Un terrain qui ne nécessite aucune fondation spécifique, aucuns travaux d’adaptation… C’est la parcelle idéale dont tous les acquéreurs rêvent ! Mais les biens achetés sont souvent différents. Les constructeurs de maisons sont parfois confrontés à des parcelles contenant des argiles sensibles au phénomène de retrait-gonflement, d’autres peuvent contenir des cavités, être classés en zone inondable ou sismique. Ces risques naturels ne vous empêcheront pas de construire votre maison, à condition de respecter certaines règles. Le site www.georisques.gouv.fr recense tous les risques qui peuvent affecter votre terrain, une mine d’informations essentielles pour concevoir votre projet de construction.
Des argiles évolutives. Les sols soumis au risque de retrait-gonflement des argiles (RGA) se modifient selon la variation de l’hygrométrie. Lors d’épisodes de chaleur, ils se rétractent alors qu’ils augmentent de volume en cas de pluies. Conséquence : ces tassements peuvent générer des fissures sur les façades de la maison et disjoindre la terrasse de la construction si les fondations et le mode constructif sont inadaptés. Ce phénomène de retrait-gonflement des argiles, aggravé par les épisodes de sécheresse, génère une sinistralité importante en maison individuelle. La sécheresse qui a sévi en 2018 s’est traduite par une facture comprise entre 750 et 880 millions d’euros pour les assureurs !
Etude de sol imposée. Pour limiter cette sinistralité, la loi Elan impose, depuis le 1er octobre 2020, aux vendeurs de terrains exposés à un risque moyen ou fort de RGA de réaliser une étude de sol dite G1. Cette dernière définissant les principes généraux de construction (G1PGC) doit être ensuite transmise à l’acquéreur. Le constructeur aura alors deux possibilités : soit il réalise les fondations selon les mesures forfaitaires définies par la loi. Dans le cas d’un risque moyen, les fondations devront s’ancrer à une profondeur de 0,80 m et à 1,20 pour un risque fort. Soit il effectue une étude de sol de conception dite G2 qui définira précisément le type de fondations selon la nature du sol et le projet de l’acquéreur. Cette étude lui permettra de connaître exactement son sol et d’adapter les fondations au contexte local. Elle servira en outre à prendre en compte les risques géotechniques liés à la présence d’eau, aux avoisinants éventuels, à la végétation, à la pente du terrain et aux soutènements éventuels…
Une eau à maîtriser
Une structure rigide. Outre les fondations, une attention particulière doit être apportée à la structure de la maison. Cette dernière doit être rigidifiée afin de supporter les tassements qui peuvent survenir. Des armatures en acier seront placées dans les poteaux ainsi qu’au niveau des planchers des étages, sans oublier les rampants de la toiture. Tous ces éléments seront liaisonnés entre eux afin de constituer une seule et même structure. Des linteaux seront par ailleurs posés au-dessus de toutes les ouvertures, que ce soit la porte d’entrée, les baies vitrées et autres fenêtres.
Une eau à canaliser. La gestion de l’eau sur le terrain est également l’autre point clé pour limiter la sinistralité, liée aux sols soumis aux risques de RGA. Il faut limiter les apports d’eaux pluviales près de la maison afin de garantir un taux d’hygrométrie constant dans le sol. Un trottoir imperméable d’une largeur minimale de 1,50 m ceinturant la maison est conseillé afin d’éloigner les eaux de ruissellement de la façade. La présence d’arbres doit être, elle aussi, intégrée dans le projet de construction. Ces derniers pompant quotidiennement une quantité importante d’eau peuvent déstabiliser le sol de la maison en aggravant le phénomène de retrait-gonflement des argiles. Si vous en plantez, positionnez-les à une distance minimale équivalente à 1,5 fois la hauteur de l’arbre, atteinte à sa maturité. Si des arbres sont en revanche proches de votre future construction, deux cas de figure sont possibles. Soit vous pouvez décaler votre maison des végétaux. Soit vous installez un écran antiracinaire qui doit être enfoncé à une profondeur minimale de 2 m.
À l’abri des eaux. Votre terrain peut être aussi classé en secteur inondable. C’est le cas par exemple de certaines parcelles localisées en Loire-Atlantique. La construction de la maison sera possible à condition de se conformer à la hauteur du sol finie, imposée par la commune. Calculée selon l’historique des crues enregistrées dans le secteur par rapport au sol naturel, cette hauteur, qui correspond à celle du rez-de-chaussée, vous protégera d’une éventuelle montée des eaux. Il est ainsi inutile de créer un endroit ou un accès à la toiture pour se mettre à l’abri. Une hauteur qui n’est d’ailleurs pas toujours sans conséquence pour votre budget. « Certaines communes imposent une hauteur de 1,20 m », raconte un dirigeant d’un constructeur implanté dans l’agglomération nantaise. « L’acquéreur a choisi un enrochement pour obtenir la hauteur souhaitée, soit une facture atteignant 20 000 à 30 000 € ! » Dans ces secteurs inondables, la création d’un sous-sol est interdite. La maison sera construite soit sur un vide technique d’une hauteur de 20 cm, soit sur vide sanitaire d’une hauteur comprise entre 40 et 60 cm par rapport au sol naturel. Cet espace inaccessible doit être parfaitement ventilé.
Carrières à décrypter
Des carrières recensées. Dur d’échapper aux cavités ! On en compte 500 000 dans l’Hexagone, qu’elles résultent de l’activité humaine comme l’exploitation de la craie ou de phénomènes naturels. Toutes les régions sont concernées par ce risque. C’est notamment le cas de l’Île-de-France, que ce soit dans l’Essonne, le Val-d’Oise et les Yvelines. L’Inspection générale des carrières de Versailles, compétente sur ces trois départements, a pour mission de cartographier ces carrières. En consultant le site de l’IGC, vous pouvez vérifier si votre commune est concernée par ce risque. Si c’est le cas, il vous suffit d’indiquer la référence cadastrale de votre terrain à l’IGC pour obtenir différentes informations, issues de l’atlas des carrières. « Nous indiquons la nature du matériau de la cavité, que ce soit du gypse, de la craie ou une cave maçonnée, la profondeur à laquelle se trouve la cavité et la hauteur du vide », détaille Alain Etcheberry, responsable du service interdépartemental de l’inspection générale des carrières. « Et nous l’informons si des sondages doivent être prévus sur son terrain. »
Une cavité analysée. Si la carrière est accessible, il faudra mandater un géotechnicien qui réalisera un état de lieux et préconisera les travaux de consolidation nécessaires et le type de fondations de la maison. Ces cavités peuvent présenter des états très disparates. Certaines, en bon état, nécessitent un renforcement via des piliers qui stabiliseront la cavité. D’autres, en revanche, peuvent être endommagées avec un risque d’effondrement à la clé. Il faut alors supprimer le vide en comblant, via différentes techniques comme l’utilisation de béton. Si les cavités sont inaccessibles, il faudra réaliser une étude de sol grâce à un forage qui évaluera la consistance des différentes strates du sol et la présence de vides. Une caméra peut être d’ailleurs descendue dans le cas de vides importants. « Une carrière peut évoluer même si elle est en bon état », explique Alain Etcheberry. « Elle est soumise à une surcharge permanente en dépit des ouvrages qui servent à la stabiliser comme les piliers. Le calcaire peut casser s’il y a une fuite d’eau qui serait occasionnée par le puisart d’une maison évacuant ses eaux dans la carrière. Dès qu’on construit au-dessus d’une carrière, il faut prévoir des travaux de consolidation. Il ne faut pas oublier que l’on construit pour 50 ans ! »
Bouger sans s’effondrer
Encaisser les secousses. Si les séismes de magnitude importante ne sont pas aussi fréquents qu’au Japon, l’Hexagone n’est pas pour autant à l’abri ! La réglementation parasismique définit le risque sismique, échelonné de 1 (faible) à 5 (fort) et le dimensionnement de la maison selon l’Eurocode 8. La construction d’une maison en zone sismique peut nécessiter des travaux supplémentaires. C’est notamment le cas si votre terrain est soumis à un risque modéré (3), moyen (4) ou fort (5). Une étude de sol définira les fondations les mieux adaptées à la nature du sous-sol. Ces documents seront ensuite transmis à l’ingénieur béton qui dimensionnera la structure. Cette dernière devra tenir compte des normes définies par la réglementation parasismique. Dans les secteurs concernés par un risque moyen de séisme, il faudra prévoir des chaînages horizontaux et verticaux qui seront liés les uns aux autres. « En cas de séisme, la structure de la maison doit être suffisamment rigidifiée pour assurer la protection des personnes, même si le bâtiment se déforme », explique Gaëtan Vezin, commercial chez GPH, bureau d’études géotechniques spécialisé dans l’habitat. Si vous construisez dans un secteur où le risque est très faible ou faible, aucun renforcement de la structure n’est nécessaire. Par contre, dans le cas d’un risque modéré, il faudra prévoir un diamètre de la section d’acier plus importante pour l’armature du béton.
Une étude de sol incontournable
Bien que l’étude de sol ne soit pas imposée, hormis pour les terrains soumis à un aléa moyen ou fort de retrait-gonflement des argiles, Pascal Chassagne, président de l’Union syndicale géotechnique (USG), milite pour sa systémisation pour de nombreux cas de figure. « Elle doit être systématique car elle évite souvent des problèmes de sinistralité qui coûtent cher, que ce soit pour des terrains sur sols sensibles, compressibles, pentus, humides ou des constructions mitoyennes. La géotechnique ne doit pas être réduite à l’identification du risque de retrait gonflement des argiles. Elle permet aussi l’adaptation du projet et de ses fondations à la nature du sol. » Les terrains en pente nécessitent en effet des travaux d’adaptation pour éviter les glissements de terrains qui peuvent notamment se produire si l’eau circule dans le sol. Différents ouvrages peuvent être alors réalisés. Si la géométrie du terrain le permet, un talus en amont de la future maison peut être en effet terrassé. Autre possibilité : un mur de soutènement. « Cet ouvrage peut être réalisé soit par berlinoise, soit en béton armé ou par enrochement », précise le patron des professionnels de la géotechnique. L’étude de sol sera également précieuse dans le cas d’une construction qui sera mitoyenne des deux côtés du terrain. Elle permettra en effet de localiser les fondations des maisons existantes et de mesurer leur profondeur. « Outre les règles concernant le hors gel à respecter, les fondations de la nouvelle maison devront être à la même profondeur que celles du mitoyen concerné », illustre Pascal Chassagne.
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