Investir dans une maison : un placement sûr

L’investissement locatif en maison individuelle offre une grande sécurité. Côté locataires, la demande est élevée. On estime que 70 % des Français préfèrent vivre en maison individuelle, alors que l’offre de logements locatifs est composée à 80 % d’appartements en collectif. Mieux : 15.000 à 20.000 demandes de location en habitat individuel resteraient aujourd’hui insatisfaites. Pour peu que la maison soit située sur une adresse à bon potentiel, vous trouverez facilement un locataire.

Avec ce type de bien, vous minorez les risques locatifs. « Sous ce toit vit toute une famille. Par souci de sécurité, les locataires sont vigilants quant au paiement du loyer, ce qui minore les risques d’impayés », constate Claude Tourteau, le patron de Maine Construction. En outre, ces familles restent plus longtemps dans les lieux. Rien à voir avec un studio parisien qui change d’occupant tous les ans ! De fait, un locataire reste en moyenne 85 mois dans une maison, contre 45 mois dans un studio. « Les locataires s’approprient plus facilement le bien et l’entretiennent mieux, ce qui limite les frais », ajoute Jean-Michel Bournerias, président de Maison en Ligne.

Miser sur la pierre

Si la maison locative présente de nombreux avantages, encore faut-il bien penser l’opération pour ne pas faire d’erreur. En d’autres termes, pour prendre les bonnes décisions, posez-vous la question : pourquoi réaliser une telle opération ? Si pour vous la réponse est d’effacer les impôts, passez à autre chose. « Il ne faut jamais perdre de vue que le plus important, dans un investissement immobilier, reste la valeur de la pierre. Les avantages fiscaux, même s’ils sont substantiels, doivent être considérés comme un bonus », avertit Hermann Genouël, qui dirige Maisons de l’Avenir.

Réussir un investissement locatif en maison, c'est choisir un bon emplacement et un bon constructeur.

Faire construire pour louer répond à des objectifs très concrets. Vous pouvez d’abord percevoir des loyers pour arrondir vos fins de mois. Vous pouvez aussi financer le toit de votre retraite à moindres frais ; une fois la période de location terminée, vous récupérez une maison en grande partie payée par le locataire et les avantages fiscaux. Autre option : revendre le logement plus tard pour réinvestir le capital obtenu, pourquoi pas dans une autre maison. Dans ce cas, n’oubliez pas que l’exonération sur les plus-values joue au bout de 22 ans (30 ans pour les prélèvements sociaux).

De l’intérêt du crédit
Mieux vaut financer votre investissement locatif par un prêt. Les intérêts sont déductibles de vos revenus fonciers (les loyers) lorsque vous les déclarez au fisc. En d’autres termes, plus vous empruntez, plus vous réduisez fiscalement vos loyers, moins vous payez d’impôt. Autre avantage : vous pouvez garder vos fonds propres, pour par exemple les placer sur un autre support. Cela dit, le financement dépendra aussi de vos moyens, de votre situation fiscale et de votre stratégie. Le plus souvent, le loyer ne couvre pas la mensualité de prêt. Vous devez donc chaque mois rajouter au pot. C’est l’effort d’épargne. Pour le réduire, vous pouvez injecter davantage d’apport personnel. Si vous allongez la durée du prêt pour ramener la mensualité au niveau du loyer, faites les bons calculs : un investisseur de 50 ans n’a aucun intérêt à s’endetter sur 25 ans s’il investit dans une maison pour arrondir sa retraite… Les banques ont multiplié les crédits spécial investisseur. Pour vous accorder un crédit à 100 %, elles tiendront compte de vos autres charges (remboursement du prêt lié à la résidence principale par exemple), pour calculer votre capacité résiduelle d’endettement.
Attention : les banques vont chercher à minimiser les risques. Elles vont se pencher sur le potentiel locatif de l’adresse, les références du constructeur mais aussi sur votre solidité financière. Conseil : faites jouer la concurrence pour trouver le financement qui vous convient. Surtout, pour bien mesurer les différents impacts du financement sur votre investissement, faites réaliser des simulations, en tablant sur des hypothèses fiscales et patrimoniales réalistes.

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