A quel moment vendre son logement ? C’est la question que vous allez vous poser si vous faites construire votre maison. Une décision qui aura un impact sur vos capacités financières. Les coûts seront en effet différents si vous vendez votre bien peu de temps avant la livraison de votre maison ou juste après avoir signé votre contrat de construction de maison individuelle.
Vendre son logement pendant la construction de sa maison
Si vous n’avez pas vendu votre bien lorsque vous signez votre CCMI, vous devrez utiliser soit un crédit relais, soit un prêt achat-revente pour financer votre projet de construction. Le premier vous permet de bénéficier d’une avance sur la vente de votre bien représentant entre 60 et 80% de sa valeur estimée, déduite des capitaux restants dus (CRD). Ce prêt peut être complété par un autre crédit immobilier pour assurer le financement de votre projet si le produit de la vente est insuffisant. Chaque mois, vous paierez les intérêts de votre crédit relais tant que vous n’aurez pas vendu, les taux d’intérêt étant bas, le coût est modique.
Ce crédit est souscrit pour une période de douze mois, renouvelable une fois. Le remboursement du capital du crédit relais intervenant lors de la vente de votre bien. Pour éviter de payer deux échéances de crédit, les banques vous proposent un différé total de remboursement, le paiement des intérêts et du capital du deuxième prêt débutant à la livraison de la maison. Les intérêts intercalaires qui doivent être payés à chaque appel de fonds demandé par le constructeur peuvent être également lissés sur la durée de votre crédit. Dès que votre bien sera vendu, le montant de la vente sera déduit du capital emprunté et la durée de votre crédit sera diminuée.
Les atouts du prêt achat-revente
Autre financement possible : un prêt achat-revente, une formule plus souple qu’un crédit relais. Ce prêt finance le rachat du crédit actuel, le projet de construction, les frais de notaire et le déménagement. L’acquéreur paiera chaque mois son échéance de crédit dès la mise en place du financement. « Ces crédits d’une durée de 25 ans permettent de racheter les capitaux restants dus par l’acquéreur et de les lisser sur une période plus longue. Ce qui diminue son taux d’endettement », explique Sandrine Allonnier, directrice des relations banques chez le courtier de crédits immobiliers vousfinancer.com. « Ce prêt peut financer le projet de construction du client pendant trois ans ce qui lui permet de bénéficier d’un délai plus long pour vendre son bien. Autre avantage : il ne paiera pas d’intérêts intercalaires lors du déblocage des fonds. »
Les points clés
- Si vous souhaitez louer un logement jusqu’à la livraison de votre maison, étudiez le marché locatif de votre ville. Vérifiez que les biens qui vous intéressent soient suffisamment nombreux pour vous permettre de choisir la surface par rapport au loyer que vous vous être fixé pour votre budget. Et estimez les différentes dépenses impliquées par la location.
- Vérifiez que votre bien figure parmi les surfaces les plus recherchées pour pouvoir négocier un différé de jouissance avec votre acquéreur. Dans le cas contraire, mieux vaut opter pour une location dès la vente de votre bien conclue pour s’épargner du stress.
- Faites-vous conseiller par votre notaire pour calculer le montant des pénalités que vous aurez à payer dans le cas d’un différé de jouissance si vous occupez votre logement au-delà de la date fixée dans l’acte de vente.
Le bon moment pour vendre son logement
Vous devrez ensuite choisir le bon moment pour vendre. Un projet de construction durant en moyenne 18 mois, un délai comprenant la conception du projet, le dépôt du permis de construire, le recours des tiers et les travaux, mieux vaut ne pas mettre en vente trop tôt. Ce serait dommage de ne pas profiter d’une éventuelle hausse des prix. « Le bon timing, c’est de vendre son bien lorsque les travaux de la maison débutent. Le client bénéficie alors de 8 à 10 mois pour conclure sa vente », conseille Fabien Cuminal, directeur général du groupe Cofidim, un constructeur de maisons individuelles qui regroupe les marques Le Pavillon français et Maisons Sésame. L’objectif étant de faire coïncider la vente de son bien avec l’emménagement dans sa nouvelle maison. Ce qui n’est pas toujours possible, un décalage de quelques mois étant fréquent.
Les solutions ? Elles sont multiples ! « Acquéreur et vendeurs peuvent décaler la signature de l’acte de vente chez le notaire pour faciliter l’emménagement. L’acquéreur peut également accepter un différé de jouissance du bien (cf encadré : Différé de jouissance d’un logement : mode d’emploi). Certains clients sont aussi hébergés par leurs proches ou louent un logement jusqu’à la livraison de leur maison (cf encadré : Louer un logement avant la livraison de sa maison). »
Louer un logement avant la livraison de sa maison
Si vous louez un bien vide, il est conseillé de choisir une surface inférieure à celle de votre logement pour minimiser le loyer. Ce qui peut vous obliger à stocker vos effets personnels dans un garde-meubles, une prestation onéreuse. Exemple : comptez entre 350 et 380 € par mois pour la location d’un box de 13 m² en région parisienne. Sans compter la caution et le mois d’avance qui devront être versés au propriétaire du bien loué. Des frais importants auxquels s’ajouteront le coût du déménagement, la souscription des abonnements : électricité, gaz, téléphone… Autre alternative : la location d’un meublé. Outre des particuliers qui louent ce genre de biens, des résidences services sont aussi proposées dans les grandes agglomérations, des logements très coûteux.
Différé de jouissance d’un logement : mode d’emploi
Un différé de jouissance vous évitera de déménager. Car votre acquéreur accepte que vous restiez dans votre ancien logement dont il est devenu le propriétaire. Cette occupation peut être acceptée soit à titre gracieux soit faire l’objet d’une indemnité d’occupation qui devra lui être versée chaque mois. Cette dernière représentant en général un peu moins d’un mois de loyer. Des pénalités doivent être également prévues si vous ne respectez pas le délai indiqué pour quitter les lieux. Ces différentes clauses doivent figurer dans l’acte de vente.
Exemple d’opération achat-revente
Un couple souhaite financer son projet de construction de maison individuelle qui s’élève à 200.000 €, un prix comprenant l’achat du terrain et la construction. Le plan de financement intégrera également le produit de la vente de leur appartement estimé à 150.000 €.
La banque leur accorde un prêt achat-revente qui finance sur 25 ans la totalité de leur projet (200.000 €) et rachète les capitaux restant dus de leur crédit immobilier pour l’achat de l’appartement (80.000 €). Un crédit relais représentant 80% de la valeur du bien soit 120 000 € est prévu sur 24 mois. Après avoir vendu leur appartement 150.000 € au bout de six mois, le couple a réinjecté le produit de la vente dans son plan de financement. Ce qui lui a permis de réduire de six ans la durée de son crédit immobilier et d’économiser 20.080 € d’intérêts.
| Montant du prêt achat-revente | Taux hors assurance | Echéance mensuelle | Durée du crédit avant la revente du bien | Durée du crédit après la revente du bien | Intérêts économisés |
| 280.000 € | 1,9% | 689,14 € | 25 ans | 19 ans | 20 080 € |
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