Géomètre-expert : l'arbitre de vos limites

Jérôme Augereau
Mis à jour par
le 14 janvier 2022
Journaliste chez PAP.fr

De l’implantation de la maison sur le terrain à la surélévation de la construction, le géomètre-expert est un acteur essentiel dans l’habitat individuel.

Le géomètre-expert reste le seul professionnel habilité à définir les limites de propriété d'un terrain. © Valerie Joncheray/Ordre des géomètres-experts

Les bornes orange plantées aux extrémités du terrain constituent sa signature ! Elles matérialisent en effet les limites de votre parcelle quand le géomètre-expert réalise son bornage. Mais ce n’est que l'une des facettes du métier de ce professionnel qui intervient aussi pour implanter votre maison sur le terrain.

Dans un lotissement, les limites des lots prêts à bâtir seront également déterminées par le géomètre-expert. © Poitou-terrains

Des limites à définir

Lors de vos recherches de terrain à bâtir, vérifiez que le bien qui vous intéresse ait fait l’objet d’un bornage en consultant le portail geofoncier.fr. Ce site référence toutes les opérations avec la date et le nom du géomètre-expert qui les a réalisées. Le bornage garantit les limites de propriété et la surface de la parcelle. Essentiel car les règles d’urbanisme en vigueur dans la commune peuvent vous obliger à construire en limite séparative. Ce qui est notamment très fréquent dans les secteurs urbains où les parcelles sont de petite taille. Avec des limites bien définies, vous ne risquerez pas de construire chez votre voisin. Si le foncier que vous convoitez n’a pas été borné, le géomètre-expert convoquera son propriétaire et les riverains concernés pour définir les limites. Des bornes matérialiseront ensuite ces dernières. Un plan de bornage et le procès-verbal relatant le déroulement des opérations, l’identification des parties, l’origine des propriétés, devra être signé par les différents propriétaires.

Des bornes plantées aux angles du terrain matérialiseront les limites de propriété. © Valerie Joncheray/Ordre des géomètres-experts

Une altitude à fixer

À l’aide du plan de bornage et des règles d’urbanisme de la parcelle, le constructeur sera en mesure de vous présenter un avant-projet précis de votre construction. Dans le cas d’un terrain en pente, le professionnel demandera au géomètre-expert un plan topographique déterminant différents points d’altitude. Grâce à ces relevés, il fixera la hauteur de la toiture qui devra être conforme à celle figurant dans le permis de construire. 

Une maison bien placée

Le constructeur déposera ensuite la demande de permis de construire de votre maison. Dès son obtention et le recours des tiers (deux mois à compter de l’affichage du permis de construire) et administratif (trois mois à compter de la délivrance du permis) purgés, il demandera au géomètre-expert de positionner la maison sur le terrain. Ce professionnel déterminera les cotes comme la distance entre le mur de l’habitation et la limite de la propriété. Autre point clé : les vues directes ou obliques. Le géomètre-expert vérifiera notamment qu’une distance de 1,90 m est bien respectée entre la fenêtre et la limite de propriété dans le cas d’une vue directe. Le projet d’implantation de la construction sera transmis au client et au constructeur pour validation. L’accord obtenu, le géomètre-expert positionnera les piquets sous les murs de la maison. Les travaux de terrassement pourront commencer.

Le géomètre-expert définira l'implantation de la maison sur le terrain avant les travaux de terrassement et le coulage des fondations. © Yvelines tradition

Une hauteur contestée

Le géomètre-expert peut être aussi sollicité pendant les travaux ou après la livraison de votre bien. Un riverain peut par exemple contester sa hauteur. Le géomètre-expert vérifiera la conformité de la hauteur du bâtiment avec le permis de construire. Si la hauteur constatée respecte le plan local d’urbanisme de la commune, une demande de permis modificatif suffira pour régulariser la situation. Dans le cas contraire, le voisin pourra contester la construction.

La hauteur d'une maison construite peut être contestée par un particulier. C'est le géomètre-expert qui vérifiera qu'elle est bien conforme à celle figurant dans le permis de construire. © Pascal Leopold (Groupe Trecobat)

Agrandissement encadré

Autre possibilité : faire appel à un géomètre-expert pour agrandir votre maison. Vous pouvez en effet prévoir une surélévation par l’ajout d’un étage ou une extension par la création de pièces jouxtant votre habitation. Le géomètre-expert implantera la future construction sur la parcelle ou définira sa hauteur dans le cadre d’une surélévation.

Une division optimisée

Si vous avez fait construire sur une grande parcelle, vous pouvez la diviser en plusieurs lots à condition que ces derniers soient conformes aux règles d’urbanisme de la commune. En effet, ces documents d'urbanisme imposent souvent une distance à respecter entre la future maison et la limite de propriété, rendant parfois tout projet impossible. Seul le géomètre-expert pourra fixer les limites de ces lots. Il saura aussi vous conseiller sur la meilleure façon de les diviser pour les rendre les plus attractifs aux yeux de vos acquéreurs.

Si vous souhaitez diviser votre terrain, vous devrez recourir à un géomètre-expert qui fixera les limites des nouveaux lots. Ce professionnel pourra également vous conseiller sur le meilleur découpage possible pour faciliter la construction de maisons. © droits réservés

L’ultime recours du bornage judiciaire
En cas de refus de procéder à un bornage amiable ou de désaccord sur la limite séparative, l’un des propriétaires peut saisir le tribunal d’instance. C’est alors au juge de désigner un expert judiciaire géomètre-expert qui remettra un rapport sur les limites du terrain. Si l’une des parties conteste le découpage réalisé par le géomètre-expert, c’est le juge qui tranchera. Les propriétaires devront alors respecter le jugement.


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