Première maison : dix conseils pour bien débuter

Publié par -

Ils envisagent d’acheter leur résidence principale pour la première fois. Les primo-accédants doivent faire preuve d’une extrême vigilance pour ne pas voir leur projet se transformer en un parcours du combattant. Découvrez les 10 points sur lesquels la surveillance est de mise.

Novices en la matière les primo-accédants ? Certes, si ces jeunes ménages qui construisent pour la première fois n’identifient pas toujours les écueils qui les guettent, ils sont pourtant globalement mieux informés et plus exigeants. « Conscients que la construction d’une maison est un acte lourd d’implication sociale et financière, ils n’entendent pas mégoter sur les vertus de leur futur habitat et demandent davantage de solutions personnalisées », détaille-t-on chez Habitat Concept (groupe BDL). Et cela, les constructeurs l’ont bien compris, en développant à leur attention une offre de maisons de qualité à coûts maîtrisés.

Crédit immobilier plus facile. En matière de financement, les nouveaux acquéreurs sont plutôt bien lotis. D'un côté, les taux d'intérêt restent très bas et en tout cas proches de leurs planchers record historiques de l'automne 2019. De l'autre le PTZ, une aide de l'Etat accordée sous forme de crédit gratuit, reste valable sur l'ensemble du territoire en 2020. Autre élément qui compte : de nombreux constructeurs ont conclu des partenariats avec des banques. De quoi faciliter l'obtention d'un prêt à un taux attractif et spécialement adapté à un projet de construction. De quoi ouvrir de réelles perspectives à ces « jeunes pousses » et « désacraliser » le parcours de l’accession à la propriété. A condition de bien s'informer pour sécuriser le projet.

Maison neuve : côté financement

Ce qui compte... La question qui se pose aujourd’hui aux jeunes ménages qui achètent pour la première fois n’est pas de savoir si oui ou non ils ont envie d’une maison, mais plutôt de savoir comment ils vont pouvoir la financer. En d'autres termes, il s'agit de savoir combien emprunter et plus encore de connaître les critères des banques pour décrocher un crédit. Bref, c'est par le financement que le projet de construction commence.

Crédit : par où commencer ? Le financement commence par la détermination de votre apport personnel (économies, donation, participation eux bénéfices de votre entreprise, etc.).  Une fois ce montant connu, la capacité d’emprunt entre en jeu. Le principe : vous ne pouvez pas consacrer plus du tiers de vos ressources à votre mensualité de crédit. Un exemple ? Avec un revenu de 4.200 € net mensuels, l'échéance de prêt ne peut pas dépasser 1.400 €. Pour un crédit à 1,50% sur vingt ans, cette mensualité vous permet d'emprunter 290.000 €. Avec un apport personnel de 50.000 €, votre budget grimpe à 340.000 €.

Critères de prêt. D'autres critères d'octroi des prêts ne sont pas à négliger : pas de comptes à découvert, pas d'incidents de paiement. Mieux vaut être en CDI. Le reste à vivre (l'argent qu'il vous reste une fois la mensualité de crédit payée) doit être suffisant. Le saut de charges (la différence entre l'actuel loyer et la future échéance de crédit) ne devra pas être trop grande. N'oubliez pas : les banques cherchent à limiter les risques qu'elles prennent en vous prêtant de l'argent. Elles préfèrent les emprunteurs qui gèrent raisonnablement leurs finances et qui sont capables de faire face à des remboursements sur le long terme.

N'oubliez pas l'assurance. Pour emprunter moins cher, pensez à jouer sur l’assurance. Avec la loi Hamon, vous pouvez changer d’assurance de prêt dans les douze mois qui suivent la signature du contrat. De quoi gagner quelques milliers d’euros sur le coût du crédit. Les formalités pour faire jouer cette possibilité sont améliorées et simplifiées depuis le 1er octobre 2015.

Des aides pour votre budget. Vérifiez si vous avez droit aux aides de l'Etat. La principale, c'est le PTZ ou Prêt à taux 0 %.Ce crédit gratuit est réservé aux primo-accédants. Attribué sous conditions de ressources, son montant dépend de l'adresse de votre future maison et de la composition de votre famille. En 2020, il représente 40% du projet de construction dans les grandes métropoles (zones A et B1 du dispositif) et 20% ailleurs (zones B2 et C). N'oubliez pas les petits financements comme les prêts Action-logement et même l'épargne-logement, qui est constitutive d'apport personnel.

Attention aux dépenses cachées !
Un budget maison s'envisage de manière globale, en prenant en compte toutes les dépenses, même celles qui surviennent après la construction. Prévoyez de quoi financer les aménagements extérieurs, par exemple, et plus encore la fiscalité. Certains particuliers se rendent compte une fois chez eux qu'ils doivent s'acquitter de la taxe locale d'équipement et/ou de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Des contributions qui dans certains cas se chiffrent en milliers d'euros.

Emplacement : une question d'adresse

L’achat d’une parcelle est un passage obligé. Ne sous-estimez pas l’emplacement de votre futur bien. La situation géographique demeure encore aujourd’hui l’un des critères fondamentaux de la construction. C'est d'abord une question de valorisation de votre patrimoine. « Opter pour une localisation "cotée" vous offre certes un gage de sécurité pour l’avenir mais maintient aussi et surtout la valeur du logement. Or ce dernier sert de garantie au prêt via l’hypothèque ou la caution. Et les banques préfèrent nettement financer les projets bien placés », observe l’Anil.

Emplacement : les points à surveiller. Dans l’immédiat, certaines questions importantes doivent donc se poser : la sécurité, l’exposition, la vue ou encore le calme. Ainsi, visitez le quartier, de jour comme de nuit, renseignez-vous sur les travaux à venir afin de ne pas vous retrouver avec une grue comme voisine ou encore prêtez attention aux bruits ambiants. Gardez également à l’esprit la proximité des commerces et transports, sans oublier les services publics, écoles, et autres services dont vous aurez l’usage au quotidien. « De nombreux acheteurs, a fortiori primo-accédants, font le choix de s’éloigner des centres urbains. Mais choisir la périphérie peut entraîner des surcoûts en termes d’essence, de péage, de parking, et implique souvent l’achat d’une seconde voiture dans le foyer. Ces postes budgétaires doivent être bien étudiés par l'acquéreur », rappelle-t-on chez IGC.

Terrain : diffus ou lotissement ?

Lotissement, mode d'emploi. Dans votre quête de terrain, vous pouvez choisir une parcelle en lotissement. Avantage : elle est livrée prête à bâtir, autrement dit vous avez la garantie de sa constructibilité et de sa viabilisation. En revanche, elle n’échappe pas à l’application des règles d’urbanisme. Bien au contraire. Dans le but de garantir un minimum d’unité des constructions, celui-ci est souvent régi par un règlement spécifique, auquel chaque lot doit se conformer, tant en matière d’architecture (matériau, coloris, hauteur de faîtage) que d’aménagement du terrain (implantation de la maison, clôtures, arbres et haies). Demandez toujours à consulter le règlement de lotissement et le cahier des charges ou à défaut l’arrêté de lotir pour vous assurer que votre projet de construction est compatible avec les dispositions qu’ils prévoient. A noter : les professionnels membres de l'Union nationale des aménageurs (Unam) travaillent en équipes pluridisciplinaires qui intègrent notamment un architecte. Celui-ci peut donc vérifier votre demande de permis de construire avant qu’elle ne soit déposée.

Parcelle en diffus. L'autre option, c'est le terrain isolé, en diffus, autrement dit vendu par un particulier. Avec lui, vous vous conformez simplement aux règles d'urbanisme en vigueur sur la commune, ce qui vous assure une certaine liberté de réalisation.  Mais vous devrez vous plier à un grand nombre de formalités. Et vous devez faire montre de vigilance sur de nombreux points. Vous devez vous assurer que le terrain est constructible.  S'il n'est pas viabilisé, vous devrez payer le raccordement aux réseaux et l'assainissement. Sur le plan juridique, vous ne bénéficiez pas du délai de rétractation de dix jours après la signature du compromis de vente. Alors qu'en lotissement, ce délai est obligatoire.

Terrain : les points techniques

L'étude de sol. Pour construire sur de bonnes bases, il faut connaître la nature du sol. Les constructeurs de maisons individuelles réalisent systématiquement une enquête de terrain. « En cas de doute, les constructeurs font appel à un bureau d’études géotechniques qui réalisera une étude de sol. C’est un gage de sérieux. Le type de fondations à employer sera connu et leur prix sera chiffré dans le cadre du contrat de construction loi de 1990 », explique un constructeur breton. Le coût de l’étude de sol varie entre 1.000 et 4.000 € selon les cas. Mais c’est là le prix de la tranquillité. Si votre terrain est situé dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles, votre projet devra également se conformer à un strict cahier des charges (taille des fondations, joints de dilatation…). A noter : courant 2020, les vendeurs de terrains situés dans une zone argileuse devront obligatoirement fournir une étude de sol à leur acquéreur.

Une bonne implantation. L’orientation et l’exposition ont également leur importance. C'est même fondamental avec la Réglementation thermique 2012. En soignant l'exposition de la maison, en privilégiant notamment une orientation sud ou sud-ouest, vous bénéficierez des apports solaires l'hiver. Un bon moyen naturel et gratuit pour limiter ses consommations énergétiques. Le constructeur placera les pièces de jour côté sud, la cuisine plutôt à l'est et les pièces de nuit au nord. Acquérir un terrain mal orienté renchérit les difficultés pour atteindre les performances exigées avec une incidence sur les coûts.

Maison : comment choisir

Besoins et envie. Commencez par lister vos besoins sur un cahier des charges. En fonction de vos besoins présents, déterminez le nombre de pièces, les prestations, les équipements qui vont composer votre futur foyer. Projetez-vous dans l'avenir pour prévoir l'évolution de votre habitat. Par exemple, nombre de primo-accédants optent pour des maisons avec des combles aménageables. Ils accueilleront plus tard de nouvelles chambres pour les enfants, un bureau... 

Outils numériques. Ensuite, discutez de vos choix avec les constructeurs pour savoir ce qu'il est possible de faire en fonction de votre budget. Les professionnels d'aujourd'hui mettent à votre disposition des outils numériques qui permettent de créer la maison, de la chiffrer puis d'éditer le contrat de construction. Vous pouvez aussi visualiser la future maison grâce à la réalité virtuelle. De quoi vous projeter plus facilement dans votre nouvel univers !

Prêt à finir : un bon plan ?
Certains acquéreurs choisissent de faire eux-mêmes certains travaux. Le constructeur leur livre le "clos-couvert-isolé" et ils réalisent l'isolation, posent les sanitaires et assurent les finitions. Un chantier à aborder avec circonspection. Il faut s'y connaître en matière de bâtiment, faire en sorte de ne pas déteriorer l'ouvrage (étanchéité notamment). Attention également aux travaux qui durent trop longtemps et qui déstabilisent la vie de famille. Certains constructeurs sont spécialisés sur ce créneau et proposent des kits de finition, ce qui rend l'opération un peu plus facile.

Architecture : ce qu'il faut savoir

Palette de styles. Aujourd'hui, la maison standardisée, impossible à bouger, perd du terrain. de plus en plus, les constructeurs se servent de leur catalogue comme base de travail pour proposer des maisons vraiment personnalisées. Dès lors, tout est possible : architecture traditionnelle, classique ou contemporaine, maison de plain-pied ou à étage, variété des couleurs et des matériaux... Les seules limites : le budget, la faisabilité technique et les règles d'urbanisme.

Sécuriser le projet. Le mieux, pour éviter les approximations, c'est de réfléchir en amont au style de maison que vous souhaitez. Puis rendez-vous en mairie pour consulter le Plan local d'urbanisme, le PLU. Il fixe les règles d'urbanisme à respecter sur la commune. Dans certains cas (secteurs protégés par exemple), l'avis de l'architecte des Bâtiments de France (ABF) est nécessaire. Dans ce cas, des matériaux, des formes peuvent vous être imposés. « Un bon constructeur connaît son secteur et sait ce qu'il est possible de faire. Il dialogue avec les services de l'urbanisme et les ABF pour élaborer un projet qui passera sans encombre l'étape du permis de construire » indique un constructeur francilien.

Constructeur : trouver le bon pro

Renseignez-vous sur le constructeur. « Près des deux tiers des ménages accédants commencent leur processus de construction en surfant sur Internet où se sont multipliées les offres commerciales des constructeurs ces dernières années », avance le président de l'association Domexpo. Si l’e-réputation du professionnel est en effet un bon indicateur du taux de satisfaction de la clientèle, ne vous limitez pas à ce seul critère. Orientez notamment votre choix sur un constructeur présent dans votre département depuis plusieurs années, c’est l’assurance qu’il connaît bien les spécificités des terrains et les règles d’urbanisme des communes. Vérifiez également qu’il travaille de longue date avec les mêmes artisans : c’est l’assurance de réduire le risque de malfaçons car les entreprises connaissent les exigences du constructeur et les spécificités techniques de ses maisons.

Etudiez la situation financière de l’entreprise en consultant des sites spécialisés. Vous y trouverez le résultat et le chiffre d’affaires des dernières années. N’hésitez pas à visiter ses réalisations à différents stades d’avancement pour observer la tenue du chantier. Pour bénéficier d’une marque reconnue et contrôlée par un organisme indépendant, optez pour des constructeurs qui se sont engagés dans une démarche de certification NF Habitat ou NF Habitat HQE.

Garanties : de l’intérêt du CCMI

Un projet sous protection. Faire construire ne se résume pas au choix d’une proposition commerciale, c’est aussi une affaire de cadre juridique. Le contrat de construction de maison individuelle est incontournable. Les constructeurs insistent sur les garanties qu’ils proposent dans le cadre du Contrat de construction d’une maison individuelle. « C’est le seul cadre juridique qui inclut de nombreuses protections comme la garantie de livraison à prix et délais convenus, argumente-t-on chez Maisons d'en France, si le constructeur fait défaut, l’assurance prendra le relais. Elle trouvera une autre entreprise qui finira le chantier dans les temps et sans surcoût pour l'acquéreur ».

Conformité à la RT 2012. Pour l’Agence nationale d'information sur le logement (Anil), ce contrat offre un autre atout : « avec lui c’est le constructeur qui est juridiquement tenu de livrer une maison conforme à la réglementation thermique 2012. La construction d’une maison est devenue technique. Il faut se conformer aux exigences de la réglementation concernant aussi bien l’étanchéité à l’air du bâtiment que sa consommation énergétique. Avec d’autres cadres juridiques, il faudra, en cas de non-conformité, prouver la faute du professionnel pour engager sa responsabilité ». Et l'Anil d'ajouter : « la sécurité apportée par le CCMI est appréciable pour les clients. C’est l’assurance pour eux de ne pas venir grossir le rang des déçus de la maison individuelle. » Vérifiez toutefois l’existence du garant et des garanties financières, certains professionnels sans scrupules proposant de faux CCMI.

Assurances : un sujet crucial

Dommages-ouvrage. Votre interlocuteur doit être assuré en garantie  décennale. Il doit avoir les moyens d'intervenir en cas de défaut et/ou malfaçon concernant le gros œuvre (fissures, défauts d'étanchéité, etc.). Pour faciliter la mise en jeu de la décennale, vous, acquéreur, devez obligatoirement souscrire une assurance dommages-ouvrage (article L 242-1 du Code des Assurances). En cas de problème de nature décennale, l'assureur vous indemnise et poursuit ensuite les fautifs. Attention : celui qui vous dit que la dommages-ouvrage n'est pas obligatoire ou qui vous dissuade de la souscrire est à fuir absolument !

Les autres assurances. Votre constructeur doit aussi être assuré en responsabilité civile professionnelle. Pour votre part, vous devez, en tant qu'acquéreur, souscrire une assurance habitation, autrement nommée assurance propriétaire non-occupant dès que la maison est hors d'eau/hors d'air, c'est-à-dire lorsque la toiture et les fenêtres sont posées. Une fois la maison terminée, vous prenez la traditionnelle assurance multirisque habitation.

Maison neuve : suivre le chantier

Les visites de chantier sont importantes. Du premier coup de pioche à la réception des travaux, ce sont des étapes cruciales de la construction d’une maison individuelle. Cependant, il faut respecter les règles qui s’y rapportent et se préparer aux vérifications à faire. Même si vous n'êtes par un professionnel, vous pourrez sans problème vérifier la qualité et la propreté du chantier. Quelques indices pourront ainsi vous conforter dans votre choix. Une maçonnerie et un chantier propres sont toujours des indices de qualité.

Des visites programmées. Pendant la construction, vous ne pouvez pas accéder au chantier si le contrat ne le prévoit pas. En effet, tant que vous n’avez pas réceptionné votre maison, vous n’en êtes pas propriétaire et surtout, juridiquement parlant, vous n’avez pas la garde de la construction. C’est le constructeur qui est responsable du chantier. Vous n’y avez donc pas librement accès.  Une exception cependant : l'accès au chantier avant chaque appel de fonds. Il est en effet admis de pouvoir vous assurer de l’avancement des travaux avant le versement de chaque appel de fonds. Par exemple, lorsque vous devez verser les 15 % du prix pour l’achèvement des murs, vous allez pouvoir vérifier de vos propres yeux que votre maison en est bien à ce stade de la construction. C’est pourquoi des visites de chantier sont prévues avant chaque appel de fonds.

Réunions de chantier. Si vous voulez vous rendre sur le chantier en dehors de ces visites programmées, nous vous conseillons de demander une réunion de chantier à votre constructeur. Dans la plupart des cas, le contrat prévoit un calendrier de visites de chantier qui viennent s'ajouter à celles prévues avant les appels de fonds. Si ce n'est pas le cas, vous pouvez en faire la demande. Sachez également que chez les constructeurs, les conducteurs de travaux ont en charge un certain nombre d'autres chantiers qu’ils doivent suivre régulièrement, coordonnant et contrôlant la qualité des travaux réalisés.

Cliquez sur un département pour voir
des offres de maisons neuves avec terrain