Acheter un terrain à bâtir en Ile-de-France

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En Ile-de-France, les terrains sont chers, parfois même plus chers que la maison, et de petite taille. Par ailleurs, ils nécessitent souvent des adaptations qui entraînent des frais supplémentaires.

La ville et rien d’autre ? L’Île-de-France est souvent vue comme une mégapole, royaume d’un urbanisme dense où seuls les immeubles régneraient. En réalité, 57 % de ses communes sont dites rurales et occupent 64 % du territoire francilien selon l’Institut Paris Région. En d’autres termes, on y trouve des terrains constructibles. Il est donc possible d’y faire bâtir une maison neuve. La preuve : près de dix mille permis de construire individuels ont été accordés en 2018 dans la région d’après la Direction régionale et départementale de l’équipement et de l’aménagement. 

Même si les disponibilités foncières existent, trouver une parcelle constructible n’est pas toujours évident, notamment en première couronne de l’agglomération et plus encore à Paris. Le projet devra se conformer à des règles d’urbanisme strictes, la région comptant nombre de secteurs sauvegardés. La validation par l’architecte des Bâtiments de France (ABF) est souvent un passage obligé. L’acquéreur doit faire des arbitrages financiers, le prix du terrain pouvant atteindre la moitié du budget global. Bref, un accompagnement par un professionnel sérieux est souvent nécessaire pour mener le projet à bon port. 

Où trouver un terrain en Île-de-France ?

Dans Paris, l'achat d'un terrain pour construire votre maison est mission quasi impossible. Les très rares opportunités concernent des terrains déjà bâtis en tout ou partie, biscornus, au sous-sol techniquement très compliqué. Le permis sera victime de recours interminables. Il faudra le plus souvent démolir une ancienne bâtisse et s’adapter à un chantier particulièrement long. Et le projet exigera des fonds colossaux, qui se chiffrent en millions d’euros. Au résultat, les maisons individuelles neuves dans la capitale se comptent chaque année sur les doigts de la main. 

En petite couronne, la recherche d'un terrain constructible est un moins difficile. Mais il faut y mettre le prix. Dans les Hauts-de-Seine, 300 m² se vendent couramment 800.000 €. Côté Val-de-Marne, il faut compter entre 350.000 et 450.000 € pour 300 à 350 m² et souvent plus dans les communes résidentielles. En Seine-Saint-Denis, un terrain à vendre s’échange dans la plupart des cas au-dessus de 250.000 €. Dans tous ces départements, contraintes techniques, urbanistiques et réglementaires viendront compliquer et renchérir le projet de construction. 

Pour construire une maison, il va donc falloir, le plus souvent, dépasser les contours de la première couronne et s’orienter vers la Seine-et-Marne, les Yvelines, l’Essonne ou le Val-d’Oise. Certes, certaines villes nouvelles ont grignoté de l’espace pour dédier du foncier aux opérations de promotion privée. Et de nombreux espaces sont réservés à l’agriculture. Mais il reste encore, au gré des villages et de leur plan local d’urbanisme, des possibilités de se faire construire sa maison, en lotissement (parcelles dites groupées) ou en diffus (terrains vendus par des particuliers hors lotissement).

En Île-de-France, les terrains sont de plus en plus petits.

Superficie des terrains en baisse

Selon le dernier baromètre de l’habitat individuel neuf de l’association Domexpo et réalisé en partenariat avec Caron Marketing, la surface des terrains franciliens s’amenuise au fil des années. « Elle affiche 687 m² en 2018 contre 716 m² en 2017 et poursuit la baisse tendancielle constatée depuis dix ans », observe Daniel Lair-Lachapelle, président de Domexpo et directeur commercial du Bassin parisien Ouest du Groupe Hexaôm. 

Dans les lotissements, pour répondre à des exigences de plan local d’urbanisme et de densification, les surfaces des lots sont réduites, les 400 m² représentant bien souvent une belle parcelle.

En diffus, la problématique est la même : « On divise, on découpe, on morcelle les parcelles de terrain répondant à la fois à la recherche de petites surfaces et à la densification », explique Antoine Effeian, directeur commercial des Maisons Barbey-Maillard. Au cœur d’une commune, certaines vieilles maisons sont acquises pour le prix du terrain puis démolies, laissant la place à une maison flambant neuve. 

Les avantages des terrains en lotissement
Un terrain en lotissement est toujours constructible. Vous serez ainsi dispensé de faire une demande de certificat d'urbanisme auprès des services municipaux : l’aménageur s’en est chargé lors du montage de l’opération. Autre avantage, les terrains sont déjà bornés, ce qui vous permettra d'échapper aux frais de bornage (obligatoire dans ce type d'opération). Enfin, un terrain situé en lotissement est toujours viabilisé : il bénéficie du raccordement aux réseaux (eau, gaz, électricité...). Le tout-à-l'égout est également installé. Avec ce type de terrain viabilisé, vous n'aurez plus qu'à vous occuper du raccordement de la maison aux coffrets et aux dispositifs techniques installés en limite de propriété.

Un terrain bien desservi

En région parisienne, les transports en commun sont déterminants dans le choix de la nouvelle adresse. Et le Grand Paris, avec son métro Grand Paris Express en construction et ses 68 nouvelles gares, renforce encore l’attrait de certaines communes et va peser sur le prix des terrains. « Aujourd’hui, les acheteurs se positionnent davantage sur un secteur que sur une parcelle. Ils recherchent la gare ou la station de métro ou du RER, les écoles, les équipements urbains », reconnaît Sonia Guimares, directrice commerciale du constructeur Montoit. 

Un constat que partage Justine Mercier, responsable marketing et communication chez Maisons Berval (Groupe Hexaôm) : « Les futurs propriétaires, notamment ceux qui réalisent leur second achat, veulent être dans un quartier bien précis et n’hésitent pas à mettre plus d’argent dans le terrain, de par son emplacement, que dans la maison ». Et les moyens de transport, déjà existants ou programmés, renchérissent l’opération. « La présence d’une gare peut tripler le prix du terrain », note Didier Lukan, président-fondateur des Demeures d’Ile de France. Ainsi, dans le nord de la Seine-et-Marne, des parcelles de 400 m² peuvent s’acheter à 100.000 € dans des secteurs mal desservis contre près de 300.000 € près d’une gare.

Louise Granger