Maison : les nouveaux lotissements

Les lotissements ne sont plus ce qu’ils étaient. Ils sont bien plus attractifs ! Proches des centres urbains, ils innovent en proposant des ensembles architecturaux de grande qualité et un environnement écolo friendly garant d’une qualité de vie optimale. Comment s’inventent ces nouveaux quartiers où les acquéreurs n’hésitent plus à s’installer ?

Lotissement : définition

Un lotissement, c’est un ensemble immobilier qui vient se construire sur un territoire : il faut définir comment ses différents éléments vont s’intégrer dans l’existant et comment ils vont s’organiser les uns par rapport aux autres. Le lotissement permet une vision d’aménagement globale, imaginée en commun. « Nous associons dans nos équipes plusieurs compétences pour un résultat aussi performant que possible : les constructeurs, les géomètres, les paysagistes, les membres de la collectivité qui nous permettent de connaître d’emblée le territoire », explique Pascale Poirot, la présidente du Snal, le Syndicat des aménageurs-lotisseurs. Hors de ce contexte, certaines architectures contemporaines ne seraient pas autorisées, des équipements spécifiques ne pourraient pas être installés …

Le règlement du lotissement qui s’harmonise avec le Plu et le complète est souvent vécu de prime abord par les futurs acquéreurs comme des contraintes. « En quelque sorte nous cassons leur rêve ! Mais les maîtres d’ouvrage comprennent vite que ces impositions jouent en fait en leur faveur », constate la présidente du Snal. Et de fait la maison qui se construira en face de chez eux ne sera pas une horreur architecturale. Tout le cadre de vie sera impacté positivement. Le quartier sera toujours agréable à vivre. La valeur patrimoniale de leur acquisition sera préservée.

Le projet de lotissement

Dans ces équipes pluridisciplinaires, il est évident que l’architecte a toute sa place. Les paysagistes et les géomètres ont besoin d’être accompagnés. A partir du 1er mai 2017, le projet architectural, paysager et environnemental d’un lotissement dont la surface de terrain à aménager est supérieure à 2 500 m² devra être établi par un architecte. L’objectif ? Améliorer la qualité de la conception des lotissements. Ce seuil de 2 500 m² est très faible. Le recours à l’architecte sera quasi-systématique. « Le Snal s’est beaucoup investi auprès de l’ordre des architectes pour que cette réforme voit le jour, souligne Pascale Poirot. Clairement la qualité architecturale des futures opérations sera optimale. »

L'architecture contemporaine à l’honneur

Le lotissement est une opération globale, architecturalement cohérente. Elle a été discutée par l’équipe municipale qui va accepter plus facilement une architecture contemporaine pour cet ensemble que pour un projet isolé qui vient s’intégrer plus ou moins heureusement dans le paysage architectural de la commune. C’est tout un quartier qui se crée, ce n’est pas une demeure isolée qui est comme un accident au milieu du bourg et dont on se demande ce qu’elle fait là. « Les élus sont également plus à l’écoute pour un projet d’ensemble qui va avoir un fort impact sur la vie de la commune que pour un projet individuel », précise Pascale Poirot.

Lotissement et règles d'urbanisme

Lorsque le projet d’aménagement se situe en zone protégée, les lotisseurs trouvent des accords avec les architectes des Bâtiments de France (ABF). Les constructions conviennent à tout le monde : les ABF, la mairie, le constructeur… Souvent cette entente passe par la simplicité des volumes. C’est la solution qui revient le moins cher aux acquéreurs. Les ABF demandent généralement des volumes plus hauts. Certaines collectivités favorisent des architectures plus ancrées dans le style du XXIe siècle. « Lorsque le projet proposé est du beau contemporain, les ABF apprécient. Généralement ils sont plus rebutés par du traditionnel relooké que par une architecture franchement novatrice », juge Pascale Poirot.

Une conception collaborative

Les aménageurs-lotisseurs œuvrent de concert avec les associations locales, par exemple celles qui s’occupent de la protection du cadre de vie. Expérimentées, elles ont une excellente connaissance du territoire, de son histoire et leur aide est inestimable. Les membres d’association vivent là et sont un excellent relais avec les autres habitants qui ne sont pas toujours enchantés de voir un nouveau quartier s’implanter dans leur commune. « Nous incitons les adhérents du Snal à les intégrer et à les consulter lors des étapes clés : nous privilégions la mise en avant de la concertation et la coopération, ne serait-ce que pour éviter les recours », signale Pascale Poirot. La proximité est privilégiée par la collaboration avec les entreprises implantées sur le territoire et le recours à des artisans locaux.

Priorité à la qualité de vie

Depuis plusieurs années déjà, les aménageurs veulent que les lotissements bénéficient d’une meilleure qualité environnementale. Les espaces verts et les espaces de vie commune sont pensés en amont par des paysagistes. Ce qui permet de faire naître une vie de quartier. Les places de stationnement sont désormais situées à l’extérieur. « Nous avons notablement fait évoluer les liaisons douces dédiées aux piétons et aux vélos », détaille Pascale Poirot. Les enfants peuvent jouer dehors sans aucun risque. Autre point fort des lotissements : la collecte des déchets centralisée pour réduire les nuisances sonores liées au passage des camions. Ou des systèmes d’éclairage plus économes en énergie. Les lampadaires possèdent par exemple leur propre réglage d’intensité lumineuse. Leur fonctionnement peut être programmé en fonction des saisons. « Les matériels que nous utilisons sont de plus en plus économes mais très onéreux. Mais l’augmentation de la demande devrait permettre, à l’avenir, de faire baisser leurs coûts », estime la présidente du Snal. 

Les lotissements d'aujourd'hui mettent à l'honneur les circulations douces dédiées aux cyclistes et aux piétons.© Poitou-terrains

Les eaux pluviales bien gérées

Les lotisseurs doivent limiter le rejet des eaux pluviales de chaque parcelle dans le milieu naturel. « Si les caractéristiques géologiques du terrain le permettent, nous réalisons un mini-puits d’infiltration ou un mini-bassin d’infiltration sur la parcelle du client, une emprise sur laquelle aucune construction ne pourra être réalisée », détaille Pascale Poirot. Les espaces verts sont implantés sur des sols composés de matériaux drainants qui maximisent la pénétration des eaux pluviales tout en réduisant les rejets. Des noues paysagères – ces fossés qui diffèrent la pénétration de l’eau dans le sol – sont aménagées le long des voies du lotissement. « Nous avons beaucoup travaillé pour trouver une gestion alternative. Les rejets en milieu naturel sont aujourd’hui très faibles », assure Pascale Poirot. Autre avantage : les ouvrages permettent de contrôler les coûts de construction du lotissement.

Retour à la nature

Les lotissements se proposent de plus en plus souvent de conserver et même de ramener la biodiversité en ville, là où elle avait disparu. La plupart du temps, les terres agricoles sont vidées de leur flore et de leur faune. Quand elles deviennent urbanisables grâce aux haies et aux espaces verts, les insectes et les oiseaux reviennent. Les opérations d’aménagement ne sont pas destructrices de la biodiversité, au contraire. « Le Snal s’efforce de promouvoir la flore propice à ces développements, par exemple en publiant un guide des plantes qui explique comment les haies paysagères doivent être conçues », précise Pascale Poirot. Plusieurs variétés de végétaux seront plantées au lieu du sempiternel thuya qui n’a que peu d’intérêt, écologiquement parlant. Non seulement elles seront plus agréables à l’œil, mais elles pourront offrir de la nourriture aux oiseaux et leur servir d’abri. « C’est un work in progress : nous travaillons sans cesse pour améliorer la qualité de vie dans les lotissements », conclut Pascale Poirot.