Emprunter sans argent, c’est possible !

De plus en plus de particuliers financent leur projet de maison neuve sans apport personnel. Une solution gagnante à condition de respecter certaines règles. Les explications de Cécile Roquelaure, directrice de la communication du courtier Empruntis.

Vous n’avez pas d’argent de côté ? Vous pouvez quand même emprunter. De plus en plus de banques acceptent en effet de consentir des crédits sans apport personnel. Des nouvelles formules d’emprunt qui soulèvent des interrogations. Que recouvrent-elles ? Comment fonctionnent-elles ? Les critères des banques sont-ils différents ? A quoi l’emprunteur sans apport doit-il veiller ? Cécile Roquelaure, directrice des études et de la communication du courtier Empruntis, répond !

Construiresamaison.com : obtenir un prêt immobilier sans apport personnel, c’est possible ?
C. Roquelaure : Oui. Aujourd’hui, 15 % de nos clients obtiennent un crédit à 110 %, contre 7 % en 2014. Ces formules couvrent tout ce qui figure dans le contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI-loi de 1990), mais aussi le terrain et ses frais de notaire ainsi que les frais annexes à l’emprunt. Les autres dépenses ne sont pas financées. A noter : certaines banques prévoient un montant de prêt supérieur à celui du projet. Elles décaissent le surplus en cas d’imprévu. Elles veillent toutefois à ce que la mensualité reste quoi qu'il arrive inférieure au tiers des revenus (règle des 33 % de capacité d’endettement).

Pourquoi les banques acceptent-elles de prêter sans apport ?
Les prêts sans apport ne génèrent pas plus d’incidents de paiement que les autres emprunts. Pour les banques, c’est aussi l’occasion de conquérir une clientèle de jeunes à bon potentiel professionnel. En leur accordant ce type de financement dans une période de taux bas, elles vont les fidéliser. Et elles pourront par la suite leur fournir assurances et autres produits de placement. Les prêts sans apport sont aussi proposés à des particuliers qui disposent d’une épargne mais qui ne souhaitent pas y toucher. Les banques voient dans cette faculté à économiser un facteur sécurisant, ce qui facilite l’obtention du prêt. Attention toutefois : certains établissements financiers refusent les crédits sans apport.

Quels sont les critères des banques pour emprunter à 110 % ?
Elles veulent s’assurer que l’emprunteur est bien capable de faire face à ses obligations de remboursement. Ainsi, la capacité d’endettement et le reste à vivre demeureront raisonnables. Surtout, la tenue de compte devra être absolument irréprochable. Pas question d’être à découvert ou pire encore, d’être inscrit au fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP). L’emprunteur à 110 % devra aussi justifier de son manque d’apport. Le plus souvent, ce n’est pas un problème : les banques comprennent qu’un jeune ménage, qui démarre dans la vie, n’a pas encore eu le temps de faire des économies. Côté situation professionnelle, il faudra être titulaire d'un Contrat de travail à durée indéterminée (CDI).

La nature du projet de construction, ça compte ?
Les prêts à 110 % sont réservés aux projets sous CCMI-loi de 1990. Logique : la maison sert de garantie au crédit via l’hypothèque ou la caution. Or le CCMI inclut toujours une garantie de livraison à prix et délais convenus. Avec ce contrat, les banques sont assurées de la réalité de la garantie du prêt puisque la maison sera bien bâtie au prix et dans les délais mentionnés dans le contrat. Pour les autres cadres juridiques, comme les contrats de maîtrise d’œuvre, les banques vont imposer de l’apport et le plus souvent, la durée ne dépassera pas les quinze ans. Il faut d’ailleurs noter que certains établissements financiers ne financent que des projets sous Contrat de construction-loi de 1990.

Un dernier conseil ?
Un prêt à 110 % couvre l’intégralité de la dette immobilière. En cas de revente forcée pour cause de perte d’emploi ou de divorce, par exemple, l’emprunteur va devoir baisser son prix pour boucler sa transaction dans les meilleurs délais. Résultat : il peut manquer d’argent pour rembourser son prêt par anticipation. Pour réduire ce risque, il faut choisir un bon emplacement pour maintenir la valeur de la maison. Un conseil qui vaut pour tous les types de financement et toutes les catégories de projets immobiliers.

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