L'hypothèque et le privilège

L'hypothèque et le privilège de prêteur de deniers (PPD) sont des sûretés dites « réelles ». Elles permettent au créancier (la banque), pendant toute la durée de l'emprunt, d'exiger la mise en vente de l'appartement, du terrain ou de la maison, en cas de non-remboursement du prêt accordé.

Ainsi, c'est le logement lui-même qui garantit le remboursement du prêt.

Le privilège de prêteur de deniers

Le privilège garantit le capital prêté, trois ans d'intérêts et les accessoires (honoraires du notaire et droits de mutation à la charge de l'acquéreur).

Pour tenir compte de ces frais supplémentaires, les banques inscrivent le privilège pour le montant du prêt majoré d'un pourcentage qui peut varier d'une banque à l'autre (de 10 à 30 %) mais qui est le plus souvent de 20 %.

Le privilège n'est possible que si l'emprunt est constaté dans un acte notarié, lequel doit indiquer que la somme empruntée est destinée à l'acquisition du bien immobilier et que le prix de vente a été payé à l'aide de cet emprunt.

En maison individuelle, le privilège peut garantir un prêt destiné à financer l'acquisition du terrain, mais pas le financement de la construction proprement dite.

La fin de la garantie

Le privilège de prêteur de deniers prend fin dans deux hypothèses :

• Le logement est vendu alors que le crédit immobilier n'est pas encore intégralement remboursé. Dans ce cas, le vendeur rembourse par anticipation le capital restant dû à la banque et demande la mainlevée de l'inscription (la mainlevée est un acte juridique par lequel le créancier atteste que le débiteur - l'emprunteur - a complètement remboursé son prêt). Des frais sont alors réclamés au vendeur. Comptez en moyenne 0,50 % du capital emprunté.
• Vous remboursez le prêt par anticipation sans vendre le bien (suite par exemple à un héritage) : la mainlevée de l'inscription n'est pas nécessaire. Le privilège tombera de lui-même à la date initialement prévue, comme ci-dessous.
• le propriétaire emprunteur rembourse son prêt jusqu'à son terme. L'inscription est maintenue deux ans après la durée convenue du prêt et tombe ensuite automatiquement sans frais.

L'hypothèque conventionnelle

En dehors du cautionnement, l'hypothèque est la seule sûreté possible lorsque le prêt est destiné à financer la construction d'une maison. L'hypothèque conventionnelle, tout comme le privilège, garantit le montant du prêt, trois ans d'intérêts et les accessoires. Le prêt garanti doit obligatoirement être constaté par un acte notarié. Enfin, l'hypothèque prend fin dans les mêmes conditions que le privilège.

Quel coût ?

Qu'il s'agisse de l'hypothèque conventionnelle ou du PPD, vous devez payer d'une part des droits d'enregistrement liés à l'inscription de ces garanties, d'autre part, les émoluments du notaire pour la rédaction des contrats de prêts puisque ceux-ci sont obligatoirement notariés.

Les droits d'enregistrement

En cas d'hypothèque conventionnelle, vous devez acquitter la taxe de publicité foncière au taux de 0,715 % à percevoir sur les sommes garanties, soit le montant du prêt majoré de 20 %. Cette taxe n'est en revanche pas due en cas d'inscription de privilège de prêteur de deniers, soit pour un prêt de 100 000 € par exemple, une économie de 858 € (calculés sur 100 000 x 20 % = 120 000 €).

Vous devrez en outre verser au Conservateur des hypothèques un salaire égal à 0,05 % du montant emprunté plus 20 %, avec un minimum de 8 €.

À ces taxes s'ajoutent dans les deux cas (hypothèque ou privilège) les émoluments du notaire, qui sont proportionnels au montant du prêt et varient en fonction du type de prêt. Ils se calculent selon un barème obligatoire.

Tranches de prix	Pourcentage	Calcul rapide ajouter :
Jusqu'à 6.500 €	1,33 %
De 6.501 à 17.000 €	0,55 %	50,70 €
De 17.001 à 30.000 €	0,37 %	81,30 €
Au dessus de 30.000 €	0,275 €	109,80 €
TVA sur émoluments : ajouter 19,6 % du résultat obtenu ci-dessus