Tous les terrains ne se valent pas ! La forme de la parcelle, sa taille, les règles d’urbanisme en vigueur peuvent en effet réduire les choix d’implantation de votre maison. L’emplacement de cette dernière devra être défini, dans un premier temps, selon vos besoins. « Certains clients souhaitent profiter d’un jardin paysager, d’une cuisine d’été, voire d’une aire de jeux pour les enfants. D’autres envisagent de faire installer une piscine », observe-t-on chez Alliance Immobilier qui rassemble les marques Maisons d’En France et Maisons Batigere, actif en Lorraine. « Ces contraintes permettent de cibler le terrain adapté aux besoins et d’implanter ensuite la future maison. »
La physionomie du terrain
La forme de la propriété peut avoir une incidence sur l’emplacement de la construction. Les parcelles rectangulaires dotées d’une petite façade (6 à 8 m) restreignent en effet les possibilités.
La solution ? L’implantation de la future habitation pourra être faite uniquement dans la profondeur de la parcelle. Ce qui limite les choix architecturaux du client. Une maison en forme de V ne pourra pas trouver sa place sur ce type de bien.
La pente du terrain
Sur un terrain pentu, il faut prévoir une rampe d’accès pour la maison. Ce qui peut être problématique si le terrain manque de profondeur.
La solution ? Aucune. L’implantation du bâtiment sera quasiment imposée par ces contraintes topographiques et la forme du terrain.
La taille du terrain
Les petits terrains sont ceux présentant le plus de difficultés pour les constructeurs à l’heure d’implanter la maison. Il faut en effet tenir compte des servitudes de vue (les servitudes de vue imposent des distances minimales par rapport au voisinage afin de préserver l’intimité des habitants. Parfois, la création de fenêtres est même interdite), de l’alignement de la construction par rapport au bâti existant…
La solution ? Aucune marge de manœuvre. « Plus il est petit, plus les contraintes seront fortes », prévient le constructeur. « L’implantation de la maison est souvent imposée en limite de propriété par les règles d’urbanisme de la commune. Ce que peu de gens souhaitent généralement. » Et en secteur urbain, les contraintes sont encore plus fortes. Car la maison doit être construite sur les deux limites de propriété.
Implantation : décaler sa maison sur la largeur du terrain
Si un grand terrain offre, a priori, plus de possibilités d’implantation qu’une petite parcelle, la liberté n’est pas non plus totale ! Un recul de la construction de 10 m par rapport à la façade avant est généralement défini par les règles d’urbanisme.
La solution ? « Dans ce cas, on déplace plutôt la maison sur la largeur du terrain pour trouver l’emplacement idéal en tenant compte par exemple de la présence de végétaux pour bénéficier de l’ombre l’été », explique le professionnel. Les terrains issus d’une division parcellaire ont aussi leur lot de contraintes. Ces biens, issus d’un découpage d’une grande propriété en secteur urbain, permettent de bénéficier d’une adresse de qualité à proximité des commerces, voire des modes de transports.
Ces parcelles situées la plupart du temps en second rideau, ne disposent pas d’un accès direct à la voirie. Ce qui nécessite la création d’une servitude de passage sur le terrain bordant la rue. L’acquéreur de ce terrain en second rideau aura ainsi le droit de passer sur le terrain de son voisin pour accéder à la voie publique.
Implantation : raccorder le terrain aux réseaux
Outre ce chemin d’accès, des travaux supplémentaires devront être prévus. « Il faut généralement raccorder la parcelle aux réseaux (eau, électricité, gaz, assainissement collectif éventuellement) qui sont situés sur la voie publique », rappelle le constructeur.
La solution ? Les coûts de raccordement étant liés à la distance séparant la parcelle des réseaux, le constructeur aura tout intérêt à implanter la maison le plus près possible pour diminuer la facture. La localisation devra aussi tenir compte du chemin d’accès aménagé sur le foncier.
Construire sur un terrain pentu permet souvent de bénéficier d'un beau point de vue sur le paysage naturel ou urbain. © itinéraireOrientation : l'exposition des pièces de la maison
Si les constructeurs disposent d’une marge de manœuvre assez limitée pour implanter l’édifice, l’orientation des pièces s’impose le plus souvent d’elle-même dans la plupart des cas par l’exposition du terrain. Une bonne exposition fait pourtant partie des exigences de la réglementation thermique RT 2012 qui sera remplacée par la réglementation environnementale, la RE 2020, le 1er janvier 2022. Les constructeurs doivent en effet privilégier les expositions sud permettant de maximiser les apports solaires gratuits pour diminuer les besoins en chauffage.
L’exposition idéale ? « La façade avant au nord. La salle de bains, les toilettes, le cellier, la porte d’entrée seront implantés de ce côté », note-on chez Domexpo. « On privilégiera en revanche le sud pour le séjour, l’est ou le sud-est pour les chambres. L’implantation de la cuisine sera décidée selon la destination de cette pièce. Si elle est utilisée pour déjeuner et non seulement pour la préparation des repas, elle sera exposée au sud. »
Encore faut-il que l’exposition du terrain le permette ! Une orientation sud-nord est problématique. Car les acquéreurs ne souhaitent pas que les pièces de vie comme le séjour s’ouvrent sur la voie publique pour préserver une certaine intimité. Le séjour et le salon sont alors implantés à l’arrière de la parcelle orientée au nord.
La solution ? « Si les règles d’urbanisme de la commune le permettent, nous créons à l’étage deux vues différentes exposées au sud et à l’est pour favoriser les apports solaires », détaille Jean-Philippe Cazalets, directeur adjoint de Depreux Construction, un constructeur implanté en Loire-Atlantique. « C’est la valeur ajoutée qu’apporte le constructeur. Nous devons trouver une solution de vie pour nos clients. Encore faut-il qu’ils adhèrent à nos propositions ! »
Les professionnels peuvent également compenser en modifiant l’architecture de la maison si les règles d’urbanisme, notamment les servitudes de vue, le permettent. Une architecture en forme de L permet au salon-séjour de bénéficier d’une orientation est-ouest traversante qui assurera un ensoleillement tout au long de la journée. Une distribution des pièces optimale permet en effet de pallier les effets d’une orientation moyenne.
Une orientation traversante permet de maximiser l'éclairage de la pièce et d'assurer une ventilation naturelle de qualité la nuit qui évacuera l'air chaud. © ARCADIALOrientation : compenser une mauvaise exposition
Aussi importante soit-elle, l’orientation n’est pas le seul levier dont disposent les constructeurs pour concevoir une maison économe en énergie.
La solution ? Une mauvaise exposition peut être compensée par un renforcement de l’isolation que ce soit celle des combles, du sol et des murs. Un séjour qui serait orienté au nord peut être aussi équipé d’une baie munie d’un triple-vitrage pour réduire les déperditions thermiques. « Il est également possible de compenser cette orientation par l’installation de volets roulants dont le fonctionnement serait piloté par une horloge ou des détecteurs de lumière. Les volets seront ainsi descendus dès la tombée du jour », indique-t-on chez Cofidim.
Les professionnels peuvent aussi moduler la surface vitrée qui doit représenter selon la réglementation RT 2012, au minimum 1/6 de la surface totale de l’habitation. « Nous choisirons des fenêtres de toit de dimensions plus importantes que celles des modèles habituels pour maximiser les apports solaires », décrit Jean-Philippe Cazalets. « De même, nous installerons une fenêtre panoramique dans la cuisine d’une longueur de 3 m contre 1,40 m habituellement. »
Des protections solaires indispensables. La maximisation des apports solaires, nécessaire pour diminuer la consommation énergétique de la maison, ne doit pas se traduire pour autant l’été par une température élevée dans les pièces. Les protections solaires doivent être prévues sur les façades des maisons les plus exposées au soleil. Des stores pourront être installés à l’extérieur de la maison, la chaleur du soleil restant entre les lamelles du store et la baie vitrée. Une casquette peut être également fixée au-dessus de certaines baies. Bien positionnée, elle bloquera l’été le soleil en laissant passer la lumière. Et l’hiver, l’astre étant plus bas, les rayons pénétreront dans les pièces.
Cette pergola bioclimatique protège la maison des chaleurs estivales tout en laissant passer la lumière. © SOLISYSTEMETerrain et implantation de la maison : avis d'expert
Pascale Poirot, professionnelle de l'aménagement, est l'ex-présidente de l'Union nationale des aménégeurs (Unam). Cette instance professionnelle regroupe les entreprises qui réalisent des opérations d'urbanisme comme des lotissements ou des Zones d'aménagement concerté (ZAC).
Faire construire sa maison : Les contraintes sont-elles plus fortes en lotissement qu’en secteur isolé ?
Pascale Poirot : Oui. Les règles du lotissement sont plus contraignantes que les règles d’urbanisme en vigueur dans la commune. L’objectif étant d’obtenir une cohérence architecturale des maisons qui seront construites sur les différents lots commercialisés. Acheter un terrain dans un lotissement représente d’ailleurs un avantage patrimonial pour l’acquéreur. Car ce dernier sait quel type de maison sera construit à côté de chez lui.
Quelles sont ces contraintes ?
Pour chacun des lots, nous définissons une surface d’implantation de la maison, une ligne de faîtage (la ligne de faîtage sépare les deux pans de la toiture. Cette ligne définie par le règlement du lotissement impose l’orientation de la maison) afin d’optimiser les orientations proposées (plein sud, plein nord et est-ouest) et la hauteur de la maison qui peut être différente d’une parcelle à l’autre. Mais la topographie peut aussi influer sur l’implantation et l’orientation des terrains à bâtir. Dans le cas d’un terrain pentu, les réseaux (eau, électricité, assainissement) et la voirie seront parallèles à la pente. L’orientation des maisons situées de part et d’autre sera alors imposée.
Quels sont les leviers qui peuvent être utilisés si la façade avant est orientée au sud par exemple ?
La maison doit être reculée au maximum sur la parcelle. Le jardin aménagé sur la façade avant bénéficiera ainsi d’une exposition plein sud.
Quelles surfaces sont proposées dans les lotissements ?
Nous veillons à proposer un large choix de surfaces dans nos opérations. Les acquéreurs peuvent trouver aussi bien des lots de 180, 250, 300 à 480 m². Cette diversité permet de créer une animation architecturale dans nos lotissements. Une petite parcelle peut être ainsi implantée près d’une place publique pour marquer l’entrée dans l’opération d’aménagement.
Étude de sol : comment ça marche ?
À quel prix construire en Nouvelle-Aquitaine ?
« Acheter un terrain à bâtir, c’est participer à la création d’un quartier »
Comment bien choisir son terrain pour bâtir sa maison ?
