Rhône-Alpes : 6 clés pour bien bâtir

La région Rhône-Alpes offre une grande diversité de paysages, de modes de vie et de construction de maisons individuelles. Entre la métropole lyonnaise et ses cinquante-neuf communes, le Grand Annecy et ses trente-quatre communes, Bourg-en-Bresse, préfecture de l’Ain ou Grenoble, celle de l’Isère, l’offre de terrains et l’architecture des maisons diffèrent. L’écart est encore plus important entre les communes urbaines, celles des bords des lacs d’Annecy, du Bourget... et celles des stations de montagne de Savoie et Haute-Savoie.

L’élément fédérateur de la région reste l’attachement à la maison individuelle. « Malgré la hausse des taux d’intérêt et de celle des matériaux, l’appétence pour cette forme d’habitat reste forte. La maison et/ou le terrain peuvent perdre un peu de surface pour maîtriser les coûts, mais on sent que les familles qui viennent sur nos bureaux de vente sont très motivées et très averties, notamment sur les règles énergétiques et environnementales applicables à la maison neuve », observe Fabrice Corbioli, président du groupe Maisons et Résidences Corbioli Rhône-Alpes et vice-président Auvergne Rhône Alpes du Pôle Habitat de la Fédération française du Bâtiment.

👉 Hormis la résidence principale qui reste majoritaire, la résidence secondaire ou semi-secondaire sous forme de maison neuve s’invite dans les stations montagnardes des Savoie : « sur des sites exceptionnels, nous avons une clientèle qui recherche la construction d’un bien sur mesure pour se faire plaisir, être au plus près de la nature été comme hiver et parfois une bonne partie de l’année en pratiquant le télétravail », remarque Nicolas Bonnet, directeur général du groupe Artis.

1️⃣ Trouver un terrain en Rhône-Alpes

Rechercher un terrain constitue la première étape de la construction d’une maison individuelle. En Rhône-Alpes comme ailleurs, sans parcelle, pas de maison. Les constructeurs ne sont habilités ni à la prospection ni à la vente de terrains. Mais ils sont en relation avec des développeurs fonciers, des lotisseurs, des agents immobiliers, des notaires et des particuliers qui disposent de terrains à vendre. On peut aussi posséder son propre terrain et contacter un constructeur pour réaliser sa maison.

La caractéristique de la région Rhône-Alpes est d’afficher une grande diversité de lieux urbains, semi-urbains, ruraux de plaine ou alpestres. Elle compte une grande métropole, Lyon, dite aussi Grand Lyon, qui s’étend sur cinquante-neuf communes très diverses. À l’ouest, les villes très résidentielles des Monts-d’Or telles Saint-Cyr, Saint-Dizier, Collonges... Au sud-ouest, Oullins et Saint-Genis-Laval en pleine mutation. À l’Est, Bron, Meyzieux, Decines, plus accessibles.

🙋‍♀️ En seconde position s’invite le Grand Annecy et ses trente-quatre communes où l’on trouve Annecy-le-Vieux, Talloires, Veyrier-du-Lac, la plaine de l’Ain et la zone frontalière autour de Divonne-les-Bains, Ferney-Voltaire, Gex, ainsi que Saint-Etienne, Grenoble, Vienne... Entre lacs et montagne, le terrain fait défaut. « Il existe une forte pression sur le foncier, qu’il s’agisse du diffus avec division parcellaire ou d’un processus de démolition construction en ville ou en milieu semi-urbain », souligne Nicolas Bonnet. Concernant la division parcellaire, Fabrice Corbioli rappelle « qu’il y a dix ans, la parcelle mesurait 800 m². Aujourd’hui, on construit trois maisons sur cette surface ! Et cela fonctionne bien dès l’instant où c’est le même constructeur qui les réalise, étant vigilant sur le vis-à-vis, les terrasses, les vues... ».

Les lotissements ont la cote

🗣️ « Les acheteurs aimeraient habiter sur un terrain diffus. Mais il y en a peu, car il existe surtout des petits lotissements autour des bourgs », ajoute Emmanuelle Bermant, commerciale chez Demeures et Résidences en Rhône-Alpes. Toutefois, remarque Jérôme Sanchez, directeur d’exploitation chez Hexaôm pour la région Rhône-Alpes, « les petites communes en seconde couronne des grandes agglomérations restent vigilantes en matière de lotissements, car lotir nécessite forcément de nouveaux équipements et génère des coûts importants pour la collectivité ». D’ailleurs, certaines communes ont trouvé la parade : elles restructurent les anciennes zones pavillonnaires et les redensifient.

🏔️ En stations de montagne, trouver un terrain pour se faire construire un chalet est un véritable défi. La technique démolition-reconstruction comme celle de la division parcellaire est la plus courante. Mais les promoteurs lorgnent aussi ! Parfois, les municipalités comme Alpe-d’Huez, Tignes... libèrent du terrain constructible. Mais là encore, les promoteurs accaparent les droits à construire, ne laissant que peu de place à la construction de chalets individuels.

2️⃣ Quel prix pour un terrain en Rhône-Alpes ?

📈 En quatre ans, le prix des terrains en Savoie, Haute-Savoie et zone frontalière de l’Ain a augmenté de 24 %. De telle sorte que le prix de la parcelle dépasse parfois celui de la maison sur les sites exceptionnels. La bonne nouvelle : après avoir beaucoup flambé un peu partout en Rhône-Alpes, le prix des terrains semble se stabiliser. Et l’on commence à voir, dans certains secteurs, de légères baisses.

De nombreux facteurs jouent dans le montant du prix : la proximité d’un moyen de transports en zone urbaine ou périurbaine, la zone frontalière dans le pays de Gex et la Haute-Savoie, la pression exercée par les promoteurs pour construire du collectif… À prendre également en compte : les caractéristiques de la parcelle. Bien exposée et viabilisée, elle sera, toutes choses égales par ailleurs, forcément plus cher que s’il faut la raccorder aux réseaux et qu’elle est mal orientée.

Plus on s’éloigne des villes, plus le prix est attractif

« L’éloignement a ses limites avec le coût de l’essence notamment. Mais les acquéreurs ont aussi besoin de services, des écoles, des gymnases, un cabinet médical… ». Il faut compter :

• entre 100 et 150 € /m² autour de Bourg-en-Bresse ;
• 200 €/m² sur Ambérieux ;
• 200-300 €/m² entre Lyon et Genève ;
• 400-600 €/m²  autour de Bourgoin-Jallieu ;
• 1 000 €/m² aux portes de Lyon ou d’Annecy, et plus sur Chamonix, La Clusaz, Méribel…

👉 À noter : de nombreuses adresses, notamment en Savoie et en Haute-Savoie, sont concernées par un aléa sismique. Il faudra respecter des règles de construction particulières, ce qui va faire monter le prix de la maison.

3️⃣ Architecture : classique ou moderne ?

Les constructeurs réalisent des maisons personnalisées à partir de maisons types ou du sur-mesure, partant d’une feuille blanche. Dans tous les cas, la maison s’adapte à la parcelle, jamais l’inverse. « Le terrain dicte la conception de la maison par rapport à son orientation par exemple. La pente aussi joue un rôle important pour savoir si la maison peut être de plain-pied ou à étage... », note Fabrice Corbioli.

Le constructeur doit se baser sur un certain nombre de règlements

Chaque commune dispose d’un plan local d’urbanisme (Plu), qui dicte la pente des toits, la hauteur de la maison, la couleur des menuiseries et des enduits… Le professionnel doit aussi tenir compte de l’environnement, notamment si la maison va se situer dans un site relevant de l’autorité de l’architecte des Bâtiments de France. En montagne notamment, de nombreuses petites églises classées pointent sur des monticules. Les professionnels locaux sont habitués à travailler avec ces contraintes qu’ils appréhendent très en amont.

🙋‍♀️ Autre point important : la maison doit être conforme à la Réglementation environnementale 2020, le texte qui encadre la construction. Il faut ainsi optimiser la conception bioclimatique pour récupérer les calories gratuites du soleil en hiver tout en s’en protégeant l’été. Les ouvertures suivent la course de l’astre du jour, les baies vitrées étant placées au sud ou au sud-ouest. Au nord, on limite le nombre de fenêtres. Des avancées de toiture, des retraits de façade apportent de l’ombre. Pour autant, l’optimisation des apports naturels est plus facile avec des maisons aux formes simples. Il faut donc réussir à trouver les bons équilibres. Une équation que les constructeurs, avec leurs bureaux d’études, savent résoudre.

Architectures variées

Une fois ces obstacles levés, l’acheteur peut faire prévaloir ses goûts et ses envies. Pour Fabrice Corbioli, « plus on se rapproche d’une métropole ou d’une grande ville, plus on veut une maison moderne avec toiture-terrasse parfois végétalisée. Et plus on s’éloigne d’un milieu urbain, plus on recherche une architecture traditionnelle avec toiture de deux ou quatre pans couverte de tuiles béton ou en terre cuite ». En montagne, le style chalet est privilégié. Il se caractérise par un soubassement en pierre ou en béton habillé de pierre, d'autres niveaux étant faits de bois.

👉 Côté matériaux, le bloc béton se retrouve dans 60 % des maisons neuves, selon l’Observatoire des modes constructifs du Pôle Habitat-FFB. La brique occupe un tiers du marché. Certains constructeurs emploient le béton cellulaire, un matériau de gros œuvre naturellement isolant. Des modes constructifs qui assurent solidité et performances aux maisons neuves et qui sont de plus en plus décarbonés.

🏔️ En montagne, la maison à ossature bois fait recette

Les essences d’épicéa, de sapin ou de mélèze solides et résistants au froid et à l’humidité sont retenues pour la structure alors que le pin douglas sert pour le bardage. Dans certaines stations, les règles d’urbanisme imposent le tavaillon, une tuile traditionnelle de bois qui offre beaucoup de charme aux maisons tout en les protégeant efficacement des intempéries en hiver. Ces constructions reposent sur un soubassement en béton habillé de pierre ou, pour les chalets haut de gamme, en pierre massive.

Certains constructeurs comme EdenHome ou Maisons Dunoyer ont fait de la construction bois leur marque de fabrique. « À l’origine constructeur de maisons sur le principe du poteaux/poutres en bois en Haute-Savoie, dans le bassin annécien, nous nous sommes développés sur les stations des Aravis, mais aussi sur Chamonix, Combloux… Nous respectons les codes architecturaux de la montagne tout en apportant une touche de modernité avec des menuiseries aluminium et bois par exemple », explique Bertrand Vauléon, directeur du bureau d’études d’Eden Home Montagne. Au bord du lac d’Annecy ou de celui d’Aix-les-Bains, Maisons Dunoyer allie le bois, les toitures deux pans en tavaillon ou en bac acier et les grandes baies vitrées « pour profiter de la vue, de la lumière et apporter une note contemporaine », selon Maeley Dunoyer, directrice commerciale du groupe.

4️⃣ Quels plans intérieurs pour la maison en Rhône-Alpes ?

L’écriture architecturale, classique ou contemporaine étant décidée, l’agencement intérieur avec l’organisation des pièces et la circulation dans la maison reste à définir. Les esquisses des bureaux d’études ou des architectes, les plans et autres visites des futurs lieux en 3 D permettent de se projeter. Et l’échange avec le professionnel aide à préciser ses envies et à coller au plus près de ses besoins.

🏠 Que la maison soit de plain-pied, en long ou en L ou qu’elle se développe sur deux, voire trois niveaux, les attentes des familles restent assez conventionnelles. La grande pièce de vie donnant sur la terrasse et disposant d’une cuisine ouverte est un grand classique, tout comme la suite parentale avec dressing et salle d’eau. L’entrée peut aussi être séparée de cette pièce par une verrière type loft. Dans les maisons disposant de quatre chambres, l’une est affectée en chambre d’amis, mais peut aussi servir de bureau.

La RE 2020 insiste sur la performance du bâti pour économiser l’énergie

La maison doit ainsi être étanche à l’air. Or la RE 2020 considère les bouches de VMC comme source de déperditions thermiques. Donc, plus la maison comporte de pièces humides comme les salles de bains, plus il y a de bouches de VMC, plus il faut compenser par une isolation renforcée. Ce qui, forcément, fait monter les coûts… Malgré ces contraintes, de nombreux acquéreurs ne veulent pas se priver de ces salles de bains et autres salles d’eau. « Dès que la maison compte quatre chambres, il est demandé deux salles de bains. Elle est même devenue une pièce que l’on décore, où les vasques et les baignoires sont choisies avec soin tout comme le carrelage et les luminaires afin que ce soit un lieu de détente, une vraie parenthèse pour s’isoler et prendre soin de soi », confie Emmanuelle Bermant. Une buanderie est installée dans le garage ou près de la pompe à chaleur.

🪵 Le bois comme revêtement intérieur

Parmi les nouveautés, Jérémy Mazille, directeur des Maisons Valentine, note « les bornes électriques, les adoucisseurs d’eau intégrés et la récupération des eaux pluviales pour arroser le jardin ». Dans les chalets, version luxe, chaque chambre dispose de sa salle de bains ou de sa salle d’eau, mais aussi d'une pièce home cinéma, une salle de sports, un hammam, un sauna, un couloir de nage, une ski room... la cuisine est intégrée dans la grande pièce à vivre au milieu de laquelle trône une immense cheminée ou un poêle très design. Le bois, à l’intérieur, est aussi le matériau favori au sol comme sur les murs.

5️⃣ Quel mode de chauffage pour la maison ?

En région lyonnaise ou grenobloise, en montagne ou au bord des lacs, il peut y avoir de grandes amplitudes de température et de l’humidité. Pas question de grelotter l’hiver ou d’étouffer l’été. Pas question non plus de transporter des bûches depuis le fond du jardin et de vivre les volets fermés.

👉 La solution pour résoudre cette équation : la pompe à chaleur. « Connectée aux tuyaux du plancher ou du plafond hydrauliques, la pompe à chaleur air/eau est majoritairement utilisée en maison neuve, car elle améliore le confort d’été grâce à sa fonction rafraîchissement », explique Nicolas Bonnet. De plus, elle produit l’eau chaude sanitaire. Mais revers de la médaille, l’utilisation de radiateurs dans les chambres et salles de bains à l’étage.

On peut aussi choisir la Pac air/air. Dans ce cas, l’air chaud circule dans les gaines via des bouches réglables, les splits, installées dans chaque pièce. « Cette Pac coûte plus cher à l’achat, mais consomme moins et chauffe plus rapidement », confie Jérémy Mazille. Elle ne produit pas l’eau chaude. Il faudra l’associer à un ballon thermodynamique, un chauffe-eau alimenté par une petite pompe à chaleur.

☀️ Le confort d'été

Le confort d’été se gère aussi par des brise-soleil ou par des débords de toiture. Les volets se télécommandent à distance, permettant de jouer avec le froid et le chaud selon les saisons. Les solutions de rafraîchissement naturel gagnent beaucoup de terrain. Comment ça marche ? Deux fenêtres à deux extrémités de la maison s’entrouvrent automatiquement pour créer un courant d’air bienvenu. Variante : la nuit, une fenêtre de toit et une ouverture du rez-de-chaussée s’entrouvrent. Par effet de tirage, comme pour une cheminée, l’air intérieur trop chaud est chassé pour être remplacé par un air extérieur plus frais.

L’écologie est bien ancrée dans les mentalités et les acquéreurs y sont désormais sensibles. Inutile de faire venir du bois de l’autre bout du monde. Maisons et Résidences Corbioli ont testé avec succès un béton bas carbone, visuellement plus foncé, mais moins polluant, et vont le déployer à plus grande échelle. Eden Home Montagne travaille avec du bois issu majoritairement des forêts savoyardes. Les constructeurs utilisent des isolants et des colles moins polluantes, des matériaux régionaux et font appel à des artisans locaux. Partout, les circuits courts s’installent.

6️⃣ Comment calculer le prix de sa maison ?

L’inflation et la guerre en Ukraine se répercutent sur le prix des matériaux qui n’avaient pas besoin de cela. Alors que le surcoût de la RE 2020 commençait à s’estomper, la flambée du coût des matériaux a pris le relais. La surface moyenne de la maison tourne autour de 110 m², mais les prix démarrent rarement en dessous de 2 000 €/m².

👉 Des constructeurs comme Maisons et Résidences Corbioli ou Demeures et Résidences Rhône-Alpes proposent des maisons à partir de 1 800 €/m².

👉 Chez les autres constructeurs, la barre des 2 000 €/m² est dépassée et il faut parfois tabler sur 2 200 ou 2 400 €/m².

Les chalets du luxe

Dans la catégorie luxe, les options n’ont plus de limites et les prix non plus, le bien étant unique et les chantiers souvent longs et complexes. Chez Maisons Dunoyer, le prix moyen de la gamme Maisons et Chalets est de 700 000 € pour 150 m². Mais dans sa gamme Axe & D Architecture, chaque bien est unique, tout comme son prix. Ces prix sont très compétitifs par rapport aux autres formes d’habitat. Les promoteurs, qui commercialisent essentiellement des appartements, affichent un mètre carré qui varie en moyenne, selon les secteurs, de 4 800 à 5 600 €.

🙋‍♀️ Les réalisations haut de gamme son nettement plus chères. Et les stations les plus huppées atteignent des sommets, avec des appartements à 15 000, 20 000, voire 30 000 € du mètre carré à Méribel ou Courchevel (73).

Et les maisons anciennes ?

Les maisons anciennes sont forcément moins chères que dans le neuf. Mais il faut tenir compte de lourds travaux de rénovation pour obtenir une performance et un confort équivalent à celui du neuf. Au résultat, ce type d’opération est globalement plus chère que la construction de maisons individuelles. Elle est aussi plus difficile à financer, les banques n’ayant aucune certitude sur la bonne fin des travaux. En revanche, les projets neufs menés dans le cadre du Contrat de construction d’une maison individuelle sont bien vus par les banques, ce CCMI bénéficiant d’une garantie de livraison au prix et dans les délais convenus lors de la signature.

Des constructeurs médaillés d'or

Au Challenge de l’Habitat Innovant du pôle Habitat FFB 2023, deux constructeurs « montagnards » ont remporté une médaille d’or dans deux catégories différentes.

Eden Home Montagne l’a gagnée dans la catégorie Réalisations Remarquables avec le Chalet des Aravis à La Clusaz (74). Et si la réalisation est magique avec un chalet de 300 m² sur deux étages, son toit recouvert de tavaillons, son habillage en pierre de pays et Bois Qualité Savoie, ses deux niveaux de sous-sol, sa piscine avec nage à contre-courant... le défi était énorme. « Il fallait relever plusieurs gageures techniques : construire 300 m² sur un terrain de 700 m² avec une pente moyenne de 45 % située dans un lacet de route. Pour ce bâtiment sur quatre niveaux, il a fallu, entre autres,  construire une paroi clouée provisoire pour soutenir la route en amont pendant la construction », souligne Bertrand Vauléon, qui dirige le bureau d’études d’Eden Home.

💰 Le tout pour un budget dépassant les 1,6 million d'euros hors terrain.

Le groupe Artis a décroché l’or dans la catégorie Ma vision du Métier. « Le groupe a toujours été fidèle à son ADN de constructeurs de maisons individuelles attaché à la résidence principale. Mais en arrivant sur des stations comme Saint-Gervais (74), nous avons construit des résidences principales, mais avons été sollicités par des acquéreurs de résidences secondaires. Et nous avons découvert que nous étions plus qu’un constructeur, mais un acteur économique local en lien avec un architecte d’intérieur de Megève, un gestionnaire reconnu dans les Alpes », raconte Nicolas Bonnet. Le client dispose ainsi d’un joli chalet où il peut passer des vacances. En dehors de ces périodes, le bien est loué. L’opération s’accompagne des services et l’acquéreur bénéficie des avantages fiscaux de la location meublée tout en récupérant la TVA.

💰 Les Chalets de l’Armancette de 116 m² sont à vendre entre 700 000 et 1 000 000 €, hors terrain.