Acheter un terrain dans les Hauts-de-France

Pour faire construire, il faut forcément un terrain. Et là comme ailleurs, il faut choisir entre lotissements et parcelles vendues par des particuliers, en diffus. En lotissement, la recherche est simplifiée, l’acquéreur s’adressant à un professionnel qui vend un lot constructible, viabilisé, borné et raccordé aux réseaux (notamment à la fibre). Bref, c’est du prêt à bâtir. Pour les terrains en diffus, la tâche se complique, notamment si le terrain est éloigné des raccordements en tout genre. Et s’il se situe en pleine ville, c’est sur l’accès au chantier et le voisinage qu’il faut être vigilant.

Se décider entre le diffus et le lotissement, c’est aussi un choix de vie. « Dans un lotissement, de cinq à vingt terrains, c’est un mode d’existence périurbaine qui s’installe avec un réseau de transports en commun, la proximité d’écoles, des commerces. Et c’est aussi un lien humain qui se tisse entre enfants et parents habitant le même lieu », confie Pascal Allavoine, directeur de Tisserin Maisons Individuelles.

Dans les Hauts-de-France, les terrains en lotissement ne manquent pas comme l’explique Alexis Wattebled, président fondateur de l’aménageur-lotisseur Proteram : « les collectivités locales ont travaillé sur les documents d’urbanisme pour ouvrir de nouveaux terrains à la construction en milieu urbain, semi-rural et rural. Parallèlement, la démarche Zéro artificialisation nette (Zan) incite à limiter l’étalement urbain et favorise la reconversion des friches. Le résultat, c’est le maintien d’une offre adaptée aux besoins des familles tout en favorisant la sobriété foncière et la densification douce ».

Attention aux Plans locaux d’urbanisme en secteur rural ou semi-rural. « Certains sont plus permissifs qu’en milieu urbain. D’autres, à l’inverse, sont plus complexes, un beffroi n’étant jamais loin, ce qui implique le respect des impositions de l’architecte des Bâtiments de France (ABF) », constate Hervé Degaille, commercial chez Constructions Piraino. Attention également à la nature du sol, notamment en cas de présence de sable ou d’argile. À noter : la région de Valenciennes est située en zone sismique de catégorie 3 (risque modéré) et que de ce fait, des règles spécifiques de construction doivent être respectées. Le mieux : identifier les risques en amont sur le site georisques.gouv.fr, creuser cette question avec le constructeur et réaliser une étude de sol pour choisir les bonnes fondations et chiffrer précisément le projet.

Le littoral, le long de la côte d’Opale, du cap Blanc-Nez au Tréport, est particulièrement recherché, notamment depuis les épisodes de confinement liés à la pandémie de Covid-19. Télétravail, birésidence, retraite en vue sur les plages de la Manche sont autant de motifs de construction d’une maison neuve parfaitement isolée et non énergivore. Inutile de convoiter la vieille maison juchée sur la falaise pour la démolir et reconstruire. Car ici, gare à l’érosion et aux éboulements. Il faudra alors se positionner en retrait, en second ou en troisième rideau par rapport à la côte. Mais ces terrains sont aussi rares que chers…

La valeur du foncier

Le prix des terrains, justement. Il dépend de la grandeur de la parcelle et de sa situation. Les parcelles, en lotissement, tournent autour de 600 m². En diffus, la surface moyenne avoisine les 800 m², mais on peut aussi trouver 1 000 et 2 000 m². L’emplacement joue aussi sur le prix : la vue mer sur le littoral se paie une fortune, la proximité d’un bassin d’emplois, d’une gare TGV, d’un réseau de bus… pèse aussi sur la valeur de la parcelle.

Dans la périphérie de Lille, sur les communes renommées de Marcq-en-Baroeul, Bondues, Wasquehal… les prix se situent autour de 400 €/m² mais peuvent grimper jusqu’à 600 €/m² pour un emplacement exceptionnel. En s’éloignant à une trentaine de kilomètres, les prix chutent à 190 €/m². Sur Arras et Abbeville, le mètre carré évolue autour de 100 € alors que sur Amiens, il grimpe à 200 €. Dunkerque et Boulogne-sur-Mer affichent des valeurs identiques à celles d’Arras.

À l’unité, la parcelle moyenne des Hauts-de-France s’affiche à 74 100 € pour 910 m² selon une étude du ministère de la Transition écologique. Près de Lille, ce prix moyen peut atteindre les 500 000 € pour de petites surfaces. Un peu plus loin, les terrains de 400 à 500 m² valent en moyenne de 250 000 à 300 000 €, voire davantage pour les meilleurs emplacements. À trente ou quarante kilomètres de l’agglomération lilloise, il faut en général compter dans les 100 000 €. Dans les villes moyennes et en secteur rural, la fourchette moyenne varie de 50 000 à 80 000 €. Sur ces mêmes secteurs, les lotissements s’affichent à 50/60 000 € la parcelle prête à bâtir.