Comment obtenir son permis de construire dans un espace protégé

Ils sont incontournables ! Si vous faites construire dans le périmètre d’un monument historique ou dans un site patrimonial remarquable comme une vallée, votre demande de permis arrivera sur le bureau d’un architecte des Bâtiments de France (ABF).

Des architectes des Bâtiments de France très sollicités

Ces professionnels sont en effet chargés de vérifier si les nouveaux bâtiments s’intégreront bien dans ces espaces protégés. Ces architectes indiqueront leurs préconisations qui sont le plus souvent obligatoires. C’est notamment le cas si votre maison est visible depuis un monument classé dans un rayon de 500 mètres ou si ce dernier est visible depuis votre habitation. L’ABF rend alors un avis conforme que le maire doit suivre avant de signer le permis de construire. Si l’habitation n’est pas visible du monument, l’ABF rend un avis simple. Le maire n’est pas tenu de suivre les recommandations du professionnel. Mais sa responsabilité peut être engagée en cas de recours intenté contre l’autorisation accordée au particulier.
Contrairement aux idées reçues, il n’est pas rare de construire dans un espace protégé comme le rappelle Pascale Poirot, l’ancienne présidente de l’Unam, qui regroupe les aménageurs lotisseurs : « Depuis plusieurs années, le foncier devenant rare, nous travaillons de plus en plus dans des secteurs déjà urbanisés. Les lotissements que nous créons se situent souvent dans les secteurs sauvegardés ».

Acheter son terrain avant sa maison

Lors de la conception du lotissement, les aménageurs lotisseurs intègrent les prescriptions des ABF qui s’imposeront au futur acquéreur comme l’implantation des maisons sur la parcelle, le volume et la hauteur du pignon. Plusieurs couleurs d’enduit sont aussi proposées dans un cahier qui sera remis à l’acheteur du lot prêt-à-bâtir. Des contraintes que l’acquéreur a parfois du mal à accepter ! C’est d’autant plus vrai lorsqu’il a déjà le plan de sa maison. « Les clients ont déjà choisi le modèle avant d’avoir acheté le terrain », constate Pascale Poirot. « Mais la logique, c’est plutôt de trouver son terrain avant de faire construire. En tant qu’aménageur lotisseur, nous devons faire preuve de pédagogie en expliquant à nos acquéreurs quelles sont les contraintes. Nous devons leur dire qu’ils devront utiliser des petites tuiles plates ou des matériaux imitant cet aspect car certaines constructions en sont recouvertes. »

Le volume d'une maison plus contraint

Un crédo que reprennent aussi à leur compte les constructeurs de maisons dès que leur client a choisi un terrain en secteur protégé. Ces professionnels leur expliquent que leur projet sera susceptible d’être modifié selon les préconisations de l’architecte. Sans oublier le délai d’instruction du permis de construire rallongé d’un mois, l’ABF disposant de trente jours pour communiquer ses préconisations au maire. Selon les secteurs géographiques, les recommandations de l’ABF peuvent être contraignantes. En Bretagne, la longère sera l’architecture demandée dans certains secteurs. La hauteur du faîtage sera limitée à 6 m et les fenêtres seront plus hautes que larges. Dans le Parc régional du Vexin situé à cheval sur les communes du Val-d’Oise et des Yvelines, la largeur des façades ne peut pas dépasser 7 m contre 8 à 9 m généralement. Le garage en sous-sol est souvent interdit. La maison doit être dotée de lucarnes et le toit recouvert de petites tuiles, un matériau de couverture plus coûteux. « Certains matériaux comme le PVC utilisés pour les gouttières et les menuiseries sont interdits », précise Miguel Gomes, gérant de Yvelines Tradition, un constructeur francilien qui note cependant que ces mesures vont dans le bon sens, ces matériaux étant plus durables.

Rendez-vous chez l’ABF avant le permis de construire

Pour obtenir les permis de construire de leurs clients, les constructeurs ont chacun leurs méthodes. Certains comme Trecobat rencontrent à chaque fois l’ABF avant de déposer le permis. « Ce rendez-vous permet d’avoir une discussion de fond avec ce professionnel », explique Fabrice Treguer, directeur commercial de Trecobat. L’avant-projet du client ayant intégré les préconisations de l’ABF constituant la base de travail. « Et nous venons dans la plupart des cas avec le client pour l’impliquer dans son projet. » Un rendez-vous essentiel car les objectifs des deux parties peuvent parfois diverger ! L’ABF demandant des modifications de l’architecture ou l’emploi de matériaux qui peuvent générer des surcoûts pour l’acquéreur ou remanier le projet. Le constructeur essaye alors de débloquer la situation. « Nous proposons plusieurs scénari à l’ABF. Et nous arrivons à trouver des solutions », explique le dirigeant.

Des préconisations déjà intégrées au projet du client

Chez le constructeur IGC, l’ABF n’est pas consulté systématiquement. Fort de son maillage géographique dense, le constructeur de la Nouvelle Aquitaine intègre immédiatement au projet de son client les préconisations des ABF. « Nous connaissons leurs habitudes », précise Nicolas David, responsable du bureau d’étude d’IGC. Le permis de construire sera ensuite envoyé en mairie. Mais il arrive que certains acquéreurs poussent la porte de la mairie pour défendre eux-mêmes leur permis avec l’élu. « Certains maires en conflit avec l’ABF refusent de suivre les préconisations de ces professionnels, d’autres les respectent. Mais nous conseillons à nos clients de toujours suivre l’avis de l’architecte car il est fondé et argumenté. » Certains constructeurs font d’ailleurs remarquer que le permis de construire a parfois d’avantage de chance d’être accordé si c’est justement le particulier qui rencontre seul le maire. Ce dernier se montrant plus sensible à ses demandes qu’à celles du constructeur.

Préconisations de l'ABF : l’acquéreur seul décisionnaire

Mais quelle que soit la stratégie suivie par les constructeurs, ce sont bel et bien les acquéreurs qui choisissent en dernier ressort de suivre ou pas les recommandations de l’ABF. Certains acceptent les préconisations quitte à modifier leur projet. Une décision qui n’est pas toujours facile à prendre pour des familles très investies comme le rappelle Miguel Gomès : « Dans un premier temps, certains clients refusent les préconisations car ils ont un véritable coup de cœur pour leur maison. Mais ils finissent par accepter que l’on modifie leur projet ». Les surcoûts occasionnés parfois par l’utilisation de certains matériaux impliquent de nouveaux arbitrages pour les familles. « Un cumul de prescriptions peut occasionner un surcoût de 3 000 € sur le prix d’une maison », rappelle Nicolas David. Pour financer ces surcoûts, les acquéreurs réalisent certaines prestations intérieures comme la pose du carrelage ou l’installation des sanitaires. Mais d’autres acquéreurs refusant de se conformer aux prescriptions des ABF renoncent à leur projet, une pratique néanmoins plutôt rare selon les constructeurs. La solution choisie ? « Ils achètent un terrain qui ne dépend pas des ABF », conclut Fabrice Treguer.

Avis d’expert

Nicolas Chevalier est chef de service de l’Unité départementale de l’architecture et du patrimoine (UDAP) de la Creuse.

Faire construire sa maison : Quel est le rôle de l’architecte des Bâtiments de France ?
Nicolas Chevalier : Nous devons vérifier que l’architecture de la nouvelle construction est cohérente avec les éléments bâtis situés dans l’environnement du monument historique qu’il s’agisse d’une église, d’un château fort ou d’une croix sculptée. En secteur rural, nous nous attachons également beaucoup à la cohérence du projet avec la silhouette du hameau qui ne doit pas être perturbée par la volumétrie de la nouvelle maison ou une couleur trop voyante de l’enduit.

Comment se passe la collaboration avec les constructeurs ?
Ils sont de plus en plus nombreux à venir discuter du projet de leur client avant de déposer le permis de construire. Mais nous avons aussi reçu de la part de quelques constructeurs des permis qui n’avaient pas intégré le contexte patrimonial dans lequel la maison allait être construite. Après plusieurs échanges ils ont modifié leur projet.

Quel conseil donnez-vous aux particuliers ?
La première étape avant d’acheter son terrain, c’est de rencontrer un ABF pour savoir ce qu’il peut faire sur cette parcelle. Nous ne sommes pas là pour l’empêcher de construire ! Nous lui apportons des conseils. Il nous communique ensuite un dossier intermédiaire intégrant les prescriptions architecturales qui lui ont été indiquées lors du rendez-vous. Nous lui donnerons éventuellement deux ou trois conseils en complément qui lui permettront de déposer son permis de construire. Et ce dernier lui sera accordé.

Le constructeur peut-il venir avec son client ?
Oui. L’objectif est de trouver un compromis entre les trois parties. Dialoguer en amont est plus constructif qu’à postériori.

Des constructeurs déclarent cependant que certains ABF n’ont pas le temps de les recevoir.
Les UDAP sont dimensionnées selon la taille de leur territoire pour remplir leurs missions. Il est vrai que certaines unités sont plus sollicitées que d’autres. Mais je n’ai jamais refusé d’examiner des dossiers par manque de temps. Je rappelle d’ailleurs que nous pouvons recevoir les demandes par mail. Le particulier peut nous présenter une esquisse de son projet en nous envoyant un plan et des photos. Et nous pourrons déjà lui apporter une première réponse.

Quels sont les points que vous examinez ?
Nous regardons l’implantation de la maison dans son environnement comme le sens du faîtage. Nous vérifions si des arbres existants ont été conservés sur la parcelle. Nous examinons la volumétrie de la maison, la teinte du mortier, la couleur des tuiles, la forme des baies. Dans notre département, les baies doivent être plus hautes que larges par exemple.

On a souvent l’impression que les ABF imposent leurs choix aux acquéreurs.
Non. Le particulier dispose d’un choix très ouvert qui lui est proposé notamment pour les couleurs par le nuancier conçu par le Conseil d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement (CAUE). Que ce soit la couleur des enduits, celle des menuiseries. De même, un large choix de tuiles lui est également proposé. On peut toujours discuter. Mais j’impose parfois des matériaux qui permettent à la maison d’être en harmonie avec le bâti environnant. Dans le cas d’une maison neuve située au cœur d’un bourg, je veux du bois et non du PVC pour les menuiseries. Cela est plus conforme au patrimoine local.

Des constructeurs pointent du doigt l’allongement des délais d’un permis soumis à un ABF.
Il faut anticiper ! Il suffit de se rendre en mairie pour savoir si son terrain est situé dans un espace protégé. Si c’est le cas, le particulier sait qu’il devra prévoir un délai supplémentaire pour l’instruction de son permis de construire. Si le dossier est bien préparé, nous l’examinons vite. Je rappelle que l’examen du permis de construire par nos services n’est pas celui qui retarde le projet. Le raccordement à l’électricité ou au réseau d’eau peut parfois occasionner des délais d’instruction plus importants.

Certains maires ne suivent pas les avis des ABF. Qu’en est-il ?
C’est plutôt rare ! Car nous travaillons en partenariat avec les maires pour accompagner les évolutions de la commune. Nous sommes prêts à faire des compromis. Mais s’ils ne tiennent pas compte de nos préconisations sans que nous puissions en discuter, c’est qu’ils se moquent de nous !