Choix du constructeur : les bons réflexes

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Choisir son constructeur est une décision très importante. Si un prix attractif peut vous séduire, soyez néanmoins vigilant sur la conception de votre projet, la coordination des travaux et la gestion des sous-traitants.

Quel constructeur choisir ? C’est la question que se posent toutes les familles qui font construire leur maison. Un choix d’autant plus important que ce projet représente un investissement important pour les ménages. Mais cette décision n’est pas facile à prendre car le secteur de la maison individuelle est très concurrentiel. Les entreprises sont en effet nombreuses sur ce marché où le prix le plus bas est bien souvent le critère qui fait pencher la balance pour certains acquéreurs. Construire sa maison vous conseille pour faire le bon choix. 

Une expérience en béton. Privilégiez un professionnel expérimenté. Car on ne s’improvise pas constructeur de maisons individuelles du jour au lendemain ! Construire nécessite en effet de solides connaissances techniques pour respecter la réglementation thermique, la RT 2012, bientôt remplacée par la Réglementation environnementale, la RE 2020, une bonne maîtrise des règles d’urbanisme pour concevoir votre projet et aussi des capacités de gestion avérées. Il faut en effet savoir acheter les matériaux au bon prix et sélectionner les meilleurs artisans sans sacrifier la qualité. Mieux vaut donc éviter les sociétés qui ont ouvert leurs portes récemment, à l’exception de celles fondées par des professionnels ayant de solides références dans le secteur.

Soyez vigilant sur la qualité des matériaux qui vous sont proposés.

Un technicien hors-pair. Votre constructeur doit être un bon technicien. Les maisons qui sortent de terre n’ont en effet plus rien à voir avec celles construites il y a une trentaine d’années ! La RT 2012 exige le respect de nombreuses règles que ce soit une faible consommation énergétique – soit une moyenne maximale de 50 kWh.m²/an-, une étanchéité à l’air de la maison maximale de 0,6 m3/(h.m²). Sans oublier le coefficient Bbio qui mesure la conception bioclimatique de la maison, c’est-à-dire sa capacité à réduire ses besoins en chauffage et en éclairage grâce à une bonne exposition et une isolation renforcée. Autant de paramètres clé que le constructeur doit maîtriser parfaitement pour concevoir des maisons conformes à la réglementation. Ce professionnel travaille d’ailleurs en étroite collaboration avec un bureau d’études thermiques pour choisir les meilleures associations isolants et équipements fournissant le chauffage et l’eau chaude pour diminuer la consommation énergétique.

Le client du constructeur de maison à satisfaire

Des qualités d’écoute. Un projet de construction s’élabore à deux personnes : vous et votre constructeur. Ce dernier doit se montrer à votre écoute pour vous proposer la construction la plus adaptée à votre mode de vie et à votre budget. Si certains constructeurs ont conçu des modèles de maisons selon la surface, la typologie (plain-pied, étage), l’architecture (classique, moderne), rien ne les empêche de les modifier. Tant qu’il s’agit de modifications mineures comme le déplacement d’une cloison, une inversion des pièces (la cuisine prévue côté rue sera implantée en façade arrière), c’est possible ! D’autres constructeurs partent d’une feuille blanche et vous proposeront la maison que vous voulez que ce soit en termes d’architecture, de surface, équipements… A condition que tout soit faisable d’un point de vue technique et autorisé par les règles d’urbanisme et la RT 2012.

Le juste prix. C’est le nerf de la guerre ! Le prix doit être bien entendu pris en compte lorsque vous comparerez les offres des constructeurs. Le prix d’une maison neuve livrée dans le cadre du contrat de construction de maison individuelle (CCMI) atteint en moyenne 1400 € le m² hors terrain, selon le ministère de la transition écologique et solidaire, l’entrée de gamme démarrant à 1 000 € le m². Si un écart de 10 % est acceptable entre deux propositions à prestations équivalentes, une différence plus grande doit vous alerter. Car un prix trop bas pourrait indiquer que le constructeur achète des matériaux de moindre qualité ou qu’il emploie une main d’œuvre mal formée avec à la clé un risque de malfaçons. Ces pratiques tarifaires, si elles sont fréquentes, peuvent même fragiliser à court terme sa situation financière. Ce professionnel ne pourra pas dégager une marge suffisante pour faire face à des aléas. Dans le cas par exemple où le coût des fondations a été sous-estimé par erreur par le constructeur, c’est justement sa marge qui leur permettra de financer le surcoût. Ce dernier ne pouvant pas être facturé à l’acquéreur comme le prévoit le contrat de construction de maison individuelle de la loi de 1990. 

La visite de chantiers vous permet de découvrir les matériaux employés et les relations entre les différents sous-traitants présents.

Une bonne communication. Interrogez votre constructeur sur la manière dont il vous informera tout au long de votre projet. De la conception des plans au dépôt du permis de construire en passant par les travaux : les étapes sont en effet nombreuses et génèrent parfois de l’inquiétude. C’est notamment le cas si le chantier s’arrête par exemple. Un appel téléphonique du constructeur expliquant l’origine de cette interruption suffira à rassurer le client. Certains professionnels utilisent des applications informant leurs clients en permanence de l’avancement de leur projet que ce soient en phase administrative ou celle de la construction. Ils peuvent ainsi recevoir, outre les photos, des compte-rendu de réunions de chantiers. Et grâce à une messagerie, ils peuvent contacter leur conducteur de travaux, chargé de coordonner les entreprises et de vérifier la qualité des prestations réalisées.

Une qualité de service. Mais plus que l’utilisation d’outils facilitant l’information, c’est avant tout un état d’esprit qui doit être partagé par les collaborateurs de l’entreprise. Les constructeurs ayant la meilleure image de marque sont ceux qui ont érigé la satisfaction client comme pilier de leur stratégie commerciale. Dans certaines sociétés, tous les services qui peuvent être contactés par l’acquéreur sont tenus de lui apporter une réponse sous 48 heures.

Un constructeur de maison près de chez vous

Le maître des règles d’urbanisme. Lors de vos recherches, privilégiez un constructeur ayant un ancrage local. Fort de cette implantation, il connait bien les règles d’urbanisme de la commune et les exigences en la matière des services qui instruiront votre permis de construire. Une connaissance précieuse qui vous permettra de décrocher votre précieux sésame plus vite car les documents d’urbanisme, contrairement à ce que l’on pourrait penser, ne sont pas toujours très précis. Et l’interprétation de certains critères n’est pas toujours la même selon que l’on se trouve du côté du constructeur ou de celui de l’instructeur !   

Pas de temps perdu. En choisissant un constructeur local, vous aurez la garantie qu’il travaillera avec un réseau de sous-traitants proches de ses chantiers assurant ainsi une plus grande réactivité lors des travaux. De même, le secteur d’intervention du conducteur de travaux, chargé de coordonner les corps d’état, sera forcément plus restreint. Il passera ainsi plus de temps sur les chantiers que dans sa voiture ! Choisir un constructeur près de chez soi, c’est aussi se faciliter son projet si vous devez aller à l’agence pour rencontrer certains collaborateurs de la société.

Pour bien choisir votre maison, fiez-vous à son rapport qualité/prix et méfiez-vous des prix anormalement bas.

Une certification exigeante pour la maison

La force d’un syndicat. Privilégiez les constructeurs adhérant à des organisations professionnelles comme la LCA-FFB. Cette adhésion offre de nombreux avantages aux constructeurs comme une veille juridique et technique grâce à des séminaires consacrés aux innovations des industriels. En outre, les constructeurs vous proposeront obligatoirement le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) créé en 1990. Toutes les clauses de ce document ont été validées par les juristes du syndicat conformément aux exigences légales. Ce contrat très protecteur propose plusieurs garanties qui sécurisent le projet de construction (Cf encadré : Les atouts du CCMI). A savoir la garantie de livraison à prix et délai convenus. Le client a ainsi la garantie que sa maison lui sera livrée même si le constructeur dépose le bilan. Le chantier étant repris par une autre entreprise.

Les exigences de la certification. Outre l’adhésion à ces organisations professionnelles, certains constructeurs font le choix de la certification NF Habitat ou NF Habitat HQE. Cette dernière est attribuée par un organisme indépendant (Cerqual Qualitel certification) à la condition que le constructeur ait respecté un référentiel très exigeant concernant toutes les étapes du projet : rendez-vous avec le client, construction, livraison, service après-vente. La certification oblige le constructeur à formaliser ces différentes étapes et à fédérer tous les collaborateurs de l’entreprise sur le respect de ces procédures. Un outil qui contribue à l’amélioration de la qualité de la prestation et à celle de la construction.   

Le savoir-faire du constructeur à vérifier

Visite de chantiers au programme. Pour conforter votre choix, demandez au constructeur de vous faire visiter des chantiers à différents stades d’avancement. Un bon moyen d’évaluer la manière dont sont construites les maisons. Sans être un professionnel, vous pourrez vous faire votre propre opinion en examinant la propreté du chantier, le stockage des matériaux de construction, les relations entre les différents corps d’état… Et si vous êtes plutôt méfiant, rien ne vous empêche d’examiner des chantiers du constructeur que vous aurez découverts vous-mêmes. Mais vous ne pourrez pas pénétrer sur le site car ce dernier est sous la responsabilité du constructeur. Seul ce dernier et ses sous-traitants peuvent y accéder.

L’appui du web. Les sites internet spécialisés peuvent vous être aussi utiles à l’image de Forumconstruire.com. Ce dernier publie les témoignages de clients de constructeurs concernant le chantier, la livraison de leur maison avec photos à l’appui… Vous pouvez aussi consulter Immodvisor, une plate-forme ouverte aux avis de particuliers ayant un projet immobilier : achat d’un appartement à un promoteur, construction d’une maison… A l’image de Tripadvisor, les clients attribuent une note sur 5 aux professionnels. Les critères d’évaluation concernent aussi bien l’écoute, la qualité relationnelle, la disponibilité que l’accompagnement commercial. Ces avis étant vérifiés par la plate-forme, vous avez l’assurance que ce sont bien de véritables clients et non des amis des constructeurs qui ont publié un avis élogieux ! Seul bémol, tous les constructeurs ne sont pas notés.

Les plans standardisés des modèles peuvent toujours se modifier.

La puissance des réseaux sociaux. Autre piste : les réseaux sociaux où les acquéreurs font part de leurs expériences. Si ces informations sont parfois intéressantes, elles doivent être cependant analysées avec un certain recul. Car comme le rappelle un constructeur des Yvelines : « les clients utilisent souvent les réseaux sociaux pour se plaindre mais rarement pour dire que leur chantier s’est bien passé », relate un constructeur francilien. « Pourtant ce n’est pas faute de leur dire qu’ils peuvent le faire ! ». C’est d’ailleurs bien connu, ce sont souvent les plus mécontents que l’on entend le plus même si ce sont les moins nombreux. 

Les contrats pour construire sa maison
Plusieurs contrats peuvent vous être proposés quand vous ferez construire votre maison. Si une entreprise se charge de la construction en vous fournissant un plan, elle devra signer avec vous un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), régi par la loi de 1990. Ce dernier dont le contenu est réglementé offre plusieurs garanties comme la livraison de la construction à prix et délais convenus.
Un chantier repris. Si le constructeur dépose le bilan, le chantier sera repris par une autre société au prix fixé dans le contrat. Acompte remboursé. De même, le constructeur est tenu de posséder une garantie de remboursement d’acompte s’il demande à son client le versement d’une somme avant le démarrage du chantier. Cette garantie peut être activée par l’acquéreur si le chantier ne démarre pas à la date prévue. Autre possibilité de restitution de l’acompte : le client décide de se rétracter dans le respect des délais légaux. Ces garanties doivent figurer clairement dans le contrat qui doit être signé par l’acquéreur. Ce document peut être d’ailleurs examiné par des associations de consommateurs comme l’association d’information sur le logement (Adil) avant signature.  
Autre possibilité : un contrat d’entreprise appelé aussi marché privé de travaux. Ce dernier doit être proposé si plusieurs entreprises interviennent pour construire la maison et qu’aucune d’elles ne se charge à elle seule du gros œuvre et du hors d’air (murs, fenêtres et toitures posées). Vous signerez avec chacun des artisans un contrat pour la réalisation des travaux.
Dernière alternative : le contrat de maitrise d’œuvre ou contrat d’architecte. Vous pourrez confier au maître d’œuvre différentes missions comme l’élaboration des plans, la rédaction des devis de marchés de travaux. Ce professionnel pourra vous présenter des entreprises mais c’est à vous que reviendra la décision finale. Les artisans choisis, vous devez conclure un marché de travaux avec chacune d’entre elles. Le maitre d’œuvre peut aussi contrôler la bonne exécution des travaux.
Des clauses à contrôler. Contrairement au CCMI, le contenu des contrats d’entreprise et de maîtrise d’œuvre n’est pas réglementé par la loi. Vous devrez donc être vigilant lors de sa rédaction concernant notamment les pénalités de retard. Ces contrats ne prévoient pas non plus de garantie de livraison à prix et délais convenus.

Les sites utiles :
www.lesconstructeursamenageurs.com
www.ffcmi.com
www.anil.org
www.qualitel.org

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