L’île-de-France est sans aucun doute la région où l’amplitude de prix des terrains à bâtir est la plus forte ! Tous les départements de la grande couronne comptent de nombreux secteurs très prisés comme La Celle Saint-Cloud dans les Yvelines ou Soisy-sous-Montmorency dans le Val d’Oise et des secteurs nettement moins demandés.
Terrains en Île-de-France : il y en a pour tous les budgets
Dans la première, une parcelle de 1 000 m² se vend 683 000 € alors qu’il est possible d’acquérir un terrain pour moins de 80 000 € comme ce lot de 547 m² proposé à Bennecourt à 79 000 €. Des villes comme Orgeval dans les Yvelines sont aussi très prisées sans afficher des valeurs aussi élevées. Comptez tout de même 330 000 € pour 800 m².
👉Des terrains à moins de 90 000 €
Dans le Val d’Oise, si vous voulez être proche de la capitale, vous pourrez faire construire à Argenteuil. Comptez 475 000 € pour 810 m². Mais si vous acceptez de vous éloigner, la facture sera moins salée. Comptez 85 000 € pour acheter un terrain de 2 000 m² à Saint-Gervais.
👉Seine-et-Marne : le bon plan pour acheter un terrain
Le marché est en revanche plus favorable en Seine-et-Marne comme le rappelle Miguel Gomes, président régional Île-de-France du Pôle Habitat FFB : « C’est l’un des départements où le foncier est le moins cher ». Il est en effet possible d’y trouver des terrains à moins de 50 000 € comme à Lorrez-le-Bocage-Préaux ou un lot de 643 m² est en vente 49 500 €.
26 %, C’est la part des Franciliens qui font construire en Seine-et-Marne, selon le Baromètre Domexpo.
Faire construire votre maison
Le toit terrasse perd du terrain
En Île-de-France, le toit terrasse est moins en vogue contrairement à d’autres régions ! Les élus souhaitent en effet une architecture plus conforme au style francilien. Les maisons arborent le plus souvent une toiture à deux pentes. De nouvelles exigences qui font également du bien au porte-monnaie des acquéreurs car un toit terrasse est plus coûteux qu’une toiture traditionnelle !
👉Les maisons plus hautes en ville
L’architecture des maisons est aussi conditionnée par le profil des villes. « Dans les villes rurales, les maisons sont plus basses avec un rez-de-chaussée et des combles », pointe Miguel Gomes. « Alors que dans les secteurs plus denses, les constructions sont dotées d’un étage voire d’un étage, surmonté de combles ». Le prix du terrain étant conséquent et la parcelle plus petite, les acquéreurs n’ont pas d’autre choix que de s’élever pour profiter de mètres carrés supplémentaires !
Les Architectes des bâtiments de France veille
Si la te toit-terrasse est moins acceptée, les acquéreurs ont la plupart du temps une certaine liberté pour concevoir leur projet. Excepté dans certains secteurs dépendant des Architectes des bâtiments de France (ABF). Si vous construisez dans le parc du Vexin (95), ces professionnels, chargés de vérifier que votre maison s’intègre bien à proximité de monuments classés, vous imposeront des fenêtres étroites, des tuiles plates... « Ces impositions peuvent occasionner un surcoût représentant 10 à 15 % du prix de la maison », calcule Miguel Gomes.
👉Une rencontre préalable avec l’ABF est conseillée pour lui présenter votre projet avant de déposer votre demande de permis de construire. Mieux vaut le modifier en tenant compte de ses prescriptions pour avoir toutes les chances d’obtenir votre précieux sésame. Car en cas de refus, vous devrez effectuer une nouvelle demande de permis, un délai supplémentaire qui retardera le début des travaux.
Argile et fissures : le risque méconnu des terrains franciliens
Si vous faites construire en Île-de-France, il y a de fortes chances que votre terrain renferme des poches d’argiles, sensibles au risque de retrait-gonflement (RGA). Lors de pluies, ces dernières augmentent de volume et se rétractent sous l’effet de la chaleur créant des fissures sur la façade ou sur les revêtements de sol en cas de fondations inadaptées. Ce qui peut rendre la maison inhabitable !
👉Une note salée
Si votre terrain est exposé à un risque moyen ou fort de retrait gonflement, le vendeur doit vous fournir une étude de sol dite G1. Mais cette dernière est insuffisante pour définir les fondations les plus adaptées. Une étude G2 avant-projet devra être effectuée. « Entre le prix de l’étude et le coût des fondations à réaliser, la facture peut atteindre 10 000 € ». Dans ces secteurs très argileux, il est en effet fréquent d’ancrer les fondations à une profondeur comprise entre 1,40 et 1,60 m, des ouvrages coûteux !
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