Sept clés pour trouver votre constructeur

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Comment choisir celui qui va bâtir votre maison ? Du contrat de construction au service après-vente en passant par les assurances, ces sept points clés vous guideront dans la recherche d’un partenaire fiable.

Un toit pour votre famille, un patrimoine, mais aussi un engagement financier sur des années : votre maison, c’est tout ça. Donc elle doit être bien construite. C’est le cas pour la très grande majorité des 120 à 130.000 ménages qui, chaque année posent leur première pierre. Leur secret ? Ils ont bien préparé leur projet. Pour ce faire, ils ont chassé l’information dans les domaines juridiques, techniques et financiers. De quoi se donner les moyens de parvenir à leurs fins dans de bonnes conditions.

En revanche, une petite minorité d’acquéreurs s’est lancée tête baissée, sans préparation. Pour eux, le rêve a tourné au cauchemar. Gros problèmes techniques, défaillance de l’entreprise ou abandon du chantier, l’expérience leur a laissé un goût amer. Et pour cause : ils n’ont pas choisi le bon partenaire. Alors qu'en s'informant un tant soit peu, ils auraient pris les bonnes décisions et leur maison aurait vu le jour sans difficultés...

Vous l'aurez compris : le choix du constructeur repose, avant toute chose, sur une préparation soignée. Il s'agit d'obtenir les bonnes infos dans tous les domaines de votre projet, du financement à la mise en service en passant par le terrain, les points techniques, l'architecture, la relation client, sans oublier la liste de vos besoins comme de vos envies. Et pour commencer, mieux vaut creuser les questions juridiques, autrement celles qui ont trait à vos droits et à vos garanties.

1• Le contrat de construction d'une maison individuelle

Choisir le bon pro, c'est d'abord une affaire de contrat. Or les différents intervenants sur le marché de la maison neuve ne travaillent pas dans le même cadre. Avec un contrat de maîtrise d'œuvre ou des marchés de travaux passés avec des entreprises de bâtiment, tout se négocie librement entre les parties, à commencer par les garanties. Si vous optez pour ces solutions, à vous d'être vigilant sur les différentes clauses.

Le cadre juridique le plus souvent rencontré, c'est le Contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI - loi de 1990). Entre autres protections, ce document vous fait obligatoirement bénéficier d’une garantie de livraison à prix et délais convenus, ce qu’aucune autre forme de contrat ne vous certifie. Avec un CCMI, en cas de faillite du constructeur, son garant (assureur) met en demeure l’administrateur judiciaire de se prononcer sur la poursuite du contrat. Ce garant peut aussi désigner une autre entreprise pour achever le chantier. Bref, avec un CCMI, vous êtes certain que votre maison sera bien livrée sans retard et sans dépenses supplémentaires. Notez que les garants sont eux-mêmes protégés par un fonds de garantie. Ainsi, si un constructeur et son garant font faillite, vous êtes là encore assuré que votre maison sortira de terre.

Par ailleurs, le constructeur doit obligatoirement vous faire bénéficier des garanties de remboursement d’acompte, de la garantie de parfait achèvement (durée un an) et de bon fonctionnement (durée deux ans). Conseil : demandez au constructeur le certificat de son garant pour l’année en cours. Notez par ailleurs que c'est le constructeur qui est responsable de la conformité de votre maison à la réglementation thermique 2012, en vigueur jusqu'au 31 décembre 2021 et de la réglementation environnementale 2020, opérationnelle à compter du 1er janvier 2022. Si la maison n'est pas conforme, c'est lui qui devra la remettre à niveau, à ses frais.

Attention aux faux constructeurs !
Certains professionnels sans scrupules se font passer pour des constructeurs alors qu'ils ne le sont pas. Ils vendent des maisons clés en main aux prix anormalement bas sans fournir de garanties, autrement dit en dehors du cadre protecteur du CCMI alors que pour ce type de projet, ce contrat est obligatoire. Certains aigrefins ont même mis au point de faux contrats de construction ! Des pratiques régulièrement dénoncées par les organismes professionnels mais qui ont malheureusement encore cours aujourd'hui. Pour débusquer ces escrocs, vous pouvez vérifier leur existence et leurs chiffres en utilisant les services mentionnés sur la page dédiée du ministère de l'Economie (voir ci-après). N'hésitez pas à leur demander les coordonnées de leur garant et à contacter ce dernier pour savoir à qui vous avez à faire.

2• Construction : l'assurance dommages-ouvrage

L’assurance dommages-ouvrage (D.O.) sert à mettre en œuvre la garantie décennale. Cette dernière vous protège pendant dix ans contre les défauts affectant le gros œuvre et qui rendent la maison impropre à l’habitation. En cas de problème de nature décennale, l’assureur, après expertise, vous indemnise puis poursuit les responsables. La dommages-ouvrage est toujours obligatoire (article L 242-1 du Code des assurances).

Pourtant, certains entrepreneurs, peu scrupuleux vous proposeront de ne pas souscrire cette protection. Ce que vous devez refuser ! Vous vous mettrez hors la loi et vous ne serez pas couvert contre les dommages de nature décennale. En outre, des décisions de justice ont contraint des particuliers qui revendaient avant la fin de la garantie décennale une maison sans dommages-ouvrage à baisser leurs prix de plus de 15.000 €.

Côté coût, l'assurance dommages-ouvrage est tarifée 2 à 3 % du prix de la maison lorsqu’elle est incluse dans un Contrat de construction-loi de 1990. Et dans ce cas, c'est le constructeur qui prend les formalités en charge. Souscrite à titre individuel elle coûte trois fois plus cher ! Et ce sera à vous de rassembler les attestations de responsabilité décennale des différents entrepreneurs pour constituer le dossier. Par ailleurs, un constructeur doit souscrire toute une série d’assurances professionnelles.

3• La situation financière du constructeur

La santé financière du constructeur est un élément important. Une société qui présente un bilan positif inspire confiance. En outre, elle peut investir, développer la qualité, ce qui se répercute évidemment sur le produit final. Vous pouvez vous renseigner auprès de votre banque, qui peut recueillir des informations auxquelles n’a pas accès le grand public.

Les pouvoirs publics ont mis en place de nombreux services pour s'informer sur les entreprises et débusquer les faux constructeurs (voir encadré). Le fichier Sirene de l'Insee permet de s'assurer de l'existence d'une société. Infogreffe donne accès aux données clés et notamment aux chiffres d'une société. Le répertoire des métiers, l'annuaire des entreprises peuvent également être consultés. Toutes ces adresses sont répertoriées sur une page dédiée du site du ministère de l'Economie.

Mais le mieux, c’est encore de les demander au constructeur. Vous pouvez aussi passer par les syndicats professionnels (Pôle Habitat de la FFB, FFCMI). Même si l’appartenance à l’un d’entre eux n’est pas synonyme de sécurité totale (mais rien n’est jamais sûr à 100 %), c’est un gage de sérieux et de qualité. C'est d'autant plus vrai que ces organismes travaillent en partenariat avec les industriels du bâtiment pour développer l'innovation et la qualité.

Notez que les constructeurs qui font de la publicité présentent des atouts supplémentaires. D'abord parce qu'ils ont les moyens de communiquer, ce qui témoigne de leur santé financière. Surtout, ces efforts leur donnent l'occasion de mettre en avant leur savoir-faire, leur image de marque, leur positionnement sur le marché, ce qui n'est possible que pour une entreprise qui assume pleinement son existence.

Une certaine longévité de l’entreprise constitue également un bon indice. Une société mal gérée ne dure pas… Mais attention, ce n’est pas parce qu’un constructeur n’a que quelques années d’existence qu’il n’est pas fiable. Vous devrez simplement vous pencher avec un peu plus d’attention sur son cas. Là encore, des visites de chantier et de maisons terminées vous apporteront d'utiles enseignements.

Dans un marché dynamique, comme c'est le cas aujourd'hui, de nouveaux constructeurs se lancent. S'ils travaillent sous le régime du Contrat de construction-loi de 1990, cela veut dire qu'ils ont bel et bien trouvé un garant, autrement dit un assureur qui leur donne leur caution financière d'achèvement (c'est l'assurance sur laquelle repose la garantie de livraison à prix et délais convenus du CCMI). Et le garant ne donne cette caution qu'aux sociétés qui présentent de bonnes garanties, tant techniques que commerciales ou financières.

4• Les visites de chantier

Visiter les maisons en cours de construction, c’est une bonne idée. Un chantier bien tenu, avec des déchets prêts à partir au recyclage et des économies d'eau, constitue un gage de crédibilité. Vous vérifierez le savoir-faire de l’entreprise et verrez les entrepreneurs à l’œuvre. Attention toutefois : vous ne pouvez pas accéder au chantier sans autorisation et sans être accompagné. C'est une propriété privée et en cas d'accident, vous ne seriez pas couvert par les assurances.

Reste que sur ce point, des réserves peuvent être émises. Une société sérieuse peut être victime de retards indépendants de sa volonté, par exemple en cas d'aléa météorologique. Un bon constructeur sera transparent sur le sujet. Surtout, souvenez-vous que ces visites sont toujours instructives. Vous pouvez également dialoguer avec des ménages récemment livrés, qui vous feront partager leur expérience dans une maison flambant neuve.

Un mot concernant les forums sur Internet. Dans la majorité des cas, les particuliers présents sont sérieux et cherchent à échanger des renseignements pour faire aboutir leur projet dans les meilleures conditions. D'autres, plus rares, sont très excessifs et négatifs. En cas de doute, gardez la tête froide : vérifiez les informations qui vous sont fournies auprès de sources fiables.

5• Les labels de qualité de la maison

Un constructeur qui possède des labels ou des certifications, c’est toujours rassurant. Mais quels sont ces signes de reconnaissance ? Le plus connu, c'est NF Habitat, une marque officielle de certification attribuée par Qualitel avec l'Afnor. Elle garantit la qualité de la maison, de son processus de production et des services apportés par le constructeur. Le label Maisons de Qualité, délivré par l'association éponyme, porte sur la technique, le management, la responsabilité environnementale... A noter : Qualitel, ainsi que Promotélec Services, sont habilitées à vérifier la conformité des maisons à la réglementation thermique 2012 et à compter du 1er janvier 2022 à la Réglementation environnementale 2020.

Et les constructeurs qui n'arborent pas ces marques de qualité ? Nombre d'entre eux sont sérieux mais ont choisi de ne pas entrer dans cette démarche, ce qui est parfaitement leur droit. Outre les vérifications classiques sur leurs références, vous pouvez aussi vous intéresser à leur image de marque, à leur notoriété, tant chez les particuliers que chez les entrepreneurs ou les banquiers. Même à l'heure d'Internet et des réseaux sociaux, le bouche-à-oreille compte !

6• Le dialogue avec le constructeur et la relation client

Vous jugerez aussi de la qualité du constructeur par le dialogue qui s’instaurera entre vous et lui. Posez le maximum de questions.  Au besoin, faites-vous expliquer plusieurs fois ce que vous ne comprenez pas (vous n'êtes pas spécialiste). Discutez avec lui des points précédemment abordés. N’oubliez pas : la manière dont le projet est conçu, la façon dont les plans et la décoration sont personnalisés, l’adéquation entre ce qui est possible ou impossible en fonction de votre budget, tout doit se jouer dans la transparence.

Ce dialogue est aujourd'hui facilité par les grands progrès réalisés par les constructeurs en matière de relation client. Les commerciaux sont formés en matière de technique et suivent les évolutions du secteur (nouvelles réglementations par exemple). Autre atout : avec les constructeurs, vous profiterez des outils de visualisation 3D d'aujourd'hui : vous bâtirez votre maison pièce par pièce et vous pourrez vous assurer objectivement du rendu. Ces méthodes permettent également de mieux chiffrer la maison et d'éditer facilement le Contrat de construction-loi de 1990. 

Autre point : les services. Un constructeur se soucie de son client. Certains d’entre eux vous aideront à trouver votre terrain (attention : en contrat de construction loi de 1990, il ne peut pas vous le vendre lui-même). Sur ce point, un bon constructeur procédera à une visite terrain pour cerner ses caractéristiques et bien adapter la maison à la parcelle. Notez aussi que les constructeurs proposent une assistance à la recherche du financement grâce à leurs partenariats avec des banques ou des courtiers.

Renseignez-vous aussi sur le service après-vente. Ce n’est pas parce que la maison est terminée que l’on doit vous laisser tomber. D’ailleurs, en cas de petits problèmes techniques une fois chez vous, un coup de fil au service après-vente vous permet de trouver des solutions efficaces sans forcément mettre en œuvre les garanties légales.

De plus en plus, les constructeurs proposent des applications de suivi du projet. Elles intègrent un coffre- fort numérique pour stocker tous les documents (acte de vente du terrain, contrat de construction, dossier de crédit, etc.). Une messagerie instantanée vous permet de dialoguer avec les équipes du professionnel et notamment avec son conducteur de travaux. Vous pouvez aussi suivre le chantier grâce à des photos et des vidéos envoyées régulièrement. Certaines fonctionnalités permettent de bien synchroniser les différentes étapes (signature du terrain et rendez-vous à la banque par exemple) pour ne pas perdre de temps.  

7• Le vrai prix de la maison

Lors de vos visites chez les différents constructeurs, vous parlerez forcément prix. Mais attention : ne vous arrêtez pas aux chiffres ! Allez plus loin et vérifiez ce qui constitue le prix. Pour une somme donnée, il faut bien examiner de quoi est faite la maison (matériaux notamment), quels sont ses équipements, ses prestations, mais aussi quels sont les garanties, les assurances et les services apportés par le constructeur. Vous devez aussi envisager cette question de prix de manière globale, en prenant en compte l'adaptation au sol, le raccordement aux réseaux, etc. 

Autrement dit, il faut se méfier de prix trop bas et acheter au juste prix. Faites toujours attention aux chiffres anormalement bas. Ils peuvent cacher des défauts de conception ou une qualité discutable, qui vont influer sur la pérennité de votre nouveau foyer. Pour vous donner une idée, notez que le prix moyen des maisons neuves en France, hors terrain, tourne autour de 1.500 € du mètre carré selon le ministère de l'Ecologie. Bref, retenez le dicton : ce qui est trop bon marché est toujours trop cher. Et pour bien faire le point sur cette question, n'hésitez pas à explorer notre grand dossier exclusif : Calculez le prix de votre maison neuve.

Où trouver des constructeurs ?
Notre site www.construiresamaison.com vous propose une très large sélection de professionnels qui pour la plupart travaillent sous le régime du Contrat de construction d'une maison individuelle (CCMI-loi de 1990). Vous pouvez notamment consulter notre rubrique Plans de maisons ou encore nos articles Régions, qui vous donnent de nombreux exemple du savoir faire de ces spécialistes. Et pour parfaire vos recherches, consultez aussi nos articles juridiques, pratiques et techniques. Connaître le secteur de la maison individuelle va faciliter votre prise décision. 

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