Rhône-Alpes : bons plans pour bien bâtir

En Rhône-Alpes, on aime la maison. Une cote d’amour qui ne date pas d’hier. « Ce type d’habitat, c’est le désir de quasiment 80 % de la population, une proportion qui n’a guère changé au fil des années », explique Jean-Sébastien Cellot, Président de Maisons Optimales. Il faut dire que la maison, lorsqu’elle est neuve, offre bien des avantages : confort, économies d’énergie, mais aussi constitution d’un solide patrimoine qui va prendre de la valeur. Bref, en Rhône-Alpes comme ailleurs, le jeu en vaut la chandelle.

Profitez des opportunités

De fait, les taux d’intérêt vont rester élevés. Ils ont même de fortes chances de continuer à monter pour, sans doute, atteindre les 5 % début 2024. Les terrains, dans un futur proche, vont devenir plus rares, la faute aux politiques de lutte contre l’artificialisation des sols. Et puis la Réglementation environnementale 2020, qui encadre la construction, va devenir encore plus stricte en 2025, poussant les prix à la hausse. « Je suis intimement persuadé que la construction de maisons individuelles deviendra un jour un mode d’habitat réservé aux plus favorisés et qu’il ne faut pas tarder à se lancer dans ce type de projet », estime Mickaël Bouillin, directeur de Maisons d’en France Rhône Alp’Ain.

👉 Autre élément qui plaide en faveur de la construction en Rhône-Alpes, « les matériaux n’augmentent plus, certains sont même en baisse », confirme Jérémy Mazille, directeur général de Maisons Valentine Rhône-Alpes. Même écho chez Corbioli Bâtisseur Créateur. « À partir du moment où l’on souhaite devenir propriétaire de sa maison, chaque jour qui passe est un jour perdu, car les prix peuvent regrimper », note Fabrice Corbioli, président du groupe et vice-président du pôle Habitat FFB de la région Rhône-Alpes. « Aujourd’hui, on sort nos maisons autour de 200 000 € alors qu’avant la crise on parvenait à les construire pour 150 000 €. » À force d’attendre, vous risquez de voir votre rêve vous échapper. D’autant que les professionnels estiment la baisse du prix des matériaux non durable.

Des terrains moins chers

Ce n’est pas nouveau, le terrain est rare et cher. Plus encore aujourd’hui, alors que l’objectif Zéro artificialisation nette (Zan) a été instauré dans la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. À travers cette loi, il s’agit, en effet, de réduire au maximum la bétonisation des villes et donc de limiter la consommation des espaces naturels ou agricoles. La région Rhône-Alpes n’y échappe pas. À la clé : une raréfaction programmée et donc des prix qui, à moyen terme, ne peuvent que remonter.

Aujourd’hui, la donne est plus favorable

Avec un marché chahuté, le prix des terrains tend à baisser en Rhône-Alpes. Même à proximité des grandes agglomérations comme Lyon ou Grenoble... Une excellente nouvelle pour votre budget. Selon les professionnels, « il faut même oser faire des offres sur le foncier, conseille Jérémy Mazille, à Dardilly, près de Lyon, un terrain affiché 465 000 € et qui ne trouvait pas preneur, a finalement été acquis 345 000 € ». Même constat chez Maisons Alain Métral. Selon Amélie Bouchard, chargée de communication, « c’est le moment de négocier les terrains en vente depuis plusieurs mois ».

Des prix qui varient selon le secteur géographique

Le refrain est le même quasiment partout. « Les lancements d’opérations d’aménagement ainsi que les fins de programmes offrent aujourd’hui des opportunités considérables, explique Mickaël Bouillin, les prix des terrains ont non seulement cessé d’augmenter, mais ils baissent ! Du moins ceux vendus par des professionnels. En revanche, ceux proposés par des particuliers rencontrent une inertie sérieuse. » Un bémol cependant : « la tension sur les prix persiste en Savoie et Haute-Savoie, le long de la zone frontalière et en bordure de lac », précise Nicolas Bonnet, Directeur général du groupe Artis.

Des terrains à quels prix ?

« Au plus près de Lyon comme dans le Pays de Gex, le mètre carré avoisine les 1 000 €. Mais la tension s’est peu à peu déplacée le long des axes autoroutiers ou ferrés jusqu’à 30 min environ de Lyon, analyse Mickaël Bouillin. Et d’observer un vrai changement : plutôt que de prix au mètre carré, on parle désormais de droit à bâtir. Car aujourd’hui, les terrains offrent, en termes de superficie, le strict nécessaire pour l’édification d’une maison. La plaine de l’Ain et l’axe Lyon/Villefranche-sur-Saône sont concernés par ce phénomène où le foncier se négocie à des prix proches de 500 € le mètre carré. »

👉 Dans l’Isère, à proximité de Grenoble, comptez dans les 400 à 500 € le mètre carré. En Savoie ou Haute-Savoie, du côté d’Albertville, il est possible de dénicher une parcelle à 200 € le mètre carré, mais à Chambéry, comptez plutôt entre 200 et 350 € le mètre carré et à La Ravoire, dans la périphérie résidentielle, autour de 500 € le mètre carré. En Haute-Savoie, le foncier atteint des sommets. Annecy ou Thonon-les-Bains restent inabordables, de même que Chamonix ou Megève. Tablez sur 600 à 1 000 € le mètre carré. Evian offre des tarifs plus doux (200 à 300 € le mètre carré). Autour de Bourg-en-Bresse et Mâcon, les tarifs tombent à 100/200 € le mètre carré selon les communes.

👉 Les zones rurales éloignées de 15 à 20 km de ces agglomérations tournent autour de 50 € le mètre carré. Mais attention aux coûts de déplacements pour aller travailler ou emmener les enfants à l’école ou au sport.

Écartez-vous des grandes agglomérations

« Pour rester dans leur enveloppe financière, nos clients font parfois le choix de s’éloigner, mais cette stratégie prend du plomb dans l’aile avec la flambée du prix des carburants », note Jean-Sébastien Cellot. Faites bien vos comptes avant d’opter pour cette solution. D’autant que les banques considèrent le reste à vivre pour accorder le crédit. Si cette somme qu’il vous reste une fois la mensualité payée est trop basse, votre prêt risque d’être refusé...

Réduire la surface du terrain

Diminuer la superficie permet de baisser le budget global consacré à la parcelle. « C’est souhaité par les communes et par les acquéreurs peu enclins au jardinage », précise Nicolas Bonnet. Même discours chez Céline Gadroit de Maisons et Chalets des Alpes Rhône-Alpes qui estime que les acquéreurs rognent facilement sur le terrain pour parvenir à boucler leur projet. Chez Hexaôm, Jérôme Sanchez, directeur de l’exploitation Rhône Alpes/Bourgogne/Franche-Comté, confirme que « les familles qui veulent faire construire acceptent des parcelles de 300 à 500 m², voire moins. »

⚠️ Attention, en zone montagneuse, acheter très petit peut constituer un handicap en raison de contraintes particulières (débords de toit par exemple).

Un patrimoine qui se valorise

Faire construire offre un atout de taille. « C’est la meilleure assurance-vie d’un point de vue économique », estime Jean-Sébastien Cellot. « Sur un marché tendu, où l’offre de logements est très inférieure à la demande, la maison sort du lot lorsqu’elle est neuve. Son confort, sa performance sont sans égal et laissent espérer une bonne plus-value en cas de revente. » Et Jérôme Sanchez d’ajouter : « avec le bond en avant fait en matière de performance et de technologie, nous offrons un produit adapté aux modes de vie d’aujourd’hui comme de demain et de bien meilleure qualité que l’ancien ».

Le changement climatique entraîne de nouvelles attentes

« Nous ressentons depuis peu une préoccupation davantage axée sur la performance du projet de construction, la satisfaction du confort d’hiver et d’été optimisé, puis de surfaces habitables confortables que sur la recherche d’une esthétique architecturale, d’ailleurs pas toujours compatible avec cette performance », observe Mickaël Bouillin. Avec la RE 2020, les maisons se font, en effet, plus compactes. Logique : avec ces formes, il y a moins de surface de parois en contact avec l’extérieur, ce qui augmente l’efficacité énergétique du bâti.

🏠 Quelques particularités architecturales

De plain-pied ou à étage, les maisons se coiffent de toits à deux ou quatre pans, pentus et parfois dotés de longs débords (en montagne). « Les toits à quatre pans ont pris le pas sur les deux pans, plus traditionnels », remarque Nicolas Bonnet. En dehors des secteurs protégés où les ABF veillent sur l’harmonie des constructions, il est plus aisé d’opter pour une architecture moderne, épurée, avec toits plats. C’est par exemple le cas en région lyonnaise ou dans le Pays de Gex. Ailleurs, de nombreux plans locaux d’urbanisme restreignent les toitures plates. « Nous disposons de nombreux autres leviers pour conférer à une maison un aspect contemporain », rassure Mickaël Bouillin.

🏔️ En montagne, le style chalet avec bois et pierre, demeure plébiscité. Avec ces architectures d’aujourd’hui, les maisons s’implantent sans difficulté sur leurs terrains tout en respectant leur site. Il est aussi possible de bien travailler l’orientation même si la configuration de la parcelle réduit les possibilités (terrains avec vue au nord ou enclavés entre deux autres constructions, par exemple). Mais surtout, ces maisons plus rationnelles s’adaptent facilement aux besoins de leurs propriétaires successifs, ce qui facilite la revente. Laquelle n’est pas forcément évidente avec une maison au style très audacieux.

Ces astuces qui facilitent le projet

La conception intérieure de la maison est évidemment fonction de vos besoins, de vos envies, mais aussi et surtout de votre budget. Au plan superficie, ne voyez pas trop grand. Vous rêvez d’une vaste pièce à vivre, d’une grande cuisine ouverte sur un îlot central, d’une chambre parentale avec dressing et douche, d’un bureau pour télétravailler ? Tout est possible. Reste à savoir si ces désirs entrent dans votre capacité budgétaire.

Les constructeurs proposent de nombreuses solutions

« On part souvent sur la base de plans que nous sommes ensuite obligés de revoir à la baisse en termes de superficie. Cela peut d’ailleurs être une demande de la banque qui finance le projet », observe Fabrice Corbioli. Même constat chez Maisons Optimales. « Au départ, les acquéreurs listent tout ce qu’ils aimeraient voir dans leur maison, mais nous sommes parfois obligés de les ramener à la réalité et de leur faire accepter des compromis, note Jean-Sébastien Cellot, la chambre parentale est-elle incontournable ? Le double garage de 50 m² est-il indispensable ? »

Des maisons évolutives

Difficile de faire des choix sinon raboter le prix du terrain en s’éloignant ou en diminuant sa surface. « On s’adapte à leurs attentes, on propose même des maisons évolutives qui permettent d’envisager une extension plus tard. L’urgence, c’est d’acheter, de figer le prix du foncier, les coûts de construction et, plus tard, d’agrandir lorsque le besoin s’en fera sentir ou que l’on aura retrouvé une capacité de financement », ajoute Jean-Sébastien Cellot.

Qu’elle soit petite ou plus spacieuse, la maison prendra naissance sous le crayon d’un bureau d’études ou d’un architecte. « Notre bureau d’études se charge des projets de moins de 150 m² de superficie de plancher », indique Nicolas Bonnet. Au-delà, le client est orienté vers un architecte qui concevra les plans tandis que le constructeur se chargera de l’édification de la maison. Au stade des plans, « nous présentons au client un projet personnalisé avec maquette virtuelle, plans et notice descriptive précise et détaillée, développant les prestations fournies », décrit de son côté Amélie Bouchard, des Maisons Alain Métral.

Un choix de finitions important

À vous de donner ensuite un décor à votre intérieur.  Avec leurs fournisseurs, les constructeurs proposent une large palette de finitions et d’équipements en matière de sanitaires (douche, baignoires, vasques, robinetteries...), de faïences ou encore de carrelages au sol : grès, pierre naturelle, terre cuite, carreaux de ciment, ces derniers étant très à la mode aujourd’hui. Du côté des teintes, le choix est également vaste. Privilégiez toutefois des tons assez neutres qui traverseront le temps sans se démoder. On ne change pas de carrelage comme de papier peint ! Pour vous aider dans vos choix, certains constructeurs disposent d’un showroom, voire d’un décorateur d’intérieur.

Confort, performances et économies

En Rhône-Alpes comme ailleurs, avec la réglementation environnementale 2020 (RE 2020, qui encadre le logement neuf), « les acquéreurs bénéficient d’un confort thermique et acoustique optimal et profitent d’un cadre de vie agréable en toute saison », vante Amélie Bouchard. Cette RE 2020 met notamment en avant le confort d’été. « Pour que la maison ne devienne pas invivable aux beaux jours, nous utilisons des matériaux qui ont beaucoup d’inertie : ils stockent la fraîcheur nocturne pour la restituer le jour dans la maison », détaille Jean-Sébastien Cellot. « Grâce à leur long temps de déphasage, la chaleur met du temps à entrer dans la maison. »

👉 En matière d’isolation, « nous utilisons un isolant réflecteur alvéolaire de dernière génération, plus performant en termes de résistance thermique et d’étanchéité à l’air », indique Céline Gadroit, de Maisons et Chalets des Alpes Rhône Alpes.

La pompe à chaleur a détrôné les traditionnelles chaudières ou poêles à bois

« C’est devenu la prestation standard en matière de chauffage », note Nicolas Bonnet. Elle peut être réversible. Elle chauffe l’hiver et rafraîchit l’été, elle est vécue comme une option de confort. » Deux choix existent : la Pac air/air ou air/eau. Dans le premier cas, la pompe chauffe la maison et la rafraîchit si besoin, le tout à l’aide de splits installés dans les pièces. Dans le second, elle chauffe la maison via des radiateurs ou un plancher chauffant et produit l’eau chaude. « La pompe à chaleur est un système innovant, branché à l’électricité, mais très économe en énergie », précise Jérôme Sanchez.

Très performantes, les maisons neuves RE 2020 génèrent d’importantes économies. « Pour une demeure de 120 m², la facture d’électricité comprenant le chauffage comme le rafraîchissement tournera autour de 100 à 130 € par mois », précise Jean-Sébastien Cellot. La programmation de nombreux équipements comme les volets roulants à partir d’une Google Home ou Alexa d’Amazon y participe. « Au lieu d’avoir 20 °C toute la journée, il est en outre possible de moduler cette température en fonction des heures de la journée », poursuit Jérôme Sanchez. La gestion crépusculaire des volets roulants lorsqu’il fait chaud apporte également un grand confort (les volets se ferment lorsqu’il fait trop chaud). D’autres équipements peuvent être télécommandés à distance (le chauffage, l’électricité, la porte de garage, l’alarme…).

Un projet sécurisé

En optant pour un constructeur, vous faites le choix d’être accompagné en permanence. Au stade du projet, « une visite sur le terrain avec un responsable technique est programmée, l’implantation exacte de la maison, son orientation, la faisabilité technique et financière du projet est ainsi validée avant le dépôt du permis de construire dont nous nous occupons également. Le permis obtenu, nous prévoyons une réunion technique pour prévoir le plan d’exécution du chantier, l’étude béton armé... Enfin, un conducteur de travaux suit le chantier, coordonne tous les intervenants », indique Amélie Bouchard. Cerise sur le gâteau, leur application mobile permet de suivre pas à pas les étapes de la construction.

Renseignez-vous sur l’entreprise

« Notre société appartient à la Sacicap de l’Ain et profite de la notoriété du réseau Procivis auquel elle appartient aussi. Elle profite d’une solidité financière à toute épreuve », précise Mickaël Bouillin. « Maisons d’en France Rhônal’Ain a fait le choix de disposer en interne d’une équipe technique expérimentée et solide, d’un bureau d’études et de conducteurs de travaux, assurant un suivi complet et efficace des dossiers. » Maisons et Chalets des Alpes propose aussi ses propres équipes chantiers. « Cela nous permet de gérer nos délais », conclut Céline Gadroit. Les sociétés qui se diversifient (certains constructeurs sont aussi promoteurs et aménageurs), celles qui investissent dans l’innovation, celles qui appartiennent à des groupes très structurés offrent elles aussi de solides atouts.

Le Contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI)

Ce contrat doit être signé si le professionnel prend en charge le gros œuvre de la maison (le clos et le couvert), comme l’impose la loi de 1990. Surtout, le CCMI reste le seul cadre juridique à inclure obligatoirement une garantie de livraison à prix et délais convenus. Si le constructeur est défaillant, c’est son garant (assureur), qui trouvera et paiera une autre entreprise pour terminer la maison dans les temps et sans surcoût. Conseil : demandez au constructeur de vous montrer sa caution financière d’achèvement. Avec ce document fourni par son garant, vous êtes certain que le professionnel vous fait bien bénéficier de la garantie de livraison à prix et délais convenus. « Très sécurisant, le CCMI est apprécié des banquiers et facilite le financement des projets de construction », ajoute Fabrice Corbioli.

🙋‍♀️ Autre atout de ce fameux CCMI : avec lui, le prix est global, forfaitaire et définitif. « Dans un contexte de disponibilité relative des matériaux comme nous l’avons vécu l’an dernier, cela a du sens de bénéficier d’une garantie de livraison, mais aussi d’un prix maintenu », insiste Mickaël Bouillin. Ce prix ne peut en effet être qu’indexé et pas n’importe comment : il suit l’évolution de l’indice BT01, ce qui limite considérablement les risques d’envolée. Un conseil : optez plutôt pour le contrat avec fourniture de plans, encore plus protecteur. « Moyennant un prix, quoi qu’il arrive, vous aurez votre maison et celle-ci sera viable. Cette formule obligeant le constructeur à chiffrer tous les travaux et charges afférentes au projet. » 

Maison : combien ça coûte ?

Dans l’ensemble de la région, les prix oscillent entre 2 000 et 3 000 €/m² (hors terrain). Ils varient d’un constructeur à l’autre. Ils dépendent du degré de finition et des prestations. Le plus souvent, la maison est livrée prête à décorer. « Les nôtres sont livrées avec le carrelage dans les pièces de vie et les salles de bains, mais pas avec le parquet, la peinture, la cuisine ou l’aménagement des placards », note Amélie Bouchard chez Maisons Alain Métral. Le prix est aussi fonction du secteur géographique et des difficultés liées au terrain.

« Dans le Rhône, comptez 2 000 €/m², en Savoie, 2 500 € et en Haute-Savoie 2 600 €/m² », ajoute cette professionnelle. Pour aider les petits budgets, certains constructeurs proposent une livraison hors d’eau/hors d’air. C’est le cas de la marque Hoha de Maisons d’en France Rhônalp’ain. « Le client bénéficie des garanties attachées au CCMI et profite de la possibilité de s’occuper à sa guise du second œuvre, soit directement, soit assisté d’un maître d’œuvre. Les économies qui en résultent sont importantes et cette marque rencontre un succès grandissant », indique Mickaël Bouillin.Ce constructeur développe aussi une gamme « Ma première Maison d’en France » qui débute à 125 000 € (hors adaptation de la maison aux caractéristiques du terrain)