soit la charpente, il est possible de créer des pièces supplémentaires plus ou moins grandes selon la configuration de la maison. « L’idéal est d’avoir 2,30 m de hauteur au faîtage pour dégager le maximum de mètres carrés », explique Thibaut Charpentier, président d’Evo Combles, société spécialisée dans l’aménagement des combles en région Île-de-France.
Si vos combles mesurent moins de 1,80 m au point le plus haut, ne désespérez pas. « Il est parfois possible d’abaisser le plafond du niveau inférieur de 20 à 30 cm pour augmenter la hauteur des combles et dégager une surface habitable non négligeable, précise Thibaut Charpentier, en matière de combles, selon la pente de toit et la largeur de la maison, on parvient à gagner 20 à 60 m2 de surface au sol et à créer une suite parentale avec salle de bains et rangements, une ou deux chambres d’enfant, voire un bureau… »
Reste à savoir s’il faut renforcer le plancher ou modifier la charpente, à quel endroit installer l’escalier qui mènera aux combles… Il faut éviter de passer par une chambre du rez-de-chaussée pour ne pas perdre de pièce et dévaloriser la maison. Si votre séjour est petit, évitez aussi que l’escalier atterrisse au milieu de la pièce et préférez un positionnement le long d’un mur. À l’inverse, s’il est grand, cela lui apportera un certain cachet.
Outre les aspects techniques, l’entrepreneur choisi se penchera sur le Plan local d’urbanisme (Plu) de la ville pour s’assurer de la faisabilité de votre projet. Attention : ne réalisez pas vos travaux en catimini en espérant que personne ne les remarquera. Les voisins ont généralement l’œil. Sachez qu’à partir d’un certain seuil, toute création de superficie de plancher nécessite une autorisation (lire encadré).
Sachant que vous devrez percer des ouvertures dans le toit, votre maison s’en trouvera modifiée. Or, elle peut s’inscrire dans un secteur protégé du fait de la proximité d’une église, d’une fontaine… « Dans ce cas, l’architecte des Bâtiments de France (ABF) pourra imposer certains types de travaux, par exemple, des ouvertures plus hautes que larges, des fenêtres de toit encastrées et non en saillie, des volets roulants et des stores intérieurs et non extérieurs », poursuit Thibaut Charpentier.
Question coût, la fourchette est large : de 800 à 1 900 €/m2 selon la complexité du projet. Petite consolation, s’agissant de travaux sur un bien existant, le taux de TVA est ramené à 10 %, voire 5,5 % (si les travaux sont liés à la performance énergétique).
Opération surélévation
En présence de combles perdus ou faute de place dans le jardin pour construire une extension, difficile d’agrandir la maison. Sauf à modifier la pente de toit mais le gain de place reste minime et mieux vaut envisager une surélévation. Cela signifie ôter le toit, remonter les murs à une hauteur adéquate, refaire une charpente, remplacer les tuiles anciennes par des neuves, créer des ouvertures, un escalier, isoler…
Sur le plan technique, des précautions sont à respecter. « Si la demeure a été bâtie il y a quinze ou vingt ans, elle ne répondra pas aux règles de construction d’aujourd’hui », explique Jérémy Lochert, directeur technique de Rénovert by Berval en Île-de-France, filiale de Maisons Berval (groupe Hexaôm). Dans certains cas, la consolidation des murs porteurs, la reprise en sous-œuvre des fondations, seront nécessaires.
La surélévation peut être réalisée en maçonnerie mais l’ossature bois est à recommander car plus légère. Le bardage extérieur donnera, en outre, une note moderne à votre maison. Enfin, ce matériau « écolo » est facile d’emploi. Côté toiture, attention à ne pas alourdir la charge. « Remplacer des tuiles de terre cuite par d’autres en béton, beaucoup plus lourdes, est à déconseiller », conseille Giovanni Lecat, secrétaire général de l’association Thermorenov.
Une surélévation maçonnée se paie entre 2 000 et 2 200 €/m2 selon Thermorenov. Un prix que Jérémy Lochert estime plutôt à 3 200/3 500 €/m2. L’ossature bois est 20 à 30 % plus cher. Ces coûts élevés tiennent aussi à la TVA à 20 %, les travaux étant traités comme du neuf au plan fiscal.
À noter que vous devrez quitter les lieux lors des travaux et donc trouver un hébergement ou une location. Si vous construisez une Maisons Phénix (groupe Geoxia), vous éviterez ce souci. « Avec Phénix Evolution, le groupe a mis en œuvre un procédé qui permet de démonter la toiture tout en laissant vivre la famille sur place », indique Giovanni Lecat. Au plan réglementaire, n’oubliez pas de vérifier la hauteur de faîtage autorisée dans le Plu de la commune.
Les limites aux règles de construction
En matière d’extension, renseignez-vous sur les limites séparatives à respecter entre deux maisons ainsi qu’entre votre maison et la voirie. Elles peuvent différer d’une commune à l’autre et sont généralement fixées dans le Plu. Pour votre extension par exemple, le Plu peut instaurer une distance de 4 mètres par rapport à la limite de propriété et de 5 mètres par rapport à la rue. Par ailleurs, la création d’ouvertures est soumise au respect de règles de distances. Si la fenêtre à créer aura une vue droite (directe), elle devra au minimum respecter 1,90 m entre l’extérieur de l’ouverture créée (ou son extrémité s’il s’agit d’un balcon ou d’une terrasse) et la limite du terrain voisin. Si la vue est oblique et qu’elle vous oblige à vous pencher pour voir chez votre voisin, cette distance sera ramenée à 0,60 m.
L’extension de la maison
Si votre jardin est suffisamment vaste, l’extension de maison apparaît comme la solution idéale car beaucoup plus simple à mettre en œuvre. « Les adaptations au sol et au bâti existant sont moins complexes et moins coûteuses, même en présence d’un sol argileux nécessitant une étude géotechnique », note Giovanni Lecat. En outre, vous n’aurez pas à quitter les lieux pendant les travaux. L’ouverture reliant les deux bâtiments s’effectuera au dernier moment.
L’extension peut être réalisée en maçonnerie traditionnelle ou en ossature bois. Ce dernier est plus « écolo » mais plus cher de 20 à 30 %. Mais, au plan esthétique, pour peu que vous optiez pour un toit plat, très tendance aujourd’hui, ce matériau apportera une touche de modernité. « Dans l’ouest de la France, les toitures plates dans les opérations d’extension sont fréquentes, les Plu ne s’y opposant pas », note Eric Barnasson, responsable marketing produit représentant les marques Isover et Placo.
Au stade des plans, profitez-en pour repenser le volume des pièces, des circulations du rez-de-chaussée. Abattre une cloison qui ne sert à rien peut apporter un réel plus à votre maison. Agrandir une fenêtre orientée au sud vous donnera plus de luminosité et une vue agréable sur le jardin. Côté coût, une extension se paie entre 1 800 et 2 000 €/m2 (TVA à 20 %). Mais attention aux surcoûts liés aux travaux d’isolation ou d’embellissement de la partie existante (nouveau carrelage par exemple, changement de fenêtres…).
Quelle autorisation d’urbanisme ?
Quel que soit votre projet, une déclaration préalable de travaux est exigée si vous créez une surface de plancher comprise entre 5 et 20 m2. Mais si votre commune est couverte par un Plu, cette superficie est portée à 40 m2. Au-delà, il vous faut un permis de construire. Idem si l’agrandissement de la maison est compris entre 20 et 40 m2 et qu’il a pour conséquence de porter la surface totale de plancher de votre maison à plus de 150 m2. Dans ce cas, vous devrez aussi recourir à un architecte. À noter qu’à partir du 1er janvier 2022, les communes de plus de 3 500 habitants devront traiter les demandes d’autorisation d’urbanisme de façon dématérialisée.
Pensez à la lumière
En surélévation ou en extension, c’est la réglementation applicable aux logements neufs qui s’applique (lire encadré). Les surfaces vitrées doivent représenter 1/6 de la surface habitable, soit 17 % de la superficie de plancher de plus de 1,80 m de hauteur. Orientées au sud, les fenêtres apporteront luminosité et chaleur, les rayons du soleil chauffant la maison en hiver et limitant ainsi l’utilisation du chauffage. Une double orientation est un plus aussi car elle permet de ventiler la maison naturellement.
Dans les combles, souvent sombres, l’aspect éclairement est souvent négligé. « Avec 10 % de surfaces vitrées en moins par rapport au rez-de-chaussée, les combles sont généralement sous-éclairés », explique Léa Malbête, responsable Marketing Produit chez Velux. équipez-les de vraies fenêtres de toit dans les endroits amenés à être les plus utilisés. Vélux propose par exemple des fenêtres de toit façon « verrière » avec des profilés très fins qui donneront un aspect élégant et contemporain à vos combles.
Renforcez l’isolation et le confort d’été
Quel que soit les travaux prévus, profitez de l’agrandissement pour revoir l’isolation complète de la maison. Si ce n’est déjà fait, isolez les murs, le toit, changez vos vieilles fenêtres pour de nouvelles plus performantes. « Quand on aménage ou ajoute un bout de construction, on doit impérativement isoler la partie déjà existante pour éviter les ponts thermiques, conseille Eric Barnasson, on isole plutôt par l’intérieur, ainsi on traite mieux la jonction entre le bâti ancien et nouveau. »
Côté chauffage et ventilation, il est évidemment conseillé de remplacer l’équipement existant par un nouveau plus performant. Mais ce n’est pas toujours possible. « On met souvent un deuxième chauffage. Idem pour le tableau électrique ou la ventilation », précise Jérémy Lochert. Ce point est à surveiller notamment pour des questions de qualité de l’air intérieur.
Pensez aussi au confort d’été, très important aujourd’hui avec la hausse des températures. En matière de fenêtres et de fenêtres de toit, vous pouvez choisir des vitrages à contrôle solaire, qui laissent entrer la chaleur, pas la lumière. Autre solution : les occultants. Rigides, les volets roulants bloquent jusqu’à 95 % de la chaleur mais ils sont coûteux (399 € HT l’unité dans la taille la plus courante). Presque aussi performants (92 %), les volets roulants souples sont un peu moins chers (383 € HT pour une taille identique). Quant aux stores pare-soleil extérieurs, ils arrêtent 86 % des rayons du soleil et sont nettement moins coûteux (198 € en version motorisée). Toutes ces protections peuvent évidemment être télécommandées et pilotées à distance.
Et pour être sûr que les travaux d’isolation seront réalisés dans les règles de l’art, recourez à des professionnels estampillés RGE (reconnus garant de l’environnement). L’appel à un tel artisan vous permettra, pour des travaux de performance énergétique sur une partie existante, de bénéficier d’aides de l’état (MaPrimeRénov’, CEE, Eco-PTZ…). Un point complet sur ces aides peut être consulté sur les sites www.anil.org, www.faire.gouv.fr, www.ademe.fr, www.agirpourlatransition.ademe.fr...
Entreprise et contrat : les bons choix
Les entreprises de BTP, ce n’est pas ce qui manque. Pour de gros travaux d’agrandissement, faites appel à une entreprise qui a les reins solides. Soyez sélectif et faites jouer la concurrence. Bien souvent, l’entreprise vous proposera un contrat d’entreprise (ou de louage d’ouvrage). Ce contrat est peu réglementé. Son contenu doit donc être très précis : description des travaux, des matériaux, délai d’exécution, prix, révision éventuelle, mode de paiement, délai de livraison, pénalités de retard, références de l’assurance responsabilité professionnelle de l’entreprise, de sa garantie décennale et de celle de votre assurance dommages-ouvrage.
Parmi les précautions à prendre, exigez un prix ferme et définitif. « Les entreprises Thermorenov proposent un prix global et définitif mais des garde-fous existent en cas de problème imprévisible qui renchérirait le coût prévu », précise Giovanni Lecat. Les entreprises de l’association disposent aussi des assurances biennale et décennale et proposent l’assurance dommages ouvrage aux clients à un tarif intéressant. Même politique chez Rénovert qui offre, comme Thermorenov, une prise en charge globale. « Nous gérons le projet de A à Z comme en construction neuve, proposons un prix garanti et un paiement échelonné avec des acomptes à différentes étapes du chantier », conclut Jérémy Lochert.
Christine Lambert
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