Les points clés de votre crédit

Du taux aux garanties en passant par les assurances, nous avons décortiqué les différents aspects du crédit immobilier pour vous permettre d’emprunter au mieux de vos intérêts.

Un crédit immobilier, c’est un tout. Au-delà du taux d’intérêt, il comprend des garanties, des assurances, des mensualités et il s’établit sur une certaine durée. Vous devez également prendre en compte les critères des banques. Autant de points à connaître pour décrocher un taux d'intérêt compétitif et plus encore un bon financement, adapté à votre projet et à l’évolution de votre situation.

L'apport personnel et le crédit

L'apport personnel. C'est l'argent que vous pouvez placer dans votre plan de financement sans recourir au crédit. Il peut s'agir de vos économies, de la participation aux bénéfices de votre entreprise ou encore d'une donation venant de votre famille. Mieux vaut injecter le maximum d'apport dans votre projet. Vous emprunterez moins, sur moins longtemps et vous obtiendrez un bon taux d'intérêt. Autre atout de l'apport : il montre à la banque que vous savez épargner, ce qui va la rassurer sur votre capacité à rembourser votre prêt (vous gérez bien le budget familial). L'apport idéal : 20 % du montant du projet, mais ce n'est pas une règle absolue. Et si vous disposez d'un bon dossier, il sera possible d'emprunter avec un apport moins élevé.

Peut-on emprunter sans apport ? Disons-le tout net : emprunter sans apport est très difficile aujourd'hui. Les banques cherchent à limiter les risques de crédit et privilégient les emprunteurs qui ont mis des sous de côté. Elles vous demanderont une marge de manœuvre financière pour faire face en cas d'imprévu. Ce qui revient à demander des fonds propres. Cela dit, rien ne vous empêche de tenter votre chance si vous cherchez un prêt à 100 % (il couvre le projet mais pas les frais annexes comme les droits de mutation du terrain). Vous devrez présenter un excellent profil. Les emprunts à 110 %, qui englobent tout le projet frais annexes inclus sont quasiment impossibles à décrocher, sauf exception.

Crédit : les critères des banques

Sous conditions. Pour accorder un prêt immobilier, les banques se basent sur toute une série de critères. Elles commencent par votre capacité d'endettement. Avec elle, vous consacrez au maximum le tiers de vos revenus au paiement de votre mensualité. Ensuite, les banques examinent le reste à vivre. C'est le montant dont vous disposez une fois la mensualité payée. D'une façon très générale, il est estimé à 1.200/1.300 € par mois pour un couple plus 250 à 300 € par mois par enfant à charge. Si vous êtes locataire, les banques vont surveiller le saut de charges. A revenus équivalents, si la mensualité de crédit est nettement supérieure à votre loyer, vous risquez le refus de prêt.

Rassurer la banque. Les banques vont également s'intéresser à la gestion de vos comptes personnels, à la régularité de vos revenus et à la stabilité de votre situation professionnelle (CDI bienvenus). Gare aux découverts trop fréquents ou aux crédits conso trop nombreux. Avec des incidents de paiement, des avis à tiers détenteurs et plus encore des fichages Banque de France, le refus de crédit est garanti. N'oubliez pas : les banques veulent se sécuriser sur votre capacité à honorer vos engagements sur le long terme. Bref, elles ne prêtent qu'à ceux qui sont en mesure de rembourser... et qui ne jettent pas leur argent par les fenêtres !

Crédit et projet de construction. Votre projet, c'est un critère pour les banques. Elles préfèrent financer ceux qui bâtissent sous le régime du Contrat de construction-loi de 1990, seul contrat à inclure obligatoirement une garantie de livraison à prix et délais convenus. Elles vérifient si vous avez bien souscrit une assurance dommages-ouvrage (obligatoire, elle facilite la mise en jeu de la garantie décennale). Elles analysent l'adresse de votre maison (mal placée, elle risque de perdre de la valeur). Et puis elles s'assurent de la qualité du constructeur en se penchant sur ses références financières, sa durée d'existence, etc.

Le taux d’intérêt de votre prêt

Le taux de votre prêt. Il est établi par la banque en fonction du prix de l'argent sur les marchés financiers. Elle va y ajouter ses frais de fabrication du prêt (transformation en langage financier), sa marge et elle va tenir compte de votre dossier. Plus la banque le juge risqué, plus le taux va grimper. Il sera par exemple plus élevé pour un crédit sur vingt-cinq ans avec 10% d’apport que pour un prêt sur quinze ans avec 30% d’apport.

Sécuriser la banque. Pour éviter de voir votre taux grimper (voire les refus de crédit), présentez un dossier rassurant pour la banque : pas de comptes à découvert, au moins un membre du couple en CDI, respect de la capacité d’endettement (votre mensualité ne peut pas dépasser le tiers de vos revenus), différence entre votre actuel loyer et l’échéance de crédit raisonnable, etc. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre dossier Les critères des banques pour emprunter.

Taux : fixe ou révisable ?

Les crédits à taux fixe. Dès la signature du contrat, vous connaissez le taux d’intérêt, le montant des mensualités et la date d’échéance du prêt. Si, dans les mois ou les années à venir, les taux augmentent, votre emprunt, lui, ne bougera pas. Mais vous ne profiterez pas de futures baisses.

Les crédits à taux révisables. Ils peuvent varier à la hausse comme à la baisse, en fonction des évolutions d'un indice financier précisé dans le contrat. Il s'agit en général de l'Euribor (Euro Interbank Offered Rate) à trois mois ou à un an. S'il augmente, votre taux grimpe et inversement. Une hausse se répercute d'abord sur la durée et ensuite sur le montant de la mensualité. Pour minorer ce risque, vous pouvez choisir un révisable avec un butoir à la hausse : le cap. Avec un cap de 1, un révisable à 1,50% ne dépassera pas 2,50%.

Les crédits mixtes. Certaines formules mêlent taux fixes et révisables. Sur les dix premières années le taux est fixe et il passe ensuite en révisable. Les prêts sont plus courts, donc moins chers, ce qui réduit également le coût de l’assurance. Ces financements restent assez rares et ne présentent guère d'intérêt en période de taux très bas.

Conseil : Mieux vaut choisir un prêt à taux fixe. Ils sont sûrs et leurs taux sont particulièrement attractifs. Les révisables, qui eux aussi sont très bas, ne peuvent que remonter à moyen terme. Du coup, ils ne présentent aucun intérêt. Ce n'est pas un hasard si aujourd'hui ils ne comptent que pour 1,5% du marché des prêts immobiliers selon la Banque de France.

La mensualité de votre emprunt

La mensualité. Autrement nommée échéance, c'est la somme que vous remboursez chaque mois à la banque au titre de votre prêt immobilier. Autrefois immuable, elle peut désormais varier pour s'adapter à l’évolution de votre situation. Une possibilité qui vaut pour tous les types de crédit.

Les mensualités modulables. Une fois par an, vous pouvez moduler votre mensualité à la hausse ou à la baisse. L’ensemble des banques plafonne les modulations à 10, 20, voire 30% de l’échéance. Si vous baissez la mensualité, la durée s'allonge et le montant des intérêts à payer augmente. Cette solution vous permet de faire face à vos remboursement en cas de baisse temporaire de revenus (perte d'emploi par exemple). A l'inverse, si vous augmentez la mensualité, la durée diminue. Utile si par exemple vous bénéficiez d'une augmentation.

Les mensualités reportables. Vous pouvez reporter une ou plusieurs mensualités en fin de crédit. Cette possibilité n’est ouverte qu’un nombre de fois limité au cours de la durée du prêt. Certaines banques proposent la possibilité de suspendre le paiement pendant six mois à un an. Si vous reportez des mensualités en fin de crédit, la durée de remboursement s'allonge.

Conseil : Vérifiez bien si votre prêt immobilier comporte des mensualités modulables ou reportables. C'est en général le cas mais mieux vaut s'en assurer.

La durée de remboursement du crédit

D'une façon générale, les durées des crédits immobiliers varient de cinq à trente ans, la majorité des prêts se payant actuellement sur vingt à vingt-cinq ans. Pour choisir la vôtre, vous tenez compte de votre mensualité, ce qui vous ouvre de nombreuses possibilités pour bien financer votre projet de construction.

Allonger la durée pour emprunter plus. Si vous augmentez la durée, vous emprunterez davantage avec une même mensualité. Pour 1.000 € par mois, vous empruntez 162.271 € à 1,40% sur quinze ans et vous payez 17.729 € d’intérêts. Avec la même échéance, mais à 1,90% sur 25 ans, l’emprunt atteint 238.662 € et les intérêts 61.338 €.

Une capacité d’endettement raisonnable. A capital emprunté équivalent, vous faites baisser la mensualité. Ce qui vous permet de respecter plus facilement la règle des 33% de capacité d’endettement. Pour un prêt de 150.000 € à 1,40% sur quinze ans, vous remboursez 924 € chaque mois. Vous devez gagner 2.800 € net par mois pour obtenir cet emprunt. Pour le même montant mais à 1,90% sur vingt-cinq ans, la mensualité descend à 629 €. Cet emprunt est accessible à une famille gagnant 1.900 € par mois. Ce calcul est fait sans tenir compte des autres critères. Si vous respectez la règle des 33 % mais que votre reste à vivre est insuffisant, la banque refusera votre demande.

Conseil : aujourd’hui, il est pratiquement impossible d'emprunter sur plus de vingt-cinq ans. Pour preuve, les crédits d'une durée supérieure ne comptent que pour 0,6 % de la production selon l'Observatoire du financement Crédit Logement/CSA. Pour choisir la bonne durée, bâtissez un bon dossier et faites le tour des banques pour comparer les propositions.

Les prêts spécial construction

Double loyer. Lorsque vous signez un contrat de construction, vous payez la maison au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Dans le même temps, vous supporter un loyer. Pour éviter cet écueil, vous commencerez à rembourser le capital lorsque vous aurez emménagé. Pendant la construction, vous acquitterez les intérêts et les assurances (intérêts intercalaires).

Différer le capital et les intérêts. Certaines banques vous proposent un différé total d’amortissement. Vous commencez à rembourser votre prêt (le capital et les intérêts) seulement à la remise des clés. Ce qui vous permet de vivre la phase chantier dans une grande sérénité. Retenez néanmoins que cette solution fait un peu monter les intérêts et/ou la durée.

Conseil : Demandez à la banque si elle peut vous accorder un différé et faites faire des simulations financières pour voir si cette solution est pertinente.

Les frais annexes du crédit

Pensez global. Pour choisir votre prêt, basez-vous sur le taux annuel effectif global (TAEG). Il comprend le taux brut plus les frais annexes : assurance, garantie, frais de dossier, etc. Le TAEG est exprimé en pourcentage.  « Il permet de calculer la somme totale que devrez rembourser en cas de souscription d'un crédit immobilier et vous permet donc de comparer efficacement les offres de différents établissements de crédit », explique-t-on sur service-public.fr, le site de l’administration française.

Les garanties du crédit. Pour se protéger des impayés, les banques exigent une garantie. Vous pouvez opter pour l’hypothèque (environ 1,5% du prêt) ou la caution d’une société spécialisée (environ 1% du prêt). Avec une caution, une partie des frais vous est restituée en fin de crédit. Avec l’hypothèque, en revanche, des frais de mainlevée sont dus en fin de remboursement (coût : 1% environ du capital emprunté).

Conseil : Demandez si vous pouvez prendre la garantie la mieux adaptée à votre situation même si, en pratique, la banque peut imposer telle ou telle garantie.

Les frais de dossier. Ils varient en général de 0,50 à 1,20% du capital emprunté avec un montant souvent plafonné. Vérifiez s'ils sont annoncés hors taxes ou TTC dans le TAEG. Ils sont négociables mais les banques, actuellement, rechignent à lâcher du lest et ont tendance à les facturer au prix fort. Tenez en compte dans le calcul de votre financement. Les prêts aidés comme le PTZ sont exempts de frais de dossier.

Les pénalités pour remboursement anticipé. Tarif : 3% des capitaux restant dus sans dépasser un semestre d’intérêts. Ces pénalités sont négociables. Mais les banques sont de moins en moins accommodantes sur ce point comme sur tous les autres. En 2020, l'objectif reste en priorité d'obtenir le crédit. Si vous tentez de trop négocier, la banque risque de ne pas vous accorder le financement. 

Crédit : attention au taux de l'usure
Pour protéger les emprunteurs, les institutions financières (Banque de France notamment) ont créé un plafond que le taux tout compris de votre prêt (TAEG, qui intègre aussi les assurances, les garanties, les frais annexes) ne peut pas dépasser. C'est le taux de l'usure. Or, avec la récente remontée des taux de crédit, le taux de l'usure peut être trop bas, ce qui mène au refus de crédit.

Exemple. Au premier trimestre 2020, le taux de l'usure est fixé à 2,51 % pour les prêts sur plus de vingt-cinq ans. Donc, si vous empruntez à 2,10 % sur vingt-trois ans et que vous ajoutez une assurance à 0,40 % du capital emprunté plus les frais annexes, votre TAEG dépasse le taux de l'usure et vous ne pouvez pas emprunter.

Solutions. Si vous présentez un profil rassurant (gestions saine de vos finances, bon potentiel d'évolution professionnelle, etc.), la banque pourra après négociation baisser le taux de votre prêt, et vous resterez en dessous du taux de l'usure. Vous pouvez aussi prendre une autre assurance que celle proposée par la banque. Cette délégation d'assurance, moins chère, peut vous permettre de contourner le mur du taux de l'usure.

Emprunteur : question d'assurance

L’assurance décès-invalidité. Vous ne pouvez pas emprunter sans une assurance décès-invalidité. Tarif moyen : 0,30% du capital emprunté. Un coût qui va s’ajouter à la mensualité. Vous pouvez faire appel à une autre assurance que celle proposée par votre prêteur à condition qu’elle présente les mêmes garanties. Cette pratique, autrement nommée délégation d’assurance, vous permet d’obtenir de meilleurs tarifs auprès d’assureurs spécialisés. Vous pouvez changer d'assurance dans l'année qui suit la signature de l'offre de prêt et pendant toute la durée du crédit à la date anniversaire du contrat. Les garanties doivent être les mêmes que celles du contrat d'assurance de la banque.

L’assurance perte d’emploi. Elle n’est pas obligatoire. Elle offre une sécurité toute relative (le plus souvent, elle ne prend en charge qu'une partie de la mensualité). Attention également aux délais de carence et de franchise, qui ralentissent et compliquent sa mise en œuvre. Et puis elle reste chère, son tarif variant en général de 0,20 à 0,80 % du montant emprunté. A vous de voir si vous jugez une telle protection nécessaire. Notez que les mensualités reportables ou modulables permettent de faire face à des baisses de revenus passagères pour un coût bien inférieur à celui de l'assurance perte d'emploi.

Crédit : n'oubliez pas les aides financières !
Toute une série de coups de pouce vous permettent de boucler votre projet de construction. Le plus connu, c'est le PTZ, un crédit gratuit réservé aux primo-accédants. Vous pouvez aussi utiliser les prêts action logement si vous êtes salarié du secteur privé, ou encore les formules d'épargne logement. Notez que certains constructeurs et certaines banques proposent ponctuellement des crédits gratuits ou à taux bonifiés.

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