Les statistiques sur la maison individuelle neuve sont plutôt rares. C’est encore plus vrai pour celles qui traitent des prix. Pourtant, elles existent et donnent de précieuses indications. Les plus fiables ? Celles publiées par le Commissariat général au développement durable (CGDD). Cette structure du ministère de la Transition Ecologique et Solidaire livre chaque fin d'année une étude détaillée sur le marché de la maison neuve (la dernière est parue en octobre 2017). Des résultats que nous analysons en détail pour vous donner un maximum de points de repère. De quoi bien calculer votre budget construction !
Selon cette étude, le prix moyen s’établit à 1 352 €/m² de surface de plancher. Un niveau qui varie selon le degré de finitions. Une maison livrée clés en main vaut 1 421 €/m². Fournie prête à décorer, son prix descend à 1 324 €/m². Si le constructeur se charge du gros œuvre (livraison en clos-couvert-isolé), l’acquéreur s’occupant du second œuvre et des finitions, le mètre carré passe à 1 191€. « Un particulier qui opte pour notre formule de maison en kit réalise de sérieuses économies », confirme Damien Hereng, P-DG de Mikit, le numéro 1 du prêt à finir.
Région, adresse et prix
Certaines régions affichent des prix très élevés. Témoin l’Auvergne-Rhône-Alples, où le mètre carré moyen culmine à 1 430 €. Le climat continental impose une isolation renforcée, tandis que nombre de terrains sont pentus, ce qui fait grimper les coûts. Si Paca atteint 1 487 € du mètre carré, c’est parce que les terrains sont aussi rares que chers, ce qui induit une montée en gamme de constructions par ailleurs conformes aux règles parasismiques.
D’autres régions sont nettement moins chères. La plus abordable ? Le Centre-Val-de-Loire, avec un mètre carré moyen à 1 199 €. Il s’agit d’un marché de primo-accédants, autrement dit de jeunes ménages dont les moyens sont par nature limités. Idem en Occitanie (1 280 € du mètre carré), où le marché est lui aussi dominé par la primo-accession. Cette dernière région est par ailleurs favorisée par son climat. Ici, les maisons n’ont pas besoin d’être surisolées pour cadrer avec les normes thermiques et offrir confort et économies d’énergie à leurs habitants.
© itinéraireArchitectes et constructeurs
Le document du ministère donne une info édifiante : le prix dépend de la nature du professionnel qui bâtit la maison. Les différences, qui peuvent être importantes, tiennent notamment aux garanties et aux assurances, mais aussi à la façon de travailler des différents intervenants.
Avec un architecte, le mètre carré moyen monte à 1 622 €. Logique : ces spécialistes s’adressent à une clientèle qui dispose de solides moyens et qui fait bâtir de grandes villas sur mesure. Elles affichent style recherché, voire sophistiqué, et belles surfaces, ce qui nécessite souvent une adaptation au sol spécifique. Quant à leurs prestations et leurs équipements, ils relèvent le plus souvent du haut de gamme.
Chez les constructeurs, le mètre carré moyen passe à 1 361 €. Un prix qui tient compte des nécessaires assurances et autres protections qu’il offre à son client. Ce professionnel travaille sous le régime du Contrat de construction – loi de 1990, seul cadre juridique à inclure un prix global forfaitaire et définitif, mais aussi une garantie de livraison à prix et délais convenus. Si un problème technique apparaît après la signature (nécessité de fondations spéciales par exemple), le surcoût est à la charge du constructeur. Avec les autres types de contrat, il faudra rajouter au pot, donc prévoir une plus grosse marge de manœuvre financière.
Evidemment, la sécurité apportée par le constructeur a un prix puisqu’il doit s’assurer. La garantie de livraison à prix et délais convenus est en effet donnée par un garant sous forme de caution financière d’achèvement. Le coût de cette sécurité est compensé par des méthodes rationalisées. « Un constructeur travaille sur un mode industriel », explique un dirigeant des Maisons Liberté, dans la Drôme. « Son volume de production lui permet d’obtenir de meilleurs tarifs auprès de ses fournisseurs tout en maintenant dans le temps un très haut niveau de qualité. »
Artisans et autoconstructeurs
Les entrepreneurs du bâtiment et les artisans hors contrat de construction affichent un prix moyen de 1 381 € du mètre carré. Certes, ces professionnels n’ont pas à assumer le coût des assurances et autres garanties proposées par les constructeurs. Mais ils n’ont pas le même volume de production ni la même capacité de négociation auprès des industriels du bâtiment. Et puis leur contrat, régit par le Code civil, ne propose pas de garantie de livraison à prix et délais convenus ni de prix global forfaitaire et définitif. Ce qui peut faire grimper l’addition si par exemple des adaptations spécifiques au terrain sont nécessaires.
Et ceux qui construisent eux-mêmes leur villa ? Pour eux, le mètre carré moyen descend à 1 251 €. Logique : faire soi-même coûte moins cher ! Mais cette solution n’est pas sans risques. Respect des normes et notamment de la Réglementation thermique 2012, obtention du permis, financement, gestion du chantier, relation avec certains pros à l’intervention inéluctable (coulage des fondations par exemple), temps nécessaire aux travaux nécessitent rigueur, organisation et vie de couple solides. Bref, l’expérience est réservée aux particuliers avertis et motivés.
Attention aux prix trop bas. Ils peuvent cacher des matériaux de moindre qualité, une pose déficiente, l’absence de garanties. Méfiez-vous des études thermiques à prix bradés : la maison risque de ne pas être conforme à la RT 2012, avec à la clé une mauvaise isolation, des factures d’énergie trop élevées et des remises à niveau après la réception qui risquent d’être aussi onéreuses que compliquées. Pour en savoir plus, cliquez ici.
Coûts techniques
Un point technique donné par l’étude du CGDD : le mode de chauffage n’a qu’un impact très limité sur le prix de la maison. Avec un chauffage électrique, le mètre carré moyen s’établit à 1 335 €. Avec le gaz, le mètre carré moyen passe à 1 357 €. Les autres solutions se situent entre ces deux chiffres. Une différence modique, donc, qui place les critères de choix sur un autre terrain. De fait, les modes de chauffage et de production d’eau chaude dépendent de l’étude thermique et des choix du client.
Le prix des matériaux. Le document du ministère de l’Ecologie ne se penche pas sur l’impact du mode constructif sur le prix de la maison. Ce que l’on peut dire, c’est que dans l’ensemble ils se valent. Surtout, il faut raisonner globalement. Par exemple, si l’ossature bois est un peu plus chère, le temps de chantier est plus court, ceci compensant cela. Certains matériaux plus sophistiqués, type béton cellulaire ou maçonnerie garnie d’isolant sont un peu plus chers mais leurs performances garantissent de très faibles factures d’énergie.
Pour conclure, il ne faut pas oublier que ce qui compte vraiment, c’est la qualité des matériaux, de la pose, mais aussi les garanties et les assurances proposées par les professionnels. Sans oublier l’accompagnement avant, pendant et après le chantier. A cet égard, la présence d’un service après-vente est toujours rassurante. « Les particuliers doivent se baser sur le rapport qualité/prix de l’ensemble de leur projet et pas seulement sur le prix facial de la construction », résume Franck Petit, directeur de l'habitat neuf chez Procivis.
Le prix de l’assurance
Peut-on faire des économies sur l’assurance dommages-ouvrage (ADO) ? A priori non puisqu’elle est toujours obligatoire quel que soit le cadre juridique du projet (article L-111-30 du Code de la construction et de l’habitation et L-242-1 du Code des assurances). Mais certains particuliers, conseillés par des professionnels peu scrupuleux, sont tentés de s’en affranchir pour réduire les coûts, les contrôles étant malheureusement très rares.
Au-delà du fait que c’est illégal, ne pas prendre cette assurance est dangereux. Si un dommage important apparaît sur le gros œuvre, le particulier qui a souscrit l’ADO est indemnisé après expertise, l’assureur se retournant ensuite contre les fautifs. Sans ADO, ce même particulier doit prouver la faute de l’entrepreneur pour faire jouer son assurance en responsabilité décennale. C’est aussi long que compliqué. Et puis que faire si l’entrepreneur qui a mal fait les travaux a disparu ?
Autre point important : la valeur de la maison. Le particulier qui a fait construire sans ADO est responsable des défauts sur le gros œuvre pendant les dix années qui suivent la réception de l’ouvrage. S’il vend pendant cette période, il devra convaincre son acquéreur de prendre ce risque en charge. Ce qui passe par de solides expertises et surtout par une diminution du prix de 20 à 30% en général.
Combien coûte cette assurance ? Intégrée dans un Contrat de construction-loi de 1990, une assurance dommages-ouvrage coûte en moyenne 2 à 3% du prix de la maison. Souscrite à titre individuel, le tarif compte pour 7 à 8% du prix de la maison.
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