Implantation de la maison : suivez le guide

Obligé de racheter une partie du terrain de son voisin ! Voilà ce qui est arrivé à un particulier ayant fait construire sa maison sur la propriété de ce dernier. L’origine de cette erreur ? Sa construction n’avait pas été correctement implantée sur son terrain, les limites de propriété n’ayant pas été vérifiées ! Une expérience douloureuse qui rappelle l’importance d’une implantation précise de la maison sur une parcelle. Cette phase essentielle doit être bien préparée par le constructeur car, comme le rappelle Sylvain Massonneau, directeur général de Tradimaisons, un constructeur auvergnat : « L’implantation ? C’est un moment à réussir. Tout sera plus simple par la suite ».

Préparer l'implantation de sa maison

1️⃣ Connaître les règles d’urbanisme en vigueur sur la propriété.

Ces dernières impactent fortement l’implantation de l’habitation. Le constructeur vérifiera qu’il dispose bien de la dernière version du plan local d’urbanisme (PLU) qui régit les constructions sur la commune. Ce document indique notamment le retrait du bâtiment par rapport à la voirie, la distance par rapport aux limites séparatives, la hauteur de la construction… S’il s’agit d’une parcelle achetée dans un lotissement, c’est le règlement qui doit être examiné. Ce dernier, souvent plus contraignant que le PLU, peut imposer une ligne de faîtage de la toiture principale - la jonction entre les deux pans du toit - parallèle à la rue.

Des emplacements de stationnements peuvent être également exigés sur le foncier réduisant par conséquent la surface dédiée à la maison. Les zones inconstructibles comme des espaces boisés seront également matérialisées sur le document, une information des plus importante pour l’acquéreur. Ce dernier connaîtra surface dont il disposera pour créer ultérieurement un garage, une piscine.

2️⃣ La visite de terrain

Le constructeur doit vérifier si le terrain est borné. Les bornes placées à différents points de la parcelle définissent les limites de propriété et ses dimensions exactes et par conséquent sa surface. Un point essentiel puisque plusieurs règles d’urbanisme sont calculées par rapport aux limites du terrain. Si les bornes sont bel et bien là, encore faut-il qu’elles soient toujours au bon endroit. Ce qui n’est pas toujours le cas ! Un voisin peut les avoir déplacées lors de la construction de sa maison. « Si nous avons le moindre doute », raconte Sylvain Massonneau, vice-président du Pôle Habitat de la FFB, « nous faisons venir systématiquement un géomètre-expert. Cette dépense peut nous éviter une démolition de l’ouvrage si ce dernier est construit chez le voisin ! ». Le géomètre-expert est en effet le seul professionnel habilité à définir les limites d’un terrain et à replacer des bornes pour matérialiser ces dernières.

Des cordes seront tirées à partir des chaises d'implantation pour matérialiser les murs de la maison. © TradiMaisons

Une limite à préciser

L’intervention de ce professionnel est également fortement conseillée si un mur semble constituer la seule limite visible de propriété de la parcelle. « Les acquéreurs ont tendance à oublier qu’un mur n’est pas forcément la limite séparative », alerte Jean-Philippe Cazalets, directeur adjoint de Depreux Construction qui conseille de réaliser un bornage contradictoire** avant d’acheter ce foncier.

Une parcelle à étudier

L’implantation de la maison doit aussi tenir compte des caractéristiques techniques de la parcelle. Si le terrain est en pente, il faut privilégier une localisation qui limite les risques d’un glissement de terrain. Les chantiers de construction de maison proches de la future habitation doivent être, eux aussi, étudiés. Ces travaux peuvent en effet avoir un impact sur cette dernière. Le voisin a pu réaliser en limite de propriété une semelle filante profonde * qui a fragilisé le sol. « Nous devons nous adapter à cet enjeu technique », explique Sylvain Massonneau. « Nous choisirons des pieux pour réaliser les fondations de la maison. C’est la solution la plus fiable ».

Des plans à faire

La visite du terrain achevée, le constructeur dessine les plans de la maison avec sa volumétrie, la hauteur du bâtiment, le plan masse avec l’implantation de l’habitation sur la parcelle. « Nous ne dessinons jamais un projet pour nos clients sans avoir au préalable le plan de bornage du terrain et des points d’altimétrie : hauteur de la maison, hauteur de la dalle par rapport au sol naturel », prévient Jean-Philippe Cazalets. « Aucun contrat de construction de maison individuelle ne peut être signé sans ce document ! « 

Optimiser l’orientation de sa maison

🏠 Lors de cette phase de conception, le constructeur privilégie une implantation de la maison et une orientation maximisant les apports solaires pour le séjour, le salon et la cuisine ! C’est indispensable pour diminuer les besoins en chauffage conformément aux exigences de la RE 2020, la réglementation environnementale qui s’applique depuis le 1er janvier 2022 aux permis de construire. Encore faut-il que l’orientation du terrain et les règles d’urbanisme de la commune le permettent !

L'emprise de la maison sera tracée sur le terrain. © TradiMaisons

☀️Objectif sud

Dans l’idéal, le sud sera choisi pour le séjour, l’est ou le sud-est pour les chambres. La salle de bains, les toilettes, le cellier, la porte d’entrée seront implantées sur la façade nord. Si le terrain est mal exposé, le constructeur peut, dans le respect des règles d’urbanisme, créer à l’étage deux vues différentes, exposées au sud et à l’est pour favoriser les apports solaires. C’est le savoir-faire du professionnel qui permettra de tirer le meilleur profit de l’orientation de la maison. La présence d’arbres doit être également prise en compte lors de l’implantation des pièces. L’été, ces essences par leur ombrage peuvent en effet protéger la construction des fortes chaleurs.    

Placer la maison sur son terrain

Le jour J, le conducteur de travaux, le maçon, l’entreprise de terrassement et l’acquéreur sont réunis. Le voisin est parfois convié à l’implantation de la maison lorsque cette dernière est construite en limite de propriété. Un bon moyen de le rassurer en lui montrant comment se déroule le chantier jouxtant sa parcelle et de désamorcer des contentieux. A l’aide d’un théodolite (un appareil de mesure), l’habitation est implantée précisément selon les limites de propriété définies par le géomètre-expert. Un rectangle définissant le périmètre de la future maison est tracé.

Une forme à vérifier

Des chaises d’implantation - une planche soutenue par deux piquets - sont également plantées aux angles et le long de la future maison à une distance de 50 cm à 1 m du rectangle. Deux ficelles sont tirées à chaque diagonale de la construction pour se croiser en leur milieu. Une précaution indispensable pour vérifier que le bâtiment est bien un rectangle ou un carré ! Des ficelles relient également de part et d’autre les différentes chaises pour matérialiser la localisation des fondations et celles des murs. Ce qui facilite le travail du terrassier quand il devra excaver les terres du terrain.

Des problèmes résolus

L’implantation permet également d’identifier des problèmes comme la localisation d’un égoût qui récupère les eaux usées. « Ce dernier était plus haut que la maison ce qui nécessitait l’installation d’une pompe de relevage pour évacuer les eaux », raconte Sylvain Massonneau. « Nous avons contacté la mairie qui a accepté de descendre l’égoût. Cette modification permet l’écoulement des eaux par gravité évitant la pompe de relevage ».   

✍️ Un PV à signer

Un procès-verbal est rédigé à l’issue de l’implantation. Ce document qui constitue la véritable fiche d’identité du terrain contient de nombreuses informations : existence et état du bornage, tracé de mitoyennetés, distance par rapport aux limites du terrain, cote et équerrage de la maison, repère de niveau du sol naturel par rapport à la voirie, à l’égoût, pente du garage. Ce document est signé par le conducteur de travaux, l’acquéreur, le maçon et l’entreprise chargée du terrassement avant d’être intégré au carnet d’information du logement (CIL). Obligatoire depuis le 1er janvier 2023, cet espace contient plusieurs documents comme le plan de bornage, le plan des réseaux, la notice descriptive, les contrats d’entretien des équipements de chauffage et d’eau chaude sanitaire. Les travaux pourront ensuite commencer !