Acheter un terrain en Ile-de-France

L'Ile-de-France représente 18,8 % de la population française, soit la région la plus peuplée et à la plus forte densité (986,8 habitants/km2). Elle est centralisée sur l'agglomération parisienne, qui ne fait que 23,7 % de la surface régionale, mais où résident 88,7 % de la population. Tout ceci explique qu'il n'est guère facile de se loger en Ile-de-France, surtout à Paris et en première couronne, à moins de disposer d'un bon budget.

Acquérir un terrain en Ile-de-France n'est pas synonyme de mission impossible. Ou du moins ne l'est plus. Depuis quelques mois, on constate en effet qu'il est de nouveau possible de trouver du foncier sans difficulté particulière dans la région Ile-de-France, notamment dans les départements de la grande couronne. Il y a moins de clients, ce qui signifie qu'il y a moins de demandes et donc plus de choix. Même en première couronne, en Seine-Saint-Denis, dans le Val-de-Marne, on trouve du foncier urbain. En revanche les surfaces sont toujours plus petites. La surface moyenne (725 m² en 2012) a chuté de 11 % par rapport à 2011 (819 m²). Dans l'agglomération, l'investissement global moyen pour construire une maison individuelle est de 373.400 € et la part de la valeur du terrain y représente 50 %, contre 33 % en moyenne en France et 29 % en zone rurale.

En ce qui concerne la valeur de ces terrains, entre Paris, la petite couronne et la grande couronne, le foncier présente des facettes très diverses et par conséquent des prix très variés. Logiquement la valeur des parcelles diminue au fur et à mesure que l'on s'éloigne Paris et des secteurs les plus urbanisés. A Paris, les terrains sont aussi rares que chers. En juin 2014, par exemple, un terrain de 270 m2 dans le XXe arrondissement était en vente à 1.600.000 €. En petite couronne, en 2012, les prix moyens au mètre carré selon la Chambre des notaires Paris-Ile-de-France étaient de 580 €/m2. Dans cette première couronne, en Seine-Saint-Denis, comme dans le Val-de-Marne, on trouve du foncier urbain à la vente. En Seine-Saint-Denis, le plus simple est d'acheter un pavillon ancien à démolir avant de reconstruire.

En grande couronne, le prix moyen d'un terrain constructible au premier semestre 2013 s'établit à 563 €/m². Dans l'Essonne de petits terrains de 200/250 m² sont couramment mis en vente. En revanche 400 m² seront déjà une surface plus difficile à trouver. En Seine-et-Marne, le plus grand département, les acquéreurs peuvent s'offrir de plus grandes surfaces mais cela les éloigne de leur lieu de travail et accroît leur temps de transport. La Seine-et-Marne est également le département où l'on trouvera la plupart des terrains en lotissement.

Une fois déniché un terrain correspondant à son budget et à ses besoins, mieux vaut l'acquérir rapidement. Tout se vend très vite. Et en lotissement, les projets ne mettent pas moins de deux ans à se concrétiser.