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La caution
En dehors des garanties traditionnelles, les banques proposent de plus en plus souvent de garantir le prêt qu'elles accordent par la caution d'une société spécialisée. Une des plus connues aujourd'hui est sans doute le Crédit Logement car elle travaille avec toutes les grandes banques de dépôt. Mais il en existe d'autres telle la Caution mutuelle fonctionnaire pour les salariés du secteur public. Caution, mode d'emploiLe principe est celui du cautionnement. Des sociétés garantissent à la banque le paiement du prêt à la place de l'emprunteur en cas d'incidents de paiement. En d'autres termes, elle se substitue au banquier et se retourne contre le mauvais payeur pour se faire rembourser. Le financement de cette garantie est assuré par un Fonds mutuel de garantie (FMG) sur lequel les emprunteurs versent une somme proportionnelle au montant du prêt au moment de sa souscription. C'est l'argent des emprunteurs déposé sur ce fonds qui permet de payer le prêt en cas de problème. De plus en plus d'établissements de crédit proposent aujourd'hui cette forme de garantie. Plus simple sur le plan des formalités, elle permet d'éviter l'inscription d'une sûreté sur le logement garanti. Autre argument qui compte : l'emprunteur n'a pas à supporter les frais de mainlevée en cas de revente notamment. Ces deux éléments sont particulièrement appréciés par les emprunteurs puisque le coût de ces deux démarches ne pèse pas sur le crédit. Enfin, la mise en place de cette garantie est rapide puisque la société de caution donne généralement sa réponse sous 48 heures. Cette garantie est possible pour le financement de toutes transactions immobilières (terrain, construction, etc.). Caution : une procédure moins rigide en cas d'impayésEn cas de difficultés de paiement, la société de caution recherche d'abord une solution amiable, en accord avec la banque. Il s'agit par exemple de revoir la durée du prêt. Un certain nombre de dossiers sont ainsi remis en gestion normale. En revanche, si les problèmes de paiement s'avèrent permanents, la société paie la banque. Elle se retourne ensuite contre l'emprunteur mais lui permet de revendre lui-même le logement afin d'éviter une procédure de saisie immobilière et une vente aux enchères à un prix souvent inférieur à la valeur du bien. En bref, une procédure qui est moins douloureuse financièrement et moralement. Le coût de la cautionNous présentons dans ce dossier les tarifs pratiqués par le Crédit Logement. Toutes les sociétés de caution fonctionnant selon le même principe, les tarifs que vous pourrez rencontrer seront sensiblement les mêmes. Ceux-ci comportent deux volets : une commission de caution qui reste définitivement acquise au Crédit logement et une participation à un Fonds mutuel de garantie. Le Crédit logement rembourse à l'emprunteur environ 75 % de cette participation en fin de prêt. Ce pourcentage est en fait fonction du nombre et du montant des sinistres. Commission et participation sont calculées selon des barèmes bien précis qui tiennent compte de la nature et du montant du prêt, et depuis peu, de l'âge de l'emprunteur. La commission de cautionSon montant varie de 150 à 600 €. Elle est versée au moment de la souscription du prêt et elle est définitivement perdue. Toutefois, les emprunteurs de moins de trente-sept ans ne versent la commission qu'en fin de prêt. Revers de la médaille : la commission est un peu plus chère pour eux (voir le détail du barème dans le tableau). La contribution au fonds mutuel de garantieElle est égale à 0,80 % du montant de l'emprunt plus 200 € (voir tableau ci-dessous). Les prêts épargne-logement, qu'ils soient issus d'un plan ou d'un compte, se voient appliquer un barème spécifique. L'attrait principal de la caution, c'est qu'à la fin du prêt, une partie de la somme versée au FMG est restituée à l'emprunteur à hauteur d'environ 75 %. Cette formule avantage tout particulièrement les acheteurs de moins de trente-sept ans qui n'ont à régler la commission qu'en fin de prêt. En fait, ils ne déboursent jamais cette commission qui est automatiquement prélevée sur les sommes restituées au titre du fonds mutuel de garantie. Il suffit que l'un des acheteurs soit âgé de dix-huit à trente-six ans pour que le barème qui s'adresse à cette tranche d'âge s'applique.
Vous avez moins de trente-sept ans, et, pour financer votre maison, vous avez souscrit un prêt d'un montant de 120 000 € garanti par la société de caution spécialisée Crédit logement. La commission de caution est de 600 €. Les frais de garantie s'élèvent à 120 000 x 0,8 % + 200 € = 1 160 €, soit un total de 1 760 €. Seule la garantie est due au moment du prêt, soit 1 160 €. Les 600 € de commission sont déduits de la somme restituée en fin de prêt au titre du FMG qui représente environ 75 % de 1 160 €, soit 870 €. À la fin du prêt, la somme restituée est donc égale à 870 - 600 = 270 €. En début de prêt, le coût de la caution est seulement constitué du montant de la garantie, soit 1 160 €, alors que le coût final de la caution après restitution est quant à lui de 1 160 - 270 = 890 €, soit environ 0,7 % du montant emprunté. À noter : Pour les emprunteurs de plus de trente-sept ans, la commission de caution versée lors de la mise en place du financement est définitivement perdue puisqu'elle n'est pas déduite de la participation au Fonds mutuel de garantie. Quelle garantie choisir ?Pour faire son choix, entre l'hypothèque ou la caution, l'acheteur va devoir calculer au cas par cas, selon le montant du crédit envisagé et les probabilités de remboursement anticipé à plus ou moins long terme. La banque peut toutefois imposer telle ou telle garantie.
V. Samsel © construiresamaison.com - 26 avr. 2010
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