Même si elle est facultative, l'étude de sol est vivement recommandée. Pour un coût relativement peu élevé, vous connaîtrez la nature du sol sur lequel reposera votre future maison. Et votre constructeur pourra adapter les fondations au contexte géologique local. Un gage de sécurité essentiel.
1 - Pourquoi une étude de sol ?
Une maison qui se fissure, des remontées d'eau par capillarité… ça n'arrive pas qu'aux autres ! Et le plus souvent la cause est à aller chercher du côté de fondations mal adaptées au terrain. Fort heureusement, ce type de sinistre, qui coûte cher aux assurances, peut être évité en réalisant une étude de sol préalable. Cette dernière précisera la nature du substrat géologique sur lequel reposera votre future maison et préconisera les adaptations nécessaires en cas de problème (argile, remblais, cavité souterraine, hydromorphie, nappe phréatique…). Chaque problématique impliquant un type de fondation différent.
2 - En quoi consiste l'étude de sol ?
Tout commence par un travail documentaire. A partir de cartes géologiques, du plan masse et des plans de la maison, le géotechnicien va analyser le contexte local dans lequel va être bâtie la maison. Une campagne de sondage par carottage est ensuite réalisée sur le terrain sur lequel reposera la maison pour connaître précisément la nature, le type du sol ainsi que ses caractéristiques mécaniques. Un rapport est ensuite rédigé avec les prescriptions géotechniques éventuelles (fondations spéciales, étanchéité…). Vous et votre constructeur êtes ainsi parfaitement informés des éventuels problèmes et des adaptations à envisager.
A l'aide d'une tarière mécanique, le technicien va sonder le sous-sol. © Abrotec3 - L'étude de sol est-elle obligatoire ?
Ça dépend. Le Contrat de construction de maison individuelle n'impose pas l'étude de sol. Cependant de nombreux constructeurs l'intègrent dans leurs prestations. Certains départements affectés par des risques particuliers (séismes, glissements de terrain, argiles gonflantes, présence de vides…) l'imposent. L’information sur le caractère obligatoire d’une étude est en principe disponible en mairie et sur www.primnet.com ou www.georisques.gouv.fr. Certains assureurs peuvent aussi l’exiger, conscients que nombre de sinistres sont ainsi évités. En revanche, si le terrain convoité se situe dans une zone déclarée officiellement argileuse avec un risque de gonflement/retrait, deux études sont à réaliser, l'une par le vendeur qui sera annexée à la promesse de vente, et une autre par l’acheteur lorsqu'il aura acquis le terrain.
4 - Que faire si le terrain est argileux ?
Depuis la loi Elan du 23 novembre 2018, la prévention des risques de mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols est prise en compte. L’objectif de cette mesure est de réduire le nombre de sinistres liés à ce phénomène (fissures, lézardes...) en imposant la réalisation d’études de sol préalables lorsque la terrain se situe dans une zone déclarée officiellement argileuse. Une carte officielle d’exposition doit permettre d’identifier les zones soumises au phénomène de retrait gonflement des argiles où s’appliquent les nouvelles dispositions réglementaires (zones d’exposition moyenne et forte). Pour savoir si le terrain est exposé à ce risque : www.géorisques.fr
Concrètement, à la vente d'un terrain constructible, le vendeur a l'obligation de faire réaliser un diagnostic du sol vis-à-vis du risque lié à ce phénomène. Au moment de la construction de la maison, l'acheteur doit commander une étude géotechnique à destination du constructeur. Si cette dernière révèle un risque avéré de mouvement de terrain différentiel lié à la présence d'argile, le constructeur devra en suivre les recommandations et respecter les techniques particulières de construction préconisées par le bureau d'études géotechniques.
5 - Une campagne de sondage abîme-t-elle le terrain ?
Non. Vous pouvez demander l'autorisation à votre vendeur de terrain de réaliser par vos soins une étude de sol. Le terrain ne sera pas bouleversé. Les sondages sont généralement réalisés avec une foreuse équipée de chenilles en caoutchouc. Les conséquences seront minimes.
C'est avec un matériel mécanique léger que le technicien va sonder le sol. Cela n'engendrera pas de désordres importants sur le terrain. © Fondasol6 - Dans quel cas l'étude de sol est-elle recommandée ?
L'étude de sol est recommandée lorsque la commune présente des risques avérés (pour le savoir, consultez le site www.primnet.com). La présence d'argile est la cause de nombreux sinistres et l'origine de fissures, voire de lézardes. Autre cas fréquemment rencontré, les zones de remblais. Sur ce type de terrains très hétérogènes et instables, des tassements inégaux et des glissements peuvent se déclencher et modifier l'assise de la maison. La présence d'une nappe phréatique de surface ou d'une source peut aussi provoquer de sérieux désordres.
7 - Y a-t-il une conséquence sur l'assurance dommages-ouvrage ?
Oui. Lors de la signature de votre contrat de construction, vous allez devoir souscrire une assurance dommages-ouvrage pour vous garantir des éventuels désordres pouvant toucher votre maison Si une étude de sol est fournie, la sinistralité est beaucoup moins élevée. La prime d'assurance le sera aussi. Certaines compagnies d’assurances consentent une réduction pouvant atteindre 40 à 50 % sur l’assurance dommages-ouvrage.
8 - L'étude de sol est-elle nécessaire en lotissement ?
Pas forcément. Toute création de lotissement fait l'objet d'une campagne de sondages géologiques mais… les aménageurs-lotisseurs ne réalisent pas une étude sur chaque parcelle. A priori le lotissement est sans problème. Vous pouvez néanmoins en faire réaliser une pour plus de sécurité.
9 - L'étude de sol : et après ?
Une fois l'étude de sol réalisée, un rapport vous sera remis avec l’ensemble des prescriptions géotechniques pour construire en sécurité. Le dossier sera le plus souvent illustré de cartes et précisera la description du risque géotechnique du site, le type de fondations préconisé, les éventuelles nécessités de drainage. Vous remettrez ce document à votre constructeur qui vérifiera alors la faisabilité de votre projet et l'adaptera le cas échéant.
10 - Combien coûte une étude de sol ?
Globalement une étude de sol coûte environ 1 % du prix de la maison. Une somme qui sera intégrée dans le crédit immobilier et sera quasi invisible dans le montant du prêt. Ce coût sera en partie amorti par la réduction de l'assurance dommages-ouvrage.
Avis d'expert
Comme le précise Célia Pichon, ingénieure géotechnicienne chez Abrotec-Pavitec, bureau d'études géotechniques spécialisé notamment dans les sondages et les études de sol, « même si l’étude de sol n’est pas obligatoire, elle est néanmoins vivement conseillée ».
Faire construire sa maison : l'étude sol est-elle obligatoire ?
Célia Pichon : Pas toujours, mais souvent. C'est notamment le cas dans les terrains en zones de carrières ou de dissolution de gypse, dans les terrains soumis à un plan de prévention spécifique. Par ailleurs de nombreuses assurances dommages-ouvrage l'exigent lors de la souscription du contrat. Dans tous les cas, elle permet de s’assurer d’un système de fondations pérenne et optimisé financièrement.
Quels sont les désordres les plus fréquemment rencontrés en l’absence d’étude de sol ?
On observe le tassement et/ou le gonflement du terrain, des venues d’eau, des glissements de terrain, ce qui engendre des surcoûts, voire l'arrêt des travaux. Ces désordres se traduisent sur la construction par des fissures horizontales, verticales ou en diagonales. Des problèmes d’ouverture et de fermeture des portes et fenêtres peuvent aussi apparaître. Il peut aussi arriver un décollement des constructions annexes (garage...).
En cas de sinistre et en l’absence d’étude préalable, quelles sont les conséquences pour le maître d’ouvrage ?
Dans le cas d’un CCMI, la responsabilité sera reportée sur le constructeur. Dans le cas d’un contrat avec un architecte, le particulier maître d’ouvrage a à sa charge la réalisation d’une étude de sol. En cas de mauvaise surprise, toutes les conséquences découlant de l’absence d’étude de sol seront à la charge du particulier maître d’ouvrage.
Les résultats négatifs d’une étude de sol peuvent-ils être suspensifs dans l’acte d’achat d’un terrain ?
Lors de l’achat du terrain, et, sous réserve que le vendeur donne son accord, il est conseillé d’ajouter une clause suspensive dans la promesse de vente. Et, par exemple, en cas de résultats négatifs de l’étude de sol (surcoût sur les fondations par exemple), l’achat du terrain peut être annulé.
Combien coûte une étude de sol ?
Le coût de l’étude de sol dépend de la localisation du terrain et du type de projet. Il est donc à adapter au cas par cas. Pour une maison individuelle le prix est compris entre 1 200 et 1 600 € TTC. Toutefois, dans certains cas, cela peut monter jusqu'à 5 000 € TTC (zones de carrières, de dissolution de gypse, de glissement…). Cela reste néanmoins très faible par rapport au coût d’une construction ou aux conséquences d'une remise en état en cas de sinistre.
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