Si la maison individuelle demeure depuis de nombreuses années l’habitat préféré pour 75 % des Français, ce logement a vu sa cote flamber depuis le confinement ! Ils sont en effet de plus en plus nombreux à faire construire. Les constructeurs ont enregistré 140 000 ventes en 2021 contre 115 000 en 2020 et 125 500 en 2019, selon l’indicateur Markemetron. Autre chiffre édifiant : le nombre de permis a bondi de 26 % pendant la période octobre 2020-septembre 2021 par rapport aux douze mois précédents (octobre 2019-septembre 2020), selon le ministère de la Transition écologique. Des pièces plus spacieuses, un espace extérieur ou encore un habitat adapté au télétravail sont devenus des critères intangibles pour ces acquéreurs. Focus sur cinq raisons qui rendent la construction de la maison incontournable !
1) Des économies à la clé
Une maison bien isolée. Votre maison sera plus économe en énergie et votre facture plus légère qu’un logement ancien ! Les réglementations thermiques qui se succèdent se traduisent en effet systématiquement par une baisse de la consommation énergétique des maisons neuves. Et la réglementation environnementale, la RE 2020, effective depuis le 1er janvier 2022, ne fait pas exception à la règle ! « Les besoins en chauffage seront réduits de 20 à 30 % par rapport à ceux de la RT 2012 », calcule Alexandre Pugeaut, directeur associé du groupe Loriot qui réalise notamment des études techniques pour les constructeurs. « Ce résultat s’obtient grâce au renforcement des performances de l’enveloppe des bâtiments. » Ces gains pourront être réalisés en travaillant par exemple sur les menuiseries, les épaisseurs et caractéristiques des isolants employés ou encore par l’utilisation de maçonneries isolantes (briques, bloc béton isolant, etc.).
Etanche à l’air. Cette performance accrue requiert une bonne mise en œuvre des matériaux. Cette dernière est contrôlée par un test d’étanchéité à l’air qui consiste à mesurer les entrées d’air parasites de l’enveloppe du bâtiment. Cette étanchéité mesurée avant la livraison de la maison doit être inférieure ou égale à 0,6 m3/(h.m²). Certains constructeurs affichent des résultats atteignant 0,10 m3/(h.m²) en étant très vigilants sur les points singuliers comme les traversées de parois, les liaisons entre la plaque de plâtre et les menuiseries. Des produits étanches comme des boîtiers électriques sont désormais généralisés chez les sous-traitants du constructeur.
Place au soleil. Les constructeurs diminueront également les besoins du bâtiment (en chauffage et éclairage) en travaillant sur les surfaces vitrées et l’orientation des baies, la surface vitrée totale devant représenter au minimum 1/6 de la surface habitable de la maison. Bénéficiant d’un bon ensoleillement, les pièces principales comme le salon, le séjour et la cuisine verront en effet leurs besoins énergétiques réduits.
Un chauffage économe. La faible consommation énergétique de la maison sera aussi conditionnée par l’installation d’équipements performants. La RE 2020 devrait généraliser la chaleur renouvelable. La pompe à chaleur (Pac) assurant de façon conjointe ou séparément le chauffage et la production de l’eau chaude devrait être fortement répandue. Ces produits utilisent en effet les calories de l’air extérieur gratuites pour fournir la chaleur nécessaire à ces deux usages avec un bon rendement à la clé. Mesuré par le Cop – coefficient de performance saisonnier – ce dernier oscille, selon les Pac employées, entre 4 et 5. Concrètement, cela signifie que 1 kW d’électricité fournit 4 ou 5 kW de chaleur renouvelable.
2) Plus de confort
Qualité d’air accrue. Votre maison sera aussi plus agréable à vivre ! Et pour cause, la ventilation mécanique contrôlée (VMC) qui assure le renouvèlement de l’air de la maison, fera désormais l’objet d’un contrôle avant la livraison au client (cf rubrique Travaux dans ce numéro). Une bonne nouvelle, car de nombreuses installations ne fonctionnaient pas correctement en raison d’une pression ou d’un débit d’air insuffisant aux bouches d’extraction due à des problèmes de conception et/ou de mise en œuvre comme des gaines percées.
Un été plus vivable. Si le confort était assuré l’hiver, c’était loin d’être le cas l’été et en inter-saison ! Les températures grimpaient en effet dans les pièces les plus exposées au soleil. Ces désagréments devraient s’estomper avec l’instauration de l’indicateur DH (degré heure), créé par la RE 2020. Cet indicateur mesure pour chaque maison le nombre d’heures d’inconfort ressenties par l’occupant. Cet indicateur ne doit pas dépasser un certain seuil défini par la loi. En cas de dépassement, les constructeurs devront prendre des mesures pour réduire cet inconfort.
Besoins plus grands au Sud. « Dans la partie nord de la France, hormis sur des maisons avec une surface vitrée importante ou avec une faible inertie, le niveau de l’indicateur DH reste modéré », explique Alexandre Pugeaut. « Des solutions simples, comme des volets roulants, couplées à la domotique ou encore des casquettes sur les grandes baies permettront de maintenir l’indicateur DH à un niveau acceptable pour l’usager. En revanche, il est beaucoup plus complexe à appréhender dans la partie sud. Des solutions plus lourdes, comme des brasseurs d’air, pourront être installés dans certaines pièces. Autres possibilités : une pompe à chaleur reliée à un plafond chauffant avec rafraîchissement passif. L’été, ce dernier est alimenté par de l’eau circulant dans le sol permettant ainsi d’abaisser la température du logement de 4 à 5 °C sans recourir à la pompe à chaleur ».
La ventilation naturelle bienvenue ? La prise en compte du confort d’été dans la RE 2020 pourrait favoriser le développement de nouveaux systèmes telle que la ventilation naturelle, comme le propose le fabricant de menuiseries K.line avec son innovation K.Line Airflow. Le principe ? L’utilisateur pilote l’ouverture de fenêtres et des coulissants motorisés selon des programmes définis pour créer un courant d’air évacuant les polluants ou les calories accumulés dans les pièces. Ces ouvertures peuvent être également déclenchées automatiquement par un capteur d’air intérieur en cas de dégradation de la qualité de l’air. Mais la ventilation naturelle n’est pas pour le moment valorisée par la RE 2020. L’industriel vendéen et le constructeur Trecobat ont donc proposé aux services du ministère de la Transition écologique de réaliser un chantier test pour évaluer l’impact de la ventilation naturelle sur la température intérieure. De bons résultats permettraient à ce système d’être retenu par les constructeurs de maisons individuelles contribuant ainsi au confort d’été comme l’exige la RE 2020. Cette préoccupation est largement partagée par de nombreux industriels. À l’image de Velux qui a développé un système permettant d’ouvrir des fenêtres situées en bas et au premier étage de la maison créant un effet de tirage. Ce dernier évacue rapidement la chaleur par aspiration.
Espace au programme. Habiter une maison, c’est la possibilité de profiter d’une surface habitable, supérieure à celle d’un appartement et d’espaces extérieurs comme une terrasse, un jardin. Des avantages appréciés à leur juste mesure par les ménages habitant en maison individuelle comme cette jeune femme qui a fait construire dans les Yvelines : « Grâce au bureau, nous avons pu télétravailler chacun à notre tour avec mon mari. Le confinement était plus vivable ». Même si le télétravail cinq jours sur cinq n’est plus la règle, ce mode d’organisation s’est imposé dans de nombreuses entreprises à raison d’un ou deux jours par semaine. Et ce, à condition que les salariés puissent disposer d’une connexion internet de qualité et d’un cadre propice au travail. Un bureau aménagé dans une chambre ou une pièce dédiée lors de la conception des plans permet de répondre à ce cahier des charges.
3) Une revente plus facile
Un bon DPE valorisé. Performante d’un point de vue énergétique, votre maison vous garantira des factures limitées, que ce soit pour le chauffage ou l’eau chaude à condition que vous ne souhaitiez pas obtenir une température de 23 °C dans votre maison ! Un atout à l’heure où le prix de l’énergie augmente. Cette « valeur verte », matérialisée par le DPE, permet de mieux valoriser votre bien lors de sa revente. Une étude des notaires a démontré que dans l’immobilier ancien, une maison classée A ou B en Nouvelle Aquitaine, selon l’étiquette énergétique du DPE, se revend avec une plus-value moyenne de 12 % par rapport à un bien classé D. Avec la RE 2020, votre maison bénéficiera d’un DPE A ou B !
Une valeur verte confirmée. L’importance de cette « valeur verte » a d’ailleurs été renforcée par la nouvelle version du DPE, effective depuis le 1er juillet 2021. L’estimation des consommations est plus précise et les émissions carbone sont désormais prises en compte pour calculer l’étiquette. C’est d’ailleurs la plus mauvaise performance entre la consommation énergétique et le volet carbone qui sera retenue. Les maisons, construites conformément à la RE 2020, seront clairement avantagées par rapport à l’habitat existant. Car cette réglementation impose à l’habitat neuf une diminution des émissions carbone qu’elles soient émises par l’utilisation des équipements (chauffage, eau chaude) ou celle des matériaux de construction, les isolants. Des paliers progressifs ont été fixés jusqu’en 2031 pour permettre aux industriels et constructeurs d’atteindre cet objectif.
4) Des terrains au rendez-vous
Du choix pour l’instant. Acheter son terrain maintenant, c’est avoir la certitude de disposer d’une offre foncière plus importante, excepté dans les grandes métropoles comme Nantes, Bordeaux. Ce qui sera moins le cas en 2027 ! C’est en effet à cette date que les plans locaux d’urbanisme des communes (Plu) qui définissent les zones dédiées à la construction devront avoir intégré l’objectif du zéro artificialisation nette (Zan). Ce dernier impose une division par deux du rythme d’artificialisation des terrains jusqu’à 2030.
Un habitat plus dispersé ? Cet objectif inquiète François Rieussec, président de l’Unam, syndicat professionnel regroupant les aménageurs-lotisseurs, à l’origine des opérations d’aménagement proposant des terrains dédiés à la construction de maisons. Ce professionnel craint en effet une réduction de cette offre : « Cette loi est une prolongation de la loi SRU qui s’était traduite par une densification de l’urbanisme et une diminution des zones à construire. Nous craignons que les acquéreurs qui ne trouvent pas d’opérations d’aménagement aillent de plus en plus loin pour faire construire. Ce qui occasionnerait une dispersion de l’habitat ».
Parcelles plus petites. Outre la baisse du nombre d’opérations d’aménagement qui pourrait se profiler, les acquéreurs risquent d’avoir, selon les aménageurs-lotisseurs, des terrains plus petits. Une tendance déjà à l’œuvre depuis vingt ans : la surface moyenne des lots passant de 1 200 à 500 m². Ces chiffres pourraient d’ailleurs rendre jaloux les habitants des métropoles qui doivent déjà, quant à eux, se contenter de lots de 150 à 200 m² dans les communes de la première couronne. Ces terrains compacts pourraient se généraliser aux villes moyennes pour économiser la ressource foncière. « Les surfaces seront plus petites », prédit François Rieussec.
5) Un argent bon marché
Hausse modérée. En 2022, vous devriez bénéficier de taux très compétitifs pour financer votre projet de construction. Même s’ils ont légèrement augmenté depuis septembre 2021, ils demeurent cependant très attractifs. Une tendance qui devrait perdurer cette année car les établissements bancaires devraient de nouveau profiter de financements très bon marché que leur accordera la Banque centrale européenne (BCE) pour financer notamment les crédits immobiliers.
Prêt gratuit. Outre ces taux compétitifs, vous pourrez peut-être profiter du PTZ. Ce prêt sans intérêts, accordé sous condition de ressources, a été en effet prorogé jusqu’en 2023 alors qu’il devait arriver à échéance en 2022. Ce crédit finance jusqu’à 40 % du coût total de l’opération dans les grandes métropoles (zones A et B1) et 20 % dans les villes moyennes et communes rurales (zones B2 et C). Ce crédit bénéficie par ailleurs d’un différé de remboursement pouvant atteindre quinze ans qui diminue le montant des mensualités et donc de baisser le taux d’endettement. Autre bonne nouvelle : le gouvernement a reporté son projet de réforme consistant à calculer les ressources de l’emprunteur à la date de l’émission du prêt et non plus sur les revenus perçus deux ans auparavant comme c’est désormais le cas pour le versement des APL depuis le 1er janvier 2021. Un report qui pourra, peut-être, vous permettre de bénéficier de ce prêt gratuit même si vos revenus ont augmenté récemment.
En 2021, les taux d'intérêt devraient demeurer attractifs pour faire construire sa maison. © Humania/iStock/Getty ImagesFaire construire, c’est s’enrichir !
La maison n’a pas fini de s’apprécier ! Ce bien est en effet de plus en plus recherché par les Français, en témoigne la hausse du prix de vente dans l’ancien qui s’est généralisée dans l’Hexagone, soit 9 % sur les douze derniers mois, selon les chiffres des notaires. La demande est d’ailleurs tellement forte que l’offre s’est raréfiée dans de nombreux secteurs. Une tendance qui devrait encore se renforcer car les terrains dédiés à la maison individuelle neuve seront plus rares lorsque les plans locaux d’urbanisme des communes auront intégré l’objectif de diminution d’artificialisation des sols fixés par la loi Climat & Résilience avec le zéro artificialisation nette (Zan). Ce qui valorisera encore plus les maisons neuves bénéficiant des meilleures adresses. Les heureux propriétaires de ces biens auront, à n’en pas douter, la certitude de réaliser une plus-value en cas de revente. La maison s’imposera comme un très bon placement.
Cinq conseils pour poser votre première pierre
> Information. Avant de vous lancer, renseignez-vous sur les différents aspects de votre projet. Choisissez les bonnes sources : agence nationale d’information sur le logement (www.anil.org), site de l’administration (www.service-public.fr) ou encore notre site www.construiresamaison.com. Réalisé par des journalistes professionnels et des juristes spécialisés, c’est le seul à vous offrir des infos détaillées et vérifiées sur le terrain, le crédit et naturellement la maison.
> Anticipation. Préparez votre financement à l’avance. Au moins trois mois avant de présenter votre dossier aux banques, purgez vos comptes des éventuels découverts, soldez le maximum de crédits conso. Constituez un apport personnel (10 % du montant du projet minimum) et gardez des sous de côté. Cette marge de manœuvre, l’épargne résiduelle, est de plus en plus souvent demandée par les banques puisqu’elle vous permet de faire face à des difficultés passagères.
> Sélection. Vous entendez souvent cette maxime immobilière : le secret d’un projet réussi, c’est choisir un bon emplacement. Si le coup de cœur a son importance, vous devez aussi considérer la vie pratique (proximité des écoles, des services, des commerces, etc.). Tenez également compte de la revente. Si vous achetez sur un secteur dynamique, demandé, vous revendrez votre maison plus rapidement, à meilleur prix le moment venu. Et vous encaisserez sans doute de belles plus-values !
> Comparaison. Lorsque vous chercherez votre constructeur et votre maison, vous tiendrez compte du prix. Mais attention : certains entrepreneurs peu scrupuleux proposent des prix anormalement bas, qui cachent des lacunes techniques et/ou juridiques. N’oubliez pas : une maison de qualité, aux normes, bâtie par un professionnel assuré qui propose aussi des services, ça a forcément un coût. N’oubliez pas l’adage : ce qui est trop bon marché finit forcément par coûter cher.
> Sécurisation. Mieux vaut mener votre projet dans le cadre d’un Contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI-loi de 1990). Il vous offre de nombreuses protections, comme le prix global, forfaitaire et définitif, la notice descriptive détaillée et surtout la garantie de livraison à prix et délais convenus. En cas de défaillance du constructeur, c’est son garant (assureur) qui trouve une autre entreprise pour terminer la maison dans les temps et sans surcoût. Bref, le CCMI, c’est un contrat béton ! P. C.
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