Construction : objectif sécurité

Du crédit immobilier aux assurances et autres garanties en passant par le terrain et le contrat de construction, nous vous donnons les clés pour bâtir votre maison l’esprit tranquille. Suivez le guide !

Faire construire, c’est un projet motivant. Grâce à votre maison neuve, vous vous offrez confort, calme, habitat personnalisé, économies d’énergie. Vous profitez d’un petit morceau de nature rien qu’à vous : le jardin. Et vous bâtissez un patrimoine durable appelé à prendre de la valeur au fil du temps. Le tout dans de bonnes conditions financières, avec des prêts sur mesure, des taux qui restent bas et des coups de pouce comme le PTZ si vous achetez pour la première fois.

Faire construire ne s'improvise pas. Ceux qui se lancent à la légère prennent des risques sur les plans techniques, juridiques et financiers. Un budget mal calculé peut être source de déception si par exemple vous n’avez plus les moyens de finir le jardin ou de payer la taxe d'aménagement. Certains professionnels peu scrupuleux construisent des maisons sans garanties. Mais rassurez-vous : pour éviter ces déboires, nous listons les points à étudier pour démarrer votre projet sous le signe de la sécurité. Suivez le guide !

Crédit : bien calculer son budget

En matière de financement, mieux vaut commencer par l’estimation précise de votre budget. « C’est le meilleur moyen d’éviter les déceptions mais aussi les risques financiers », explique Steve Beaudel, directeur commercial de Maisons France Confort. « L’acquéreur, en effet, sait ce qu’il peut s’offrir en termes d’adresse, de surface, de maison, de prestations et d’équipement. » Pour évaluer votre enveloppe, vous tenez compte de deux paramètres : l’apport personnel et la capacité d’endettement.

Fonds propres. L’apport personnel, c’est la somme que vous pouvez placer dans votre projet sans faire appel au crédit. Le plus souvent, il est constitué d’une partie de vos économies. « L’apport sécurise le projet car réduit le montant du crédit et surtout, il montre à la banque que l’emprunteur est capable de mettre de l’argent de côté, donc de rembourser son prêt », indique Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux.com. Attention : emprunter sans apport est actuellement très difficile.

Combien emprunter ? Calculez votre capacité d’endettement, sachant que votre mensualité ne doit pas dépasser le tiers de vos revenus nets de charges (vous tenez compte de vos autres crédits). Si votre ménage gagne 3.600 € par mois nets de charges, votre échéance de prêt ne peut pas dépasser 1.200 €. De quoi emprunter 248.600 € sur vingt ans à 1,50% hors assurance. La banque va aussi veiller à votre reste à vivre (la somme qu’il vous reste une fois l’échéance payée) et au saut de charges (la différence entre votre loyer actuel et la mensualité de l’emprunt). Ces critères bancaires vous sécurisent puisqu’ils vous permettent de payer l’emprunt sans mettre vos finances en péril.

Rembourser en souplesse. Modulables, les crédits d’aujourd’hui s’adaptent à l’évolution de votre situation. Si vos revenus baissent temporairement, par exemple, vous pouvez diminuer votre mensualité. Autre option : reporter six mois à un an de mensualités en fin de prêt. Ces souplesses, les mensualités modulables ou reportables, vous permettent de faire face à des aléas de la vie tout en continuant à payer votre prêt, donc en restant dans la maison. Notez que ces sécurités allongent la durée de remboursement, ce qui augmente les intérêts.

Assurez ! Pour accorder un crédit, les banques imposent la souscription d’une assurance décès-invalidité. Tarif : dans les 0,30% du capital emprunté. « Ce n’est pas un coût : c’est un investissement dans la sécurité », estime Philippe Taboret, directeur général-adjoint du courtier Cafpi. « Si l’emprunteur ne peut plus travailler ou s’il vient à décéder, l’assurance prend les remboursements en charge. » Vous n’êtes pas obligé de prendre l’assurance de la banque prêteuse. Vous pouvez choisir un assureur extérieur proposant les mêmes garanties. Vous pouvez ainsi diviser le coût de cette protection par deux. Quant à l’assurance perte d’emploi, elle est chère, compliquée à mettre en œuvre et elle ne couvre pas la totalité des mensualités. Les souplesses de remboursement, le plus souvent, permettent de s’adapter aux périodes de chômage.

Conformes aux dernières normes, les maisons neuves offrent du confort en toute saison.

Terrain : bâtir tranquille

Premier point à vérifier : l’emplacement. Un terrain bien placé et bien desservi va faciliter votre vie quotidienne et va réduire votre budget transport, ce qui va sécuriser votre budget, donc vos remboursements. Autre atout : votre patrimoine va prendre de la valeur, il résistera mieux à une baisse des prix et il trouvera facilement acquéreur au moment de la revente.

C’est permis ? Vérifiez si le terrain est constructible. Voyez quelles sont les règles d’urbanismes dont il relève pour savoir ce que vous pouvez bâtir. Si vous êtes en secteur protégé, vous devrez respecter les impositions des architectes des Bâtiments de France (ABF). Pour être sûr de votre fait, demandez à la mairie un certificat d’urbanisme opérationnel. Il précise quelles sont les règles au regard de votre projet et vous renseigne sur la viabilisation. Attention également aux servitudes qui peuvent peser sur votre terrain (droit de passage des voisins par exemple).

Enquête sur le foncier. Vous avez trouvé votre parcelle ? Reste à identifier ses qualités et ses défauts. Dans ce domaine, la vigilance reste de mise. « Un beau terrain n’est pas forcément un bon terrain », avertit Christophe Mahé, conducteur de travaux chez Maisons Berval. Vérifiez si la parcelle est stable (des arbres qui penchent constituent un bon indice). La végétation, le nom des voies (rues des Saulaies par exemple) peuvent indiquer la présence d’humidité. Attention aux terrains remblayés. Les voisins, la mairie, mais aussi le site www.georisques.gouv.fr (il identifie les risques naturels et technologiques) sont des sources d’informations à ne pas négliger.

Les bons tuyaux. Le terrain est raccordé aux réseaux et au tout-à-l’égout ? C’est une vraie sécurité puisque les coûts seront limités. En revanche, si la parcelle n’est pas viabilisée, vous devrez prendre en compte ces travaux et les budgéter. Des sommes qui peuvent vite grimper s’il faut tirer des câbles, poser des tuyaux, etc. Vérifiez également si le terrain est borné. Vous connaîtrez vos limites et vous éviterez les conflits avec les voisins. Mais sur certains terrains, le bornage n’est pas réalisé. A faire effectuer par un géomètre-expert, seul professionnel habilité à borner les terrains.

Bonnes bases. Connaître la nature du sol permet de déterminer le bon type de fondations, ce qui vous garantit une maison solide et durable. Faites réaliser une étude de sol en recourant aux services d’un géotechnicien. Il va sonder le terrain, procéder à des carottages, recueillir des échantillons pour connaître toutes les caractéristiques du sol. Vous saurez quel type de fondations employer et vous connaîtrez leur prix, ce qui sécurise votre construction comme vos finances. L’étude de sol, à titre indicatif, revient en moyenne à 1.500 €.

Important : avec la loi Elan (Evolution du logement, de l'aménagement et du numérique) votée mi-2018, le vendeur d'un terrain à bâtir doit désormais fournir à son acquéreur une étude de sol. De quoi sécuriser le projet puisque l'acquéreur est averti, dès le départ, des caractéristiques géotechniques de sa parcelle.

Lotissement : l’atout sécurité. Ces terrains dits groupés sont vendus par des professionnels, les aménageurs-lotisseurs. Leur atout : ils sont faits pour accueillir des maisons neuves. Toujours constructibles, viabilisés, assainis, bornés, ils sont livrés prêts à bâtir. « Elaborés par des équipes pluridisciplinaires comptant des architectes, des urbanistes, des paysagistes, ces vrais morceaux de ville sont adaptés aux modes de vie d’aujourd’hui et sont entrés dans l’ère du développement durable », explique François Rieussec, le présidenc de l’Union nationale des aménageurs (Unam).

A noter : les professionnels membres de l'Unam garantissent la surface de leurs terrains au mètre carré près. Et ils fournissent des infos sur la nature du sol. La loi Elan précédemment citée les oblige eux aussi à fournir une étude géotechnique détaillée aux acquéreurs particuliers.

C’est la maison qui s’adapte au terrain, jamais l’inverse !

Maison et garanties

Un logement bien à vous, dont vous disposerez librement sans avoir à verser de loyer : c’est l’un des gros avantages de la maison neuve. Elle va également vous sécuriser puisqu’elle constitue un patrimoine durable, autrement dit un capital. Avec elle, vous avez l’assurance d’avoir un toit lorsque vous aurez atteint l’âge de la retraite et que vous cesserez de travailler. Votre emprunt remboursé, vous compensez la baisse de revenus liée à la retraite. Bref, votre mais neuve, c’est aussi une vraie amie financière, ce qui est plutôt sécurisant. Mais comment faire les bons choix pour bâtir l’esprit tranquille ?

La liste de vos envies. Commencez par dresser un cahier des charges, sur lequel vous listerez vos besoins, vos envies ainsi que tous les aspects de la maison. Placez-vous sur le long terme. Si vous comptez rester longtemps sous votre nouveau toit, tenez compte des problématiques liées à l’accessibilité. Gardez une certaine mesure dans vos choix. Vous maîtriserez mieux votre budget. Et vous revendrez plus facilement puisque votre villa pourra s’adapter aux futurs acquéreurs. Ensuite, les arbitrages se feront en fonction du budget, sachant que les finances doivent rester équilibrées. Dans ce domaine comme dans tous les autres, le dialogue franc et transparent avec le constructeur aidera à prendre les bonnes décisions.

Protection constructive. Le cadre juridique de projet reste l’une des principales clés de la sécurité. Quelle est l’option la plus sûre ? « Les familles qui signent Contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI-loi de 1990 se placent sous un régime très protecteur », répond Grégory Monod, président de LCA-FFB (les constructeurs et aménageurs de la Fédération française du bâtiment). « Ce contrat est le seul à intégrer des sécurités comme la garantie de paiement des sous-traitants, le prix global, forfaitaire et définitif, mais aussi et surtout la garantie de livraison à prix et délais convenus. »

Question de contrat. Sur un plan strictement juridique, les autres contrats sont moins protecteurs. Les architectes proposent un contrat bien bordé mais qui n’intègre pas les garanties du CCMI. Avec les maîtres d’œuvre et les entreprises de bâtiment, le contrat n’est régi que par le Code civil (il ne comporte pas les protections du CCMI) et tout se négocie entre les parties. Si vous voulez une garantie de livraison à prix et délais convenus, par exemple, vous devrez l’imposer aux entreprises.

Le bon pro. Sécuriser un projet de construction passe par la sélection d’entreprises fiables et sérieuses. Comment les trouver ? « L’acquéreur rendra visite à plusieurs professionnels pour comparer leur offre et leurs services en se basant sur le rapport qualité/prix », recommande Grégory Monod. « Il posera un maximum de questions sur tous les aspects de son projet et se fiera à ceux qui jouent la transparence. Il vérifiera la santé financière de l’entreprise, ses références, ses assurances. Il visitera des chantiers et des maisons terminées. » Et d’ajouter : « Surtout, il faut se méfier des pseudo-maîtres d’œuvre qui construisent des maisons non conformes à la réglementation, sans qualité, sans garanties, sans assurances, bref, sans aucune sécurité ». Certains constructeurs sont certifiés NF Habitat, seule marque officielle de certification de la qualité. D’autres adhèrent à l’association Maisons de Qualité. De vrais plus, même si d’autres professionnels qui ne sont pas entrés dans ces cadres sont eux aussi fiables et sérieux. Ne négligez pas le bouche à-oreille et vérifiez toujours vos informations.

Performance garantie. Votre maison doit obligatoirement être conforme à la réglementation thermique actuelle, la RT 2012. Ce n’est pas le cas ? Vous devrez la remettre à niveau. Vous risquez jusqu’à 45 000 € d’amende et jusqu’à six mois de prison. Le bon pan pour blinder votre projet : « avec un Contrat de construction-loi de 1990, c’est le constructeur qui est responsable puisque ce contrat l’oblige, sur le plan juridique, à livrer une maison conforme à la RT 2012 », explique Karim Kerioui, président des Maisons Elan. « Alors qu’avec d’autres cadres comme le contrat de maîtrise d’œuvre, l’acquéreur devra prouver la faute du professionnel pour engager sa responsabilité. » Notez que les entreprises responsables de la non-conformité encourent jusqu’à 225.000 € d’amende ainsi qu’une interdiction d’exercer.

Assurance en béton. Un bon pro est forcément assuré en responsabilité professionnelle et en responsabilité décennale. Mais ce n’est pas suffisant. Pour une sécurité maximale, vous devez obligatoirement souscrire une assurance dommages-ouvrage (D.O.) quel que soit le cadre juridique qui régit votre projet (article L 242-1 du Code des assurances). Elle facilite le déclenchement de la garantie décennale. En cas de problème sur le gros œuvre, l’assureur en D.O. vous indemnise et se retourne ensuite contre les responsables. Sans dommages-ouvrage, ce sera à vous de prouver la responsabilité des fautifs. Une démarche longue, complexe et à l’issue incertaine. « Les constructeurs incluent l’assurance dommages-ouvrage dans leur CCMI, ce qui fait baisser le prix de cette protection obligatoire », note Karim Kerioui. Dans ce cas, la D.O. coûte environ 2% du prix de la maison, contre 7 à 8% si elle est souscrite à titre individuel.

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