Maison : le boom des petits terrains

Les petites parcelles gagnent du terrain. Logique : elles associent maîtrise des prix, valorisation du patrimoine et lutte contre l’étalement urbain. Surtout, elles cadrent mieux avec les besoins de familles qui ne veulent plus consacrer tous leurs week-ends à tondre, tailler et couper.

Les terrains à bâtir sont de plus en plus petits. Leur surface moyenne passe de 1.284 m² en 2007 à 920 m² en 2017 (derniers chiffres disponibles) selon des études des ministères de l’Ecologie et de la Cohésion des territoires. Le prix moyen de la parcelle, à l’unité, grimpe sur la même période de 65.545 à 78.600 €. Vu autrement, le foncier à bâtir vaut 51 €/m² en 2007 pour atteindre 85 €/m² dix ans plus tard.

En lotissement. Les terrains aménagés par des professionnels (lotissements) sont logés à même enseigne. Leur surface moyenne s’établit à 522 m² en 2015, contre 805 m² en 2005 d’après une étude du cabinet Adéquation de 2016 (derniers chiffres disponibles). Dans le même temps, le prix diminue. Le lot individuel aménagé livré prêt à bâtir moyen coûte 85.216 € en 2006 et 81.720 € dix ans plus tard.

Prix maîtrisé. Réduire la surface revient à maintenir le pouvoir d’achat immobilier. A 60 €/m², une parcelle de 500 m² vaudra moitié moins cher que si elle fait 1.000 m². En Bourgogne/Franche-Comté, la région la moins chère de France, le mètre carré moyen vaut 45 €, la surface moyenne montant à 1.226 €/m². En Ile-de-France, le secteur le plus cher de l’Hexagone, c’est l’inverse : le mètre carré moyen s’envole à 216 €, la superficie tombe à 638 m².

Terrain ou terrasse ? Si les parcelles sont plus petites, c’est aussi parce que les modes de vie changent. Les acquéreurs ne veulent plus passer leur week-end à gratter la terre. Ils vivent leur jardin comme une grande pièce de plein air. Cette « super terrasse » est un lieu de convivialité : le barbecue y est le bienvenu et de plus en plus, les acquéreurs adaptent leur piscine, comme en témoigne la vogue des couloirs de nage et des bassins hors sol.

Foncier bien placé. L’autre avantage des petites parcelles, c’est leur emplacement. Le plus souvent, elles sont proches des secteurs urbanisés, limitant le temps - et le budget - consacré aux déplacements. Ce qui consolide le budget familial et sécurise les remboursements du prêt. Surtout, elles prennent davantage de valeur et/ou résistent mieux aux éventuels retournements du marché. Résultat : elles se revendent mieux et à meilleurs prix.

Trouver du crédit. Cette valeur patrimoniale joue en faveur du crédit. Ce dernier est garanti par le logement, par l’intermédiaire de l’hypothèque ou de la caution. Les banques sont sensibles à la qualité de cette garantie. Avec un terrain bien placé, elles vont récupérer leur mise en cas de vente forcée pour cause d’aléa de la vie. Du coup, ces parcelles de nouvelle génération sont bien vues lorsqu’il s’agit de négocier un prêt immobilier.

Densifier l’urbanisme. Les terrains plus petits se placent dans la logique actuelle de densification et de lutte contre l’étalement urbain. De plus en plus de communes travaillent avec les aménageurs et les constructeurs pour créer des quartiers mêlant maisons, petit collectif, espaces verts et bonne desserte. Ces formes urbaines comptent dans les 40 à 45 logements à l’hectare, contre 25 logements à l’hectare au milieu des années 2000.

Et les maisons ? Les constructeurs proposent des villes adaptées à ces terrains plus petits. Au programme : volumétries compactes, implantation sur sous-sol, garage enterré, voire chambres en cour anglaise, etc. Un soin particulier est apporté à la gestion des vis-à-vis pour préserver l’intimité. La conception bioclimatique est optimisée, avec un accent mis sur l’éclairage naturel. Des villas très urbaines à découvrir dans le diaporama ci-dessous.

 

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