Obtenez votre crédit immobilier : les 10 critères décisifs

Manuel Apruzzese
Publié par
le
Journaliste chez PAP.fr

Les banques prêtent sous conditions ! Leur objectif est de limiter au maximum leur prise de risque. Le profil des futurs emprunteurs va donc être examiné à la loupe.

Votre banquier vous connaît bien, il vous donnera une réponse rapidement. © alvaro gonzalez/GettyImages

Les banques détestent le risque. Plus il est élevé, plus les taux d’intérêt sont hauts. Pour cerner le profil de l'emprunteur, elles utilisent divers critères. L’objectif est d’avoir une photographie aussi fidèle que possible. Votre banque de dépôt vous connaît bien, elle vous donnera une réponse rapidement. En faisant appel à une autre banque, votre dossier sera examiné de manière plus approfondie puisqu’elle ne vous connaît pas.

1️⃣ Ne pas être fiché !

Premier critère rédhibitoire pour les banques : être fiché à la Banque de France ! Les personnes fichées sont systématiquement interdites de crédit. Les banques prêteuses vérifient toujours la situation des emprunteurs. Il y a deux types de fichage : le FICP (fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers) et le FCC (fichier central des chèques).

2️⃣ Des revenus fixes et réguliers

Pour obtenir un prêt, il faut pouvoir justifier de revenus stables et réguliers. Un contrat à durée indéterminée (CDI). Pour les travailleurs indépendants, les chefs d'entreprise et les professionnels libéraux, l'ancienneté sera considérée. En revanche, les contrats à durée déterminée (CDD), les contrats d'intérim ou les stages ne sont généralement pas pris en compte.

3️⃣ Ne pas dépasser les critères du HCSF

Le Haut Conseil à la stabilité financière (HCSF), une structure qui dépend de la Banque de France, a fixé des règles intangibles. Elles ne peuvent pas être dépassées ! Le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % des revenus du foyer et la durée du prêt ne doit pas dépasser 25 ans. Tout dépassement entraînera un refus. Il est conseillé de réaliser des simulations avant de faire une demande de prêt.

10 à 20 % d’apport personnel sont conseillés pour obtenir un prêt immobilier.

4️⃣ Un taux d’endettement raisonnable

Le taux d'endettement correspond à la proportion des revenus nets du ménage consacrée au remboursement des prêts. Il ne doit pas excéder 35 %. Les éléments examinés sont :

  • le loyer, pour les locataires ;
  • les mensualités des crédits en cours ;
  • les pensions alimentaires versées le cas échéant.

5️⃣ Un compte courant irréprochable

Les accidents bancaires sont rédhibitoires. La banque va demander les relevés de compte des trois derniers mois. Malgré des revenus confortables, si le compte courant est systématiquement à découvert ou a connu des refus de paiement, la banque sera intransigeante. Elle refusera le prêt.

👉 Seule solution : avoir une tenue de compte irréprochable dans les six mois précédant la demande de prêt. Mieux vaut aussi limiter les dépenses superflues. 

6️⃣ Un reste à vivre suffisant

Le reste à vivre représente ce qu’il reste chaque mois charges fixes et mensualités de crédit déduites (factures, impôts, transport…). Cet indicateur scruté de près par les organismes de crédit. Pour donner un ordre d’idée, le reste à vivre minimal pour une personne seule est de 750 €, 900 € pour un couple sans enfant auquel s’ajoute 150 € par enfant.

Le scoring bancaire permet à la banque de noter l’emprunteur et d’évaluer son risque de défaillance.

7️⃣ L’âge et la santé

Mieux vaut emprunter jeune et en bonne santé ! Un questionnaire doit être rempli. L'assureur souhaitera notamment savoir :

  • l’âge, la taille et le poids (indice IMC) ;
  • si vous fumez et/ou consommez de l’alcool ;
  • si vous suivez des traitements médicaux ;
  • si vous souffrez d’un handicap ou d’une maladie chronique :
  • si vous avez été ou serez hospitalisé prochainement, etc.

8️⃣ De l’apport personnel

L’apport personnel, autrement dit de l’épargne, est aujourd’hui indispensable pour décrocher un prêt. Il est demandé environ entre 15 et 20 % de la somme empruntée. Là encore, ça rassure la banque et prouve votre sérieux et votre capacité d’épargne.

9️⃣ Stabilité professionnelle

La stabilité professionnelle dans l'évaluation des risques est considérée dans l’évaluation des dossiers. Elle permet de réduire les risques d’incapacité de remboursement du prêt immobilier. Il ne faut pas trop enchaîner les postes.

🔟 Les pires choses à éviter !

L’analyse du compte bancaire peut révéler de mauvaises habitudes :

  • trop de crédits à la consommation ou un prêt renouvelable/revolving ;
  • des achats dépassant largement les capacités financières ;
  • des virements importants non expliqués ;
  • des découverts à répétition ;
  • des incidents de paiement ;
  • les jeux d'argent (paris sportifs, casino, poker en ligne…) ;
  • une trop grande part d’épargne investie dans les cryptomonnaies.

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