Quel contrat choisir pour faire construire ?

Le prix ne doit pas être le seul critère pour choisir le professionnel qui construira votre maison ! Les garanties de votre contrat doivent être également passées au crible pour limiter les risques. Nos conseils.

Constructeur, maître d’œuvre, architecte, entreprise… Le marché de la maison individuelle attire de nombreux acteurs. Si tous peuvent prendre en charge votre projet de construction, les garanties qui vous seront proposées diffèrent d’un professionnel à l’autre. Un cadre juridique que vous devrez étudier de près pour sécuriser votre projet. Focus sur ces différentes formules.  

Les constructeurs de maisons individuelles

Le principe. Toute entreprise qui construira votre future maison selon le plan qu’elle vous proposera devra respecter le contrat de construction de maison individuelle, appelé CCMI avec fourniture de plans, créé le 19 décembre 1990. Les constructeurs de maisons individuelles qui se chargeront de l’intégralité des travaux doivent se conformer à ce contrat.

Dans un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), la maison sera livrée à prix et délais convenu.

Les garanties. Ce contrat protège votre projet. Car le constructeur s’engage notamment à réaliser les différents travaux pour un prix forfaitaire et définitif. La livraison de votre maison est par ailleurs garantie à prix et délais convenus, des garanties délivrées par un garant financier. Si après la signature, des travaux non prévus par le constructeur sont nécessaires lors du chantier, c’est le professionnel qui devra les prendre en charge financièrement. Le constructeur a donc tout intérêt à estimer correctement le prix de la maison. Le contrat inclut également la notice descriptive de votre maison et la garantie de paiement des sous-traitants.
En cas de retard, des pénalités sont également prévues. Et si le constructeur dépose le bilan, le garant doit trouver une autre société qui reprendra le chantier. Si vous renoncez à votre projet dans le délai de dix jours à compter de la réception du contrat, l’acompte qui aurait été versé vous sera remboursé.

Ils ont la parole. « Depuis deux ans, la part de marché des constructeurs progresse », analyse Dominique Duperret, secrétaire général de la LCA-FFB, premier syndicat professionnel de la maison individuelle avec 600 constructeurs. « Les particuliers souhaitent en effet avoir un seul interlocuteur qui les aidera à trouver un terrain, élaborer leur plan de financement. Il déposera également leur permis de construire et réalisera les travaux. Les particuliers font également de plus en plus appel à ces professionnels car la construction d’une maison est devenue plus technique. Il faut en effet respecter les exigences élevées de la réglementation thermique concernant la consommation énergétique et la perméabilité à l’air de la construction. C’est d’ailleurs le constructeur qui est le seul responsable du respect de la réglementation thermique, la RT 2012. »

Dans un contrat de construction de maison individuelle, le client n'aura qu'un seul interlocuteur : le constructeur qui s'occupera de l'intégralité de son projet de construction.

Nos conseils
- Choisissez un constructeur implanté dans votre département. C’est la garantie d’avoir un professionnel connaissant bien les règles d’urbanisme en vigueur dans les communes et les spécificités du sous-sol sur lequel sera construite votre maison.
- Privilégiez également les sociétés expérimentées qui ont noué des partenariats avec différentes entreprises. Un atout pour bénéficier de tarifs négociés et d’une bonne qualité de réalisation car ces dernières connaissent le cahier des charges et les exigences du constructeur.
- Optez pour l’assurance dommages-ouvrage qui peut être incluse dans le CCMI. Négociée par le constructeur auprès de son assureur, cette assurance coûte en moyenne 2% du prix de la maison. Une facture qui peut augmenter si vous la souscrivez à titre individuel auprès de votre assurance.

Les constructeurs en chiffres
1.200. C’est le nombre de constructeurs dans l’Hexagone
61%. C’est la part de marché des constructeurs en 2015 selon la LCA-FFB
1.370 €/m². C’est le prix de vente moyen selon la LCA-FFB

Les architecteurs

Les architecteurs appliquent le contrat de construction de maison individuelle qui incluent plusieurs garanties pour le client comme la livraison de la maison à prix et délais convenus.

Le principe. Ce sont des architectes qui appliquent le contrat de construction de maison individuelle créé le 19 décembre 1990.

Les garanties. Ce sont les mêmes que celles proposées par les constructeurs de maisons individuelles : garantie de livraison à prix et délais convenus, remboursement de l’acompte.

Ils ont la parole. « Nous faisons du sur-mesure pour nos clients », explique Jacques Pichon, vice-président du groupe Les architecteurs, installé en Bretagne. « Nous intervenons généralement sur des terrains complexes comme des parcelles très pentues où il n’est pas toujours facile de trouver la bonne exposition. De même, des clients font appel à nous quand ils souhaitent construire sur un site dépendant des ABF (architectes des Bâtiments de France). Leur future maison peut être en effet située à proximité d’un monument historique. Leur projet doit alors se conformer aux exigences des ABF. Il faut parfois remplacer les menuiseries PVC en aluminium ou en bois. La volumétrie de la maison peut être également imposée. Autant de prescriptions qui augmentent le coût de construction sur des terrains achetés aussi plus chers. »

Les architecteurs sont spécialisés dans la conception et la construction de maisons sur-mesure. Ils élaboreront un plan selon les souhaits du client.

Nos conseils
- Seule une centaine de sociétés d’architecteurs sont recensées sur le territoire. Vérifiez s’il en existe à proximité de votre futur chantier pour faire jouer la concurrence.
- Les architecteurs étant spécialisés dans le sur-mesure, vérifiez que vous disposez d’un budget suffisant pour leur confier votre projet.

Les architecteurs en chiffres
- Une centaine. C’est le nombre de sociétés d’architecteurs
- Part de marché non disponible
- 1.600/m². C’est le prix de vente moyen selon les Architecteurs

 

Les maîtres d’œuvre

Les maîtres d'oeuvre peuvent assurer une mission complète allant de l'avant-projet à la coordination des travaux pour le compte du maître d'ouvrage.

Le principe. La mission d’un maître d’œuvre, qu’il s’agisse d’un bureau d’étude, d’un économiste de la construction ou d’un architecte, est très large. Elle peut se limiter à la définition de l’avant-projet de la maison du maître d’ouvrage (le particulier). A savoir l’élaboration du plan de la maison et le descriptif chiffré des travaux.

Il peut s’agir également d’une mission complète intégrant l’avant-projet, l’aide à la sélection des entreprises, la coordination des travaux et l’assistance lors de la livraison des ouvrages. Si le maître d’œuvre peut conseiller le particulier sur le choix des entreprises, c’est bien ce dernier qui doit les sélectionner et signer avec chacune d’elles un contrat.

Le maître d’œuvre donnera un budget global pour l’ensemble des travaux en respectant l’enveloppe financière définie par l’acquéreur. Une enveloppe à laquelle il faut ajouter la rémunération du maître d’œuvre. Ce professionnel peut percevoir des honoraires allant de 10 à 15% en moyenne. Plus le montant des travaux est important, plus le pourcentage sera faible. Autre possibilité : un forfait. Ce dernier variant par exemple de 20.000 à 60.000 € chez un architecte construisant des maisons de 250 m². La rémunération étant librement fixée, tout est négociable avec le maître d’œuvre.

Les garanties. Le particulier bénéficie de l’assurance décennale du maître d’œuvre qui couvre pendant dix ans les désordres affectant la solidité de la maison.  

En revanche, si le maître d’œuvre dépose le bilan, aucune assurance n’est prévue pour terminer le chantier. Une alternative existe néanmoins pour ceux qui font appel à un maître d’œuvre adhérent au Synamome, la chambre syndicale regroupant maîtres d’œuvre et architectes, ou à un architecte de l’ordre national des architectes. Le conseil régional des architectes peut proposer en effet au client une liste d’architectes proches de son chantier qui sont susceptibles de reprendre le chantier.

Ils ont la parole. Si certains constructeurs de maisons individuelles conçoivent des maisons sur mesure pour leurs clients, maîtres d’œuvre et architectes partent systématiquement d’une feuille blanche. « Mais le maître d’ouvrage peut également transmettre un plan que le maître d’œuvre travaillera », explique Dominique Millet, chargé du recrutement au Synamome, syndicat professionnel regroupant maîtres d’œuvre et architectes.

Le maître d’ouvrage bénéficie d’ailleurs d’une certaine marge de manœuvre dans son projet. « Le client choisira ses prestations comme le carrelage, les sanitaires en faisant appel aux fournisseurs qu’il souhaite », détaille James Bansac, architecte depuis 29 ans à Rilleux-la-Pape (69). « De même, nous n’imposons pas des entreprises pour la construction de sa maison. Le particulier peut choisir le professionnel avec lequel il veut travailler. Nous avons en revanche un devoir de conseil et nous vérifierons son assurance décennale et sa responsabilité civile professionnelle (RCP). Mais généralement, les particuliers prennent les entreprises que nous leur proposons. »

Dans le cadre d’une mission complète, le maître d’œuvre devra diriger et contrôler la qualité des travaux des entreprises. « Les deux parties ont une part de responsabilité dans le respect de la réglementation thermique, la RT 2012, notamment la perméabilité à l’air », explique Dominique Millet, chargé du recrutement au Synamome, syndicat professionnel regroupant les maîtres d’œuvre. « Nous réalisons d’ailleurs des tests intermédiaires avant l’achèvement des travaux – lors de la pose des menuiseries – pour vérifier si l’étanchéité est conforme à la RT 2012. Et si ces derniers ne sont pas concluants, l’entreprise devra refaire les travaux à ses frais. C’est une obligation car lorsque les entreprises signent un marché de travaux avec nous et le client, elles s’engagent à respecter les normes de construction en vigueur.  L’ordre des architectes incite d’ailleurs ses adhérents à faire figurer dans les contrats de marchés de travaux une clause obligeant les entreprises à l’origine d’un défaut d’étanchéité à reprendre l’ouvrage sans restriction. »

Dans le cas d'une maîtrise d'oeuvre, la gestion du chantier peut être assurée aussi bien par un maître d'oeuvre, un bureau d'études qu'un architecte.

Nos conseils
- Aucune qualification n’étant requise pour être maître d’œuvre, à l’exception des architectes, vérifiez le savoir-faire des entreprises en leur demandant des exemples de réalisations que vous pourrez aller voir. Profitez-en pour rencontrer les clients et demandez-leur comment s’est passé le chantier. A noter que certaines organisations professionnelles ont souhaité se démarquer en créant une qualification interne. C’est le credo de Synamome avec Techniconcept, une qualification qui atteste de la maîtrise des compétences de l’entreprise, des aptitudes et des connaissances nécessaires à la pratique des activités de maîtrise d’œuvre. Cette qualification a été délivrée à 150 adhérents du Synamome qui en compte 600.
- Le prix de la maison n’étant pas définitif, la facture totale augmente parfois si des travaux non prévus doivent être réalisés au cours du chantier. « Le client doit toujours prévoir un budget de sécurité », conseille James Bansac. La plus-value acceptée, le client devra signer un avenant au contrat avec l’entreprise concernée et le maître d’œuvre.

Les maîtres d’œuvre en chiffres
- 15.000 maîtres d’œuvre selon le Synamome
- 29.689 architectes selon l’ordre national des architectes
- 5%. C’est la part de marché des architectes en 2015 selon le CGDD
- 20% C’est la part de marché des maîtres d’œuvre selon le Synamome
- 1.636 €/m². C’est le prix de vente moyen des architectes selon le CGDD
- 1.500 €/m². C’est le prix de vente moyen de construction des maîtres d’œuvre selon le Synamome

Les autoconstructeurs

En auto-construction, les coûts de construction sont inférieurs de 30 % aux coûts de construction classiques.

Le principe. Ce sont des particuliers qui construisent eux-mêmes leur maison ou en confiant certains travaux à des entreprises avec pour objectif la recherche d’économies. Selon le témoignage publié sur internet de plusieurs particuliers qui se sont lancés dans ce projet, l’autoconstruction permet d’économiser au maximum 30% par rapport aux coûts d’un constructeur.

Les garanties. L’assurance dommages-ouvrage qui doit être souscrite par l’autoconstructeur (Cf encadré Avis d’expert).

Ils ont la parole. « L’idée est de retrouver cette autonomie “ancestrale”, cette capacité à faire soi-même en se passant du système marchand. D’autre part, même quand ils ne sont pas versés dans cette démarche critique, une très grande majorité d’autoconstructeurs évoquent leur conscience écologique pour justifier leur choix. Construire soi-même permet de contrôler la qualité énergétique du bâti (constructions bioclimatiques notamment), la salubrité des matériaux et des substances utilisés (élimination des produits toxiques pour la santé) ou encore le degré de pollution de la maison (utilisation de matériaux recyclables, de technologies basées sur les énergies renouvelables) », explique-t-on sur le blog Zenchantier.com.

Nos conseils. Construire sa maison nécessite du temps et une excellente organisation. Les particuliers qui se sont lancés dans ce projet s’appuient sur des ouvrages techniques, consultent des témoignages d’autoconstructeurs publiés sur des sites dédiés. Si l’économie est en ligne de mire, les sacrifices le sont également ! Car il faut y consacrer ses soirées, week-ends et ses vacances avant d’emménager dans sa maison. Soit deux ans de travail pour certains et une vie sociale mise entre parenthèses pendant la durée du chantier. C’est le prix à payer pour sa maison !

Les autoconstructeurs en chiffres

- 6%. C’est la part de marché de l’autoconstruction selon nos estimations
- 300 à 600 €/m². C’est le coût moyen de l’autoconstruction selon nos estimations

Avis d’expert
Rémi Porte est responsable construction à la Fédération française de l’assurance. Cet expert nous rappelle que l’assurance dommages-ouvrage doit être souscrite par le particulier selon le code de la construction.

Faire construire sa maison : Un autoconstructeur doit-il souscrire une assurance dommages-ouvrage ?
Rémi Porte : Oui. Selon le code civil, un particulier qui construit sa maison a la qualité de constructeur. A ce titre, il doit souscrire une assurance dommages-ouvrage (DO).

Pourquoi est-ce si important ?
La DO couvre les désordres affectant le gros œuvre (atteinte à la solidité) ou ceux rendant la construction inhabitable (impropriété à la destination)  qui surviennent pendant une période de 10 ans après la réception de l’ouvrage. En cas de sinistre important, les réparations nécessaires seront entreprises sans avoir à rechercher les responsables. La situation sera tout autre si des désordres majeurs surviennent avant 10 ans dans une maison construite sans DO. La responsabilité de l’autoconstructeur peut être engagée par l’acquéreur à condition que ce dernier soit solvable.

Comment souscrire une dommages-ouvrage quand on est autoconstructeur ?
Il faut interroger plusieurs assureurs car la politique commerciale est différente d’un établissement à l’autre. Si le particulier ne parvient pas à trouver une DO, il peut contacter le bureau central de tarification (BCT) qui a l’obligation de lui trouver un assureur. Le BCT contactera ensuite la société qui a refusé de lui accorder son assurance. Et il obtiendra une DO.

Comment se passe l’obtention d’une DO dans le cadre d’un contrat de maîtrise d’œuvre ?
C’est une opération classique, plus facile à mettre en œuvre pour les assurés.

Contrat et financement : ce qu’il faut savoir
Le cadre juridique de votre projet influe sur son financement. « Les banques préfèrent accorder des prêts aux particuliers qui signent un Contrat de construction-loi de 1990 », avertit Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux.com. Pourquoi ? « Il ne faut jamais oublier que le crédit est garanti par une hypothèque ou une caution prises sur la maison », répond Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. « Or, avec sa garantie de livraison à prix et délai convenu, le Contrat de construction assure à la banque que la maison – donc sa garantie – existera bel et bien. »
Une question de garanties. Ce souci de sécurité est très fort chez les établissements financiers. A tel point que « de nombreuses banques refusent de financer des projets qui ne relèvent pas du Contrat de construction », note Sandrine Allonier, directrice des relations banques chez Vousfinancer.com. Donc, si vous signez un CCMI, vous n’aurez pas de difficultés à obtenir votre prêt, sous réserve de respecter les critères des banques (capacité d’endettement raisonnable, situation professionnelle stable, etc.). Pour les autres types de contrat, vous devrez vous montrer convaincant sur la solidité de votre projet. Vous devrez injecter davantage d’apport et vous aurez du mal à emprunter sur plus de vingt ans.
Sécuriser le remboursement. Autre point important : les banques, lorsqu’elles vont examiner votre dossier, vont se pencher sur le constructeur. « Elles vérifient sa solidité financière et ses références pour s’assurer qu’elles ont en face d’elles un professionnel fiable », signale Cécile Roquelaure, directrice de la communication d’Empruntis.com. Cette vigilance, que l’on retrouve sur les critères d’octroi des prêts immobiliers, a pour but de sécuriser au maximum le remboursement du crédit et par voie de conséquence le projet immobilier des particuliers.
Pierre Chevillard

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