Acheter un terrain à bâtir en Ile-de-France

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En Ile-de-France, les terrains sont chers, parfois même plus chers que la maison, et de petite taille. Par ailleurs, ils nécessitent souvent des adaptations qui entraînent des frais supplémentaires.

En Île-de-France, le terrain représente environ la moitié du prix de la maison, selon une enquête du ministère de la Transition écologique. En septembre 2021, les Notaires du Grand Paris évaluaient le prix médian au mètre carré d’un terrain à bâtir à 600 €, avec un plafond à 730 € et un plancher à 440 €. Un prix médian qui ne veut cependant pas dire grand-chose. D’un quartier à l’autre, d’une ville à l’autre, les prix varient fortement en fonction de la présence des transports, des commerces, des services.

Si votre budget est conséquent, pas de souci, sauf à vouloir la proximité immédiate de Paris où l’offre est quasiment inexistante. Logique : les rares parcelles sont achetées à prix d’or par les promoteurs, à moins qu’elles ne soient réservées aux équipements collectifs ou aux espaces verts. Ailleurs, l’offre est un peu moins rare, mais pas toujours de qualité. Entre dents creuses, divisions parcellaires, achat d’anciens pavillons, difficile de trouver son bonheur. D’autant qu’il vous faudra payer le prix fort.

Dans les Hauts-de-Seine, vous pourrez par exemple dénicher une parcelle de 470 m2 pour 980.000 € à Clamart, près de la gare. Autre exemple, à Issy-les-Moulineaux, un terrain de 300 m2 s’affiche actuellement à 1,3 million d’euros. Un peu plus en retrait, à La Garenne-Colombes, une parcelle de 375 m2 est proposée à 865.000 €. À 5/10 km de Paris, les tarifs descendent d’un cran. À Fontenay-aux-Roses, un lot de 400 m2 se vend autour de 600.000 /650.000 €. Antony offre néanmoins des tarifs plus doux. Des parcelles de 250 m2 environ s’y échangent autour de 300.000 €.

En Seine-Saint-Denis, Montreuil n’est pas non plus à la portée de toutes les bourses. Un lot de 200/250 m2 s’y vend régulièrement autour de 350.000/400.000 €. Mais, dans des communes comme Epinay-sur-Seine, Noisy-le-Grand, Montfermeil… les tarifs tournent autour de 250 000 € pour des terrains de 400/500 m2. Reste qu’à Neuilly- Plaisance, un propriétaire vend une parcelle de 700 m2 à 715.000 €.

Dans le Val-de-Marne, comptez 600.000 à 700.000 € pour des terrains de 300/350 m2 au Perreux, voire plus dans les communes les plus huppées comme Nogent-sur-Marne ou Saint-Maur. « À Saint-Maur/La Varenne, ils grimpent à 2 000 € le mètre carré », indique David Lacroix, à la fois président des marques Maisons Berval et Maisons Evolution (groupe Hexaôm) et du Pôle Habitat de la Fédération française du bâtiment d’Île-de-France. Ailleurs, des villes comme Boissy-Saint-Léger, Villeneuve-Saint-Georges, Vitry-sur-Seine, Villecresnes, Villiers-sur-Marne, Mandres-les-Roses… méritent l’attention : les terrains de 250/300 m2 s’y vendent entre 200.000 et 300.000 €.

Terrains : la grande couronne mieux lotie

Logiquement, la seconde couronne, plus rurale, offre davantage d’opportunités aux budgets contraints. C’est votre cas ? Dirigez-vous vers la Seine-et-Marne. Du côté de Marne-la-Vallée, dotée de nombreuses gares RER, les tarifs demeurent élevés. À Bussy-Saint-Georges, un terrain peut coûter 1.000 €/m2. À Serris, un lot de 850 m2 est proposé à 475.000 €. Aux abords de Disneyland Paris, très bien desservi par le RER, vous pouvez trouver la perle rare pour 400.000 à 500.000 €. Mais avec la maison, il vous en coûtera au bas mot 700.000/800.000 €.

Ailleurs, prospectez des secteurs comme Champs-sur-Marne, Chailly-en-Bière, Meaux, Cesson, Mitry-Mory ou encore d’Ozoir-la-Ferrière où vous aurez plus de latitude entre 200.000 et 300.000 € selon la superficie. « Pour un terrain de 1.000 m2 environ, à 20 km de Paris, il faut tabler sur 250.000 à 400.000 €, à 30 km un peu moins et à 40 km et plus, les tarifs tombent à 100.000 € », résume Alain Perrard, co-fondateur des Maisons de Céline.

Dans les Yvelines, Versailles, Saint-Germain-en-Laye, Chatou, Saint-Nom-la-Bretèche, Triel-sur-Seine… se paient entre 500.000 à 1 million d’euros, voire plus à l’unité. À Saint-Germain-en-Laye, par exemple, un terrain de près de 800 m2 s’affiche à 1,1 million d’euros. Mais, à Saint-Rémy-lès-Chevreuse, un lot de 325 m2 est proposé à 170.000 €. Même ordre de prix du côté de Rambouillet ou de Saint-Arnoult-en-Yvelines.

Dans l’Essonne, les valeurs sont, le plus souvent, comprises entre 120.000 et 250.000 €. C’est le cas à Montlhéry où une parcelle de 410 m2 s’affiche à 210.000 €. Même ordre de prix du côté de Brunoy, Morsang-sur-Orge, Corbeil-Essonne, Sainte-Geneviève des Bois, Boussy-Saint-Antoine... À défaut d’un tel budget, explorez des villes comme Arpajon, Saint-Chéron, Mantes-la-Jolie… Dans cette dernière, les parcelles oscillent entre 70.000 et 110.000 € pour des superficies comprises entre 600 et 2.000 m2.

Enfin, dans le Val-d’Oise, notamment à Cergy, des parcelles en lotissement se négocient entre 180.000 et 220.000 €. À Eaubonne, comptez, 250.000 € pour 260 m2 et à Argenteuil, 220.000 € pour un lot de 210 m2. À Vauréal, un terrain de 130 m2 s’affiche même à 130.000 €. Mais, construire sur une telle superficie constitue parfois un challenge !

Votre budget est beaucoup plus limité ? éloignez-vous davantage. En grande couronne, vous pourrez par exemple dénicher des parcelles en lotissement de petite dimension et donc assez abordables. « 300 m2 suffisent le plus souvent aux acheteurs, explique David Lacroix, les habitudes changent, les candidats à la maison veulent juste un espace terrasse et barbecue. » Si vous envisagez plus de surface, visez la très grande couronne (40 à 50 km de la capitale) où les terrains sont beaucoup plus abordables. Une opération terrain + construction peut y être réalisée autour de 300.000/350.000 €.

Si c’est encore un peu trop cher pour vous, sortez des frontières de l’Île-de-France. Au lieu de vous installer à Mantes-la-Jolie, Arpajon, Melun, Fontainebleau, Saint-Ouen-l’Aumône… explorez par exemple les abords de Dreux, Chartres, Orléans, Beauvais, Senlis… des villes dynamiques reliées à Paris par le train en une heure. Là, le coût de votre projet (terrain et maison) peut descendre à 250 000 €. Télétravail aidant, de plus en plus de Franciliens font ce choix.

En Île-de-France, les terrains sont de plus en plus petits.

Attention aux frais annexes !

Pour vous aider dans la quête de votre terrain, n’hésitez pas à solliciter le constructeur que vous aurez choisi. « Nous mettons nos clients en relation avec nos partenaires fonciers et, une fois le terrain trouvé, nous faisons les vérifications d’usage et réalisons une étude géotechnique de type G2 pour nous assurer des qualités du terrain, de sorte que si des adaptations sont nécessaires, nous puissions les prévoir en amont », confie Michel Hadjadj, patron d’Archivim, société spécialisée dans les maisons haut de gamme. Même écho dans le groupe Maisons Barbey Maillard/Maison LOL.

Le conseil des pros est très souvent indispensable. Selon sa forme, sa largeur de façade, l’accès, l’orientation et la qualité, le terrain sera plus ou moins facile à construire. Méfiez-vous par exemple des zones argileuses, situation fréquente en Île-de-France, qui nécessitent des fondations renforcées parfois coûteuses. « Dans de tels cas, il ne faut pas hésiter à négocier le prix du terrain à la baisse ! », lance Patricia Jacquin, responsable commerciale des demeures d’Île-de-France. Soyez aussi attentif au tout-à-l’égout. Est-il possible de s’y raccorder ? À défaut, sachez qu’il faudra envisager une fosse septique ou une micro-station d’épuration, des travaux, là encore, coûteux.

Autre aspect à prendre en compte, notamment en zone rurale : la parcelle est-elle viabilisée. À défaut, attention aux frais de raccordement aux différents réseaux (eau, électricité, téléphone, tout-à-l’égout). Il peut arriver qu’en additionnant tous ces coûts, la parcelle revienne plus cher qu’une autre, mieux placée.

Enfin, ne négligez pas les qualités de l’emplacement. Car la proximité des commerces et services (écoles, transports…) est indispensable au quotidien. « Les acquéreurs aiment désormais tout faire à pied », remarque David Lacroix. Il est vrai que les déplacements coûtent de plus en plus cher avec la flambée des cours du pétrole. Un poste important avec lequel vous devrez composer si vous optez pour une situation éloignée, sans offre de transport collectif efficace.

La stratégie de l’urbain

En secteur très urbanisé, les difficultés d’accès, les parcelles étroites avec mitoyenneté des deux côtés, sont devenus légion. Et cette évolution conduit souvent les acquéreurs à modifier leur stratégie et à rechercher des terrains mieux placés et déjà construits. « On rencontre de plus en plus ce type d’opération : on commence par démolir avant de reconstruire, explique Miguel Gomes, le patron d’Yvelines Traditions, dans un secteur comme Bezons, par exemple, de vieilles maisons ouvrières, mal ficelées, nécessitant de gros travaux pour les mettre aux normes, sont rasées pour y mettre à la place des maisons aux standards actuels et hyper économes en énergie. »

À défaut de trouver ce type de parcelle, les « dents creuses » offrent parfois des opportunités. Mais elles sont plus complexes à construire. Rassurez-vous : les constructeurs d’Île-de-France se sont adaptés à ce type d’opération et démontrent un véritable savoir-faire, avec des projets sur mesure qu’ils font entrer au chausse-pied dans ces « dents creuses ». Ainsi, à Montreuil, une maison d’une centaine de mètres carrés, élevée en hauteur, a pris place sur une parcelle de 150 m2. Une véritable prouesse ! « Nous sommes obligés de travailler sur mesure, car les terrains auxquels nous avons affaire sont très souvent complexes », poursuit Patricia Jacquin.

Autre exemple, à Noisy-le-Sec, Demeures d’Île-de-France s’est trouvé face à un terrain de 405 m2 qui était en deuxième position d’une division parcellaire et dont un chemin d’accès faisait perdre 3,50 m de large sur 40 m de long, soit 140 m2. En outre, le terrain se terminait en biais et posait des problèmes de vue pour la maison voisine. En tenant compte de tous ces paramètres, le constructeur est parvenu à édifier une maison sur trois niveaux (rez-de-chaussée, étage et combles aménagés) d’une superficie de 118 m2. « Au lieu de réaliser une chambre parentale au rez-de-chaussée ou à l’étage comme c’est souvent le cas, nous l’avons installée dans les combles », note Patricia Jacquin. Une conception rendue possible grâce à une prestation sur mesure.

Autre exemple encore, « pour réaliser une maison haut de gamme à Bry-sur-Marne, respecter à la fois les règles d’urbanisme et la petitesse du terrain, nous avons dû nous mettre en limite de propriété, prévoir un décroché de 8 m sur le côté gauche en raison d’un problème de vue directe, dégager 5 m en façade et 2,5 m en fond de parcelle, se remémore Nicolas Foschia, qui dirige Maisons Foschia, malgré ces difficultés, nous sommes parvenus à bâtir une maison sur sous-sol non enterré, deux niveaux et combles perdus ».

Attention : ce type de conception peut entraîner des travaux supplémentaires. Dans le cas de la maison de Noisy-le-Sec, cité un peu plus haut, le prix de la maison a été chiffré à 185.000 € avec un surcoût de 54.000 € pour des travaux annexes et de viabilisation. Car bien souvent, avant même de prévoir les fondations de la maison, le constructeur doit d’abord s’occuper de celles des bâtiments voisins. « La construction d’une maison entre deux bâtiments peut fragiliser leurs fondations, explique Alexandre Sion, c’est pourquoi nous devons parfois les consolider avant de commencer le chantier, ce qui entraîne des coûts supplémentaires. »

Côté réglementation, « le Plu (Plan local d’urbanisme) des communes de la région est souvent moins exigeant et la construction en alignement plus simple », estime Alain Perrard, des Maisons de Céline. Gros inconvénient tout de même, le jardin, tant recherché durant le confinement, est quasi inexistant dans ce type d’opération, supplanté par une terrasse offrant néanmoins la possibilité de se réunir en famille ou entre amis autour d’un barbecue l’été.