Maison, labels et certifications : comment ça marche ?

Les Français sont intraitables sur la qualité de leur future maison

C’est ce qu’il ressort d'un Baromètre de satisfaction clients Construction Maison Individuelle initié par Qualitel, organisme certificateur mandaté par l'Afnor pour attribuer la très officielle marque NF Habitat aux villas neuves. Invités à se prononcer sur leurs critères de choix au moment de faire construire, une majorité (90 %) fait de la qualité globale, c’est-à-dire multicritère, de la maison l’un des éléments fondamentaux de leur décision.

Image de marque

Les résultats de ce baromètre « démontrent que les professionnels qui choisissent de s’engager dans la certification emportent l’adhésion d’une grande partie de leurs clients, loin devant la proximité géographique du constructeur ou la notoriété de la marque ». Des réponses qui illustrent l’intransigeance croissante des particuliers qui n’entendent pas mégoter sur les vertus de leur habitat. D’autant que si le respect de la réglementation actuelle (la RE 2020) implique toujours un grand soin dans la construction, ses évolutions futures (2025, 2028 et 2030) esquissent un nouveau référentiel pour une maison toujours plus performante, respectueuse de l'environnement, économe et agréable à vivre.

Les clés de la qualité

Mais justement : dans le dédale des normes, des labels, des certifications, mais aussi des contrats et des services proposés par les différents professionnels de l’acte de construire, il n’est pas toujours facile de s’y retrouver. Sauf si vous lisez ce dossier spécialement fait pour vous donner les clés de la qualité en maison individuelle. Suivez le guide !

🏗️ La construction, le droit et la qualité

Avant d'entrer dans l'univers des labels et des certifications, il faut rappeler que le premier signe de qualité, c'est le type de contrat que vous allez signer. Logique : constructeurs, architectes et maîtres d’œuvre ne travaillent pas dans le même cadre juridique et n'offrent pas les mêmes droits, les mêmes protections et les mêmes garanties aux particuliers qui font construire.

CCMI : une protection sous contrat

Le dispositif le plus souvent employé, c'est le Contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI). Régi par une loi de 1990, c'est de loin le plus protecteur. Il garantit notamment la livraison de la maison à prix et délais convenus. Si le constructeur fait faillite, par exemple, son garant (assureur) se charge de la bonne fin des travaux grâce à la caution financière d’achèvement. Grâce à elle, le garant va mandater et payer une autre entreprise pour qu’elle termine votre maison dans les temps et sans que vous ayez à payer un euro de plus. Le garant ne couvre le constructeur que si ce dernier montre patte blanche en termes de solidité financière et de faible sinistralité. Un vrai gage de sécurité.

Maison : un prix ferme et définitif

Avec un CCMI, le prix est global, forfaitaire et définitif. Les modalités de sa révision et le cas échéant le coût des travaux dont l’acquéreur souhaite se réserver l’exécution doivent être mentionnés. Une des clauses de ce contrat stipule par ailleurs que l’acquéreur peut se faire assister lors de la réception, par un architecte ou un professionnel habilité de son choix. Autre atout du CCMI : si des surcoûts apparaissent une fois le contrat signé et le chantier démarré (nécessité de fondations spéciales par exemple), les sommes en question sont à la charge du constructeur.

⚠️ Attention aux faux constructeurs

La Direction générale de la concurrence, de la consommation et de répression des fraudes (DGCCRF) met régulièrement en garde les particuliers contre les faux constructeurs. Elle pointe l’absence d’assurances et de garanties, des conditions suspensives et des délais de rétractation non mentionnés au contrat alors qu’ils sont obligatoires. Pire : certains aigrefins proposent de faux CCMI. Ils en reprennent les mentions, les termes juridiques, mais les garanties et assurances n’existent pas ! Donc, pour vous assurer de la régularité de ce document, demandez les coordonnées du garant et vérifiez auprès de lui s’il a bien donné sa caution financière d’achèvement.

Quid des maîtres d’œuvre ?

D’autres professionnels sérieux exercent sur le marché. Il s’agit des architectes et des maîtres d’œuvre. Sur le plan juridique, les contrats sont régis uniquement par le Code civil. Vous ne bénéficiez pas de la garantie de livraison à prix et délais convenus. Les surcoûts imprévus dans le contrat sont à votre charge. Pour bénéficier de ces protections, vous devez négocier pour les faire inscrire au contrat. Les règles sont les mêmes si vous signez des marchés de travaux avec différentes entreprises.

Le cas particulier des architectes

Les architectes font de gros efforts pour sécuriser leurs clients. « Ils font toujours réaliser une étude de sol », explique le Conseil de l’Ordre des architectes. « Sans elle, ils ne sont pas assurés en responsabilité civile et décennale. Or en l’absence de cette assurance, ils ne peuvent légalement pas exercer leur métier. » Et de rappeler : « avec les architectes, l’assurance dommages-ouvrage est systématiquement souscrite par le particulier ».

Construction : les assurances obligatoires

Un entrepreneur sérieux est toujours assuré en responsabilité professionnelle et en responsabilité décennale. Cette dernière vous permet d’être couvert en cas de sinistre sur le gros œuvre survenant dans les dix ans qui suivent la réception de la maison. L’assurance dommages-ouvrage, qui facilite la mettre en œuvre de la décennale, doit être souscrite quel que soit le cadre juridique du projet, comme le stipule l’article L 242-1 du Code des assurances. Celui qui vous dit le contraire vous ment.

🏠 Une maison conforme à la réglementation

Le deuxième signe de qualité concerne la Réglementation environnementale 2020 (RE 2020). Ce texte réglementaire impose de nouvelles règles à tous les constructeurs. Globalement, les maisons doivent être écologiquement plus responsables, faire appel à des matériaux biosourcés et porter une attention particulière au confort d'été.  

La RE 2020 impose une conception bioclimatique et une isolation et une étanchéité renforcées, mais surtout elle intègre la notion de confort d'été et le recours à des matériaux biosourcés. L'objectif est de diminuer son impact sur l'environnement et limiter les gaz à effet de serre responsables du réchauffement climatique. Ce qui nécessite des matériaux bas carbone, certifiés, mais aussi des artisans et sous-traitants spécialement formés et un suivi de chantier rigoureux.

Qualité en maison neuve : des sites constructifs

Pour trouver des infos sur la qualité, consultez les sites

• l’Agence nationale d’information sur le logement (www.anil.org) ;
• du ministère du Logement (www.logement.gouv.fr) ;
• de l’Agence qualité construction (www.qualiteconstruction.com).

👩‍💻 À visiter également, les sites www.nf-habitat.fr, www.qualitel.org, www.maisons-qualite.com, www.promotelec.com, www.effinergie.org, www.lamaisonpassive.fr.

RE 2020 : une construction vérifiée

Pour s’assurer de la conformité de la maison, un test de perméabilité est réalisé. Le débit de fuites d’air vers l’intérieur ne doit pas dépasser 0,6 m3/m² de paroi et par heure. Si ce seuil est dépassé, des travaux modificatifs sont nécessaires. Certains constructeurs ont obtenu un agrément ministériel de perméabilité à l’air. Cela signifie que le constructeur s’engage officiellement pour une isolation thermique optimale. Du coup, toutes leurs maisons respectent par principe les exigences de la RE 2020 en matière d’étanchéité. Cet agrément n’est accordé qu’aux constructeurs qui s’engagent dans une démarche qualité régulièrement vérifiée par un organisme indépendant. Par ailleurs, la RE 2020 impose un contrôle strict de la Ventilation mécanique contrôlée (VMC).Toute l'installation est examinée de près avant la livraison de la maison et les débits d'extraction sont mesurés.

👉 Une Attestation de conformité ou une Attestation de non-conformité sera délivrée. En cas de défaut ou de non-conformité, le maître d’ouvrage doit alors y remédier.

Non-conformité ?

Le maître d'ouvrage doit établir pour chaque maison un document attestant qu'il a pris en compte toutes les exigences de performance énergétique et environnementale de la RE 2020 :

• le besoin en énergie (indicateur Bbio) ;
• la consommation d'énergie primaire et la consommation d'énergie primaire non renouvelable du bâtiment pour le chauffage, le refroidissement, la production d'eau chaude sanitaire, l'éclairage, la mobilité des occupants interne au bâtiment, les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d'eau chaude sanitaire et de ventilation ;
• l'impact sur le changement climatique de la consommation d'énergie primaire ;
• l'impact sur le changement climatique lié aux matériaux mis en œuvre ;
• le nombre de degrés-heures d'inconfort estival (indicateur DH) ;
• l'attestation comporte également deux indicateurs calculés à titre informatif :
  - l'impact sur le changement climatique de la maison, évalué sur l'ensemble de son cycle de vie, prenant en compte le stockage, pendant la vie du bâtiment, de carbone issu de l'atmosphère ainsi que les charges et bénéfices liés à la valorisation des composants en fin de vie ;
• la quantité de carbone issu de l'atmosphère et stocké dans le bâtiment.

⚠️ Le non-respect de la RE 2020 est un délit puni d'une amende, voire d'une peine d'emprisonnement.

Une étude thermique de qualité

Obligatoire pour obtenir le permis de construire, l'étude thermique vous permet de déterminer les meilleures solutions pour une maison performante, économique et durable. Elle est réalisée par un bureau d’études spécialisé. Mais certaines officines se contentent de prestations par Internet et affichent des prix trop bas pour offrir suffisamment de garanties. Surtout, c'est dangereux : économiser quelques centaines d’euros sur une étude peut alourdir le coût de la maison (questions techniques mal anticipées), compliquer son entretien et aboutir à la création de graves problèmes, comme l’inconfort en été, la surconsommation d’énergie, les équipements mal dimensionnés et le défaut d’étanchéité.

À quel prix acheter une maison ?

On le sait, les constructeurs se livrent une sérieuse concurrence commerciale. Reste qu’à prestations et surfaces égales, ils affichent peu ou prou des prix similaires au mètre carré.

• Le prix moyen en entrée de gamme tourne autour de 1 600 €/m² hors adaptation au terrain ;
• 1 800 €/m² en moyen de gamme ;
• à partir de 2 500 €/m² pour le haut de gamme.

⚠️ Méfiez-vous des propositions anormalement basses à prestations supposées identiques. En effet, des matériaux performants et homologués, des équipes rodées aux techniques de pose parfois délicates, des garanties, des assurances, un service après-vente, tous ces paramètres sont autant de coûts incompressibles. Aussi méfiez-vous de certains prix alléchants qui peuvent dissimuler des pratiques illégales telles que l’utilisation de matériaux non conformes ou une main-d’œuvre peu voire pas qualifiée.

Maison neuve et marques de qualité

Parmi les différentes pistes pour sécuriser votre projet, vous pouvez vous fier aux certifications dont peuvent se prévaloir certains professionnels. Et des certifications globales en maison neuve, il n’y en a qu’une : NF Habitat. La certification est le signe extérieur d’un engagement sur la qualité du produit et des services « Elle établit de fait une réelle confiance dans les relations avec les clients et les partenaires », explique-t-on chez Qualitel, l’organisme certificateur qui l’attribue.

NF Habitat : un audit strict du constructeur

La marque NF Habitat garantit que le constructeur applique une politique de qualité avant, pendant et après les travaux. Elle est fondée sur trois niveaux d’exigences indissociables :

1. qualité de l’organisation et des moyens de l’entreprise ;
2. qualité des services et du suivi client ;
3. qualité technique du produit.

Le constructeur titulaire accepte à ce titre de se soumettre à des contrôles et audits réguliers destinés à vérifier et attester du respect des domaines d’exigences du référentiel. Pour pouvoir prétendre passer l’audit de certification, le constructeur doit obligatoirement travailler dans le cadre du contrat de construction loi 1990 et être titulaire des différentes garanties obligatoires. En outre, il doit offrir la transparence dans sa communication et sa publicité ainsi que dans ses relations avec son client. N’hésitez pas à exiger les preuves de l’application de cette démarche de qualité.

NF HQE® : mise au vert

Certains professionnels optent pour la certification NF Habitat dans sa démarche Haute Qualité environnementale® ou HQE®. Cette marque de qualité reprend le référentiel NF Habitat en lui ajoutant un volet environnemental tout en attestant d'un niveau de performance supérieur. Elle s’appuie sur le cadre de référence du bâtiment durable élaboré par l’Association HQE et certifie que le bâtiment présente un impact limité sur l’environnement, qu’il obéit aux préoccupations de santé et de confort de ses futurs habitants et qu’il répond à des objectifs d’économies de ressources et de rejets de déchets. Pour le client, c’est l’assurance d’une maison à vivre conçue pour être pérenne, pratique et confortable, respectueuse de son environnement et économe à l’usage.

Chantier : c’est du propre !

Intéressez-vous de près à la qualité du chantier. Certains professionnels se sont lancés dans une pratique dite de « chantier propre ». L’objectif est de trier et de faciliter le recyclage des déchets de chantier. Artisans, fournisseurs de matériaux et autres entreprises du bâtiment sont de plus en plus nombreux à souscrire à ce type de démarche de qualité. Et même si elle n’a pas d’influence directe sur la qualité de la maison, elle révèle néanmoins le soin apporté par le constructeur à ses réalisations.

Construction, agrément et qualité

Moins contraignants, agréments et qualifications traduisent néanmoins la volonté affichée du professionnel d’accroître les garanties proposées aux particuliers. Décryptage pour bien comprendre qui fait quoi.

👉 Qualité maison. Pionnière en la matière (elle a été créée en 1993), l’Association Maisons de Qualité a pour vocation d’aider les accédants dans le choix de leur constructeur et le montage de leur projet. Cette association a mis en place une charte et décerne un agrément. Pour y prétendre (démarche volontaire), le professionnel doit impérativement construire dans le cadre de la loi de 1990 (CCMI). Il doit aussi s’engager sur des points concernant les aspects techniques de la construction, mais aussi sur la relation client et l’organisation administrative de l’entreprise. Maison de Qualité réunit notamment des représentants d’associations de consommateurs, d’associations familiales, les Associations départementales d’information sur le logement, l’Union nationale des aménageurs (Unam) et des organismes dépendants de l’Etat.

Certains constructeurs cumulent également la fonction d’entreprises de bâtiment et sont membres de Qualibat. Ce qui signifie que la société est inscrite au registre des métiers et qu’elle possède les moyens humains et matériels nécessaires et suffisants pour mener à bien ses chantiers et exercer son activité (formation, contrôle, etc.). En affichant cette qualification, le constructeur fait surtout montre de la qualité de ses compétences.

🙋‍♀️ À noter : la grande majorité des constructeurs fait appel à des sous-traitants. Lorsque ces derniers arborent la certification Qualibat, c’est évidemment un plus pour l’acquéreur.

Maison : une énergie labellisée

Poser les jalons de la performance énergétique et répondre aux exigences de la RE 2020 du moment, voire anticiper ses futures évolutions, c’est là tout l’intérêt des labels. Ils valorisent une performance énergétique au-delà du minimum réglementaire tout en laissant le choix des leviers de la basse consommation. Dans le cadre de la RE2020, Qualitel et Promotélec délivrent plusieurs labels de performances énergétiques.

Effinergie RE 2020

Ce nouveau label valorise les constructions neuves de bâtiments résidentiels allant au-delà des exigences de la réglementation environnementale, pour des bâtiments plus sobres énergétiquement, moins impactant sur le climat et plus adaptés aux périodes de fortes chaleurs. Le label Effinergie RE 2020 est délivré dans le cadre d’une certification octroyée par un organisme indépendant et accrédité.

Habitat bas carbone

La grande nouveauté c’est donc l’évaluation de la performance du bâtiment vis-à-vis de ses émissions de gaz à effet de serre sur l’ensemble de son cycle de vie ainsi que des produits de construction et d’usage des équipements. Le label BBCA valorise toutes les démarches bas carbone :

• construction (mixité intelligente des matériaux, sobriété de la conception…) ;
• exploitation (énergies faiblement carbonées, ENR…) ;
• stockage carbone (présence de matériaux biosourcés) ;
• économie circulaire (déconstruction sélective, réemploi de produits, mutualisation des espaces, potentiel de changement d’usage, potentiel d’extension).

Le label Promotelec Habitat Neuf

Il est décerné par l’association éponyme. Il porte sur les vertus techniques des maisons. Ce label a pour finalité de renforcer le confort de vie intérieur, préserver la santé des occupants, garantir la sobriété énergétique et limiter les émissions de CO2 à un coût maîtrisé. Il se décline sur des niveaux de performance allant du seuil réglementaire RE 2020, 2025 et 2028 pour permettre une anticipation des prochains jalons réglementaires.

Labels étrangers

Certains constructeurs mettent en avant les labels Passivhaus et Minergie. Plus performants que la simple RE 2020, ils obéissent à des règles propres et garantissent un haut niveau de qualité. Ils sont attribués par des structures spécifiques (l’association La Maison Passive pour le label PassivHaus®, le bureau d'études Prestaterre pour Minergie®).

Matériaux, équipements et avis technique

Ce n’est pas un label. Mais c’est un gage de qualité. Dans le cadre d’un projet de construction, mieux vaut mettre en œuvre des produits disposant d’un avis technique du CSTB (Centre scientifique et technique du bâtiment). Pourquoi ? Parce que l’Avis technique est l’appréciation impartiale de l’aptitude d’un produit à l’emploi prévu et qu’il fait foi d’une indéniable qualité finale de votre habitat. Sachez que les contrats d’assurance garantissant la responsabilité décennale des entrepreneurs du bâtiment comportent systématiquement une mention précisant notamment que les produits mis en œuvre doivent être certifiés ou bénéficier d’un avis technique.

🙋‍♀️ Et les constructeurs qui ne sont pas certifiés ?

Un constructeur qui n'est pas engagé dans une démarche qualité spécifique ne signifie pas pour autant qu’il ne connaît pas le succès et qu’il a mauvaise réputation. La certification est un acte volontaire. Le développement de la certification et des labels chez certains ne doit pas occulter le travail de qualité mené par les professionnels qui n’ont pas forcément choisi cette voie-là. Bref, pour choisir un professionnel, vérifiez les fondamentaux de la construction : durée d’existence de la société, références, garanties, visites de chantier, politique d’innovation, services, mais aussi qualité de la relation client. Et le bouche-à- oreille reste encore un excellent critère de choix.