Acheter un terrain en Rhône-Alpes

Une fois la question du constructeur réglée, reste à dénicher un terrain. Idéalement, il doit être bien placé, en ville ou à proximité des transports, commerces et services. Le budget transport sera moins élevé et en cas de revente, la maison offrira une belle plus-value. Mieux vaut aussi un terrain plat. Il permettra la construction d’un modèle de plain-pied plutôt qu’à étage. Néanmoins, en zone montagneuse, les parcelles nécessitent fréquemment des aménagements (garage en sous-sol par exemple).

Risques sismiques, roches, zones argileuses, espaces boisés classés, servitudes, gestion des eaux pluviales et des eaux usées, emprise au sol, viabilisation… sont autant de points à étudier de près. « Le terrain parfait n’existe pas et chaque étude de projet lancée sera forcément singulière. Pour notre part, nous sommes formés aux enjeux et difficultés de plus en plus techniques touchant le foncier, explique Mickaël Bouillin, nous disposons, par ailleurs d’une société au sein de notre groupe, dotée de l’expertise nécessaire à la réalisation d’opérations d’aménagement, ce qui signifie que l’accompagnement de nos clients sur ce point est de plus en plus poussé. »

Il vaut mieux aussi vérifier la nature du sol qui peut être calcaire, argileuse, tourbeuse, granitique... L’argile, par exemple, est fréquente dans les plaines du Forez ou de l’Ain. Or, les sols argileux sont responsables de désordres lorsque les fondations n’ont pas été faites dans les règles de l’art. Ces zones sont, en effet, sensibles à la sécheresse et à l’humidité. « En période de sécheresse, le sol se rétracte et en période pluvieuse, il gonfle, ce qui peut provoquer des fissures dans les murs », explique Olivier Roobrouck.

Pour autant, pas de panique ! Les risques sont très bien identifiés et de nombreux sites permettent de trouver les bonnes informations, à commencer par les très officiels www.georisques.gouv.fr et www.errial.georisques.gouv.fr. De leur côté, les vendeurs de terrains doivent en effet fournir une étude géotechnique (de type G1) qui permet de connaître la consistance du terrain. Un conseil : en plus de l’étude G1, l’idéal est de réaliser une étude géotechnique de conception (de type G2) qui renseigne sur les fondations à prévoir. Certains constructeurs la prévoient systématiquement.

D’autres infos doivent êtres connues pour faire aboutir le projet. Il faut ainsi consulter le Plu (Plan local d’urbanisme), le Plui (Plan local d’urbanisme intercommunal), le PPRN (Plan de prévention des risques naturels), le PPRT (plan de prévention des risques technologiques)… Des documents qui déterminent, entre autres, les zones constructibles et les règles d’urbanisme qui s’imposent au terrain (hauteur de la construction, type de toiture, teinte des tuiles, des façades, etc.), sachant que la zone peut aussi être protégée (ABF),  les risques (sismique, inondation…) qui peuvent y être attachés. Les équipes des constructeurs connaissent ces règles et ces contraintes et leurs propositions en tiennent compte.

Des prix foncièrement élevés ?

Une chose est sûre, en Auvergne Rhône Alpes, les terrains sont rares et chers. Surtout autour des grandes métropoles et le long de la frontière suisse. Malgré tout, certains candidats à la maison sont chanceux. « Nous rencontrons de plus en plus souvent des clients qui ont déjà une parcelle dont ils ont reçu donation ou dont ils ont hérité », constate Céline Gadroit. Un sérieux coup de pouce. C’est le cas d’Audrey et Sylvain, tous deux enseignants grenoblois, qui vont bientôt démarrer la construction de leur maison sur un terrain de 300 m2 donné par leur famille à Crolles, près de Grenoble. L’économie est de taille ! Car dans le secteur, un terrain se négocie 450 à 500 €/m2. À Bourgoin-jallieu,
et Voiron, les tarifs s’adoucissent, respectivement autour de 300 et 100 €/m2.

En Savoie, ils se négocient en moyenne à 200 €/m2. Mais du côté d’Aix-les-Bains et Chambéry, villes très convoitées, notamment des Parisiens et des Lyonnais pour leur proximité de la montagne, les tarifs grimpent à 300/400 €/m2, voire 500/600 € pour les mieux placés. En Haute-Savoie, une parcelle de 700 m2 s’affiche couramment à 350 €/m2, voire 500 € dans la région d’Annecy ou de Thonon-les-Bains.

Le long de la frontière suisse, et en particulier dans le Pays de Gex (Ain), la clientèle transfrontalière fait flamber les prix. Il faut compter, a minima sur du 400 €/m2 pour des mouchoirs de poche. « Les parcelles peuvent parfois être vendues à 1 000 €/m2 », renchérit Mickaël Bouillin. Toujours dans l’Ain, Bourg-en-Bresse est nettement plus abordable (100 à 200 €/m2) et les zones rurales éloignées de 15 à 20 km offrent même des parcelles à 50 €/m2. Mais attention au budget transport avec la flambée des énergies ! Du côté Ambérieu-en-Bugey, « Il faut compter 150 000 € pour 750 m2 de parcelle, soit 200 €/m2 », note Fabrice Corbioli, le président de Maisons et Résidences Corbioli (Groupe Hexaöm).

Au plus près de Lyon, les tarifs flambent comme en Pays de Gex. Mais, à Givors, à 30 km de là, un lot se négocie autour de 350 à 400 €/m2. « Le foncier se raréfie et cela fait des années que le phénomène se ressent avec plus ou moins de vigueur selon les secteurs géographiques où nous intervenons, poursuit Mickaël Bouillin, cette tension sur le foncier s’est, petit à petit, déplacée le long des axes autoroutiers ou ferrés jusqu’à 30 min environ de Lyon. La plaine de l’Ain et l’axe Lyon Villefranche-sur-Saône sont concernés par ce phénomène et le foncier s’y négocie à des prix proches de 500 €/m2. »

En Loire et Haute-Loire, les parcelles se réduisent aussi pour contrer la hausse des prix. « Entre Lyon et Saint-étienne, un lot de 300 m2 se négocie souvent sur la base de 150 000 € », lance André Parat, responsable commercial des Maisonniales, marque de la compagnie CIFV détenant également Maisons Axial, Maisons Foyer Roannais ou encore Maisons JBM.

par Christine Lambert