Investir dans une maison neuve

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Durable, rentable, la maison locative offre une grande sécurité et une bonne rentabilité. Comment ça marche ? Comment en profiter ? Explications détaillées sur un placement immobilier performant.

Chaque année, environ 5 % des maisons neuves à construire sont achetées par des investisseurs, autrement dit par des particuliers souhaitant mettre en location cette acquisition. Pour l’immense majorité des Français, en effet, la maison individuelle est synonyme de résidence principale (voire de résidence secondaire) et l’investissement locatif rime avec appartement, que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien. Ce qui est injuste ! La maison locative offre en effet de nombreux avantages. « C’est une façon intelligente de bâtir un patrimoine », estime Hermann Genouël, qui dirige Maisons de l’Avenir (groupe Hexaôm). « Le risque est faible et la valeur du bien a toutes les chances de se maintenir, voire de croître au fil du temps. Autrement dit, ce n’est pas qu’un placement financier. C’est avant tout de la pierre, un actif réel, tangible et donc rassurant. » Un point qui compte en ces temps d'instabilité financière.

Un investissement rapide et pas cher

La maison locative, c’est un placement abordable. « Les constructeurs proposent de petits modèles autour de 100.000 € à installer dans les grandes agglomérations, là où la demande locative pour l’habitat individuel est forte », constate Fabien Cuminal, directeur général de Cofidim (Le Pavillon Français, Maisons Sésame). Sur ces mêmes adresses, vous pouvez trouver des terrains de 300 à 400 m² pour 60 à 80.000 €. Tout compris, le projet de maison locative tournera autour de 200.000 à 250 000 €. Pour ce prix, on peine à avoir plus qu’un appartement neuf de trois pièces sans jardin.

Autre atout : la rapidité de construction des maisons individuelles. Un investisseur qui achète dans un immeuble neuf doit attendre au moins 18 mois voire deux ans pour être livré alors qu’en maison il faut environ un an. Du coup, vous mettez plus rapidement le bien en location et vous attendez moins longtemps pour percevoir les loyers. Autre atout et non des moindres : les maisons neuves arborent  systématiquement un A ou un B sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). Une donnée capitale à l'heure où les logements classés G seront interdits à la location en 2025. Pour les biens F cette interdiction de louer entrera en vigueur en 2028 et ce sera le tour des logements E en 2034.

En cas de revente, vous évitez le risque encouru par ceux qui misent sur le collectif neuf : voir tous les appartements remis sur le marché en même temps, une fois les avantages fiscaux épuisés. Et puis votre maison, qui affiche un A ou un B sur le DPE, se revendra plus cher que celles qui sont classées D, E, F ou G, comme le prouvent régulièrement des études des notaires de France sur la valeur verte des logements. Notez par ailleurs que les maisons bâties sous le régime du Contrat de construction-loi de 1990 bénéficient d'une garantie de livraison à prix et délais convenus. Avec ce contrat, vous êtes assuré que votre maison locative verra bien le jour sans débours supplémentaire et dans les délais prévus lors de la signature.

Maison locative : quel rentabilité ?

Avantage financier. Sur le plan financier, la maison, c’est un investissement gagnant. Vous ne payez qu’une fraction de l'opération puisqu'elle est pour partie  par les loyers versés par le locataire. Et les charges (notamment les intérêts d'emprunt) sont déductibles des loyers lorsque vous déclarez ces derniers au fisc. Vous diminuez ainsi votre base imposable, donc vos impôts.

Des taxes moins élevées. Toujours en termes de fiscalité, il faut rappeler que lorsque vous faites construire, seule la maison est soumise à la TVA au taux classique de 20 %. Un montant intégré dans le prix établi avec le constructeur. Le terrain n’est pas soumis à cette taxe puisqu’il relève des droits de mutation à 5,80 %. Si vous achetez la maison à un promoteur, cette même TVA s’applique à l’ensemble de l’opération, c’est-à-dire à la villa et au terrain. Dans ce cas, le prix global est plus élevé.

Et la rentabilité ? Comptez aux alentours de 5 à 5,5% pour e rendement locatif brut, soit 3 à 3,5% pour le rendement locatif net. Une bonne performance au regard de la sécurité qu’apporte la pierre. Surtout si on compare cet investissement aux autres placements. L’assurance vie basée sur les fonds en euros (le capital est garantit) varie entre 1 et 1,5%. En unités de compte, le rendement est un plus élevé mais le capital n’est pas garanti. Les actions, elles, sont très instables. Bref, la maison affiche un excellent rapport risque/rentabilité. C’est d’autant plus vrai que le taux du crédit qui finance l’opération est inférieur au rendement locatif. A la rentrée 2021, le taux moyen sur 15 ans hors assurance tourne autour de 0,90 à 1% selon les courtiers en crédit immobilier. Bref, l'opération est rentable !

Maison locative : quels avantages fiscaux ?
Depuis le 1er janvier 2021, vous ne pouvez plus bénéficier de la défiscalisation Pinel en maison individuelle neuve. Un mal pour un bien. Ce bonus fiscal est accordé moyennant le respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire. Donc, si vous investissez dans une maison, vous louez à qui bon vous semble et vous appliquez un loyer de marché. Désormais réservé au collectif neuf, le Pinel compte pour 2% du prix du logement sur six ans, 18% sur neuf ans et 21% sur douze ans. Autre possibilité : louer la maison meublée, sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Avec ce mécanisme, vous déduisez les charges et les intérêts d'emprunt de vos recettes locative et vous appliquez des amortissement (vous retirez des loyers, lorsque vous les déclarez, une partie du prix de la maison). Du coup, vos loyers sont considérablement diminués, ce qui réduit votre imposition.

Un placement immobilier solide

Une demande locative élevée. Côté locataires, la demande est élevée. On estime que 70 % des Français préfèrent vivre en maison individuelle, alors que l’offre de logements locatifs est composée à 80 % d’appartements en collectif. Mieux : 15.000 à 20.000 demandes de location en habitat individuel resteraient aujourd’hui insatisfaites. Pour peu que la maison soit située sur une adresse à bon potentiel, vous trouverez facilement un locataire.

Une location plus sûre. Avec ce type de bien, vous minorez les risques locatifs. « Sous ce toit vit toute une famille. Par souci de sécurité, les locataires sont vigilants quant au paiement du loyer, ce qui minore les risques d’impayés », constate Hermann Genouël. En outre, ces familles restent plus longtemps dans les lieux. Rien à voir avec un studio parisien qui change d’occupant tous les ans ! De fait, un locataire reste en moyenne 85 mois dans une maison, contre 45 mois dans un studio. « Les locataires s’approprient plus facilement le bien et l’entretiennent mieux, ce qui limite les frais », ajoute Fabien Cuminal.

Stratégie patrimoniale. Faire construire pour louer répond à des objectifs très concrets. Vous pouvez d’abord percevoir des loyers pour arrondir vos fins de mois. Vous pouvez aussi financer le toit de votre retraite à moindres frais ; une fois la période de location terminée, vous récupérez une maison en grande partie payée par le locataire et les avantages fiscaux. Autre option : revendre le logement plus tard pour réinvestir le capital obtenu, pourquoi pas dans une autre maison. Dans ce cas, n’oubliez pas que l’exonération sur les plus-values joue au bout de 22 ans (30 ans pour les prélèvements sociaux).

Comment financer une maison locative ?

L'intérêt du crédit. Mieux vaut financer votre investissement locatif par un prêt. Les intérêts sont déductibles de vos revenus fonciers (les loyers) lorsque vous les déclarez au fisc. En d’autres termes, plus vous empruntez, plus vous réduisez fiscalement vos loyers, moins vous payez d’impôt. Autre avantage : vous pouvez garder vos fonds propres, pour par exemple les placer sur un autre support. Attention toutefois : aujourd'hui, les banques demandent aux investisseurs un apport personnel comptant pour au moins 10% du montant du projet. 

Subtilités financières. Le plus souvent, le loyer ne couvre pas la mensualité de prêt. Vous devez donc chaque mois rajouter au pot. C’est l’effort d’épargne. Pour le réduire, vous pouvez injecter davantage d’apport personnel. Si vous allongez la durée du prêt pour ramener la mensualité au niveau du loyer, faites les bons calculs : un investisseur de 50 ans n’a aucun intérêt à s’endetter sur 25 ans s’il investit dans une maison pour arrondir sa retraite…Par ailleurs, gardez de la trésorerie. « L'investisseur doit pouvoir effectuer d'éventuelles réparation ou faire face à une période de vacance locative tout en continuant à rembourser son emprunt. D'ailleurs, les banques ne prêtent qu'aux investisseurs qui gardent de l'épargne » explique Philippe Taboret, directeur général-adjoint du courtier Cafpi..

Critères bancaires. Pour vous accorder le crédit qui financera votre opération, les banques prennent en compte vos revenus globaux dans lesquels elles intègrent les loyers à hauteur de 70%. Côté dépenses, elles intègrent vos autres charges (remboursement du crédit de votre résidence principale par exemple). Votre taux d'effort global ne doit pas dépasser 35% de vos revenus. Conseil : faites jouer la concurrence pour trouver le financement qui vous convient. Surtout, pour bien mesurer les différents impacts du financement sur votre investissement, faites réaliser des simulations, en tablant sur des hypothèses fiscales et patrimoniales réalistes.

Capacité d'endettement et investissement locatif.
Un exemple volontairement simplifié pour mieux comprendre le calcul du taux d'effort, autrement dit de la capacité d'endettement. Votre ménage gagne 6.000 € nets par mois avant impôts ce qui représente, pour un taux d'effort de 35%, 2.100 €. Si vous remboursez 1.400 € par mois pour votre résidence principale, l'effort d'épargne de votre investissement ne devra pas dépasser 700 €. Si le loyer de la maison locative est estimé à 800 € par mois, la banque prendra en compte 560 €. La mensualité de votre crédit investisseur sera fixée à 1.360 € maximum.

Objectif sécurité. Les banques vont chercher à minimiser les risques. Elles vont se pencher sur le potentiel locatif de l’adresse, les références du constructeur mais aussi sur votre solidité financière. Elle vont également s'assurer de la réalité de la demande locative de la commune que vous avez choisie pour investir et sur le dynamisme de son marché immobilier pour sécuriser la revente. Attention également à la qualité de la desserte, à l'agrément du quartier et à la proximité des écoles, des commerces et des services. Bref,  réussir un investissement locatif, quel que soit le type de logement, passe avant tout par le choix d'un bon emplacement !

Nombre de constructeurs proposent des offres spécial investisseurs. Elles incluent la maison livrée prête à vivre, le terrain, le financement, la prise en charge des formalités et si vous le souhaitez des prestations de gestion locative. Selon l'étendue des services proposés, elles coûtent de 5 à 15% des loyers hors charges. ,

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