En Île-de-France, le terrain représente environ la moitié du prix de la maison, selon une enquête du ministère de la Transition écologique. En septembre 2021, les Notaires du Grand Paris évaluaient le prix médian au mètre carré dun terrain à bâtir à 600 , avec un plafond à 730 et un plancher à 440 . Un prix médian qui ne veut cependant pas dire grand-chose. Dun quartier à lautre, dune ville à lautre, les prix varient fortement en fonction de la présence des transports, des commerces, des services.
Si votre budget est conséquent, pas de souci, sauf à vouloir la proximité immédiate de Paris où loffre est quasiment inexistante. Logique : les rares parcelles sont achetées à prix dor par les promoteurs, à moins quelles ne soient réservées aux équipements collectifs ou aux espaces verts. Ailleurs, loffre est un peu moins rare, mais pas toujours de qualité. Entre dents creuses, divisions parcellaires, achat danciens pavillons, difficile de trouver son bonheur. Dautant quil vous faudra payer le prix fort.
Dans les Hauts-de-Seine, vous pourrez par exemple dénicher une parcelle de 470 m2 pour 980.000 à Clamart, près de la gare. Autre exemple, à Issy-les-Moulineaux, un terrain de 300 m2 saffiche actuellement à 1,3 million deuros. Un peu plus en retrait, à La Garenne-Colombes, une parcelle de 375 m2 est proposée à 865.000 . À 5/10 km de Paris, les tarifs descendent dun cran. À Fontenay-aux-Roses, un lot de 400 m2 se vend autour de 600.000 /650.000 . Antony offre néanmoins des tarifs plus doux. Des parcelles de 250 m2 environ sy échangent autour de 300.000 .
En Seine-Saint-Denis, Montreuil nest pas non plus à la portée de toutes les bourses. Un lot de 200/250 m2 sy vend régulièrement autour de 350.000/400.000 . Mais, dans des communes comme Epinay-sur-Seine, Noisy-le-Grand, Montfermeil les tarifs tournent autour de 250 000 pour des terrains de 400/500 m2. Reste quà Neuilly- Plaisance, un propriétaire vend une parcelle de 700 m2 à 715.000 .
Dans le Val-de-Marne, comptez 600.000 à 700.000 pour des terrains de 300/350 m2 au Perreux, voire plus dans les communes les plus huppées comme Nogent-sur-Marne ou Saint-Maur. « À Saint-Maur/La Varenne, ils grimpent à 2 000 le mètre carré », indique David Lacroix, à la fois président des marques Maisons Berval et Maisons Evolution (groupe Hexaôm) et du Pôle Habitat de la Fédération française du bâtiment dÎle-de-France. Ailleurs, des villes comme Boissy-Saint-Léger, Villeneuve-Saint-Georges, Vitry-sur-Seine, Villecresnes, Villiers-sur-Marne, Mandres-les-Roses méritent lattention : les terrains de 250/300 m2 sy vendent entre 200.000 et 300.000 .
Terrains : la grande couronne mieux lotie
Logiquement, la seconde couronne, plus rurale, offre davantage dopportunités aux budgets contraints. Cest votre cas ? Dirigez-vous vers la Seine-et-Marne. Du côté de Marne-la-Vallée, dotée de nombreuses gares RER, les tarifs demeurent élevés. À Bussy-Saint-Georges, un terrain peut coûter 1.000 /m2. À Serris, un lot de 850 m2 est proposé à 475.000 . Aux abords de Disneyland Paris, très bien desservi par le RER, vous pouvez trouver la perle rare pour 400.000 à 500.000 . Mais avec la maison, il vous en coûtera au bas mot 700.000/800.000 .
Ailleurs, prospectez des secteurs comme Champs-sur-Marne, Chailly-en-Bière, Meaux, Cesson, Mitry-Mory ou encore dOzoir-la-Ferrière où vous aurez plus de latitude entre 200.000 et 300.000 selon la superficie. « Pour un terrain de 1.000 m2 environ, à 20 km de Paris, il faut tabler sur 250.000 à 400.000 , à 30 km un peu moins et à 40 km et plus, les tarifs tombent à 100.000 », résume Alain Perrard, co-fondateur des Maisons de Céline.
Dans les Yvelines, Versailles, Saint-Germain-en-Laye, Chatou, Saint-Nom-la-Bretèche, Triel-sur-Seine se paient entre 500.000 à 1 million deuros, voire plus à lunité. À Saint-Germain-en-Laye, par exemple, un terrain de près de 800 m2 saffiche à 1,1 million deuros. Mais, à Saint-Rémy-lès-Chevreuse, un lot de 325 m2 est proposé à 170.000 . Même ordre de prix du côté de Rambouillet ou de Saint-Arnoult-en-Yvelines.
Dans lEssonne, les valeurs sont, le plus souvent, comprises entre 120.000 et 250.000 . Cest le cas à Montlhéry où une parcelle de 410 m2 saffiche à 210.000 . Même ordre de prix du côté de Brunoy, Morsang-sur-Orge, Corbeil-Essonne, Sainte-Geneviève des Bois, Boussy-Saint-Antoine... À défaut dun tel budget, explorez des villes comme Arpajon, Saint-Chéron, Mantes-la-Jolie Dans cette dernière, les parcelles oscillent entre 70.000 et 110.000 pour des superficies comprises entre 600 et 2.000 m2.
Enfin, dans le Val-dOise, notamment à Cergy, des parcelles en lotissement se négocient entre 180.000 et 220.000 . À Eaubonne, comptez, 250.000 pour 260 m2 et à Argenteuil, 220.000 pour un lot de 210 m2. À Vauréal, un terrain de 130 m2 saffiche même à 130.000 . Mais, construire sur une telle superficie constitue parfois un challenge !
Votre budget est beaucoup plus limité ? éloignez-vous davantage. En grande couronne, vous pourrez par exemple dénicher des parcelles en lotissement de petite dimension et donc assez abordables. « 300 m2 suffisent le plus souvent aux acheteurs, explique David Lacroix, les habitudes changent, les candidats à la maison veulent juste un espace terrasse et barbecue. » Si vous envisagez plus de surface, visez la très grande couronne (40 à 50 km de la capitale) où les terrains sont beaucoup plus abordables. Une opération terrain + construction peut y être réalisée autour de 300.000/350.000 .
Si cest encore un peu trop cher pour vous, sortez des frontières de lÎle-de-France. Au lieu de vous installer à Mantes-la-Jolie, Arpajon, Melun, Fontainebleau, Saint-Ouen-lAumône explorez par exemple les abords de Dreux, Chartres, Orléans, Beauvais, Senlis des villes dynamiques reliées à Paris par le train en une heure. Là, le coût de votre projet (terrain et maison) peut descendre à 250 000 . Télétravail aidant, de plus en plus de Franciliens font ce choix.

Attention aux frais annexes !
Pour vous aider dans la quête de votre terrain, nhésitez pas à solliciter le constructeur que vous aurez choisi. « Nous mettons nos clients en relation avec nos partenaires fonciers et, une fois le terrain trouvé, nous faisons les vérifications dusage et réalisons une étude géotechnique de type G2 pour nous assurer des qualités du terrain, de sorte que si des adaptations sont nécessaires, nous puissions les prévoir en amont », confie Michel Hadjadj, patron dArchivim, société spécialisée dans les maisons haut de gamme. Même écho dans le groupe Maisons Barbey Maillard/Maison LOL.
Le conseil des pros est très souvent indispensable. Selon sa forme, sa largeur de façade, laccès, lorientation et la qualité, le terrain sera plus ou moins facile à construire. Méfiez-vous par exemple des zones argileuses, situation fréquente en Île-de-France, qui nécessitent des fondations renforcées parfois coûteuses. « Dans de tels cas, il ne faut pas hésiter à négocier le prix du terrain à la baisse ! », lance Patricia Jacquin, responsable commerciale des demeures dÎle-de-France. Soyez aussi attentif au tout-à-légout. Est-il possible de sy raccorder ? À défaut, sachez quil faudra envisager une fosse septique ou une micro-station dépuration, des travaux, là encore, coûteux.
Autre aspect à prendre en compte, notamment en zone rurale : la parcelle est-elle viabilisée. À défaut, attention aux frais de raccordement aux différents réseaux (eau, électricité, téléphone, tout-à-légout). Il peut arriver quen additionnant tous ces coûts, la parcelle revienne plus cher quune autre, mieux placée.
Enfin, ne négligez pas les qualités de lemplacement. Car la proximité des commerces et services (écoles, transports ) est indispensable au quotidien. « Les acquéreurs aiment désormais tout faire à pied », remarque David Lacroix. Il est vrai que les déplacements coûtent de plus en plus cher avec la flambée des cours du pétrole. Un poste important avec lequel vous devrez composer si vous optez pour une situation éloignée, sans offre de transport collectif efficace.
La stratégie de lurbain
En secteur très urbanisé, les difficultés daccès, les parcelles étroites avec mitoyenneté des deux côtés, sont devenus légion. Et cette évolution conduit souvent les acquéreurs à modifier leur stratégie et à rechercher des terrains mieux placés et déjà construits. « On rencontre de plus en plus ce type dopération : on commence par démolir avant de reconstruire, explique Miguel Gomes, le patron dYvelines Traditions, dans un secteur comme Bezons, par exemple, de vieilles maisons ouvrières, mal ficelées, nécessitant de gros travaux pour les mettre aux normes, sont rasées pour y mettre à la place des maisons aux standards actuels et hyper économes en énergie. »
À défaut de trouver ce type de parcelle, les « dents creuses » offrent parfois des opportunités. Mais elles sont plus complexes à construire. Rassurez-vous : les constructeurs dÎle-de-France se sont adaptés à ce type dopération et démontrent un véritable savoir-faire, avec des projets sur mesure quils font entrer au chausse-pied dans ces « dents creuses ». Ainsi, à Montreuil, une maison dune centaine de mètres carrés, élevée en hauteur, a pris place sur une parcelle de 150 m2. Une véritable prouesse ! « Nous sommes obligés de travailler sur mesure, car les terrains auxquels nous avons affaire sont très souvent complexes », poursuit Patricia Jacquin.
Autre exemple, à Noisy-le-Sec, Demeures dÎle-de-France sest trouvé face à un terrain de 405 m2 qui était en deuxième position dune division parcellaire et dont un chemin daccès faisait perdre 3,50 m de large sur 40 m de long, soit 140 m2. En outre, le terrain se terminait en biais et posait des problèmes de vue pour la maison voisine. En tenant compte de tous ces paramètres, le constructeur est parvenu à édifier une maison sur trois niveaux (rez-de-chaussée, étage et combles aménagés) dune superficie de 118 m2. « Au lieu de réaliser une chambre parentale au rez-de-chaussée ou à létage comme cest souvent le cas, nous lavons installée dans les combles », note Patricia Jacquin. Une conception rendue possible grâce à une prestation sur mesure.
Autre exemple encore, « pour réaliser une maison haut de gamme à Bry-sur-Marne, respecter à la fois les règles durbanisme et la petitesse du terrain, nous avons dû nous mettre en limite de propriété, prévoir un décroché de 8 m sur le côté gauche en raison dun problème de vue directe, dégager 5 m en façade et 2,5 m en fond de parcelle, se remémore Nicolas Foschia, qui dirige Maisons Foschia, malgré ces difficultés, nous sommes parvenus à bâtir une maison sur sous-sol non enterré, deux niveaux et combles perdus ».
Attention : ce type de conception peut entraîner des travaux supplémentaires. Dans le cas de la maison de Noisy-le-Sec, cité un peu plus haut, le prix de la maison a été chiffré à 185.000 avec un surcoût de 54.000 pour des travaux annexes et de viabilisation. Car bien souvent, avant même de prévoir les fondations de la maison, le constructeur doit dabord soccuper de celles des bâtiments voisins. « La construction dune maison entre deux bâtiments peut fragiliser leurs fondations, explique Alexandre Sion, cest pourquoi nous devons parfois les consolider avant de commencer le chantier, ce qui entraîne des coûts supplémentaires. »
Côté réglementation, « le Plu (Plan local durbanisme) des communes de la région est souvent moins exigeant et la construction en alignement plus simple », estime Alain Perrard, des Maisons de Céline. Gros inconvénient tout de même, le jardin, tant recherché durant le confinement, est quasi inexistant dans ce type dopération, supplanté par une terrasse offrant néanmoins la possibilité de se réunir en famille ou entre amis autour dun barbecue lété.