Maison, labels et certifications : comment ça marche ?

Les Français intraitables sur la qualité de leur future maison ? C’est ce qu’il ressort du Baromètre de satisfaction clients Construction Maison Individuelle initié par Qualitel, organisme certificateur mandaté par l'Afnor pour attribuer la très officielle marque NF Habitat aux villas neuves. Invités à se prononcer sur leurs critères de choix au moment de faire construire, une majorité (90 %) fait de la qualité globale, c’est-à-dire multicritère, de la maison l’un des éléments fondamentaux de leur décision.   

Image de marque. Les résultats de ce baromètre « démontrent que les professionnels qui choisissent de s’engager dans la certification emportent l’adhésion d’une grande partie de leurs clients, loin devant la proximité géographique du constructeur ou la notoriété de la marque ». Des réponses qui illustrent l’intransigeance croissante des particuliers qui n’entendent pas mégoter sur les vertus de leur habitat. D’autant que si le respect de la réglementation actuelle (la RT 2012) implique déjà un grand soin dans la construction, les futures normes esquissent un nouveau référentiel pour une maison toujours plus performante, respectueuse, économe et agréable à vivre.

Les clés de la qualité. Mais justement : dans le dédale des normes, des labels, des certifications, mais aussi des contrats et des services proposés par les différents professionnels de l’acte de construire, il n’est pas toujours facile de s’y retrouver. Sauf si vous lisez ce dossier spécialement fait pour vous donner les clés de la qualité en maison individuelle. Suivez le guide !

La construction, le droit et la qualité

Avant d'entrer dans l'univers des labels et des certifications, il faut rappeler que le premier signe de qualité, c'est le type de contrat que vous allez signer. Logique : constructeurs, architectes et maîtres d’œuvre ne travaillent pas dans le même cadre juridique et n'offrent pas les mêmes droits, les mêmes protections et les mêmes garanties aux particuliers qui font construire.

CCMI : protection sous contrat. Le dispositif le plus souvent employé, c'est le Contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI). Régi par une loi de 1990, c'est de loin le plus protecteur. Il garantit notamment la livraison de la maison à prix et délais convenus. Si le constructeur fait faillite, par exemple, son garant (assureur) se charge de la bonne fin des travaux grâce à la caution financière d’achèvement. Grâce à elle, le garant va mandater et payer une autre entreprise pour qu’elle termine votre maison dans les temps et sans que vous ayez à payer un euro de plus. Le garant ne couvre le constructeur que si ce dernier montre patte blanche en termes de solidité financière et de faible sinistralité.

Maison : un prix sans suprises. Avec un CCMI, le prix est global, forfaitaire et définitif. Les modalités de sa révision et le cas échéant le coût des travaux dont l’acquéreur souhaite se réserver l’exécution doivent être mentionnés. Une des clauses de ce contrat stipule par ailleurs que l’acquéreur peut se faire assister lors de la réception, par un architecte ou un professionnel habilité de son choix. Autre atout du CCMI : si des surcoûts apparaissent une fois le contrat signé et le chantier démarré (nécessité de fondations spéciales par exemple), les sommes en question sont à la charge du constructeur.

Attention aux faux constructeurs. La Direction générale de la concurrence, de la consommation et de répression des fraudes (DGCCRF) met régulièrement en garde les particuliers contre les faux constructeurs. Elle pointe l’absence d’assurances et de garanties, des conditions suspensives et des délais de rétractation non mentionnés au contrat alors qu’ils sont obligatoires. Pire : certains aigrefins proposent de faux CCMI. Ils en reprennent les mentions, les termes juridiques, mais les garanties et assurances n’existent pas ! Donc, pour vous assurer de la régularité de ce document, demandez les coordonnées du garant et vérifiez auprès de lui s’il a bien donné sa caution financière d’achèvement.

Quid des maîtres d’œuvre ? D’autres professionnels sérieux exercent sur le marché. Il s’agit des architectes et des maîtres d’œuvre. Sur le plan juridique, les contrats sont régis uniquement par le Code civil. Vous ne bénéficiez pas de la garantie de livraison à prix et délais convenus. Les surcoûts imprévus dans le contrat sont à votre charge. Pour bénéficier de ces protections, vous devez négocier pour les faire inscrire au contrat. Les règles sont les mêmes si vous signez des marchés de travaux avec différentes entreprises.

Le cas particulier des architectes. Les architectes font de gros efforts pour sécuriser leurs clients. « Ils font toujours réaliser une étude de sol », explique le Conseil de l’Ordre des architectes. « Sans elle, ils ne sont pas assurés en responsabilité civile et décennale. Or en l’absence de cette assurance, ils ne peuvent légalement pas exercer leur métier. » Et de rappeler : « avec les architectes, l’assurance dommages-ouvrage est systématiquement souscrite par le particulier ».

Une maison conforme à la réglementation

Le deuxième signe de qualité concerne la Réglementation thermique 2012, le texte qui régit la construction depuis le 1er janvier 2013. Un point qui ne devrait pas poser de problèmes puisque cette RT 2012 est une loi et elle s’impose naturellement à tous. Vraiment ? « Environ 20% des maisons neuves ne sont pas en conformité avec la RT 2012 », pointe Patrick Vandromme, le Président du groupe Hexaôm et ancien président de LCA-FFB, la principale organisation de professionnels du logement neuf.

Prix et efficacité. Le problème vient du fait que la RT 2012 impose une conception bioclimatique et une isolation et une étanchéité renforcées. Ce qui nécessite des matériaux de grande qualité, certifiés, mais aussi des artisans et sous-traitants spécialement formés et un suivi de chantier rigoureux. Résultat : « par rapport à la précédente réglementation thermique, la RT 2005, la RT 2012 a entraîné un surcoût d’environ 10 % », estime Patrick Vandromme. C’est justement pour faire des économies que certains pseudo-professionnels s’affranchissent du respect de cette norme légale.

RT 2012 : une construction vérifiée. Pour s’assurer de la conformité de la maison, un test de perméabilité est réalisé. Le débit de fuites d’air vers l’intérieur ne doit pas dépasser 0,6 m3/m² de paroi et par heure. Si ce seuil est dépassé, des travaux modificatifs sont nécessaires. Certains constructeurs ont obtenu l’agrément perméabilité à l’air accordé par le ministère du Développement durable. Du coup, toutes leurs maisons respectent par principe les exigences de la RT 2012 en matière d’étanchéité. Cet agrément n’est accordé qu’aux constructeurs qui s’engagent dans une démarche qualité régulièrement vérifiée.

Non-conformité : les sanctions. Une maison non conforme consomme davantage d’énergie. Elle est moins bien isolée. En cas de contrôle, elle devra être remise à niveau. Le fautif encourt une amende qui peut aller jusqu’à 45 000 € et même de la prison en cas de récidive ! Pour autant, pas de panique. La majorité des professionnels reste dans les clous de la réglementation. « Avec un Contrat de construction-loi de 1990, le respect de la RT 2012 relève de la responsabilité du constructeur », signale Karim Kerioui, le patron des Maisons Elan. Donc en cas de problème, ce même constructeur est tenu de réagir. Avec les autres types de contrat, il faudra prouver la faute du professionnel et c’est le maître de l’ouvrage qui est responsable.

Une étude thermique de qualité. Obligatoire pour obtenir le permis de construire, l'étude thermique vous permet de déterminer les meilleures solutions pour une maison performante, économique et durable. Elle est réalisée par un bureau d’études spécialisé. Mais certaines officines se contentent de prestations par Internet et affichent des prix trop bas pour offrir suffisamment de garanties. Surtout, c'est dangereux : économiser quelques centaines d’euros sur une étude en général tarifée de 500 à 1 000 € peut alourdir le coût de la maison (questions techniques mal anticipées), compliquer son entretien et aboutir à la création de graves problèmes, comme l’inconfort en été, la surconsommation d’énergie, les équipements mal dimensionnés et le défaut d’étanchéité.

Maison neuve et marques de qualité

Parmi les différentes pistes pour sécuriser votre projet, vous pouvez vous fier aux certifications dont peuvent se prévaloir certains professionnels. Et des certifications globales en maison neuve, il n’y en a qu’une : NF Habitat. La certification est le signe extérieur d’un engagement sur la qualité du produit et des services « Elle établit de fait une réelle confiance dans les relations avec les clients et les partenaires », explique-t-on chez Qualitel, l’organisme certificateur qui l’attribue.

NF Habitat : un audit strict du constructeur. La marque NF Habitat garantit que le constructeur applique une politique de qualité avant, pendant et après les travaux. Elle est fondée sur trois niveaux d’exigences indissociables : qualité de l’organisation et des moyens de l’entreprise, qualité des services et du suivi client et qualité technique du produit. Le constructeur titulaire accepte à ce titre de se soumettre à des contrôles et audits réguliers destinés à vérifier et attester du respect des domaines d’exigences du référentiel. Pour pouvoir prétendre passer l’audit de certification, le constructeur doit obligatoirement travailler dans le cadre du contrat de construction loi 1990 et être titulaire des différentes garanties obligatoires. En outre, il doit offrir la transparence dans sa communication et sa publicité ainsi que dans ses relations avec son client. N’hésitez pas à exiger les preuves de l’application de cette démarche de qualité.

NF HQE® : mise au vert. Certains professionnels optent pour la certification NF Habitat dans sa démarche Haute Qualité Environnementale® ou HQE®. Cette marque de qualité reprend le référentiel NF Habitat en lui ajoutant un volet environnemental tout en attestant d'un niveau de performance supérieur. Elle s’appuie sur le cadre de référence du bâtiment durable élaboré par l’Association HQE et certifie que le bâtiment présente un impact limité sur l’environnement, qu’il obéit aux préoccupations de santé et de confort de ses futurs habitants et qu’il répond à des objectifs d’économies de ressources et de rejets de déchets. Pour le client, c’est l’assurance d’une maison à vivre conçue pour être pérenne, pratique et confortable, respectueuse de son environnement et économe à l’usage.    

Construction, agrément et qualité

Moins contraignants, agréments et qualifications traduisent néanmoins la volonté affichée du professionnel d’accroître les garanties proposées aux particuliers. Décryptage pour bien comprendre qui fait quoi.

Qualité maison. Pionnière en la matière (elle a été créée en 1993), l’Association Maisons de Qualité a pour vocation d’aider les accédants dans le choix de leur constructeur et le montage de leur projet. Cette association a mis en place une charte et décerne un agrément. Pour y prétendre (démarche volontaire), le professionnel doit impérativement construire dans le cadre de la loi de 1990 (CCMI). Il doit aussi s’engager sur des points concernant les aspects techniques de la construction mais aussi sur la relation client et l’organisation administrative de l’entreprise. Maison de Qualité réunit notamment des représentants d’associations de consommateurs, d’associations familiales, les Associations départementales d’information sur le logement, l’Union nationale des aménageurs (Unam) et des organismes dépendants de l’Etat.

Artisans de choix. Certains constructeurs cumulent également la fonction d’entreprises de bâtiment et sont membres de Qualibat. Ce qui signifie que la société est inscrite au registre des métiers et qu’elle possède les moyens humains et matériels nécessaires et suffisants pour mener à bien ses chantiers et exercer son activité (formation, contrôle, etc.). En affichant cette qualification, le constructeur fait surtout montre de la qualité de ses compétences. A noter : la grande majorité des constructeurs fait appel à des sous-traitants. Lorsque ces derniers arborent la certification Qualibat, c’est évidemment un plus pour l’acquéreur.

Maison : une énergie labellisée

Poser les jalons de la performance énergétique du bâtiment de demain et répondre notamment aux exigences de la prochaine réglementation environnementale RE 2020 qui verra la standardisation des bâtiments à énergie positive et bas carbone mi-2021, c’est là tout l’intérêt des labels. Ils valorisent une performance énergétique au-delà du minimum réglementaire tout en laissant le choix des leviers de la basse consommation. Dans le cadre de la RT 2012, Qualitel et Promotélec délivrent plusieurs labels de performances énergétiques.

Le label Effinergie Plus. Il garantit des bâtiments consommant moins d’énergie pour les usages réglementaires (chauffage, production d’eau chaude sanitaire, refroidissement, éclairage, auxiliaires) par une amélioration de la qualité de l’enveloppe et encourage le développement de la production d’énergie renouvelable locale. L’objectif est d’atteindre une performance énergétique inférieure de 20 % aux préconisations de la RT 2012.

Le label Bepos/Effinergie 2013. Ce label marque un changement de modèle et anticipe la prochaine Réglementation RE 2020. Il vise à proposer une définition du bâtiment à énergie positive commune à tous les acteurs. « L’exigence principale est l’atteinte d’un bilan d’énergie primaire non renouvelable inférieur à zéro modulé d’un écart autorisé », détaille l’observatoire des bâtiments Basse Consommation.

Le label E+/C-. Le label E+C- bâtiment à énergie positive & Réduction carbone, socle de la future réglementation environnementale 2020, entend favoriser et valoriser dès à présent la construction de bâtiments exemplaires en matière d’empreinte carbone et d’efficacité énergétique. La méthode de calcul combine un indicateur Bilan Bepos Bâtiment à énergie positive assorti de quatre niveaux de performance à un indicateur Carbone en comptant deux. Les maîtres d’ouvrage pourront ainsi choisir la meilleure combinaison en fonction de leur budget, des spécificités de leur projet et du territoire. Le label est lié à une phase d’expérimentation devant permettre d’affiner les critères de la future réglementation environnementale, qui devrait voit le jour à l'été 2021.

Habitat bas carbone; La grande nouveauté c’est donc l’évaluation de la performance du bâtiment vis-à-vis de ses émissions de gaz à effet de serre sur l’ensemble de son cycle de vie ainsi que des produits de construction et d’usage des équipements. Suite au lancement de l’expérimentation E+/C- de nouveaux labels ont fait leur apparition : BBC Effinergie 2017, Bepos Effinergie 2017 et Bepos+ Effinergie 2017. Leur objectif ? Renforcer certains critères comme la sobriété et l’efficacité énergétique, la qualité de vie et le confort et l’appropriation du bien et la sensibilisation des futurs habitants aux enjeux de la transition énergétique. En plus d’être conformes à la réglementation thermique 2012, les projets doivent satisfaire à certaines exigences minimales liées au référentiel E+C-.

Le label Promotelec Habitat Neuf. Il est décerné par l’association éponyme. Il porte sur les vertus techniques des maisons. Depuis le 1er octobre 2016, il définit quatre niveaux de performances, dont trois supérieurs aux exigences de la réglementation thermique en vigueur. Il propose des options comme l’attestation bâtiment biosourcé ou l’attestation bâtiment à énergie positive ou encore des mentions spécifiques concernant l’accessibilité et le respect de l’environnement. L’association Promotelec a pour vocation de promouvoir la qualité et la sécurité, de faire connaître les avantages de la domotique et de valoriser les solutions de confort écologiques et économiques. À noter : Promotelec est habilité à vérifier la conformité des maisons à la RT 2012 et attribue les différents labels Effinergie ainsi que label E+/C-.

Labels étrangers. Certains constructeurs, notamment dans le grand est de la France et en Auvergne-Rhône-Alpes, mettent en avant les labels Passivhaus et Minergie. Plus performants que la simple Réglementation thermique 2012, ils obéissent à des règles propres et garantissent un haut niveau de qualité. Ils sont attribués par des structures spécifiques (l’association la Maison Passive pour le label PassivHaus®, le bureau d'études Prestaterre pour Minergie®).

Matériaux, équipements et avis technique. Ce n’est pas un label. Mais c’est un gage de qualité. Dans le cadre d’un projet de construction, mieux vaut mettre en œuvre des produits disposant d’un avis technique du CSTB (Centre scientifique et technique du bâtiment). Pourquoi ? Parce que l’Avis Technique est l’appréciation impartiale de l’aptitude d’un produit à l’emploi prévu et qu’il fait foi d’une indéniable qualité finale de votre habitat. Sachez que les contrats d’assurance garantissant la responsabilité décennale des entrepreneurs du bâtiment comportent systématiquement une mention précisant notamment que les produits mis en œuvre doivent être certifiés ou bénéficier d’un avis technique.

Et les constructeurs qui ne sont pas certifiés ? Un constructeur qui n'est pas engagé dans une démarche qualité spécifique ne signifie pas pour autant qu’il ne connaît pas le succès et qu’il a mauvaise réputation. Le développement de la certification et des labels chez certains ne doit pas occulter le travail de qualité mené par les professionnels qui n’ont pas forcément choisi cette voie-là. Bref, pour choisir un professionnel, vérifiez les fondamentaux de la construction : durée d’existence de la société, références, garanties, visites de chantier, politique d’innovation, services, mais aussi qualité de la relation client.