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L'Île-de-France : peu de terrains
© Marc Loiseau/Maisons Foschia Entre secteurs déjà urbanisés et nombreuses zones protégées, le terrain se fait rare en Îlede- France. Résultat : les prix figurent parmi les plus élevés de l'Hexagone. Ce n'est pas nouveau : le foncier manque cruellement en région parisienne. D'autant que les élus de certaines collectivités territoriales ne voient pas toujours d'un bon oeil la construction de maisons individuelles isolées ou en lotissement. Même tendance chez les urbanistes et les architectes. Selon eux, ce type d'habitat est trop consommateur d'espace. D'ailleurs, la loi Grenelle II intègre de nouvelles dispositions dans les documents d'urbanisme que sont les Schémas de cohérence territoriale (Scot), les Plu (Plan locaux d'urbanisme) et les cartes communales. Par exemple, pour lutter contre l'étalement urbain, tout nouveau Scot doit inclure une analyse de la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers au cours des dix années précédant son approbation et arrêter des objectifs chiffrés de consommation de l'espace. Nouvelles règles d'urbanismeConcrètement, cela signifie que les communes vont devoir mieux gérer leur urbanisation. Mais elles pourront aussi accorder des dépassements de Cos (Coefficient d'occupation des sols) dans certains cas. « La philosophie de ces dispositions et l'initiative du secrétaire d'État au Logement, Benoist Apparu, de lancer des comités de réflexion pour un urbanisme de projets démontrent la volonté politique de mobiliser toutes les énergies pour libérer du foncier plus facilement alors que nous nous heurtons à des textes trop contraignants », explique Pascale Poirot, la présidente du Syndicat national des professionnels de l'aménagement et du lotissement (Snal). Cette organisation est d'ailleurs partie prenante dans ces débats et a fait des propositions qui visent, entre autres, « à simplifier les procédures de gestion des documents d'urbanisme en limitant le recours aux enquêtes publiques tout en assurant une large concertation avec le public », commente Pascale Poirot. Toutes ces évolutions à venir concernent au premier chef l'Île-de-France mais ne produiront pas tout de suite leurs effets. Terrain moyen : 113.000 €
© Maisons France Confort En attendant, la rareté du foncier demeure et entretient des prix élevés avec lesquels les candidats à la maison doivent composer. Selon une récente étude des Notaires de France, une parcelle de terrain vaut en moyenne 113.000 € en Île-de-France. Cette dernière est la deuxième région la plus chère de France derrière Paca, qui culmine à 128.000 € moyens. Et si ce prix francilien n'a progressé que de 88 % sur la dernière décennie, c'est tout simplement parce que la superficie des parcelles a fortement diminué. « L'Île-de-France a vu la taille médiane du lot se réduire de 11 % », précise l'étude. Des chiffres qui divergent toutefois de ceux fournis par l'Observatoire régional du foncier (ORF) qui enregistre, pour sa part, un prix moyen de 140.900 € pour 728 m2. Faut-il en conclure que les parcelles sont plus excentrées ? À l'évidence, oui : « nous vendons 50 % de nos maisons en zone C, c'est-à-dire aux limites de la région », constate Antoine Vandromme. S'éloigner pour payer moins cher« Plus on s'éloigne, plus les terrains sont abordables. Du coup, les candidats à la construction choisissent le plus souvent la troisième, voire la quatrième couronne pour préserver leur budget et se reposent sur les transports en commun pour rendre l'éloignement plus facile à gérer », explique Vincent de Monval, directeur du marketing de Maisons Pierre. Et celui-ci d'ajouter : « nous construisons beaucoup en Seine-et-Marne, dans l'Essonne et, de plus en plus, aux franges de l'Île-de-France, notamment dans l'Oise ».p>
Il en va de même de l'Eure, du Loiret voire de la Marne. Celle volonté de s'éloigner est confirmée par la Direction régionale de l'équipement. Selon les chiffres fournis par cette institution, sur les cinq mille sept cents permis autorisés l'an dernier, plus de quatre mille huit cents concernent la Seine-et-Marne, l'Essonne, les Yvelines et le Vald'Oise. Logique : alors qu'en petite couronne une parcelle peut coûter 300.000 à 400.000 €, voire beaucoup plus, en grande couronne, l'offre s'inscrit plutôt dans une fourchette comprise entre 100.000 et 150.000 €, les prix les plus élevés étant réservés aux parcelles les mieux situées et aux belles largeurs de façade.
Avec des valeurs élevées, le terrain est souvent un élément déterminant. « En Île-de-France, le prix du terrain représente généralement 50 à 60 % du coût total du projet », confirme Dominique Vonthron. Et quand on sait que le panier moyen du candidat à la maison tourne autour de 200.000 €, il devient primordial pour les constructeurs de limiter l'impact du foncier. C'est pourquoi, bien que n'ayant pas le droit de vendre eux-mêmes le terrain, ils épaulent leur clientèle dans leur recherche. Certains vont même jusqu'à proposer terrain et maisons comme Maison en Ligne. « Nous passons des annonces terrain et projet pour faciliter la vie des acquéreurs », explique Jean-Michel Bournerias, le patron de Maison en Ligne. Les aménageurs, eux, ont réduit la surface de leurs terrains en lotissement pour sauvegarder le pouvoir d'achat des acquéreurs. Très bien conçues, ces parcelles permettent de faire le tour de la maison, mais aussi et surtout de bâtir des villas bioclimatiques et/ou labellisées BBC. |
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